COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 291

Rôle N° RG 24/13726 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN6SJ

S.A.S. CABINET [N]

C/

[E] [I]

[V] [I]

S.C.I. BAP

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 10]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Laura LOUSSARARIAN

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 25] en date du 19 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04038.

APPELANTE

S.A.S. CABINET [N] prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 21]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-[H]-

DESMURE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Tracy ADU, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [E] [I]

né le 03 Juillet 1949 à [Localité 25], demeurant [Adresse 20]

Monsieur [V] [I]

né le 07 Mars 1949 à , demeurant [Adresse 20]

S.C.I. BAP prise en la personne de ses Gérants Monsieur [R] [U] et Monsieur [Y] [K], domiciliés tous deux audit siège, agissant tous deux en qualité de propriétaires de 5 appartements situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 15]., demeurant [Adresse 23]

Tous représentés par M^e Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet [N], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 22]., demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Aurélie ROSTINI de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 30 juin 1998, la SCI BAP a acquis 5 logements au sein du Bâtiment B de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5] à Marseille (13005), dont la gestion a été donnée à la société [Adresse 28] en vue de leur location à la société MARSEILLE SOLIHA PROVENCE, à vocation de logement social.

De cette manière, la SCI BAP cumule à elle-seule 203/1.000° des parties communes de la copropriété et 660/1.000° des parties communes du Bâtiment B, soit la majorité des tantièmes concernant les parties communes de l’immeuble litigieux situé au [Adresse 4].

Monsieur et Madame [I] sont propriétaires d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 26], lequel est donné à bail à Madame [B] selon acte sous seing privé du 22 décembre 2010.

Courant 2012, des désordres consistant en des fissures ont été signalées par les occupants de l’immeuble, notamment les locataires de la SCI BAP, au syndic, la SAS CABINET [N].

Le 15 novembre 2019, devant l’aggravation significative des désordres, un arrêté de péril imminent était pris par la ville de Marseille, portant interdiction d’occuper l’immeuble, arrêté dans le cadre duquel le juge des référés du tribunal administratif de Marseille désignait un expert, qui confirmait les risques graves existant pour la sécurité des occupants.

Le 03 janvier 2020, un arrêté de péril grave et imminent était pris par la ville de [Localité 25] interdisant tout accès à l’immeuble jusqu’à nouvel ordre.

Suivant acte de commissaire de justice du 11 août 2020, Monsieur et Madame [I] ainsi que la SCI BAP ont fait assigner en référé devant le tribunal judicaire de Marseille le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Marseille (13005) et la SAS CABINET [N] (syndic) aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille rendue le 11 décembre 2020, Monsieur [D] était désigné en qualité d’expert judiciaire avec pour mission notamment de déterminer les causes et origines des sinistres.

Le 25 août 2022, l’expert déposait son rapport.

Parallèlement à cette procédure, d’autres procédures étaient diligentées par les locataires ou copropriétaires de l’immeuble en lien avec ces désordres et l’arrêté de péril.

Suivant acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, la SCI BAP, Monsieur et Madame [I] ont assigné devant la tribunal judiciaire de Marseille le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Marseille (13005) et la SAS CABINET [N] (syndic) aux fins d’obtenir principalement leur condamnation in solidum à payer la somme de 259.416,28 euros à la SCI BAP et la somme de 157.289,56 euros à Monsieur et Madame [I].

Par conclusions d’incident notifiées le 27 mars 2024, actualisées le 18 avril 2024 et signifiées, la SCI BAP et les époux [I] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de :

*juger que le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et le syndic sont responsables des désordres matériels et immatériels affectant les parties communes et ayant conduit à la dégradation de l’immeuble sis [Adresse 5] ainsi qu’à son évacuation et l’arrêté de péril du 03 janvier 2020 ;

*juger que la SCI BAP et les époux [I] subissent un préjudice immatériel et matériel croissant du fait de l’interdiction d’occupation et de l’arrêté de péril de l’immeuble sis [Adresse 5], de l’absence de perception des loyers et de relogement des locataires ;

*rejeter les arguments inopérants du syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et de son syndic ;

En conséquence,

*condamner le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic in solidum à régler à titre provisionnel :

— la somme de 190.000 euros à la SCI BAP,

— la somme de 100.000 euros à Monsieur et Madame [I] ;

*débouter, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic de leurs demandes reconventionnelles ou contraires ;

*condamner in solidum le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic à régler au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 10.000 euros à la SCI BAP et à M. et Mme [I], représentés par le même Conseil ;

*condamner in solidum le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de Maître Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, Avocat au Barreau de Marseille.

Par conclusions d’incident notifiées le 05 juin 2024, la SAS CABINET [N] a demandé au juge de la mise en état aux fins de :

A titre principal,

*juger que la SCI BAP et Monsieur et Madame [I] manquent à rapporter la preuve de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable ;

*juger que la détermination des parts de responsabilité des parties en présence relève de la seule appréciation du juge du fond ;

*débouter la SCI BAP et Monsieur et Madame [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SAS CABINET [N] ;

A titre subsidiaire,

*juger que la SCI BAP et Monsieur et Madame [I] manquent à rapporter la preuve du quantum des provisions sollicitées ;

*débouter, de plus fort, la SCI BAP et les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SAS CABINET [N] ;

En tout état de cause,

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 26] à relever et garantir la SAS CABINET [N] de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

*condamner tout succombant à verser à la SAS CABINET [N] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner tout succombant aux entiers dépens du présent incident ;

*écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire était évoquée à l’audience du 06 juin 2024.

La SCI BAP , les époux [I] et la SAS CABINET [N] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d’instance

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) s’est constitué dans le cadre de la première instance le 1er août 2024, soit postérieurement à l’audience d’incident

Il n’a pas conclu sur cet incident et n’a pas sollicité la réouverture des débats.

Suivant ordonnance d’incident contradictoire rendue le 19 septembre 2024, le magistrat de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille a :

*condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) et la SARL CABINET [N] à verser à la SCI BAP une provision d’un montant de 188.350 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices en lien avec la perte des loyers et avec les frais de relogement de ses locataires ;

*condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 26] et la SARL CABINET [N] à verser à Monsieur et Madame [I] une provision d’un montant de 20.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices en lien avec la perte des loyers ;

*rejeté le surplus des demandes ;

*débouté la SARL IMMOBILIERE [N] de son appel en garantie formulé à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

*condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Marseille (13005) et la SARL CABINET [N] à verser à la SCI BAP et à Monsieur et Madame [I] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de l’incident au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*réservé les dépens ;

*renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 05 décembre 2024 pour conclusions au fond de la SARL IMMOBILIERE [N] et du syndicat des copropriétaires, éventuelles conclusions en réplique des requérants, clôture et fixation.

Suivant déclaration en date du 14 novembre 2024, la SAS CABINET [N] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (13005) et la SARL CABINET [N] à verser à la SCI BAP une provision d’un montant de 188.350 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices en lien avec la perte des loyers et avec les frais de relogement de ses locataires ;

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 26] et la SARL CABINET [N] à verser à Monsieur et Madame [I] une provision d’un montant de 20.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices en lien avec la perte des loyers ;

— rejette le surplus des demandes ;

— déboute la SARL IMMOBILIERE [N] de son appel en garantie formulé à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

— condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] Marseille (13005) et la SARL CABINET [N] à verser à la SCI BAP et à Monsieur et Madame [I] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de l’incident au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 03 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SAS CABINET [N] demande à la cour de :

*juger recevable et bien fondé la SAS CABINET [N] en son appel ;

Y faisant droit,

*infirmer l’ordonnance déférée ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

*juger que la SCI BAP et Monsieur et Madame [I] manquent à rapporter la preuve de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable ;

*juger que la détermination des parts de responsabilité des parties en présence relève de la seule appréciation du juge du fond ;

*débouter la SCI BAP et Monsieur et Madame [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SAS CABINET [N] ;

A titre subsidiaire :

*juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 25] responsable de plein droit dans la survenance des désordres ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 25] à relever et garantir la SAS CABINET [N] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

*confirmer la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

*condamner, in solidum le cas échéant, tout succombant à verser à la SAS CABINET [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de M^e Alain de ANGELIS sous son affirmation de droit.

A l’appui de ses demandes, la SAS CABINET [N] fait valoir que le seul rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] ne peut suffire à caractériser un quelconque manquement du syndic mais constitue uniquement un élément d’appréciation qui ne peut être suffisant pour venir caractériser un quelconque manquement du Cabinet [N], expertise qui n’a d’ailleurs pas été menée jusqu’à son terme en l’absence de consignation complémentaire.

Elle indique qu’elle ne saurait être tenue responsable de l’état de l’immeuble alors même que l’état défectueux des canalisations d’eau pluviale et des eaux usées, qui peut être défini comme la cause d’origine du sinistre, ne saurait en aucune manière lui être imputée.

Elle ajoute qu’elle ne saurait être tenue responsable ni de la carence des intervenants mandatés par ses soins, ni de la carence des copropriétaires défaillants.

Elle soutient que les copropriétaires ont, soit refusé le vote desdits travaux, soit refusé de s’acquitter des appels de fonds lorsque les travaux étaient votés de sorte qu’aucune responsabilité ne saurait lui incomber, alors qu’elle a respecté ses obligations dans les limites de ses prérogatives.

Elle invoque la carence de la SCI BAP dans l’établissement de la preuve d’une faute ou manquement commis par le Cabinet [N] en sa qualité de syndic.

Elle soutient qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose à ce que la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans le désordre soit retenue, dans la mesure où il s’agit d’un régime de responsabilité de plein droit au titre des désordres trouvant leur siège dans les parties communes de l’immeuble, ne nécessitant donc aucune démonstration d’un manquement de ce dernier.

En revanche, la faute à l’encontre du syndic doit être caractérisée.

Elle indique qu’un syndic n’est pas un professionnel du bâtiment et qu’il ne pouvait donc outrepasser se fonctions, en engageant des travaux urgents de sa propre initiative, alors que même l’expert judiciaire désigné dans le cadre de cette procédure n’a pas été en mesure de définir les mesures propres afin de faire cesser durablement les dommages.

La SAS CABINET [N] considère qu’en tout état de cause, seul le juge du fond était en mesure de statuer sur la responsabilité du Cabinet [N] en présence des contestations sérieuses soulevées.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires devra être condamné à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 03 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur et Madame [I] ainsi que la SCI BAP demandent à la cour de :

*confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance d’incident dont appel ;

En tant que de besoin,

*juger que le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 17] [Adresse 19] et le syndic sont responsables des désordres matériels et immatériels affectant les parties communes et ayant conduit à la dégradation de l’immeuble sis [Adresse 5] ainsi qu’à son évacuation et l’arrêté de péril du 03 janvier 2020 ;

*juger que la SCI BAP et M. et Mme [I] subissent un préjudice immatériel et matériel croissant du fait de l’interdiction d’occupation et de l’arrêté de péril de l’immeuble sis [Adresse 5], de l’absence de perception des loyers et de relogement des locataires ;

*rejeter les arguments inopérants du syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et de son syndic ;

En conséquence,

*condamner le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic in solidum à régler à titre provisionnel :

— la somme de 188.350 euros à la SCI BAP,

— la somme de 20.000 euros à Monsieur et Madame [I] ;

*débouter, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic de leurs demandes reconventionnelles ou contraires ;

*condamner in solidum le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic à régler au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 10.000 euros à la SCI BAP et à Monsieur et Madame [I], représentés par le même Conseil ;

*condamner in solidum le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de Maître Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, Avocat au Barreau de Marseille.

A l’appui de leurs demandes, les époux [I] et la SCI BAP font valoir que les fautes commises par le syndic, qui s’est montré particulièrement peu diligent, ont conduit à l’arrêté de péril imminent avec évacuation immédiate et interdiction d’occuper l’immeuble ; qu’il avait eu connaissance des désordres, pour avoir été alerté des risques et des conséquences graves, mais qu’il n’a assuré aucun suivi des résolutions pourtant adoptées en assemblée générale , ni répondu aux multiples sollicitations.

Ils indiquent que l’expert a considéré que la carence du syndic avait conduit à l’arrêté de péril.

Ils expliquent que dès 2012, la SCI BAP avait été alertée par des occupants de l’existence de désordres et avait, à son tour, alerté le syndic qui avait mandaté un bureau d’études, aux fins de réaliser un premier diagnostic des fissures et un état des lieux, lequel bureau d’études avait le 29 novembre 2013 rendu compte de ce qui s’avèrera être son unique vérification des jauges aux termes d’un rapport dont seul le syndic avait été destinataire.

En l’état de ce rapport, l’assemblée générale du 22 janvier 2014 n’a présenté qu’une résolution intéressant les désordres et largement insuffisante, le syndic ayant manqué à ses obligations pour avoir, seul, eu connaissance des rapports des techniciens et des préconisations, et ne pas avoir donné de suite à l’intervention du bureau d’études.

Ils exposent que la SCI BAP a continué d’alerter le syndic sans qu’aucune réponse ne soit apportée, sans qu’il ne convoque d’assemblée générale extraordinaire et sans qu’il ne prenne les mesures urgentes qui s’imposaient sur le plan technique.

Les époux [I] ainsi que la SCI BAP expliquent qu’en 2016, des travaux de réfection ont été réalisés (remplacement de la canalisation des eaux usées commune) sans qu’aucune vérification n’ait eu lieu.

Ils font valoir que le syndic ne donne aucune explication sur l’absence de poursuite du travail entamé par le bureau d’études et que la seule réponse apportée qu’il tente de faire valoir date de 2020, soit après l’arrêté de péril et l’évacuation de l’immeuble.

Ils considèrent alors que l’absence de diligences du syndic constitue une faute de nature à engager sa responsabilité, dans la mesure où sans vérification, la situation a continué de se dégrader, alors qu’aucune mesure n’a été prise pour éviter cela, de même que sa carence à conseiller, prendre des mesures utiles, engager les travaux, faire exécuter les résolutions adoptées en assemblées générales et veiller au respect des missions confiées aux intervenants.

Ils estiment que le syndicat des copropriétaires, responsable de l’action du syndic à l’égard des copropriétaires et gardien des parties communes, engage également sa responsabilité.

Ils précisent que la question de la responsabilité du syndic a déjà été tranchée par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille, en qualité de juge de l’évidence, dès lors qu’une provision a été accordée non seulement à Madame [M] (gérante de la société alors locataire du salon de coiffure), mais également à Monsieur [H], propriétaire bailleur.

De la même façon, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a stigmatisé la responsabilité du syndic, dans sa décision du 20 janvier 2025, si bien que l’ensemble des juridictions en charge de statuer sur les conséquences de l’arrêté de péril ont toutes reconnu la responsabilité du syndic comme ayant failli à ses obligations.

Ils indiquent que cette situation leur cause un préjudice colossal, devant faire face à des dépenses depuis l’arrêté de péril, les mettant dans une situation financière extrêmement critique compte tenu des montants engagés, des pertes de loyers et des frais de relogement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 03 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 25] demande à la cour de :

A titre principal,

*infirmer l’ordonnance rendue le 19 septembre 2024 en ce qu’elle a :

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] ([Adresse 1]) et la SARL CABINET [N] à verser à la SCI BAP une provision d’un montant de 188.350 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices en lien avec la perte des loyers et avec les frais de relogement de ses locataires ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 26] et la SARL CABINET [N] à verser à M. et Mme [I] une provision d’un montant de 20.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices en lien avec la perte des loyers ;

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] Marseille (13005) et la SARL CABINET [N] à verser à la SCI BAP et à Monsieur et Madame [I] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de l’incident au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a débouté la SARL CABINET [N] de son appel en garantie formulé à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Statuant à nouveau,

*juger qu’aucun défaut d’entretien ne peut être imputable au syndicat des copropriétaires ;

En conséquence,

*débouter tous concluants de leurs demandes de condamnations à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) ;

A titre subsidiaire,

*juger que la SAS CABINET [N] a commis des fautes de gestion graves dans le cadre de l’exercice de son mandat de syndic de copropriété ;

En conséquence,

*condamner la SAS CABINET [N] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], de toute condamnation prononcée à son encontre ;

*condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 26] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner tout succombant aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 25] fait valoir qu’il est démontré et rappelé dans le rapport d’expertise qu’aucun défaut d’entretien des parties communes ne saurait être reproché au syndicat puisque ce dernier a régulièrement et depuis 2010 alerté le syndic sur les problèmes affectant l’immeuble, ajoutant avoir voté systématiquement tous les travaux lors des assemblées générales et réglé tous les appels de fonds permettant la réalisation des travaux.

Il indique que l’expert a même exclu toute responsabilité du syndicat, rappelant que les copropriétaires ont systématiquement réglé les appels de fonds relatifs aux travaux à mettre en 'uvre sans retard ni délai et que la non-exécution des travaux provient exclusivement d’une faute du syndic.

Il considère ainsi que la cour ne pourra que confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté la SARL [N] de sa demande de garantie du syndicat des copropriétaires.

Il soutient qu’à titre subsidiaire, au cas où la cour devait considérer que la responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires est une responsabilité de plein droit pour tout dommage causé à un copropriétaire trouvant son origine dans les parties communes, le syndic devra être condamné à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre puisqu’il est le seul responsable de la dégradation extrême de la situation de l’immeuble.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2025 et mise en délibéré au 3 juillet 2025.

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1°) Sur la demande de provision

Attendu que la SAS CABINET [N] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée au motif que le premier juge ne pouvait pas se fonder sur le rapport d’expertise judiciaire pour stigmatiser les supposées faute commises par le syndic et ce d’autant plus qu’il a entrepris des diligences postérieurement à l’arrêté de péril.

Qu’il fait valoir qu’il ne saurait être tenu responsable de l’état de l’immeuble.

Attendu que Monsieur [D] a été désigné par le tribunal administratif de Marseille le 27 novembre 2019 pour donner son avis sur l’existence d’un péril grave et imminent concernant l’immeuble en question.

Que ce dernier en page 15 de son rapport en date du 29 novembre 2019 relevait un nombre considérable de fissures sur la façade avant , des fissures structurelles sur les façades [Adresse 27] et arrière, sur le mur mitoyen avec la copropriété de la [Adresse 27], dans les commerces du rez-de-chaussée, des fissures constatées dans les appartements en relation avec celles de la façade ainsi que des dégradations et faiblesses constatées dans les escaliers de l’immeuble et des parois sur la verrière l’amenant à conclure à l’existence d’un péril grave et imminent.

Attendu que Monsieur [D] a ensuite été désigné par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Marseille en date du 11 décembre 2020 avec notamment pour mission de donner tous les éléments au tribunal afin de déterminer les responsabilités encourues.

Que ce dernier indiquait qu’en 2012 la SCI BAP avait reçu de locataires le signalement de désordres structurels tels que des fissures constatées et en avait avisé le cabinet [N].

Que des diagnostics ont été effectués en 2013 et un remplacement de la canalisation [Localité 24] commune à l’ensemble de la copropriété a été réalisé à cette époque ; que des témoins ont été également posés et vérifiés par un bureau d’études en novembre 2013 puis en une nouvelle fois en 2018.

Qu’en novembre 2019 de nouveaux désordres étaient constatés suite à un fort épisode pluvieux amenant la ville de [Localité 25] à prendre 15 novembre 2019 un arrêté d’interdiction d’occupation des lieux.

Que l’expert constatait en page 16 de son rapport que les principaux désordres (affaissement sud de l’immeuble) se manifestaient à proximité des anomalies détectées sur les réseaux [Localité 24]/ EP en 2013 précisant que l’immeuble restait toujours soumis à une dégradation différentielle de ses sols d’assises et de ses soubassements.

Que l’expert indiquait en page 22 de son rapport que les problématiques structurelles et les désordres grevant l’immeuble étaient connus depuis au moins 2013, soit 7 années avant la présente expertise, le cabinet TAGERIM et [N] ayant eu leur attention attirée sur ses alertes.

Qu’il ajoutait que si les procès verbaux des assemblées montraient que des études avaient été réalisées et des canalisations remplacées, les travaux de mise en sécurité n’avaient pas été réalisés de manière satisfaisante ou selon les préconisations des hommes de l’art ce qui avait conduit à la mise en péril du bâtiment.

Qu’il relevait également en page 24 de son rapport qu’il résultait de l’étude des différentes correspondances que depuis 2010 les membres de la SCI BAP avaient alerté à de nombreuses reprises les différents syndics ( TAGERIM et [N]) des problématiques, sollicitant à plusieurs reprises des actions de mise en sécurité.

Attendu que Monsieur [D] , en page 26 de son rapport retenait, 2 causes à ce sinistre, la première tenant à la dégradation et le mauvais fonctionnement de l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, la seconde tenant à l’absence d’actions effectives et efficaces par les différents syndics de l’immeuble pour la mise en 'uvre des solutions préconisées.

Qu’il indiquait notamment que l’examen des procès-verbaux d’assemblée montrait que l’action des syndics s’était limitée à la réalisation d’études sans que celles-ci soient suivies d’effet ou que leurs préconisations aient été prises en compte, l’absence d’action concrète et réparatoire ayant eu pour effet d’accentuer les dégradations puisque les causes de celles-ci, pourtant identifiées, n’avaient pas été supprimées.

Qu’il convient de souligner que l’expert en page 35 de son rapport indiquait que lorsque les appels de fonds avaient été réalisés, les copropriétaires avaient contribué sans retard, ni délai pour les actions à mettre en 'uvre.

Que ces constatations permettaient ainsi à l’expert de déterminer les imputabilités et notamment d’indiquer qu’il ne pouvait être recherché d’imputabilité dans l’attitude et les actions des copropriétaires.

Que par contre, Monsieur [D] précisait que les procès-verbaux, les études, la chronologie indiquaient que les syndics en charge de la gestion de l’immeuble avaient été alertés de la situation préoccupante de celui-ci à diverses reprises et constatait que des actions avaient été mises en 'uvre.

Que toutefois il relevait que ces documents permettaient également de souligner que les diligences effectuées suite au signalement reçus, aux avis recueillis, aux audits réalisés n’avaient pas été suffisamment approfondies et/ou efficaces pour faire cesser le trouble de sorte que l’imputabilité pouvait ainsi être attribuée pour partie au syndics TAGERIM et [N] pour les périodes respectives de gestion des immeubles.

Attendu qu’il ressort de manière incontestable que les syndics notamment la SAS CABINET [N], alors même qu’elle avait connaissance des désordres, n’a pas agi de façon satisfaisante, ce qui a conduit à l’arrêté de péril.

Que le fait que l’expert judiciaire n’a pu faire réaliser des études complémentaires nécessaires, faute de consignation complémentaire des demandeurs , est sans incidence sur les imputabilités retenues dans la mesure où elles n’étaient pas nécessaires pour identifier la cause des désordres mais tendaient à déterminer les mesures propres à faire cesser durablement les dommages.

Qu’il s’ensuit que les désordres à l’origine des préjudices invoqués par la SCI BAP et les époux [I] trouvent leur siège dans les parties communes de l’immeuble.

Attendu que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit les fonctions et obligations du syndic parmi lesquelles figurent celles d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Que si le syndic engage sa responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le plan contractuel, il en est différent à l’égard des copropriétaires avec lesquels il n’a aucun lien de droit , sa responsabilité étant dès lors engagée sur le fondement délictuel ou quasi délictuel.

Qu’en l’état, la SAS CABINET [N] ne fait valoir aucun moyen s’opposant à ce que la responsabilité du syndic dans les désordres soit retenue, cette dernière ayant manqué à son devoir de surveillance de l’état des parties communes eu égard aux nombreuses alertes dont elle avait été destinataire et donc à son obligation d’entretien de l’immeuble et ce d’autant plus qu’elle avait été la seule destinataire du rapport de la société S&1Structures et Ingénierie du 29 novembre 2013 lequel préconisait une série d’investigations qui ne seront pas réalisées.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit qu’aucune contestation sérieuse ne s’opposait dès lors à ce que la responsabilité de la SAS CABINET [N] dans les désordres soit retenue.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 25] soutient que le juge de la mise en état a retenu une responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 indiquant qu’en vertu de cet article , le syndicat était responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Qu’il soutient que si effectivement l’article 14 de la loi de 1965 instaure une responsabilité de plein droit du syndicat dès lors que l’origine des désordres provient des parties communes , il convient d’indiquer que cet article a été modifié par l’ordonnance n°20149-11011 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété avec effet au 1er juin 2020.

Qu’il fait valoir que le sinistre dont la SCI BAP et les époux [I] sollicitent la réparation proviennent de désordres ayant débuté en 2012 et dont les conséquences sont intervenues en novembre 2019, date à laquelle un arrêté de péril imminent a été pris.

Qu’il fait valoir que les désordres invoqués étant antérieurs à cette réforme, il convient donc de revenir à la version de l’article 14 antérieure à celle du 1er juin 2020 et qui prévoit que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Que dès lors il maintient que peut être retenue une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires uniquement dans les cas où les dommages sont causés par un défaut d’entretien des parties communes, tout autre dommage y compris en provenance des parties communes mais qui ne résulterait pas d’un défaut d’entretien supposant la démonstration d’une faute du syndicat.

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1964 issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n’est cependant qu’une consécration de la jurisprudence.

Que l’ancienne rédaction de ce texte laissait en effet penser que le défaut d’entretien des parties communes impliquait une faute du syndicat, idée renforcée car cette responsabilité est le corollaire de l’obligation du syndicat d’entretenir les parties communes.

Que toutefois la jurisprudence décidait au contraire que la faute du syndicat n’était pas une condition nécessaire pour engager sa responsabilité.

Que cette interprétation jurisprudentielle a conduit à la suppression de la référence au défaut d’entretien.

Que par contre le lien de causalité reste une condition puisqu’il faut que le dommage ait son origine dans les parties communes.

Qu’en l’état il n’est pas contesté que les causes du sinistre trouvent leur origine dans les parties communes de la copropriété.

Qu’ainsi contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 25], il y a lieu de retenir sa responsabilité dans les désordres et ce même s’il est établi que la faute de la SAS CABINET [N] a concouru à la réalisation du dommage, la reconnaissance de la faute d’un tiers ne conduisant plus désormais à un partage de responsabilité au stade de l’obligation à la dette.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SAS CABINET [N] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Marseille in solidum au paiement d’une provision à valoir sur les préjudices de Monsieur et Madame [I] et de la SCI BAP.

Attendu que les époux [I] et la SCI BAP demandent à la cour de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 14] et son syndic in solidum à régler à titre provisionnel :

— la somme de 188.350 euros à la SCI BAP,

— la somme de 20.000 euros à Monsieur et Madame [I] ;

Qu’ils font valoir qu’ils subissent un préjudice immatériel et matériel croissant du fait de l’interdiction d’occupation et de l’arrêté de péril de l’immeuble sis [Adresse 5], de l’absence de perception des loyers et de relogement des locataires.

Attendu qu’il est incontestable que les parties n’ont pu percevoir les loyers des lots donnés à bail à compter de l’arrêté interdisant l’occupation de l’immeuble.

Que l’expert a ainsi fixé le préjudice de la SCI BAP au titre de la perte de loyer à la somme de 67. 549,76 € arrêtée la date de son rapport en juin 2022.

Que cette dernière justifie également les frais de relogement des locataires lesquels ont été retenus par l’expert judiciaire à hauteur de 128. 350 € selon décompte arrêté au 30 mai 2022.

Qu’il convient dès lors de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a alloué la somme de 188.350 euros allouée à la SCI BAP,

Que l’expert a fixé le préjudice des époux [I] au titre de la perte de loyer à la somme de 22. 400 € arrêtées à la date de son rapport en juin 2020.

Qu’il convient dès lors de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a alloué la somme de 20.000 euros à Monsieur et Madame [I] ;

2°) Sur les appels en garanties

Attendu que la SAS CABINET [N] demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 25] à la relever et à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Que cette demande sera rejetée , l’appréciation du partage final de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 25] et le syndic relevant de la compétence du juge du fond.

Qu’il convient par conséquent de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 25] sollicite la condamnation de la SAS CABINET [N] à le relever et à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

Que cette demande sera rejetée , l’appréciation du partage final de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et le syndic relevant de la compétence du juge du fond.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic à régler au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 5.000 euros à la SCI BAP et à Monsieur et Madame [I].

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance d’incident contradictoire en date du 19 septembre 2024 du magistrat de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic à régler au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 5.000 euros à la SCI BAP et à Monsieur et Madame [I],

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 13] [Adresse 18] et son syndic aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,