Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 4 juin 2025, n° 24/06199

TGI Marseille 5 avril 2024

CA Aix-en-Provence
Infirmation 4 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure ne précisait pas le montant des provisions échues impayées, ce qui ne répondait pas aux exigences de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, rendant ainsi la demande irrecevable.
Rejeté
Résistance abusive de Mme [J]
La cour a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts, considérant que la résistance de Mme [J] n'était pas abusive au regard des circonstances du litige.
Accepté
Frais exposés par Mme [J]
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [J] une somme au titre de l'article 700, tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 4 juin 2025, n° 24/06199
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/06199
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 5 avril 2024, N° 23/01109
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	12 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel CHARBONNELIsabelle LAVIGNAC
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2025

N° 2025 / 169

N° RG 24/06199

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNAY6

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Adresse 1]

[I] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Lionel CHARBONNEL

M^e Isabelle LAVIGNAC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 05 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01109.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1])

représenté par son administrateur provisoire, Mme [O] [L], dont le cabinet est sis [Adresse 2], désignée à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal Judiciaire de Marseille du 10 mars 2021

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, membre de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [I] [J]

née le 26 Septembre 1973 à [Localité 3] (20), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle LAVIGNAC, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [I] [J] est propriétaire des lots n°13, 19, 20, 25, 26, 38 et 45 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6].

N’ayant pas réglé les charges qui lui incombent en qualité de copropriétaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble lui a proposé un règlement amiable des sommes dues, en vain.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [J] devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de la condamner à lui payer les sommes de 6.559,62 euros au titre des charges de copropriété impayées au 28 décembre 2022, incluant les provisions sur charges futures jusqu’au 1er octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2022, de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.602 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la dette à la somme de 6.024,46 euros au titre des charges de copropriété à la date du 07 novembre 2023, à la somme de 1.616 au titre des charges à échoir jusqu’au 1er octobre 2024 et à la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires.

Mme [J] a contesté le bienfondé des demandes du syndicat, a sollicité leur rejet et, subsidiairement, l’octroi de délais de paiement.

Suivant jugement contradictoire rendu le 05 avril 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a :

rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires ;

laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires ;

rappelé que la décision est exécutoire de droit.

Le premier juge a considéré que la mise en demeure du 05 avril 2022 adressée à Mme [J] lui réclamait la somme de 4.431,31 euros sans détailler ce qui relevait des provisions prévues par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou des charges échues des exercices antérieurs, si bien que les conditions d’application de la procédure accélérée au fond prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvaient pas être vérifiées.

Suivant déclaration en date du 13 mai 2024, le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rappelé que la décision était exécutoire de droit.

Mme [J] a constitué avocat.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

A titre principal,

infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et actualisant la créance,

condamner Mme [J] à lui payer les sommes, avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2022, date de la mise en demeure, de :

4.670,03 euros au titre des charges échues au 1er juillet 2024,

415,57 euros au titre des charges à échoir jusqu’au 1er octobre 2024,

180 euros au titre des frais nécessaires ;

rejeter toutes les demandes de Mme [J] ;

condamner Mme [J] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

A titre subsidiaire, s’il devait être jugé que la procédure ne pouvait pas être introduite selon la procédure accélérée au fond,

réformer la décision en ce qu’elle a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires ;

déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en lieu et place de les rejeter.

A l’appui de ses demandes, il soutient que Mme [J] est débitrice des charges dûment votées par les assemblées générales et frais nécessaires au recouvrement.

Il explique que sa créance met en difficulté la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Il indique que des frais nécessaires ont été engagés pour que le syndic accomplisse des diligences afin d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues.

Il relève que la mise en demeure ne suppose pas de détailler dans le montant des sommes réclamées celui dû au titre des provisions et celui dû au titre des comptes approuvés.

Il expose que les quelques paiements faits par Mme [J] après la mise en demeure s’imputent sur la dette la plus ancienne, et ne permettent pas de juger que les appels de fonds provisionnels, fussent-ils limités à ceux de l’année en cours, avaient été réglés.

Subsidiairement, il fait valoir que les motifs soulevés ont pour objet de contester la régularité de l’action formée par le syndicat des copropriétaires, et donc la recevabilité de celle-ci au regard des dispositions légales précitées, et cela sans en apprécier le fond.

Il explique enfin que la copropriété est en situation de « redressement judiciaire », de sorte à ce qu’il est à l’évidence hors de propos de solliciter des délais de paiement.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 09 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, Mme [J] demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

accorder à Mme [J] les plus larges délais ;

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative à la condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au regard du contexte du dossier ;

condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que le décompte transmis par le syndicat des copropriétaires ne détaille pas ce qui relève des provisions prévues par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des charges échues des exercices antérieurs, et ainsi ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle explique qu’elle n’était donc pas avisée précisément comme le requiert le texte de la somme dont elle devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes et ne disposait d’aucun moyen de déterminer les provisions impayées.

Elle expose que si elle a cessé de régler les charges de la copropriété, ce qu’elle ne conteste pas, c’est parce qu’aucune prestation ni intervention n’est effectuée dans la copropriété depuis 2018.

Elle indique qu’elle ne reçoit aucun justificatif des charges appelées sauf l’eau et l’assurance, que la copropriété est mal gérée, et que le syndicat des copropriétaires est défaillant.

Elle considère se trouver légitimement fondée à être clairement informée des interventions effectuées par le syndic, alors que la seule réponse apportée par le syndicat des copropriétaires a été l’assignation selon la procédure accélérée au fond.

A titre subsidiaire, elle fait valoir une situation qui l’a mise en grande difficulté financière.

La clôture a été prononcée par ordonnance rendue à l’audience du 25 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’article 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » ;

Attendu que l’article 19-2 de la même loi, prévoit que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. ['] » ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [J] conteste la régularité de la mise en demeure ;

Que le syndicat des copropriétaires a adressé une mise en demeure à Mme [J] le 05 avril 2022 d’avoir à s’acquitter de la somme de 4.431,31 euros, précisant que la lettre fait courir un délai de trente jours au terme duquel, sa quote-part sur les sommes votées non encore échues devient exigible conformément à l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Que, pour autant, ladite lettre ne fait apparaître aucun décompte ni ne détaille ce qui relève des provisions prévues par l’article 14-1 précité ou des charges échues des exercices antérieurs ;

Qu’en ne précisant pas le montant des seules provisions échues impayées dont Mme [J] devait s’acquitter dans le délai de trente jours, la mise en demeure ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 susvisé et s’analyse plutôt en un préalable à une action de droit commun ;

Que, en effet, si les provisions échues et les provisions non encore échues peuvent faire l’objet d’une condamnation prononcée par jugement accéléré au fond, une telle condamnation dans ce cadre procédural spécifique n’est possible qu’à la double condition que le copropriétaire débiteur ait été d’une part, mis en demeure de payer le montant de la provision non versée à l’échéance et avisé de ce qu’il dispose encore de trente jours pour la régler et que d’autre part, la mise en demeure soit restée infructueuse à l’issue du délai de trente jours ;

Qu’en d’autres termes, le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ;

Qu’il en résulte que la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer précisément la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ;

Que, en effet, les provisions non encore échues ne devenant exigibles que par l’effet de l’absence de règlement de la provision due au titre de l’article 14-1, cela suppose que le copropriétaire débiteur ait été dument informé de la somme qu’il devait payer à ce seul titre ;

Que, par ailleurs, à cet égard, le syndicat des copropriétaires ne fait pas valoir d’observations à l’exception du fait que la cour a déjà eu à trancher cette question et a pu juger que la mise en demeure ne supposait pas de détailler dans le montant des sommes dues celui correspondant aux sommes dues au titre de provisions et celui dû au titre des comptes approuvés ;

Qu’il produit aux débats l’arrêt visé en sa pièce 28 ;

Qu’il s’agit de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 1er février 2024 (n°22/11250) qui, contrairement à ce que le syndicat des copropriétaires allègue, a jugé qu’en l’espèce, la procédure spécifique prévue par l’article 19-2 était irrégulière sans pour autant affirmer que la mise en demeure ne supposait pas de détailler dans le montant des sommes dues celui dû au titre de provisions et celui dû au titre des comptes approuvés ;

Qu’en conséquence, en l’absence de mise en demeure répondant aux critères posés par les dispositions de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formées à l’encontre de Mme [J] par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5], agissant sur le fondement de ce texte selon la procédure accélérée au fond ;

Qu’il convient donc de réformer le jugement entrepris seulement en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires et de débouter ce dernier de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Attendu qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à Mme [I] [J] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REFORME le jugement contradictoire rendu le 05 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement réformé et y ajoutant,

DECLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre de Mme [J] par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5], agissant sur le fondement de ce texte selon la procédure accélérée au fond ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande de condamnation de Mme [I] [J] à des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à Mme [I] [J] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE