REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5

ARRET DU 24 OCTOBRE 2024

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/11036 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3N5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2021 – Tribunal judiciaire de Paris, 6ème chambre, 1ère section – RG n°18/09615

APPELANTE

Madame [H] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe Yllouz, avocat au barreau de Paris, toque : E1704

INTIMEE

S.A. SOCFIM – SOCIÉTÉ CENTRALE POUR LE FINANCEMENT DE L’IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 390 348 779

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nadia Bouzidi-Fabre, avocat au barreau de Paris, toque : B0515

Assistée de M^e François Verriele, avocat au barreau de Paris, toque : P0421

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5.5

M^me Marilyn Ranoux-Julien, conseillère

M^me Marie-Annick Prigent, magistrat à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Marilyn Ranoux-Julien dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Maxime Martinez

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5.5 et par M. Maxime Martinez, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

La société SC 41 Fessart est une société civile de construction-vente qui a été constituée par :

— L’indivision [L] [I] et [R] [G] épouse [I] pour 595 parts.

— L’indivision [K] [E] et [H] [J] pour 167 parts.

— La société Foch Investissement pour 1 part.

La société SC 41 Fessart a acquis un terrain situé à [Localité 7] et y a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier, comprenant 6 logements et un bureau, en vue de le vendre par lots en l’état futur d’achèvement.

Le 12 juillet 2012, M. [E] et Mme [J] ont pris l’engagement de ne pas céder leurs parts sans l’accord préalable et écrit de la société Socfim, au titre « des divers concours que cette dernière lui a consenti ou lui consentira pour la réalisation de l’opération sise à [Localité 7] [Adresse 3] ».

Par acte notarié du 2 août 2012, la société Socfim a accordé à la société SC 41 Fessart une ouverture de crédit d’un montant de 1 000 000 euros, destinée au financement partiel de l’opération immobilière.

L’article 3 du contrat notarié énonçait que ce concours donnerait lieu à l’ouverture d’un compte de fonctionnement dans les livres de l’établissement de crédit. La livraison du bien immobilier était prévue en décembre 2014.

Par acte sous seing privé du 2 août 2012, la société Socfim a délivré à la société SC 41 Fessart une garantie financière d’achèvement visant les dispositions des articles L 261-11 d) et R 261-21 b) du code de la construction et de l’habitation.

Suite à un problème d’implantation de la construction, les travaux ont été interrompus en 2013 et ont repris en mars 2015. Alléguant des malfaçons, la SC 41 Fessart a, par acte du 4 juin 2015, sollicité en référé une expertise. Par ordonnance du 8 septembre 2015, M. [X] a été désigné en qualité d’expert avec notamment pour mission « Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes », ainsi que de déterminer les responsabilités, les coûts des travaux de reprise et les préjudices.

Les travaux se sont poursuivis.

La société BTP Consultants, bureau de contrôle, était chargée d’une mission de contrôle technique sur la solidité des ouvrages constitutifs ou indissociables du bâtiment. Elle adressait à la société SC 41 Fessart une lettre recommandée du 30 septembre 2015 dans laquelle elle lui indiquait avoir constaté des désordres affectant la structure du bâtiment et déclarait que les travaux ne pouvaient continuer en l’absence de réponse corrective. Elle envisageait de donner « un avis défavorable sur la structure porteuse du bâtiment si ce problème n’était pas réglé, mettant en doute l’assurabilité de l’immeuble ». Par ailleurs, la société SC 41 Fessart ne s’étant pas acquittée du paiement de ses factures, elle suspendait sa mission.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2016, la société Socfim a assigné la société SC 41 Fessart devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre pour voir désigner un mandataire ad hoc, en raison de ses obligations en tant que garant financier d’achèvement, de l’arrêt du chantier, et du retard de livraison des lots vendus.

Par ordonnance du 15 novembre 2016, le juge des référés a désigné M. [T] en qualité de mandataire ad hoc de la SC 41 Fessart, afin de permettre l’achèvement et la livraison de l’immeuble, avec mission de :

« constater les interventions et travaux restants à faire pour l’achèvement du programme immobilier et en chiffrer le coût,

— régulariser tous constats utiles avec tous tiers concernés devant concourir à l’achèvement du programme immobilier,

— faire réaliser et superviser les travaux d’achèvement, aux frais avancés par la SOCFIM en sa qualité de garant d’achèvement,

— rechercher avec tous tiers concernés et éventuellement les acquéreurs, les solutions à tous litiges en cours ou éventuels,

— « plus généralement, faire tout ce qui sera utile ou nécessaire pour parvenir à l’achèvement du programme immobilier dans les meilleures conditions de délais et de coûts ».

Par acte sous seing privé en date du 29 février 2016, Mme [J] a cédé ses parts de la société SC 41 Fessart à M. [E] au titre d’une « licitation faisant cesser l’indivision ».

Par lettre recommandée du 6 décembre 2016 adressée à Mme [J], la société Socfim a contesté cette cession contrevenant à l’engagement de non cession de parts.

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 17 juin 2016 publié au Bodacc le 18 juin 2017, la SC 41 Fessart a décidé de :

— transférer son siège social au [Adresse 4] [Localité 6],

— transformer la SC 41 Fessart en SARL.

Par lettre recommandée du 4 octobre 2017, la société Socfim a indiqué à la société SC 41 Fessart que cette transformation de société civile en société à responsabilité limitée : « ne pouvait avoir eu pour effet de préjudicier aux droits, nés antérieurement, des créanciers qui continuaient à bénéficier de l’engagement de la société et, à titre subsidiaire, de celui des associés ». Elle informait Mme [J] au même titre par lettre recommandée du 20 octobre 2017.

Par ordonnance du 11 mai 2017, le juge des référés déclarait communes les opérations d’expertise à M. [T], mandataire ad hoc de la société SC 41 Fessart et à la société Socfim.

Par lettre recommandée du 23 avril 2018, la société Socfim a mis en demeure la société SC 41 Fessart de lui payer la somme de 616 892,18 euros au titre des sommes qu’elle avait engagées dans le cadre de sa garantie d’achèvement.

Par lettre recommandée du 1er juin 2018, la société Socfim a mis en demeure Mme [J], en sa qualité d’associée de la société SC 41 Fessart, de lui régler, à proportion de ses droits sociaux, la somme de 34 175, 83 euros.

Celle-ci a répondu le 6 juin 2018 avoir cédé ses parts à M. [E].

Par acte du 2 août 2018, la société Socfim a assigné Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de la somme de 34 175, 83 euros.

Par ordonnance sur requête du 28 juin 2018, la société Socfim a été autorisée à pratiquer une saisie conservatoire des comptes de Mme [J] ouverts dans les livres de la banque HSBC France. La saisie est intervenue le 1er août 2018 à hauteur de 6 547,72 euros. Le 2 août 2018, elle a été dénoncée à Mme [J]. Par acte du 9 novembre 2018, Mme [J] a demandé la mainlevée de la saisie conservatoire. Par jugement du 7 mars 2019 le juge de l’exécution a rejeté la demande de mainlevée.

Par jugement du 29 mai 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société SC 41 Fessart, à la requête de la société Socfim.

Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— Condamné Mme [J] à payer à la société Socfim la somme de 91 717,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,

— Condamné Mme [J] aux dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [J] à payer à la société Socfim la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration du 14 juin 2021, Mme [J] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— Condamné Mme [J] à payer à la société Socfim la somme de 91 717,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— Condamné Mme [J] aux dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [J] à payer à la société Socfim la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Débouté les parties de leurs autres demandes.

Par ses dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2021, Mme [J] demande, au visa des articles L211-2 al 2 du code de la construction et de l’habitation civile, de :

— La déclarer recevable et bien fondée,

Y faisant droit,

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Condamné Mme [J] à payer à la société Socfim la somme de 91 717,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamné Mme [J] aux dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamné Mme [J] à payer à la société Socfim la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire,

Débouté les parties de leurs autres demandes.

Statuant à nouveau

A titre principal

L’y recevant,

— Constater la multiplicité de procédures en cours entre les parties au litige ayant pour conséquence de ne pas caractériser la qualité de créancière de la société Socfim ;

Subsidiairement

— Accorder les délais les plus larges pour permettre à Mme [J] d’acquitter la somme de 91 717,96 euros en 36 mensualités de 2 547,72 euros.

Par ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2021, la société Socfim demande, au visa des articles L211-2 du code de la construction et de l’habitation, 564 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil, de :

— Confirmer le jugement rendu le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

— Condamner Mme [J] à payer à la société Socfim la somme supplémentaire de 235 218,60 euros.

— Déclarer irrecevable la demande de Mme [J] de délai de paiement.

— Condamner Mme [J] à payer à la société Socfim une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux dépens qui seront recouvrés par M^e Bouzidi Fabre, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance sur incident du 24 mars 2022, le magistrat chargé de la mise en état a :

— Dit que l’incident soulevé par la société Sofcim tendant à voir déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de délais de paiement de Mme [J] excède les pouvoirs du conseiller de la mise en état,

— Réservé les dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 mai 2024.

SUR CE LA COUR

Sur le bien-fondé de la demande en paiement de la société Socfim

Mme [J] soutient que :

— La société Socfim ne justifie pas sa créance et ne démontre pas sa qualité de créancière de la société SC 41 Fessart et donc de ses associés.

La société Socfim réplique que :

— Elle justifie sa créance au titre de l’achèvement de l’immeuble dont est redevable Mme [J] en sa qualité d’associée de la société SC 41 Fessart.

— Le 12 juillet 2012, Mme [J] a signé un engagement de non cession de parts.

— Mme [J] est de mauvaise foi, la cession de parts n’ayant pour but que d’échapper aux poursuites des créanciers.

— En sa qualité d’associée de la SC 41 Fessart, Mme [J] est tenue au passif social à proportion de ses droits sociaux.

— Au 16 février 2021, sa créance à l’égard de Mme [J] s’élève à 326 936,56 euros.

L’article L.211-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux. Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. »

En vertu de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution de l’obligation doit la prouver.

En l’espèce, la société Socfim a adressé une mise en demeure demeurée infructueuse à la société SC 41 Fessart le 23 avril 2018 de lui payer la somme de 616 892,18 euros.

Par jugement du 29 mai 2019, publié le 14 juin 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société SC 41 Fessart. La société Socfim a déclaré le 31 juillet 2019 sa créance entre les mains du liquidateur à hauteur de la somme de 1 654 218,49 euros.

L’associé d’une société de construction-vente reste tenu par ses engagements antérieurs en dépit de la cession de ses parts.

Le 12 juillet 2012, Mme [J] et M. [E] ont signé un « engagement de non cession de parts» dans lequel chacun s’engageait, à défaut d’accord de la société Socfim, à « ne consentir à aucune cession de parts » de la société SC 41 Fessart.

La convention de garantie d’achèvement et la convention d’ouverture de crédit ont été conclues le 2 août 2012, antérieurement à l’acte de cession par licitation du 29 février 2016 des parts de Mme [J], intervenu sans l’accord de la société Socfim.

L’article « mise en jeu de la garantie d’achèvement » de l’acte portant garantie financière d’achèvement stipule que « toutes sommes payées par la Socfim à la suite de la mise en jeu de ses engagements au titre des articles qui précèdent la rendra créancière du cautionné à due concurrence en principal, intérêts et accessoires ».

L’article intitulé « continuation de la construction cas d’interruption des travaux » stipule : « En cas d’interruption injustifiée des travaux ou en cas d’interruption ou de retard de plus de trois mois, sauf cas d’intempéries ou de force majeure, la Socfim pourra prendre toutes mesures qu’elle jugera propices, notamment celle de provoquer la nomination d’un administrateur judicaire, ou de faire poursuivre les travaux par toute personne de son choix, le tout aux frais, risques et périls du crédité. A cet effet, le crédité donne dès à présente mandat irrévocable à la Socfim, pour poursuivre la réalisation de la construction avec faculté de substituer, sans que la responsabilité du Crédité soit dégagée et sans que la responsabilité de la Socfim soit engagée, sous quelque forme que ce soit, tant juridiquement, que financièrement, ou autrement, en acceptant ce mandat ».

La société Socfim affirme que le montant des sommes qu’elle a déjà décaissées pour l’achèvement s’élève à la somme de 5 896 604,32 euros, arrêtée au 16 février 2021.

La société Socfim produit aux débats :

— Un rapport de la société PLEE du 26 octobre 2017 concluant « nous déconseillons fortement à la maîtrise d’ouvrage de mettre en exploitation ou en service le bâtiment sans qu’une analyse approfondie des solutions de renforcement ou de réparation soit réalisée. Il est nécessaire de redonner à ce bâtiment ses critères de robustesse et conformité vis-à-vis de la réglementation en vigueur. Nous proposons d’engager une mission de niveau projet de réparation ou de renforcement destiner à accompagner la maîtrise d’ouvrage à faire son choix entre :

— la démolition totale ou partielle du bâtiment

— la réparation et/ou le renforcement structurel de l’immeuble. »

— Un rapport de la société PLEE du 11 janvier 2018 concluant : « Les sondages et calculs des deux études ont montré plusieurs défaillances qu’il est possible ou non de renforcer au cas par cas ». Le rapport préconise la « démolition-reconstruction » des planchers Uboot, des balcons et de la dalle Uboot support d’eau, de la poutre sur la hauteur d’échappée de l’escalier du R+3, ainsi que le renforcement de plusieurs autres supports.

— Un document du 23 février 2018 intitulé « budget prévisionnel SC 41 Fessart » signé du mandataire ad hoc M. [T] estimant le montant des travaux (sauf reprises suite au rapport PLEE) à la somme de 2 753 567,22 euros décomposée comme suit :

Reprise/coût expertise actuelle hors structure

Reprise hors expertise actuelle (ITE étanchéité lot 1)

achèvement

487 192,29 euros

336 638,89 euros.

1 929 736,04 euros.

— Un document du 9 novembre 2018 dont la société Socfim indique qu’il émane de M. [T] fixant le prévisionnel des travaux du sinistre « dalles Uboot » à la somme de 2 556 684,40 euros HT, soit 3 245 213,28 euros TTC.

— Son décompte arrêté au 16 février 2021, fixant sa créance à la somme de 5 896 604,32 euros.

Par ses conclusions d’appel Mme [J] conteste la créance de la société Socfim notamment en ce qu’elle n’est pas justifiée.

Les documents susvisés des 23 février et 9 novembre 2018 portent sur des budgets prévisionnels. Il n’est versé aux débats aucun état ni justificatif des sommes réellement engagées au titre des travaux d’achèvement, et ce, alors qu’une attestation d’achèvement du programme immobilier a été signée le 11 janvier 2021.

Les documents ne sont pas corroborés par des factures de travaux, devis signés ou attestations d’honoraires.

La société Socfim ne justifie pas les écritures du décompte qu’elle a elle-même établi.

Il en résulte que la société Socfim ne justifie pas sa créance.

En conséquence, le jugement sera infirmé et la demande en paiement de la société Socfim à l’encontre de Mme [J] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront infirmées.

La société Socfim, partie qui succombe, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

La demande de la société Socfim au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 mars 2021 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande en paiement de la société Socfim de la somme de 326 936,56 euros à l’encontre de Mme [J] ;

Condamne la société Socfim aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de la société Socfim au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE