COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2025

N° 2025 / 042

N° RG 22/04716

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJEST

[G] [W] épouse [J]

C/

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6]

[Adresse 6]

S.A.S. FONCIA OTIM

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-Pierre TERTIAN

M^e Lisa VIETTI

M^e Philippe-Laurent SIDER

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 20 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/05139.

APPELANTE

Madame [G] [W] épouse [J]

née le 1er Septembre 1970 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e Lisa VIETTI, membre de la SELARL JURISBELAIR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE

Anciennement dénommée CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES, prise en la personne de son représentant légal domicilié pour la cause au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Pierre TERTIAN, membre de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par M^e Joël MARTINEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis à [Adresse 2]

pris en son syndic en exercice la SAS FONCIA OTIM, dont le siège social est [Adresse 7], représentaée par son Président en exercice, domicilié pour la cause audit siège

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. FONCIA OTIM

en qualité de Syndic de l’immeuble [Adresse 2] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 7]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant acte notarié du 12 avril 2000, Madame [G] [W] épouse [J] a fait l’acquisition des lots n° 1, 10 et 11 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5], consistant en un appartement de type 3 situé au rez- de-chaussée du bâtiment A, une cave et une buanderie.

Elle a mis ce bien en location à compter du 1er mai 2001.

Au départ du locataire le 4 novembre 2015, elle a constaté l’existence de désordres imputables à des infiltrations en parties communes, qu’elle a dénoncés au syndic la société OTIM IMMOBILIER.

Ce dernier a déclaré le sinistre à l’assureur de l’immeuble la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE et une expertise amiable a été confiée au Cabinet ELEX, concluant que les dommages étaient imputables à des remontées d’eau par capillarité dans les murs du bâtiment, ce que l’assureur a refusé de garantir.

Le 29 juin 2016, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de consulter un bureau d’études. M. [H] [V], expert en bâtiment désigné par le syndic, a rendu un rapport le 10 novembre 2016, concluant que les désordres provenaient essentiellement d’une rétention importante d’eaux de ruissellement sur le terrain d’assiette de la copropriété, qui n’étaient ni canalisées ni évacuées. Il a prescrit la réalisation d’un drain périphérique et une protection hydrofuge des murs enterrés, tout en indiquant que le préalable indispensable à ces travaux était la réfection du mur de soutènement appartenant au propriétaire du fonds supérieur et confrontant la façade nord de l’immeuble.

Le 11 juillet 2017, l’assemblée générale a voté le principe de la réalisation d’un drain autour d’une partie du bâtiment afin de réduire les désordres affectant l’appartement de Madame [J] dans la limite d’un budget de 6.500 euros HT, le surplus des travaux devant être réalisé après la réfection dudit mur par son propriétaire.

Toutefois, les devis recueillis par le syndic s’élevant à des montants nettement plus élevés, la situation est demeurée en l’état.

Par courrier de son conseil en date du 11 juillet 2018, Madame [J] a mis en demeure le syndic de convoquer d’urgence une nouvelle assemblée générale, laquelle a décidé le 22 novembre 2018 de faire procéder à un simple décaissement des terres sur les côtés est et ouest du bâtiment.

Par actes délivrés le 26 avril 2019, Madame [J] a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic à comparaître devant le tribunal de Marseille pour les entendre condamner in solidum et sous astreinte à faire réaliser les travaux votés les 11 juillet 2017 et 22 novembre 2018, ainsi qu’à lui payer la somme de 43.548 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 2.805,50 euros au titre de son préjudice matériel.

Le syndicat a appelé en garantie son assureur GROUPAMA MÉDITERRANÉE.

Suivant ordonnance de référé prononcée le 25 octobre 2019 au contradictoire de M. [H] [Z], propriétaire du fonds supérieur, le syndicat des copropriétaires a obtenu d’autre part l’organisation d’une mesure expertise confiée à M. [F], lequel a rendu le 30 janvier 2021 un rapport proposant plusieurs solutions techniques afin d’empêcher le ruissellement des eaux sur la paroi.

Aux termes du jugement dont appel rendu le 20 janvier 2022, le tribunal a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser sur son fonds un système d’évacuation des eaux par la pose de drains périphériques en façades est et ouest et/ou à justifier de l’exécution effective de ces travaux, sous peine d’une astreinte de 80 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et courant pour une durée de neuf mois,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA OTIM à payer à Madame [J] une somme de 2.805,50 euros au titre des travaux de remise en état de son appartement, suivant devis établi le 6 novembre 2016,

— débouté Madame [J] de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance,

— débouté la société FONCIA OTIM de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

— condamné la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE à relever et garantir son assuré dans les limites de la police souscrite,

— condamné in solidum le syndicat, son assureur et le syndic aux dépens de l’instance,

— condamné in solidum le syndicat et le syndic à payer à la demanderesse une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— et dispensé Madame [J] de participation à la dépense commune des frais de procédure exposée par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions d’appel notifiées le 25 juillet 2022, Madame [G] [W] épouse [J] demande à la cour de réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance et fixé à 2.805,50 € la réparation de son préjudice matériel et, statuant à nouveau, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA OTIM à lui payer :

—  27.007,20 € au titre du coût de remise en état de son appartement suivant devis établi le 29 juin 2022, ladite somme étant indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction,

—  59.281,36 €, à parfaire, en réparation de son préjudice de jouissance,

—  300,00 € en remboursement de la taxe sur les logements vacants acquittée en 2021,

— et 5.000,00 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que le devis initial établi le 6 novembre 2016 n’est plus d’actualité en raison de l’aggravation des dommages,

— et que du fait de l’insalubrité de son appartement, elle s’est trouvée dans l’impossibilité de le remettre en location ou de le vendre depuis le 31 octobre 2015, le préjudice financier subi de ce fait devant être réparé intégralement et non pas sur la base d’une simple perte de chance.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] indique qu’aux termes d’une délibération adoptée le 11 mai 2022 son assemblée générale a voté des travaux d’étanchéité confiés à l’entreprise TM2R, lesquels ont été réalisés en mai 2023.

Il soutient cependant que ceux-ci n’étaient pas absolument nécessaires dans la mesure où les désordres affectant l’appartement de l’appelante résultent essentiellement d’un défaut d’entretien, les autres logements situés au rez-de-chaussée ne présentant pas le même état. Il considère ainsi qu’il ne peut être tenu de financer les travaux de rénovation de ce lot.

Il ajoute qu’après le départ de ses locataires, Madame [J] avait décidé de mettre son bien en vente mais n’a pas trouvé acquéreur parce que le prix demandé était supérieur à celui du marché, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’un préjudice de jouissance.

Il forme appel incident et demande principalement à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de débouter l’appelante de toutes ses prétentions.

Subsidiairement, il sollicite la confirmation de la décision en ce qu’elle a condamné son assureur à le relever et garantir.

Il réclame paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Suivant conclusions notifiées le 7 septembre 2022, la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE demande principalement à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir son assuré et, statuant à nouveau, de prononcer sa mise hors de cause, faisant valoir que les conditions générales de la police d’assurance stipulent en page 32 une exclusion de garantie pour qui concerne les dommages occasionnés par les eaux de ruissellement.

Subsidiairement, elle conclut à la confirmation de la décision en ce qu’elle a limité l’indemnisation de Madame [J] à la somme de 2.805,50 euros.

Elle réclame paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 13 septembre 2022, la société FONCIA OTIM conteste toute responsabilité et soutient au contraire avoir accompli toutes les diligences en son pouvoir, faisant valoir qu’elle est tenue d’une simple obligation de moyens et qu’elle ne pouvait réaliser des travaux sur le fonds voisin. Elle conclut donc principalement au rejet des prétentions de l’appelante formées à son endroit.

Subsidiairement, elle demande à la cour de dire et juger que la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE devra prendre en charge les conséquences du sinistre.

Elle réclame accessoirement 2.000 euros à titre de dommages-intérêts et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2024.

DISCUSSION

Sur les responsabilités :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires était responsable des désordres affectant l’appartement de Madame [J] du fait des remontées d’eaux par capillarité dans les murs, parties communes du bâtiment, en raison de l’absence de système d’évacuation des eaux de ruissellement, laquelle constitue un vice de construction au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à l’époque de l’apparition du sinistre.

Il ne peut être objecté par le syndicat que les désordres auraient essentiellement pour cause la ruine d’un mur de soutènement dont l’entretien incomberait au propriétaire du fonds supérieur, alors que l’expert judiciaire M. [F] indique dans son rapport qu’il n’existe pas de mur de soutènement au sens mécanique du terme, mais un simple talus créé par les excavations réalisées lors de la construction de la [Adresse 6] et protégé de l’érosion par divers parements, dont une partie se situe sur sa propriété. En outre, l’expert ajoute qu’en l’état actuel des choses l’érosion provoquée par le ruissellement des eaux de pluie depuis la parcelle [Z] ne remet pas en cause la solidité de cette paroi.

C’est également à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité quasi-délictuelle du syndic pour avoir manqué à son obligation de veiller à la sauvegarde de l’immeuble en application de l’article 18 de la loi de 1965, en retenant que ce dernier avait fait délibérer l’assemblée générale des copropriétaires le 11 juillet 2017 sans avoir sollicité au préalable un ou plusieurs devis permettant de définir un budget réaliste pour la réalisation des travaux, puis avait tardé à convoquer une nouvelle assemblée et omis de mettre aux voix à cette occasion les différents devis recueillis entre-temps, alors que la réalisation d’un drain périphérique revêtait un caractère urgent pour prévenir l’aggravation des dommages suivant l’avis technique de M. [V].

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires et son syndic la société FONCIA OTIM, venant aux droits de la société OTIM IMMOBILIER, civilement responsables des désordres affectant l’appartement de Madame [J].

Sur la condamnation à effectuer des travaux :

Il convient de donner acte au syndicat des copropriétaires de ce que les travaux d’étanchéité ordonnés par le tribunal ont été votés par l’assemblée générale le 11 mai 2022 et réalisés dans le courant de l’année 2023 par l’entreprise TM2R.

Sur le coût de la remise en état de l’appartement :

Selon le rapport d’expertise amiable du Cabinet ELEX, les dommages subis par l’appartement de Madame [J] du fait des remontées d’eaux par capillarité consistaient dans la présence d’humidité sur le mur pignon du séjour et de la chambre et le mur de façade du séjour, ainsi que dans le soulèvement d’une partie du carrelage. Leur réparation a été évaluée à la somme de 2.805,50 euros par le tribunal sur la foi d’un devis établi le 6 novembre 2016.

Compte tenu du caractère évolutif de ces désordres, il y a lieu de réviser le montant de cette indemnité en cause d’appel sur la base d’un nouveau devis établi le 29 juin 2022 par l’entreprise MOD CAPA, dont il convient de retenir les postes suivants :

— protection des ouvrages : 700 € HT

— purge des sols et dépose des carreaux mal scellés : 2.100 € HT

— réalisation d’un réagréage fibré : 3.710 € HT

— mise en place de plinthes : 1.848 € HT

— nettoyage et mise en peinture des murs périphériques : 4.204 € HT

— TVA 10 % : 1.256 €

TOTAL : 13.318 € TTC

Les autres postes du devis, qui concernent des travaux d’amélioration du logement, en ce compris la pose d’un parquet stratifié qui n’existait pas à l’origine, doivent être laissés à la charge de l’appelante.

Ladite somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction.

Sur la réparation du préjudice de jouissance :

Le tribunal a rejeté cette demande en retenant que Madame [J] ne justifiait pas de réelles démarches en vue de remettre son bien en location, mais qu’elle avait au contraire décidé de le mettre en vente dès la fin de l’année 2015.

Pour contester le bien-fondé cette motivation, l’appelante fait valoir qu’elle ne pouvait relouer l’appartement en l’état en raison de son insalubrité, et que ce n’est qu’en raison de la carence du syndicat des copropriétaires à entreprendre les travaux nécessaires qu’elle se serait résolue à le vendre. Cette affirmation est cependant démentie par un courrier adressé le 25 décembre 2015 par son mandataire l’agence immobilière de la Tour à Madame [L] [M], dont il ressort que la décision de vendre avait été prise dès le départ du dernier locataire, avant même la déclaration de sinistre.

Il se déduit en outre de l’état des lieux de sortie dressé le 4 novembre 2015 par Maître [I], huissier de justice, que l’impossibilité de relouer ne résultait pas uniquement des désordres provenant des parties communes, mais également de la vétusté et de l’absence d’entretien du logement par son propriétaire.

Il reste que Madame [J], qui ne pouvait entreprendre les travaux de rénovation nécessaires qu’après la réalisation des ouvrages d’étanchéité incombant au syndicat, justifie avoir subi une perte de chance de vendre son bien dans un délai raisonnable, dès lors qu’il n’est pas établi que le prix qu’elle en demandait excédait celui du marché. Il convient de lui allouer à ce titre une indemnité de 10.000 euros.

Elle est également en droit d’obtenir le remboursement de la somme de 300 euros au titre de la taxe sur les logements vacants acquittée en 2021.

En revanche, elle ne peut réclamer le remboursement des autres charges attachées à la propriété du bien.

Sur la garantie de l’assureur :

Les conditions générales de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE prévoient au titre de la garantie dégâts des eaux la couverture des dommages matériels subis par les biens de l’assuré et causés par :

— les fuites d’eau accidentelles ou les débordements provenant exclusivement :

* de conduites non enterrées d’adduction, de distribution ou d’évacuation des eaux pluviales, ménagères ou de vidange,

* de tous appareils à effet d’eau ou de chauffage,

* des chêneaux ou gouttières,

* des installations de chauffage central, à eau ou à vapeur,

— les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages,

— les infiltrations de pluie, neige ou grêle au travers des toitures, terrasses, balcons ouvrants et ciels vitrés,

— le gel des installations et appareils hydrauliques intérieurs.

En revanche, sont expressément exclus les dommages :

— occasionnés par les eaux de ruissellement provenant des cours, jardins, voies publiques ou privées, canalisations souterraines ou égouts,

— dus à l’humidité, à la condensation, au ruissellement ou aux infiltrations lentes, sauf s’ils résultent d’événements garantis par le contrat.

Il s’agit là de clauses d’exclusion de garantie formelles et limitées au sens de l’article L 113-1 du code des assurances auxquelles il convient de donner effet, de sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné l’assureur à prendre en charge le sinistre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et son syndic la société FONCIA OTIM, venant aux droits de la société OTIM IMMOBILIER, civilement responsables des désordres affectant l’appartement de Madame [G] [J],

— condamné le syndicat à effectuer des travaux d’étanchéité,

— débouté la société FONCIA OTIM de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA OTIM à verser à Madame [G] [J] :

— la somme de 13.318 euros TTC au titre du coût de la remise en état de son appartement, indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction entre le mois de juin 2022 et la date du règlement effectif de l’indemnité,

— celle de 10.000 euros en réparation de la perte de chance de vendre,

— celle de 300 euros en remboursement de la taxe sur les logements vacants,

Juge que la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE n’est pas tenue à garantie, et rejette en conséquence les demandes formées à son encontre,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA OTIM aux entiers dépens,

Les condamne en outre à verser à l’appelante une indemnité de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [G] [J] sera dispensée de participer aux frais de procédure exposées par le syndicat,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT