COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2026

N° 2026/22

Rôle N° RG 23/01489 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWDC

[C] [Z] [H]

[K] [Z] [H]

[W] [S] épouse [Z] [H]

C/

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6]

Copie exécutoire délivrée

à :

M^e Julien DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE

M^e Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

le :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nice en date du 06 Décembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01620.

APPELANTS

Monsieur [C] [Z] [H]

né le 21 Mai 1989 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Julien DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assistée de M^e Evelyne TIQUET-MILLION, avocate au barreau de GRASSE, plaidante.

Monsieur [K] [Z] [H]

né le 27 Juin 1982 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assistée de M^e Evelyne TIQUET-MILLION, avocate au barreau de GRASSE, plaidante.

Madame [W] [S] épouse [Z] [H]

née le 04 Juillet 1954 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julien DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assistée de M^e Evelyne TIQUET-MILLION, avocate au barreau de GRASSE, plaidante.

INTIMEE

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL SOGEA, dont le siège social est [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège.

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Mélanie BEN CHABANE, avocate au barreau de GRASSE, plaidante.

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Carole MENDOZA , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Mme [W] [S] épouse [Z] [H] est propriétaire du lot n° 18 au sein de l’immeuble La résidence [Adresse 6] organisé en copropriété depuis le 28 décembre 1999.

Se prévalant de travaux effectués par Mme [Z] [H] sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a fait assigner cette dernière, par acte d’huissier du 03 avril 2019, aux fins de la voir condamner à démolir l’extension en dur de la cave partiellement en sous-sol avec création d’une dalle en couverture.

Par acte d’huissier du 10 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée MM [K] et [C] [Z] [H], à la suite d’un acte de donation partage de la nue-propriété du lot.

Les affaires ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement contradictoire du 06 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné in solidum Mme [W] [Z] [H], M. [K] [Z] [H] et M [C] [Z] [H] à démolir l’extension en dur de la cave partiellement en sous-sol avec création d’une dalle en couverture ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation sous astreinte ;

— condamné in solidum Mme [W] [Z] [H], M. [K] [Z] [H] et M [C] [Z] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

— autorisé Maître Maxime ROUILLOT à recouvrer directement les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [W] [Z] [H], M. [K] [Z] [H] et M [C] [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a noté que le titre de propriété des consorts [Z] [H] était en contradiction avec le cahier des charges ; il a relevé que ces derniers ne démontraient pas que la terrasse mentionnée dans leur titre de propriété avait été construite depuis plus de trente ans. Il a indiqué qu’il ressortait d’un constat d’huissier et de photographies produites au débat qu’il y avait eu une extension de la cave sans accord de l’assemblée générale, avec une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, alors que le sous-sol de la terrasse qui sert de base à l’extension de la cave préexistante était une partie commune. Il a en conséquence ordonné la démolition de l’extension en dur de la cave partiellement en sous-sol avec création d’une dalle en couverture. Il a rejeté la demande d’astreinte.

Par déclaration du 23 janvier 2023, les consorts [Z] [H] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.[C] [Z] [H], M.[K] [Z] [H] et Mme [W] [Z] [H] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de sa demande de démolition de la dalle de couverture de l’extension de la cave,

— d’ordonner le sursis à statuer de la demande de démolition de l’extension de la cave créée en sous-sol dans l’attente d’une décision définitive de l’Assemblée Générale quant à la ratification du modificatif à l’état descriptif de division établi le 5 mars 2020,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à verser aux Consorts [Z]-[H] :

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

—  4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux dépens de première instance et d’appel.

Ils déclarent que leur acte de propriété qui désigne le lot n° 18 mentionne que ce dernier comprend une petite terrasse qui va au-delà de la cave jusqu’à la route. Ils contestent tous travaux illicites. Ils soutiennent que la terrasse bétonnée existait dès l’origine et qu’elle n’a pas été construite à leur initiative. Ils précisent avoir uniquement procédé à l’extension de la cave en creusant sous cette terrasse.

Ils estiment ainsi qu’ils ne pouvaient leur être fait obligation de procéder à la démolition de la 'dalle en couverture', qui a toujours existé. Ils contestent tout empiétement ou toute annexion sur une partie commune de la copropriété entre la cave et la route.

Ils sollicitent un sursis à statuer s’agissant de la demande de démolition d’extension de la cave au motif qu’il existe un projet modificatif d’état descriptif de division, qui a pour objet d’entériner non seulement leur construction mais également celles d’autres copropriétaires.

