N° RG 23/00879 – N° Portalis DBVM-V-B7H-LXEG

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 12 NOVEMBRE 2024

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/00378) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 09 février 2022, suivant déclaration d’appel du 28 février 2023

APPELANTS :

M. [F] [G]

né le 19 Octobre 1991 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

M. [L] [G]

né le 25 Août 1990 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par M^e Sarah IVANOVITCH de l’AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE substituée par M^e Alexandre FARELLY de la SELARL CABINET FARELLY, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM ÉES :

S.A. BERRY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

non-représentée

Compagnie d’assurance MMA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2024, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, en présence de M^me Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [G] et M. [L] [G] sont propriétaires indivis d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] (Drôme). Ce bien est occupé par deux locataires. La gestion de cet immeuble a été confiée à l’agence ORPI par mandat du 10 juiIlet 2013. L’immeuble a subi des désordres.

M. [F] [G] et M. [L] [G] ont été assignés par leurs locataires devant le juge des référés près le tribunal judiciaire de Valence compte tenu de sinistres qui n’ont pas été pris en charge.

Une expertise judiciaire a été ordonnée dont le rapport a été déposé le 4 mai 2021.

L’indivision [G] et l’agence ORPI ont été assignées devant le tribunal judiciaire de Valence par M. [V] et Mme [H], locataires occupants.

Par acte d’huissier de justice du 1er février 2022, M. [F] [G] et M. [L] [G] ont assigné la SAS agence Berry, exerçant sous l’enseigne ORPI, devant le tribunal judiciaire de Valence aux fins d’indemnisation de leurs préjudices résultant de fautes contractuelles.

Par jugement en date du 9 février 2023, le tribunal judiciaire de Valence a rejeté l’ensemble des demandes de M. [F] [G] et M. [L] [G] et les a condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel en date du 28 février 2023, M. [F] [G] et M. [L] [G] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

La SA Berry et la société MMA n’ont pas constitué avocat.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2023, les appelants demandent à la cour d’infirmer la décision déférée et de :

— juger qu’ORPI était au courant de désordres apparus sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] après l’épisode de grêle du 15 juin 2019 ;

— juger qu’ORPI n’a jamais saisi l’assureur de l’immeuble de l’existence d’un dommage suite à l’épisode de grêle du 15 juin 2019 ;

— juger qu’ORPI n’a pas informé l’indivision [G] des désordres découlant de l’épisode de grêle du 15 juin 2019 ayant touché ledit immeuble ;

— juger qu’ORPI n’a jamais sollicité l’intervention de professionnels de l’art aux fins de procéder aux réparations d’usage, ni même sollicité l’avis des propriétaires pour leur intervention ;

— juger qu’ORPI n’a pas sollicité de devis pour effectuer des travaux de reprises de toiture et des travaux en découlant ;

— juger que ORPI en s’abstenant d’agir a méconnu le mandat de gestion immobilier qu’il détenait pour le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] au profit de l’indivision [G] ;

— juger qu’ORPI par sa négligence et son inaction a contribué à la forte dégradation de l’immeuble ;

— juger qu’ORPI n’a jamais alerté l’indivision que M. [V] procédait à la sous-location de l’appartement qu’il occupe au titre du bail professionnel signé en 2008 ;

— juger qu’ORPI, par son inaction et sa négligence, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle ;

— juger qu’ORPI a causé des préjudices à l’indivision [G] et a engagé sa responsabilité civile professionnelle ;

— juger qu’au jour de l’assignation et sous réserve de découverte de nouveaux préjudices et de la rédaction de nouveaux devis, le préjudice matériel de l’indivision [G] s’élève à 85 368,74 euros, somme se décomposant ainsi :

' réfection de la toiture : 45 818,19 euros,

' traitement de charpente : 6 000 euros, somme à parfaire dès réception du devis,

' ensemble des travaux à 31 768,55 euros (travaux de reprise de peinture dans les appartements loués et les communs, installation de VMC, reprise de la menuiserie PVC, travaux de canalisations, remplacement du ballon ECS cave) ;

— juger qu’ORPI Trollat & Berry est assurée au titre de l’assurance civile professionnelle auprès de la compagnie d’assurance MMA ;

— juger que la responsabilité civile professionnelle d’ORPI Trollat & Berry peut être recherchée en raison de l’inertie, de l’abstention et de la négligence d’ORPI Trollat & Berry ;

— condamner solidairement ORPI et son assureur la MMA à verser à l’indivision [G] la somme de 85 368,74 euros à titre de réparation du préjudice matériel, sous réserve de préjudice à intervenir ultérieurement à la date d’assignation ;

— juger que M. [F] [G] et M. [L] [G] ont subi un préjudice moral de la part de l’inaction et de la négligence d’ORPI ;

— condamner solidairement ORPI et son assureur la MMA à verser à M. [F] [G] et M. [L] [G] la somme de 5 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

— condamner solidairement ORPI et son assureur la MMA à verser à MM. [G] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font valoir que le mandat de gestion communiqué comporte une erreur matérielle s’agissant de l’adresse du bien immobilier. Ils soutiennent que ORPI a engagé sa responsabilité contractuelle en raison de l’omission de déclaration du sinistre subi par l’immeuble le 15 juin 2019 et de la dégradation de l’immeuble, d’un défaut d’information des propriétaires indivis des demandes de M. [V], et d’une absence d’information des propriétaires des manquements de M. [V]. Ces fautes ont un lien de causalité avec le préjudice matériel et personnel subis par les membres de l’indivision.

Ces conclusions ont été signifiées par acte de commissaire de justice à la SA MMA IARD le 3 mai 2023 et à la SA Berry le 2 mai 2023.

Par message électronique du 4 octobre 2024, le conseiller-rapporteur a relevé d’office le moyen de droit tiré de ce que le préjudice subi par l’indivision [G] s’analysait en une perte de chance de pouvoir obtenir la prise en charge par son assureur des désordres consécutifs au sinistre du mois de juin 2019.

Par note en délibéré en date du 24 octobre 2024, les consorts [G] a formulé des observations sur ce moyen et maintenu ses demandes initiales.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SA MMA IARD et la SA Berry ont été citées à personnes habilitées ; le présent arrêt est réputé contradictoire.

1. Sur la responsabilité de la SA Berry

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est produit un document intitulé 'mandat général de gestion immobilière personne physique’ daté du 10 juillet 2013 aux termes duquel l’indivision [G], représentée par M. [L] [G] et M. [F] [G], a donné pouvoir à l’agence Berry SAS de gérer trois appartements situés dans une maison au [Adresse 5] à [Localité 9] (Drôme).

Ce document précise (page 3) :

« 1. Missions – pouvoirs

Il est précisé que le présent mandat confère au mandataire une obligation de moyen et non de résultat.

En conséquence du présent mandat, le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir tous actes de gestion (suit une liste) ».

Les consorts [G] reprochent à la SAS Berry une abstention d’agir fautive et en particulier les manquements suivants :

— un défaut de déclaration de sinistre à l’assureur de l’immeuble suite à l’épisode de grêle du 15 juin 2019 ;

— un défaut d’information de l’indivision des désordres découlant de l’épisode de grêle du 15 juin 2019 ;

— un défaut de demande de travaux pour les réparations d’usage et un défaut de demande de devis pour des travaux de reprises de toiture et des travaux ;

— un défaut d’information de l’indivision de ce que M. [V] procédait à la sous-location de l’appartement qu’il occupe au titre du bail professionnel signé en 2008.

S’agissant de l’absence de déclaration de sinistre et d’information de l’indivision, il ressort de courriers adressés le 17 juillet 2019 et le 29 juillet 2019 à l’agence ORPI que M. [V] a informé la SAS Berry des dégâts causés par un orage de grêle le 15 juin 2019.

Il ressort des déclarations des parties à l’expertise réalisée dans le cadre du litige opposant l’indivision et les locataires que le mandataire n’a pas procédé à la déclaration d’un sinistre consécutivement aux dégâts provoqués par un épisode de grêle le 15 juin 2019 alors qu’il s’agit d’un acte de gestion nécessaire qui devait être effectué par le mandataire informé des dégâts quand bien même il n’apparaît pas dans la liste des actes qu’il peut accomplir et qui n’est pas exhaustive.

Ce manquement constitue une faute contractuelle qui cause nécessairement un préjudice à l’indivision qui aurait pu obtenir la prise en charge du sinistre si la faute n’avait pas été commise.

La SA Berry est donc tenue de le réparer.

S’agissant du défaut de demande de travaux, des courriers de M. [V], locataire, à l’agence ORPI (SAS Berry) du 20 novembre 2019, du 16 décembre 2019, du 12 mai 2020 et du 9 juin 2020 montrent que celle-ci étaient informée de l’état de dégradation du bien immobilier.

A la lecture du procès-verbal établi le 14 janvier 2021 à la demande de l’un des locataires, les consorts [G] n’ont pas été informés des désordres portés à la connaissance du mandataire par les locataires et la SAS Berry n’a pas fait exécuter les réparations nécessaires consécutives à l’épisode de grêle alors qu’aux termes du mandat, le mandataire doit 'faire exécuter toutes réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas 200 euros’ et pour celles 'plus importantes mais urgentes, en aviser rapidement le mandant et prendre toutes les mesures conservatoires'.

Ce manquement constitue une faute contractuelle qui cause nécessairement un préjudice à l’indivision qui aurait pu limiter la dégradation du bien immobilier si la faute n’avait pas été commise. La SA Berry est donc tenue de le réparer.

S’agissant de la sous-location d’une partie du bien, établie par des sommations interpellatives auprès des occupants de l’immeuble et un constat d’huissier de justice, il est démontré que la SAS Berry avait connaissance de la situation. Le contrat de bail de Mme [O] [H], locataire, lui interdit de sous-louer le bien qu’elle occupe. En revanche, il n’est pas produit le contrat de bail de M. [V], à l’origine de la sous-location. Surtout, il n’est pas établi que la sous-location du bien cause un préjudice à l’indivision.

Il n’y a donc pas lieu de considérer que la SA Berry engage sa responsabilité de ce chef.

2. Sur la demande d’indemnisation

En vertu du principe de la réparation intégrale du dommage, l’indemnisation due par le responsable doit couvrir tout le dommage et uniquement le dommage, sans qu’il en résulte ni appauvrissement, ni enrichissement du créancier.

Le préjudice subi par l’indivision ne peut être évalué à la totalité des travaux de réfection de l’immeuble en l’absence de lien direct avec les fautes du mandataire.

En revanche, en raison de la carence de son mandataire, l’indivision [G] a indiscutablement subi une perte de chance substantielle de voir les conséquences du sinistre prises en charge.

Cette perte de chance peut être évaluée à la quasi-totalité de la somme correspondant à la réfection de la toiture, évaluée selon devis à la somme de 45 818,19 euros TTC, et aux travaux de reprise de peinture dans les appartements et les communs, évalués à la somme de 15 060 euros HT [28 880 – (550 + 2 920 + 5 800 + 7 739,85 + 4 400 + 150)].

Néanmoins, en raison de la vétusté de l’immeuble telle qu’elle ressort de l’expertise judiciaire réalisée dans le cadre d’un autre procédure, en l’absence de constatations permettant de préciser les travaux de reprise de peinture imputables au sinistre du mois de juin 2019, et en l’absence du contrat d’assurance permettant de connaître l’étendue des garanties dues à l’indivision, l’indemnisation doit être limitée à la somme de 15 000 euros au titre de perte de chance d’obtenir une indemnité d’assurance vétusté déduite.

Alors que c’est au propriétaire-bailleur qu’il incombe une obligation d’entretien du bien loué, les fautes commises par la SAS Berry ne peuvent être considérées comme étant à l’origine des travaux de reprise de menuiserie, de la nécessité d’installer une VMC, d’effectuer des travaux de canalisation et de remplacer le ballon d’eau chaude. En effet, sans les fautes commises par la SAS Berry, les mêmes travaux auraient dû être réalisés en raison de la dégradation générale du bâtiment.

Les appelants ne justifient pas davantage de l’existence d’un préjudice moral distinct de la perte de chance indemnisée. Il convient donc de débouter les appelants de leur demande à ce titre.

En l’absence de protestation quant à la garantie due par la société MMA à la SAS Berry, alors qu’elle a eu connaissance des demandes, il doit être considéré comme non contesté que la première doit sa garantie à la seconde.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce sens.

3. Sur les frais du procès

Dès lors que la juridiction de première instance a justifié sa décision en l’état des pièces produites par les demandeurs, il n’y a pas lieu de réformer le jugement déféré s’agissant de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et de la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a condamné M. [F] [G] et M. [L] [G] aux dépens de la première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne in solidum la SA Berry et la compagnie MMA à payer à M. [F] [G] et M. [L] [G] la somme de 15 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice matériel résultant de sa responsabilité contractuelle ;

Déboute M. [F] [G] et M. [L] [G] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral ;

Condamne in solidum la SA Berry et la compagnie MMA à payer à M. [F] [G] et M. [L] [G] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SA Berry et la compagnie d’assurance MMA aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, pour la présidente empêchée, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE