COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/ 248

Rôle N° RG 22/04046 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCNB

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

C/

[D] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Benjamin DERSY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 10 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 15/01032.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SOCIETE MEDITERRANEENNE DE GESTION IMMOBILIERE SMGI CABINET BILLON SMGI SA lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Maria margherita VIALE, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur [D] [F]

né le 26 Mai 1966, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] a acquis suivant acte notarié du 23 août 2010 un appartement en attique avec balcon situé au 6ème étage au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1] composé de deux petites pièces principales pour une superficie totale de 39,45 m²

Le syndicat des copropriétaires a décidé de procéder à la réfection générale de la toiture de l’immeuble, travaux confiés à Madame [U], architecte désignée en qualité de maître d''uvre par l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 14 mars 2011.

En raison du risque d’effondrement de la terrasse de l’appartement de Monsieur [F], les travaux étaient stoppés afin de faire intervenir un expert, Monsieur [Q] lequel concluait dans son rapport du 15 janvier 2012 à la nécessité de réaliser des travaux confortatifs.

Les travaux étaient votés lors de l’assemblée générale du 19 mars 2012.

La copropriété sollicitait toutefois un second avis auprès du bureau de contrôle APAVE, qui confirmait le risque d’effondrement et la nécessité de faire réaliser des travaux.

Lors de l’assemblée générale du 21 mai 2013, Monsieur [N] était désigné par le conseil syndical en qualité d’architecte, en remplacement de Madame [U], puis était remplacé lui-même par le bureau d’études SERCOS et l’entreprise AVENA pour la réalisation des travaux confortatifs.

Les travaux étaient finalement réalisés par la société CAB.

Lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 04 décembre 2014, étaient finalement approuvées à la majorité des voix les résolutions n° 6 et 7 portant sur la mise en 'uvre des travaux de la réfection générale de la toiture de l’immeuble et sur la qualification juridique de la terrasse de l’appartement de Monsieur [F] afin de déterminer qui devait supporter le coût des travaux considérés comme nécessaires sur ladite terrasse.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 09 février 2015, Monsieur [F] a assigné devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] aux fins notamment d’obtenir l’annulation des résolutions n° 6 et 7 de l’assemblée générale du 04 décembre 2014.

L’affaire était évoquée à l’audience du 27 janvier 2022.

Monsieur [F] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance et sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] à lui payer la somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts en raison d’une véritable intention de nuire, celle de 90. 850 € en réparation de son préjudice de jouissance ainsi que celle de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il concluait par ailleurs au débouté de l’ensemble des demandes des requis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] demandait au tribunal à titre principal de dire et juger que tout l’appartement en attique « belvédère » et le balcon de Monsieur [F] étaient privatifs, de débouter ce dernier de l’ensemble de ses demandes et de le condamner au paiement de tous les frais directement liés aux travaux concernant le lot n°41 notamment la somme de 63. 503,08 euros en remboursement des sommes avancées par la copropriété, celle de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive outre celle de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement contradictoire en date du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

*annulé les résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale ordinaire du 04 décembre 2014 ;

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

*débouté Monsieur [F] de ses demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et résistance abusive ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] à payer à Monsieur [F] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] aux dépens distraits au profit de Maître DERSY, Avocat.

Suivant déclaration en date du 18 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— annule les résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale ordinaire du 04 décembre 2014 ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] à payer à Monsieur [F] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] aux dépens distraits au profit de Maître DERSY, Avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] demande à la cour de :

*déclarer recevable et bien fondé son appel ;

Y faisant droit,

*infirmer la décision entreprise sauf en ce qu’elle a :

— annulé les résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale ordinaire du 04 décembre 2014 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à payer à Monsieur [F] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] aux dépens distraits au profit de Maître DERSY, Avocat.

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

*juger que le rapport [Y] n’est pas le règlement de copropriété’ applicable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] ;

*juger qu’en l’absence de règlement de copropriété, il s’applique le principe d’utilité pour la répartition des charges de l’immeuble ;

*juger que, même dans le cas où le rapport [Y] sera considéré comme un règlement de copropriété homologué, il ne pourra pas être opposé à Monsieur [F] ni aux autres copropriétaires car il n’a pas été publié au fichier immobilier et qu’aucune assemblée générale ordinaire ne l’a adopté ;

En conséquence,

*juger que le balcon appartenant à Monsieur [F] est privatif ;

*juger que tout l’appartement en attique « [Localité 1] » est privatif ;

A titre subsidiaire :

*juger qu’en l’absence de règlement de copropriété et à défaut pour son balcon d’être jugé privatif, les charges et frais de toute nature ainsi que les conséquences des sinistres et dégâts des eaux intervenus et tous préjudices qui découlent de ses défauts de construction, de son absence d’entretien et de son mauvais état, sont à la charge entière et définitive de Monsieur [F], par application du principe de l’utilité ;

En toute état de cause :

*déclarer irrecevables et mal fondées toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

*condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 63.503,08 euros au titre de remboursement des sommes avancées par la copropriété ;

*condamner Monsieur [F] à démolir le balcon à ses propres frais ;

*condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

*condamner Monsieur [F] au paiement d’une indemnité de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner Monsieur [F] aux dépens, dont distraction faite au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] reproche aux premiers juges d’avoir fait droit à l’argument de Monsieur [F] qui a construit un raisonnement juridique tendant à démontrer le caractère commun de son balcon fondé sur le rapport [Y], alors que ce rapport n’a jamais été homologué par le juge, ni publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers, et n’a jamais été mentionné dans aucun des actes entrainant mutation de lots de la copropriété.

Il explique que le tribunal de grande instance de Nice, à la demande d’une copropriétaire, avait nommé par jugement du 31 janvier 1972 Monsieur [K] et Monsieur [L] en qualité d’experts et les avait chargés « de dresser un règlement de copropriété de l’immeuble au [Adresse 1] » ;

Il précise que Monsieur [Y] a été nommé en substitution de ces deux précédents experts et a déposé son rapport le 05 juillet 1974.

Il soutient que le jugement du 31 janvier 1972 n’est donc pas l’homologation du rapport [Y] mais bien au contraire la désignation de ce dernier en qualité d’expert avec mission de rédiger un règlement de copropriété ;

Il ajoute qu’il avait rappelé dans une résolution de l’assemblée générale de 2016 qu’en « absence de règlement de copropriété », c’était le critère de l’utilité qui devrait être appliqué pour la répartition des charges générales communes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] fait valoir que, si par extraordinaire la cour devait considérer le rapport [Y] comme homologué par jugement du 31 janvier 1972, et compte tenu qu’il n’y a pas eu de publication au ficher immobilier, la copropriété aurait dû de toute façon adopter par assemblée générale ledit rapport et chaque nouvel acquéreur aurait dû accepter dans l’acte de vente avec une mention spécifique l’adhésion au procès-verbal ayant adopté le règlement de copropriété.

Il explique ainsi que dans ce contexte seul le critère de l’utilité peut être appliqué, si bien que la toiture de l’appartement de Monsieur [F], tout comme les murs périmétriques, son accès et le balcon/terrasse étant à son usage exclusif, son appartement en attique dénommé aussi « [Localité 1] » est dans son intégralité une partie privative.

Il précise par ailleurs que la copropriété avait déjà tranché le problème concernant la nature privative de la terrasse appartenant à Monsieur [A] lors d’une assemblée de 1975 en lui donnant l’autorisation d’effectuer les travaux à ses frais exclusifs ; de même qu’une résolution d’une assemblée de 2016 concernant la réaffectation des dépenses d’étanchéité d’une terrasse les avait imputées au compte privatif de Monsieur [R] venant aux droits de Monsieur [O].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] souligne que les titres de propriété du lot n°41, aujourd’hui propriété de Monsieur [F], ne prévoient pas dans la description du bien le balcon, objet du litige et que c’est seulement en 2010, dans son acte de vente, que ledit balcon est mentionné, cette mention démontrant que ce balcon est une construction abusive qui a été réalisée après 1965 et qui nuit à la copropriété.

Pour ces raisons, il sollicite l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il a annulé les résolutions n° 6 et n°7 de l’assemblée générale du 04 décembre 2014.

Par ailleurs, il soutient qu’une ordonnance de référé rendue le 17 janvier 2017 a autorisé la dépose du balcon sud de Monsieur [F] et que la Mairie de [Localité 2] a délivré un permis de démolition.

Il sollicite ainsi la condamnation de Monsieur [F] au règlement des frais de démolition, et de manière générale, sa condamnation à rembourser tous les frais engagés par la copropriété pour les travaux liés au lot n°41, partie privative en son intégralité.

Il soutient que l’intimé ne pouvait ignorer que son balcon avait été construit sans aucune autorisation préalable et que les charges de copropriété, en absence de règlement de copropriété, étaient réparties par le syndic en fonction du critère d’utilité.

Aussi il indique que ces éléments caractérisent la mauvaise foi de Monsieur [F] et l’absence de fondement juridique sérieux de la procédure entamée à l’encontre de la copropriété.

A titre subsidiaire, il fait valoir que l’ensemble des frais de réparation et d’entretien tant de son appartement que de son balcon incombent exclusivement à Monsieur [F] en raison du fait qu’il est le seul à disposer de l’usage de son balcon et d’un accès privatif à son appartement, rappelant qu’en l’absence de cahier des charges, le critère de l’utilité doit s’appliquer pour la répartition des charges au sein de l’ensemble de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025 et formant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [F] demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— annulé les résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 04 décembre 2014 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à payer à Monsieur [F] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] aux dépens distraits au profit de Maître DERSY, Avocat.

Et ainsi,

*juger que les travaux litigieux prévus par les résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 04 décembre 2014 et contestée par Monsieur [F] dans son assignation du 09 février 2015 ont été néanmoins réalisés par le syndicat des copropriétaires ;

*juger que si la demande d’annulation desdites résolutions n’a plus d’objet, ces travaux ont néanmoins été réalisés aux risques et péril du syndicat, la cour demeure compétente pour connaitre de la légalité desdites résolutions ;

*juger que le balcon est une partie commune à usage privatif et en conséquence, annuler les résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 04 décembre 2014 ;

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de l’ensemble des demandes qu’il formule dont notamment la demande de démolition du balcon de l’appartement de Monsieur [F], la demande de remboursement de l’intégralité des frais supportés ainsi que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Mais,

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [F] de ses demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et résistance abusive ;

En conséquence, statuant à nouveau :

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et du [Adresse 4] au paiement de la somme de 219.842 euros au titre du préjudice de jouissance, outre 2.058,58 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et du [Adresse 4] à indemniser Monsieur [F] en lui payant une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts du chef d’une véritable intention de nuire ;

En tout état de cause :

*juger que Monsieur [F], en tant que copropriétaire, sera exonéré de toute participation aux condamnations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et du [Adresse 4] ainsi que des frais réclamés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et du [Adresse 4] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et du [Adresse 4] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Benjamin DERSY, Avocat au Barreau de Nice.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [F] fait valoir que son balcon est une partie commune à jouissance privative et que cette vérité ne peut être remise en cause.

Il indique que le 31 janvier 1972, le tribunal de grande instance de Nice a rendu un jugement d’homologation d’un rapport de Monsieur [S] [Y], expert, lequel avait pour mission notamment de dresser un règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1], ajoutant que ce rapport est bien mentionné dans son acte de vente.

Il relève qu’à la lecture de l’article 8 du règlement de copropriété, il est convenu que « les ornements extérieurs des façades, y compris les balcons et les revêtements, les balustrades, les appuis balcons et des fenêtres » sont compris dans les parties communes.

Il soutient que, quand bien même un règlement de copropriété prévoirait que les balcons sont des parties privatives, leur gros 'uvre demeure une partie commune, de sorte que les travaux de remise en état de leur structure incombent nécessairement au syndicat des copropriétaires.

Monsieur [F] relève qu’il résulte du propre aveu de la copropriété que celle-ci a cru devoir autoriser l’entreprise CAB à déposer une demande de permis de démolir un ouvrage (balcon), alors qu’elle ne s’estime pas propriétaire du balcon litigieux dans le cadre de ses écritures.

Il indique que la résolution n°7 concentre les dispositions des résolutions n°4, 5 et 6.

Par ailleurs il fait valoir que son balcon/terrasse est plus ancienne que le rapport [Y], puisqu’un acte notarié de 1922 fait état que l’appartement objet de la présente procédure, est un appartement de type « belvédère », qui signifie en terme architectural, une construction pavillonnaire de type terrasse, de sorte que la demande de démolition est dénuée de tout fondement juridique.

Il expose que les désordres ou malfaçons qui ont été présentés dans un constat du 17 juillet 2015 ne s’apparentent pas à des travaux d’entretien, mais à des travaux de gros 'uvre qui sont à imputer au syndic de copropriété lui-même, qui du fait de son inaction constituant une véritable carence dans sa gestion, notamment concernant l’absence de tuiles en toiture ou encore l’absence de solin, est à l’origine des infiltrations au sein de l’immeuble.

Il ajoute qu’un rapport de la société APAVE du 27 avril 2017 mentionne qu’une démolition du balcon n’est pas nécessaire et qu’une simple dépose ponctuelle des éléments corrodés de la structures et leur remplacement est amplement suffisant.

Il soutient qu’outre le fait que les factures produites sont datées de 2012 et 2014 et que la demande de remboursement des travaux formée par le syndicat des copropriétaires est naturellement prescrite, prétendre que l’appartement dans son ensemble serait privatif (mur et toit compris) au seul motif qu’il ne profite pas aux autres copropriétaires est un non-sens absolu.

Il rappelle qu’il ne fait que se défendre légitimement à l’encontre des positions abusives prises à son encontre par le syndicat des copropriétaires.

Enfin il indique le constat d’huissier établi par l’étude [V]/[W] fait état d’un trouble avéré dans la jouissance de l’appartement par Monsieur [F], lequel ne peut plus l’occuper décemment sans risque pour sa santé en raison des importantes infiltrations d’eau qu’il subies depuis 10 ans, exclusivement dues aux travaux réalisés sans soins à l’initiative du syndicat.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 avril 2025 et mise en délibéré au 19 juin 2025

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Attendu qu’à titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Que par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Que Monsieur [F] demande à la Cour aux termes de ses conclusions de juger que les travaux litigieux prévus par les résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 04 décembre 2014 et contestée par Monsieur [F] dans son assignation du 09 février 2015 ont été néanmoins réalisés par le syndicat des copropriétaires et de juger que si la demande d’annulation desdites résolutions n’a plus d’objet, ces travaux ont néanmoins été réalisés aux risques et péril du syndicat, la cour demeure compétente pour connaitre de la légalité desdites résolutions

Que ces formulations selon lesquelles il demande à la juridiction de « juger » ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel de moyens dépourvus de toute portée juridique de sorte qu’il n’appartient pas la cour de statuer sur le sort des résolutions n°4 et n°5 de l’assemblée générale du 4 décembre 2014 ;

1°) Sur l’annulation de la résolution n°6 et n°7 de l’assemblée générale du 4 décembre 2014

Attendu que la résolution n°6 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] en date du 4 décembre 2014 est libellée comme suit:

« n’ayant pas été informés en temps utile par le syndic qu’en l’absence de cahier de charges et de règlement de copropriété les balcons étaient de nature privative et ne l’ayant appris que récemment, les copropriétaires décident qu’ils n’ont pas à supporter le coût d’éventuels travaux concernant les balcons de l’appartement en attique.

Si les travaux concernant ces balcons devaient être décidé pour raison de sécurité, leur coût incomberait à leur propriétaire privatif exclusivement.

Ils décident en conséquence que toutes les décisions antérieures qui auraient été prises en sens contraire en Assemblée ou autrement sont dues à une absence d’information pertinente de la part du syndic, qu’ils les considèrent désormais comme nulles et non avenues et qu’elles ne pourront plus leur être opposées ».

Que cette résolution était adoptée à la majorité des voix exprimées.

Attendu que la résolution n°7 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] en date du 4 décembre 2014 est libellée comme suit:

« Par souci d’efficacité, les copropriétaires décident d’annuler toutes les décisions prises antérieurement à ce jour, l’eussent-elles été en Assemblée, qui seraient contraires :

— à la désignation exclusive de l’Ingénieur Structuré Béton du BET SERCOS et de l’entreprise AVENA pour procéder aux travaux confortatifs et de sécurité à réaliser sur l’appartement en attique.

— à l’adoption du projet technique présenté par le BET SERCOS.

— à l’adoption du devis présenté par l’entreprise AVENA pour l’exécution de ces travaux, ils annulent en conséquence tous les budgets pour travaux votés antérieurement au vote du devis de l’entreprise AVENA.

— à la considération que les balcons sont des parties privatives et non des parties communes et qu’en conséquence, ils n’ont pas à supporter le coût d’éventuels travaux les concernant »

Que cette résolution était adoptée à la majorité des voix exprimées.

Attendu que Monsieur [F] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé ces deux résolutions dans la mesure où elle préjudicie à ses intérêts et que contrairement à ce qui est affirmé , son balcon est une partie commune à jouissance privative.

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] soutient que l’intimé construit un raisonnement juridique tendant à démontrer le caractère commun de son balcon fondé sur le rapport [Y] lequel n’a jamais été homologué par jugement et qu’il y lieu d’infirmer le jugement querellé sur ce point.

Attendu qu’il résulte du jugement du 31 janvier 1972 que le tribunal de grande instance de Nice a, dans un litige opposant Madame [Z] à la Communauté Immobilière [Adresse 1] , désigné en qualité d’expert Monsieur [K] et Monsieur [L] avec pour mission de :

— dresser un règlement de copropriété de l’immeuble au n° [Adresse 1].

— de faire le compte des parties

Que par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nice du 24 avril 1972 Monsieur [Y] était désigné en remplacement de ces derniers et déposait son rapport le 5 juillet 1974.

Que comme le fait très justement remarquer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] , le jugement du 31 janvier 1972 n’est pas l’homologation du rapport [Y] mais la désignation de ce dernier en qualité d’expert.

Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans un arrêt du 22 mars 2018 qu’en cas d’absence d’homologation judiciaire le règlement de copropriété doit être approuvé à l’unanimité par une assemblée générale de copropriété.

Qu’en l’état force est de constater qu’aucune assemblée générale ordinaire ne fait mention dudit rapport [Y], ni de l’existence d’un règlement de copropriété quelconque.

Que c’est d’autant plus vrai, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] rappelait dans la résolution n°6 de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2016, qu’en l’absence de règlement de copropriété c’était le critère de l’utilité qui devait être appliqué pour la répartition des charges générales communes au [Adresse 1].

Que d’ailleurs l’appelant souligne que contrairement à ce que soutient Monsieur [F], son acte d’acquisition ne fait nullement mention d’une adhésion à un règlement de copropriété ni d’une adhésion au rapport [Y], ni d’une adhésion au procès-verbal ayant adopté le règlement de copropriété.

Attendu que Monsieur [F] indique qu’il est faux de dire que son titre de propriété ne fait pas référence au rapport [Y].

Qu’il soutient qu’il ressort des annexes à l’acte de vente qui lui ont été délivrées, que le syndic BILLON SMGI, sur demande du notaire instrumentaire Maître [G], a délivré à l’acquéreur Monsieur [F], un dossier intitulé « Mutation de lots de copropriétés- Informations des parties » d’où il résulte qu’à la question posée « Le règlement de copropriété a-t-il été modifié ' » il était répondu par le syndic « oui » ; A quelles dates ' 31/01/1972- 09/ 06/1987- 20 / 01/1995- 02/ 12/1998- 15/01/ 2006 ».

Que Monsieur [F] verse aux débats la mutation de lots de copropriétés [M]/[F], la mutation de lots de copropriétés [O], la mutation de lots de copropriétés [R] et la vente [R] .AASMO.

Attendu qu’il convient de rappeler que Monsieur [F] a acheté le lot n°41 de la copropriété situé au 6ème étage de l’immeuble

Que l’origine de propriété du lot n°41 remonte à la succession [I] du 27 mars 1987.

Que cet acte qui est intervenu postérieurement au rapport [Y] fait état d’un état descriptif de division dressé par Maître [H] le 4 août 1959 et d’un règlement de copropriété dressé par Maître [T] le 7 septembre 1956, ces informations étant mentionnées dans différents actes de vente notamment l’acte de vente [X]/[M] en date du 17 mai 2005 concernant le lot n°41, l’acte de vente Association LETTRES d’AMAZONIE/AMANDOLA en date du 3 octobre 1989 concernant les lots n°62 et n°1 ou encore dans l’acte de vente [J]/SCI STEP BY STEP concernant les lots n°56 et n°57 en date du 14 décembre 2011.

Qu’il n’est à aucun moment mentionné le rapport [Y].

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] explique que la copropriété est dépourvue de règlement de copropriété vertical, les seuls règlements de copropriété existant , notamment le règlement de copropriété de Maître [T], étant des règlements de copropriétés horizontaux créés pour chaque étage, en l’espèce le 3ème étage s’agissant du rapport de Maître [T].

Que ceci était confirmé par la Communauté Immobilière dans le cadre de l’expertise judiciaire de Monsieur [Y] , ce dernier indiquant en page 7 de son rapport « la Communauté Immobilière se réfère à l’assemblée générale du 30 avril 1970 à laquelle Dame [Z] a participé pour constater que les comptes présentés par le syndic étaient exacts, que Dame [Z] n’a pas protesté et que ses comptes ont été répartis sur les mêmes bases acceptées depuis longtemps par tous les copropriétaires et que l’accord fait la loi des parties »

Qu’il n’est à aucun moment mentionné le règlement de copropriété dressé par Maître [T] bien qu’antérieur à cette expertise, puisque dressé le 7 septembre 1956 dans la mesure où il ne s’agissait pas d’un règlement de copropriété vertical.

Qu’il résulte en effet du règlement de copropriété dressée par Maître [T] que celui-ci est intervenu à la demande de Madame [E], propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1], appartement qu’elle entend diviser en plusieurs locaux en vue de sa vente ultérieure par lot pour déterminer les clauses, charges et conditions de la copropriété qui va résulter de la division dont il s’agit.

Que dés lors s’il était indispensable que la référence à ce règlement de copropriété apparaissent dans les actes de mutation concernant la vente d’appartement situés au 3ème étage ce qui est le cas notamment de la vente Association LETTRES d’AMAZONIE/AMANDOLA, il n’était pas nécessaire ,sauf à titre d’information, d’y faire référence s’agissant de la vente de lots situés aux autres étages de l’immeuble à la différence de l’état descriptif de division dressé par Maître [H] le 4 août 1959 lequel concerne l’ensemble des lots de l’immeuble.

Qu’il résulte de ces éléments que les notaires rédacteurs des actes de vente ont parfois commis l’erreur de considérer le règlement [T] comme le règlement de copropriété vertical et commun à tous les lots tout comme les réponses apportées aux questionnaires annexés aux actes de vente remis à Monsieur [F] par le syndic BILLON SMGI , sur demande du notaire instrumentaire Maître [G] dans un dossier intitulé « Mutation de lots de copropriétés- Informations des parties » d’où il résulte qu’à la question posée « Le règlement de copropriété a-t-il été modifié ' » il était répondu par le syndic « oui » ; A quelles dates ' 31/01/1972- 09/ 06/1987- 20 / 01/1995- 02/ 12/1998- 15/01/ 2006 »

Qu’il convient de relever que ces questionnaires sont erronés puisque l’acte du 9 juin 1987 n’est nullement une modification du règlement de copropriété mais un modificatif de l’état descriptif de division tout comme l’acte du 20 janvier 1995 et l’acte du 16 janvier 2006, l’acte du 2 décembre 1998 étant une attestation rectificative.

Qu’il résulte de l’acte de vente de Monsieur [F] qu’il n’est nullement fait référence au règlement de copropriété [Y] mais au règlement de copropriété [T] qui n’a pas vocation à s’appliquer au 6ème étage.

Qu’enfin il convient de relever que le rapport [Y] identifiait l’appartement de Monsieur [F] comme le lot n° 60 alors que l’état descriptif de division l’indique sous le n°41 étant souligné que c’est bien sous ce numéro que Monsieur [F] a acquis son lot de copropriété ce qui démontre que le rapport [Y] n’a jamais été contractualisé, ni validé par aucune assemblée générale de la copropriété, le seul document opposable aux tiers et concernant l’entier immeuble étant l’état descriptif de division reçue par Maître [H] le 4 août 1959.

Attendu qu’en l’absence de règlement de copropriété, seul le critère de l’utilité doit être appliqué.

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] soutient que conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation, les parties qui sont affectées à l’usage d’un seul copropriétaire sont privatives.

Qu’il soutient que l’architecte de l’immeuble a attesté dans son rapport du 20 juillet 2018 « Au-dessus de l’étage mansardé il y a encore un appartement propriété de Monsieur [F], accessible par une autre rampe d’escalier privative. ».

Qu’il en déduit que l’appartement en attique de Monsieur [F] dénommé « belvédère » est dans son intégralité une partie privative en ce compris le balcon.

Que ce dernier conteste la qualification retenue par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] soulignant que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que plusieurs arrêts de la Cour de cassation ont rappelé que le gros 'uvre des bâtiments est une partie commune et que dès lors les travaux de remise en état de leur structure incombent au syndicat des copropriétaires.

Attendu que l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

Et l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 , dans sa version applicable, que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. »

Attendu que l’appelant soutient que tout le bâti de l’appartement de Monsieur [F] est de construction légère et de qualité différente du reste de l’immeuble et ne fait donc pas partie du gros 'uvre de l’immeuble.

Qu’il indique que le Directeur Général Adjoint de l’aménagement, logement, mobilité de la ville de [Localité 2] a précisé dans un courrier du 26 octobre 2017 que « en effet ce balcon repose sur des pilotis installés sur la toiture et cette structure légère ne présente pas une cohérence architecturale avec l’immeuble de par sa morphologie, son emplacement et ses procédés constructifs. »

Qu’il résulte du compte rendu de l’architecte MX ARCHI DESIGN du 23 octobre 2018 que « les quatre façades ont toutes des ouvertures (fenêtrent et portes fenêtres) car les murs ne sont pas mitoyens avec les autres de la copropriété étant le seul appartement au sixième étage. »

Qu’il ajoute que la copropriété avait déjà tranché le problème concernant la nature privative de la terrasse appartenant à Monsieur [A] lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 novembre 1975 rappelant que Monsieur [F] avait lui aussi demandé l’autorisation d’agrandir sa terrasse lors de l’assemble générale du 14 mars 2011, ce qui avait été autorisé par la copropriété, à ses frais.

Qu’il rappelle que Monsieur [R] avait formellement reconnu lui aussi le caractère privatif de sa terrasse ainsi que cela résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2016 , ces exemples démontrant que c’est bien le critère de l’utilité qui s’applique et qu’en conséquence les terrasses et balcons doivent être considérés de nature privative.

Que si effectivement comme le soutient Monsieur [F] la copropriété avait décidé d’affecter à sa charge les travaux de réfection de la terrasse de Monsieur [O] par assemblée générale ordinaire du 19 mars 2012 à la résolution n°17, il convient d’ajouter qu’ qu’en date du 29 juin 2016, l’assemblée générale ordinaire avait pris la résolution n°19 concernant la réaffectation des dépenses d’étanchéité de ladite terrasse les imputant au compte privatif de Monsieur [R] venant aux droits de Monsieur [O].

Attendu que le dictionnaire Robert définit le balcon comme « une plateforme en saillie sur la façade d’un bâtiment et qui communique avec une pièce. »

Que la Cour d’appel de Chambéry dans un arrêt en date du 6 septembre 2016 a défini « un balcon techniquement comme une dalle en saillie sur façade, une dalle étant quant à elle un ouvrage porteur horizontal en béton armé, d’épaisseur faible par rapport à ses autres dimensions, formant en l’occurrence un plancher. Les balcons font partie intégrante de l’ossature en béton armé de l’immeuble, puisque leurs dalles ne sont que le prolongement des planchers des appartements, et qu’elles sont indissociablement liées au gros 'uvre par leur ferraillage. »

Qu’ainsi le balcon correspond donc à la fois à un élément structurel de l’immeuble et en même temps un espace superficiel dont seul le copropriétaire va jouir.

Attendu qu’il convient toutefois de relever que les titres de propriété du lot n°41 du 27 mars 1987 et du 17 mai 2005 tout comme l’acte de vente du lot n°41 du 22 mars 1922 ne mentionnent pas dans la description du bien le balcon ,objet du litige.

Que c’est seulement en 2010 dans l’acte de vente entre le précédent propriétaire Monsieur [M] et Monsieur [F] que l’acte fait mention du balcon de sorte qu’il y a lieu de constater que ce balcon a été construit entre 17 mai 2005 et le 23 août 2010.

Que cette déduction est corroborée par le Directeur Général Adjoint aménagement, logement, mobilité de la ville de [Localité 2] qui dans son courrier du 26 octobre 2017 précisait que la fiche patrimoniale descriptive de l’immeuble établie en 1988 ne mentionnait pas ce balcon parmi les éléments architecturaux remarquables, ajoutant que Monsieur [F] n’avait pas rapporté la preuve de l’existence légale de cet élément de construction.

Que le juge administratif dans son jugement du 10 août 2020 relevait lui aussi que ledit élément avait été ajouté au bâtiment protégé postérieurement à son époque d’édification, lequel élément nuisait à sa cohérence architecturale et ne présentait aucun intérêt patrimonial intrinsèque

Que la cour d’appel administrative de Marseille dans son arrêt du 17 novembre 2022 relevait que cet appartement et le balcon sud en litige avaient été adjoints largement après la construction de l’immeuble qui comportait initialement quatre étages et des combles, ce type d’appartement belvédère étant apparu à partir de la fin du XIXe siècle.

Qu’elle ajoutait « ainsi que le confirment les photographies jointes au dossier de déclaration, ce balcon repose sur une structure métallique prenant appui sur la toiture en pente de l’immeuble. Il ne fait pas partie des éléments mentionnés par l’inventaire cité au point précédent. Comme l’appartement qu’il complète, par sa technique de construction et son aspect qui dépare la toiture cet aménagement n’est pas au nombre des éléments d’architecture et de décorations extérieures et intérieures et des autres éléments appartenant à l’immeuble par nature ou par destination dont l’article U.0 du PSMV de [Localité 2] impose le maintien et en tant que de besoin la restauration ou l’amélioration, sa démolition étant à l’inverse susceptible de contribuer à la restauration ou à l’amélioration de l’immeuble ».

Que Monsieur [F] ne peut soutenir, tenant ces éléments , que le balcon fait corps avec le bâtiment sans apporter d’autres éléments que le procès-verbal de constat d’huissier établi le 2 mars 2016.

Qu’il indique en effet que les photos prises par l’huissier démontrent que les poutres IPN sont ancrées dans le gros 'uvre de l’immeuble et font donc partie intégrante du bâtiment pour faire corps avec lui et que cet ouvrage ne peut en aucun cas être considéré comme un accessoire léger.

Qu’il convient d’observer qu’il ne s’agit que d’une interprétation de Monsieur [F] mais en aucun cas des constatations faites par un homme de l’art et ce d’autant plus que la cour d’appel administrative de Marseille considérait quant à elle ,au vu des photographies jointes au dossier de déclaration que le balcon reposait sur une structure métallique prenant appui sur la toiture en pente de l’immeuble.

Que par ailleurs ce dernier ne justifie ni des matériaux constituant le balcon, ni des techniques d’ancrage de ce balcon de sorte qu’il n’est pas établi que le balcon fasse partie du gros 'uvre du bâtiment et ce d’autant plus qu’il a été adjoint à l’appartement que très récemment.

Qu’il s’ensuit qu’il y a lieu de déclarer le balcon de Monsieur [F] comme étant une partie privative pour les raisons ci-dessus développées et d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n°6 et n°7 de l’assemblée ordinaire du 4 décembre 2014.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] demande à la cour de juger que tout l’appartement en attique de Monsieur [F] est privatif au motif qu’il bénéficie d’un accès privatif à son appartement, que les murs n’ont aucune mitoyenneté avec un quelconque autre lot de l’immeuble et que la toiture couvre exclusivement son appartement en dehors de toute partie de l’immeuble.

Qu’il résulte de l’article 3 du 10 juillet 1965 que sont classées parties les parties communes notamment « – le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Qu’il ressort du rapport compte rendu de l’architecte MX ARCHI DESIGN du 23 octobre 2018 que « la structure du logement en question est particulière et en même temps typique des immeubles du vieux [Localité 2] où souvent les constructions des parties se sont superposées de façon spontanée jusqu’en 1945.

Le mur qui donne sur la cour intérieure a une épaisseur de 45 cm et semble être solidaire et en continuation avec le mur porteur de l’immeuble ; en revanche tous les murs extérieurs sont d’environ 12 cm.

Entre la rampe privative et le séjour est présent un autre mur porteur de 45 cm avec plusieurs ouvertures »

Qu’il ressort de ces constatations que contrairement à ce que soutient l’appelant, tout l’appartement en attique de Monsieur [F] n’est pas privatif

Qu’il convient dés lors de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] tendant à voir juger que tout l’appartement en attique de Monsieur [F] est privatif.

2°) Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] demande à la Cour de condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 63.503,08 euros au titre de remboursement des sommes avancées par la copropriété.

Qu’il produit à l’appui de ses demandes des factures réglées par la copropriété pour un montant total de 63.503,08 euros.

Qu’il convient de rappeler que si le balcon litigieux est une partie privative que Monsieur [F] avait à charge d’entretenir , les désordres ou malfaçons qui ont été présentés dans un constat du 11 juin 2018 de l’architecte MX ARCHI DESIGN ne s’apparentent pas à des travaux d’entretien, mais à des travaux de gros 'uvre qui ne sauraient être mis à la charge de ce dernier

Que les factures produites ne concernant nullement des travaux ayant eu trait au balcon , il y a lieu de débouter l’appelant de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] demande à la Cour de condamner Monsieur [F] à démolir le balcon à ses propres frais

Qu’il rappelle que le juge des référé du tribunal de grande instance de Nice l’a autorisé, par ordonnance de référé du 17 janvier 2017, à procéder à ses frais avancés à la dépose du balcon sud attenant à l’appartement de Monsieur [F] dés que le syndicat des copropriétaires aura obtenu le permis de démolir.

Que le syndicat des copropriétaire justifie avoir obtenu le permis de démolir mais indique que Monsieur [F] s’y oppose, sollicitant une simple dépose ponctuelle des éléments corrodés de la structure du balcon.

Que l’appelant sera débouté de cette demande tenant l’arrêt rendu par le conseil d’État du 25 juin 2024 qui a annulé le jugement rendu le 10 août 2020 par le tribunal administratif de Nice, l’arrêté du 25 juillet 2017 par lequel le maire de Nice a accordé un permis de démolir et la décision du 26 octobre 2017 rejetant le recours gracieux de Monsieur [F] contre cette autorisation

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] demande à la Cour de condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de Monsieur [F] qui avait intérêt à ester en justice.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur la demande de dommages-intérêts de Monsieur [F]

Attendu que Monsieur [F] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et du [Adresse 4] à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts du chef d’une véritable intention de nuire.

Que Monsieur [F] sera débouté de cette demande à défaut de rapporter la preuve d’un acte de malice ou de mauvaise foi caractérisant de la part du syndicat des copropriétaires une intention de nuire.

Attendu que Monsieur [F] demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à lui payer la somme de 219.842 euros au titre du préjudice de jouissance outre la somme de 2.058,58 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux.

Qu’il fait valoir que les travaux réalisés à l’initiative du syndicat des copropriétaires et l’absence de ceux nécessaires à terminer les ouvrages sont à l’origine du préjudice subi, rappelant qu’à compter de juillet 2015 il a été dans l’incapacité de jouir de son bien du fait d’importantes infiltrations d’eau dans son appartement.

Attendu qu’il convient de rappeler que le balcon étant une partie privative , il appartenait à Monsieur [F] de l’entretenir.

Que les parties s’accordent à reconnaître que les causes des désordres affectant l’appartement trouvent leur origine dans la toiture.

Que toutefois ces dernières ont successivement fait preuve de réticence dans l’exécution des travaux en saisissant différentes juridictions, Monsieur [F] n’acceptant pas notamment que le syndicat ne s’engage pas formellement à la reconstruction à l’identique du balcon dont la dépose était le préalable nécessaire aux travaux de couverture.

Que par ailleurs Monsieur [F] ne rapporte pas la preuve qu’il entendait occuper cet appartement à l’année.

Qu’il s’en suit qu’il sera débouté de sa demande et le jugement déféré confirmé sur ce point.

5° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [F] au paiement des entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel .

Attendu qu’il y a lieu de débouter Monsieur [F] de sa demande de voir juger qu’en tant que copropriétaire, il sera exonéré de toute participation aux condamnations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et du [Adresse 4] ainsi que des frais réclamés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement contradictoire du 10 mars 2022 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [F] de ses demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et résistance abusive et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

STATUANT A NOUVEAU,

DÉBOUTE Monsieur [F] de sa demande tendant à voir annuler les résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale ordinaire du 04 décembre 2014 ;

DIT que le balcon appartenant à Monsieur [F] est privatif.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de sa demande tendant à voir juger que tout l’appartement en attique « [Localité 1] » est privatif.

DÉBOUTE Monsieur [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] du surplus de leurs demandes.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE Monsieur [F] aux dépens de première instance et en cause d’appel.

DÉBOUTE Monsieur [F] de sa demande de voir juger qu’en tant que copropriétaire, il sera exonéré de toute participation aux condamnations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et du [Adresse 4] ainsi que des frais réclamés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

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