Ils indiquent à ce sujet :

— qu’une lettre du syndic du 18 novembre 2018 mentionnait que ces modifications avaient pour objet de mettre en conformité les tantièmes de copropriété qui tiendraient compte des transformations effectuées sur les lots,

— que le cabinet AZ EXPERTISES, mandaté par le syndic, faisait état de la modification de leur lot, -que l’état description de division établi par la société COPRO EXPERTISES le 05 mars 2020 intègre l’extension de la cave,

— que l’assemblée générale du 14 décembre 2020 devait délibérer sur la validation du nouveau cahier des charges,

— que les résolutions relatives à l’adoption du nouveau cahier des charges ont été refusées, au seul motif de la procédure en cours et qu’il était mentionné que la résolution devait être proposée à une prochaine assemblée générale.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte,

statuant à nouveau :

— de débouter Mme [W] [Z] [H], M. [K] [Z] [H], M. [C] [Z]-[H] de l’ensemble de leurs demandes,

— d’ordonner la condamnation in solidum de Mme [W] [Z] [H], M.[K] [Z]-[H], M.[C] [Z]-[H] à démolir :

*l’extension en dur de la cave partiellement en sous-sol avec création d’une dalle en couverture sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois de la signification de l’arrêt à intervenir

— de condamner Mme [W] [Z] [H], M.[K] [Z]-[H], M.[C] [Z]-[H] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [W] [Z] [H], M.[K] [Z]-[H], M.[C] [Z]-[H] aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL ROUILLOT-GAMBINI, représentée par Maître Maxime ROUILLOT, Avocat aux offres de droit, et qui comprennent le coût du constat d’huissier.

Il affirme que l’extension de la cave existante a été effectuée sur un terrain, partie commune de la copropriété. Il déclare que l’extension de la cave a été réalisée grâce à l’édification d’un mur neuf, à la rehausse d’un mur existant et à l’étanchéification de la terrasse servant de toiture, ce qui a entraîné la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Il considère en conséquence illégale cette construction, édifiée sans autorisation de l’assemblée générale. Il ajoute que l’emprise de cette pièce s’est faite sur le sol de la copropriété et conteste tout caractère privatif au sol de la cave. Il précise que le lot n° 18 correspond à l’ancien lot n°1, décrit dans le cahier des charges du 14 décembre 1960. Il déclare que le projet modificatif à l’état descriptif de division du 05 mars 2020 s’appuie à tort sur le titre de propriété du lot n° 18 et qu’il a été rejeté par l’assemblée générale du 04 décembre 2020. Il fait observer qu’une assemblée générale du 6 juillet 2023 a, par une résolution n°13, refusé toute régularisation susceptible de permettre une validation de l’empiétement des consorts [Z] [H] sur les parties communes.

Il sollicite une astreinte assortissant la condamnation en démolition.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 octobre 2025.

MOTIVATION

Les travaux soumis à autorisation de l’assemblée générale sont les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, selon les dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

Un titre de propriété n’a pas de valeur contractuelle.

Il ressort du règlement de copropriété du 14 décembre 1960 que le lot n°1 était ainsi décrit 'un petit appartement sis au rez-de-jardin (…) dont la porte d’entrée est sur le vallon du Rio d’Auron (…) se composant de :

Salle de séjour, une chambre, cuisine, débarras, salle de bains et une cave attenante en sous-sol.

Il est teinté en rouge sur le plan du sous-sol et forme le lot numéro UN dudit cahier des charges'.

Le 23 décembre 1967, est intervenu un modificatif au cahier des charges annexé au règlement de copropriété susvisé et le lot n°1 est devenu le lot n° 18, (décrit comme un appartement, en rez-de-jardin).

Il n’est jamais évoqué l’existence d’une terrasse.

En conséquence, les consorts [Z] [H] ne peuvent estimer que 'la petite terrasse qui borde l’escalier de descente et longeant les fenêtres des chambres à l’est au-dessus et au-delà de la cave jusqu’à la route', visée dans leur acte de propriété, serait une partie privative.

Les travaux effectués par Mme [Z] [H] ont par ailleurs affecté l’aspect extérieur de l’immeuble.

Pour ces motifs, elle devait obtenir l’autorisation de l’assemblée générale avant de procéder à ses travaux.

Les consorts [Z] [H] ne démontrent pas que la dalle en couverture existait dans son intégralité, avec une couverture jusqu’à la route, avant les travaux effectués. Les photographies produites au débat ne permettent pas de démontrer qu’un bétonnage complet, jusqu’à la route, était préexistant.

Ils seront déboutés de leur demande tendant à ordonner un sursis à statuer, en l’attente d’une décision de l’assemblée générale ratifiant le modificatif à l’état description de division établi le 05 mars 2020 puisque la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 06 juillet 2023, après avoir évoqué la procédure pendante, a décidé de 'refuser toute régularisation susceptible de permettre une validation de l’empiétement des consorts [Z] [H] sur les parties communes et l’agrandissement illicite de leur cave'. Cette résolution mentionne que l’assemblée générale demande l’exécution du jugement du 06 décembre 2022. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les consorts [Z] [H] à démolir l’extension en dur de la cave partiellement en sous-sol avec création d’une dalle en couverture.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Les consorts [Z] [H] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel (qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile) et seront déboutés de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné in solidum Mme [W] [Z] [H], MM.[K] et [C] [Z] [H] au versement de la somme de 1500 euros et qui les a condamnés in solidum aux dépens sera confirmé.

Mme [Z] [H], MM.[K] et [C] [H] seront in solidum condamnés au versement de la somme de 1300 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [Z] [H], MM.[K] et [C] [Z] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [Z] [H], MM.[K] et [C] [Z] [H] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,