COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

ph

N° 2026/ 29

Rôle N° RG 24/07123 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNE7J

[S] [J]

C/

ASSOCIATION TUTELAIRE DES AHP

[T] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP ALPES PROVENCE AVOCATS

SELARL D’AVOCATS EMMANUELLE ORTA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de DIGNE-LES-BAINS en date du 30 Mai 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/00011.

APPELANT

Monsieur [S] [J]

demeurant [Adresse 24]

représenté par M^e Sophie BERGEOT de la SCP ALPES PROVENCE AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

INTIMES

ASSOCIATION TUTELAIRE DES ALPES DE HAUTE PROVENCE, dont le siège social est [Adresse 21], en qualité de curateur de M. [T] [C] selon jugement du juge des Tutelles du 24 mai 2022

représenté par M^e Emmanuelle ORTA de la SELARL D’AVOCATS EMMANUELLE ORTA, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [T] [C]

demeurant [Adresse 25]

représenté par M^e Emmanuelle ORTA de la SELARL D’AVOCATS EMMANUELLE ORTA, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre pour Monsieur Marc MAGNON, Président empêché, et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant bail à ferme du 26 mars 2002, Mme [E] [C] et M. [T] [C] ont donné à bail à M. [S] [J] des parcelles de terres, prairies, vergers, landes, situées sur la commune de [Localité 20], [Localité 22], cadastrées :

— A [Cadastre 14] d’une superficie de 3 hectares 59 ares 69 centiares,

— A [Cadastre 18] d’une superficie de 29 hectares 78 ares 59 centiares : totalité du compte à l’exception de la parcelle C [Cadastre 11],

— A [Cadastre 19] d’une superficie de 1 hectare 82 ares 26 centiares,

— A [Cadastre 2] d’une superficie de 16 hectares 93 ares 75 centiares : totalité du compte à l’exception d’une partie de la parcelle D [Cadastre 1], soit 1 hectare, le tout moyennant un fermage de 274,41 euros par an en espèces ou en denrées, correspondant aux cultures permanentes.

Par acte d’huissier du 19 juillet 2023, l’association tutélaire des Alpes-de-Haute-Provence et M. [T] [C] sous curatelle de l’association selon décision du juge des contentieux de la protection de [Localité 20] du 27 juin 2017 reconduite le 24 mai 2022, a signifié à M. [J] son souhait, avec l’autorisation du juge des tutelles du 6 avril 2023, de procéder à la vente de la propriété agricole comprenant des terres agricoles de différente nature, une partie anciennement habitable d’une superficie de 49,10 m² et des dépendances agricoles consistant en une grange sur deux niveaux d’une superficie de 30 m², un garage d’une superficie de 120 m² et une écurie avec grange au-dessus d’une superficie de 160 m², représentant une superficie totale de 44 hectares 22 ares 73 centiares, au prix de 120 000 euros.

L’acte précise que l’acquéreur sera propriétaire et en aura la jouissance :

— en ce qui concerne la partie libre de toute location ou occupation à compter du même jour : sur la maison cadastrée section [Cadastre 6] C n° [Cadastre 15] et les parcelles cadastrées section [Cadastre 6] D n° [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10],

— en ce qui concerne la partie louée, par la perception des loyers : le surplus des parcelles visées.

L’acte ajoute que la signification lui est faite en sa qualité de preneur à bail à ferme des parcelles objet de la vente, bénéficiant d’un droit de préemption.

Par acte d’huissier du 3 août 2023, M. [J] a signifié à M. [C] et l’association tutélaire des Alpes-de-Haute-Provence, qu’il entend exercer son droit de préemption sur les biens mis en vente mais à des conditions différentes, et qu’il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux de Digne-les-Bains en vue de faire fixer la valeur vénale des biens, après enquête et expertise en application de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime.

C’est par requête du 27 juillet 2023, que M. [J] a fait convoquer en conciliation M. [C] et l’association tutélaire des Alpes-de-Haute-Provence devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Digne-les-Bains, à cet effet.

La conciliation n’ayant pas abouti, les parties ont été renvoyées devant le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de jugement.

Par jugement du 30 mai 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Digne-les-Bains a :

— débouté M. [J] de ses demandes,

— condamné M. [J] à payer à M. [C] et l’association tutélaire des Alpes-de-Haute-Provence, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] aux dépens.

Le tribunal a considéré :

— que les biens objet de la vente ont déjà fait l’objet d’une évaluation faite par M. [U] [X], expert immobilier, en ne relevant aucune charge ou servitude de nature à grever la valeur des immeubles et que M. [J] a pu prendre connaissance de cette expertise,

— que si le prix de vente de 120 000 euros est légèrement supérieur à l’évaluation de l’expert entre 110 000 à 115 000 euros en valeur libre et entre 100 000 et 105 000 euros en valeur occupée, M. [J] ne justifie d’aucune pièce tendant à supposer que le prix et les conditions demandées de la vente, sont exagérées,

— que la vente d’un bien immobilier résulte également de la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur et que M. [H] [Y] a fait une proposition d’achat à 120 000 euros ce qui tend à confirmer que le prix fixé n’est pas exagéré.

Par déclaration faite par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2024, M. [J] a interjeté appel de ce jugement.

Un calendrier de procédure a été fixé avec l’accord des parties, à l’audience du 25 février 2025 pour leurs conclusions respectives avec fixation de l’audience de plaidoirie au 2 décembre 2025.

Dans ses conclusions d’appelant déposées déposées et notifiées sur le RPVA le 31 mars 2025, auxquelles il a été expressément référé à l’audience, M. [J] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux,

— ordonner une expertise pour fixer la valeur vénale de la propriété rurale de M. [C],

A titre subsidiaire,

— fixer à 100 000 euros la valeur vénale de la propriété,

— prendre acte qu’il entend exercer son droit de préemption pour ce prix,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

M. [J] soutient en substance :

— que rien dans les dispositions légales n’impose au preneur de démontrer en quoi le prix demandé par le propriétaire est exagéré,

— que la disposition législative de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime a été mise en place pour permettre au fermier d’acquérir les biens qu’il exploite, sans que le bailleur puisse l’en évincer en proposant un prix supérieur à la valeur des biens, afin de lutter contre toute spéculation foncière,

— que c’est pourquoi le fermier dispose d’un droit de préemption et du droit de discuter le prix proposé,

— que l’argument retenu par le tribunal est totalement contraire à la loi,

— que l’expertise faite sans respecter le principe du contradictoire, ne correspond pas à la valeur du bien,

— que les biens sont grevés de servitudes, que l’expert [X] n’a pas pris en compte, s’agissant de deux servitudes de prise d’eau, de deux servitudes de passage,

— que subsidiairement, l’expertise [X] ayant évalué le bien en valeur occupée entre 100 000 euros et 105 000 euros, et que le bien est occupé, il faut fixer le prix à 100 000 euros.

Dans leurs conclusions d’intimés déposées et notifiées sur le RPVA le 28 novembre 2025, et à l’audience, M. [C] et l’association tutélaire des Alpes-de-Haute-Provence demandent à la cour de :

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes,

Par conséquent,

— confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 30 mai 2024,

Subsidiairement, si le jugement était réformé et l’expertise ordonnée :

— ordonner que les frais d’expertise soient à la charge de M. [J],

A titre infiniment subsidiaire, si la cour entendait fixer le prix :

— fixer le prix de vente à la somme de 120 000 euros,

En tout état de cause :

— condamner M. [J] à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

M. [C] et l’association tutélaire des Alpes-de-Haute-Provence répliquent :

— que M. [J] qui sollicite la désignation d’un expert sur le fondement de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime, ne démontre pas en quoi les conditions de la vente et prix demandés de 120 000 euros, après évaluation par l’expert [X], sont exagérés,

— qu’en outre le juge des tutelles a autorisé la vente à un prix minimum de 120 000 euros,

— que c’est en toute connaissance de cause que le tribunal paritaire des baux ruraux a jugé le litige et il ne s’appuie d’ailleurs pas que sur l’expertise de M. [X] pour trancher le litige mais aussi sur les autres éléments précédemment énumérés.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties sont représentées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit de préemption et les conditions de la vente

Il est soutenu qu’aucune condition n’est posée par la loi, à la demande sur le fondement de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime et qu’il suffit que le preneur estime les conditions et prix exagérés.

Aux termes de l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime, « Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur.

Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire ».

L’article L. 412-8 précise : « Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.

En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.

Le tiers acquéreur peut, pendant le délai d’exercice du droit de préemption par le preneur, joindre à la notification prévue à l’alinéa 1er ci-dessus une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Le notaire chargé d’instrumenter communique au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l’alinéa 1er. Le preneur qui n’a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période ».

En l’espèce, il est établi que dans le délai prescrit à compter de la notification par le bailleur de l’intention de vendre ses biens incluant les parcelles objet du bail à ferme et grevées d’un droit de préemption, M. [J] a notifié à son bailleur, son intention de faire vérifier le prix de vente proposé et a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux à cet effet.

Une expertise privée de la valeur des biens a été réalisée à la demande du bailleur, mais hors du contradictoire de M. [J]. M. [X] a retenu une moins-value de 20 % pour les parcelles louées sous statut du fermage, et noté qu’aucune servitude de nature à grever la valeur des immeubles, autres que les servitudes d’urbanisme, n’a été portée à sa connaissance, alors que M. [J] prétend qu’il en existe, en produisant notamment les actes de vente du 27 juin 1975, 19 avril 1989 et 14 février 1995, évoquant des servitudes de prise d’eau et de passage sur des fonds désignés comme restant au vendeur « [C] ».

Il est relevé que l’article L. 412-7 précité ne pose pas d’autre condition que l’estimation par le preneur à bail à ferme du caractère trop élevé du prix proposé, et qu’il est en outre mis en évidence, l’existence de servitudes non portées à la connaissance de M. [X], susceptibles de se répercuter sur la valeur foncière des biens.

Il convient donc de faire droit à la demande de M. [J] et d’ordonner une mesure d’expertise aux frais partagés du bailleur et du preneur, toujours en application de l’article L. 412-7.

Le jugement appelé sera ainsi infirmé.

L’expertise dont le contenu sera ci-après précisé aux fins de déterminer la valeur vénale des biens et les conditions de la vente, se déroulera sous le contrôle du tribunal paritaire des baux ruraux de Digne-les-Bains, qui reste, du fait de l’infirmation, saisi de la demande de fixation du prix et des conditions de la vente, formée par M. [J].

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles et de condamner M. [C] assisté de son curateur aux dépens de première instance et d’appel et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M. [J].

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Avant dire droit sur la demande de fixation prix et des conditions de la vente, formée par M. [S] [J] ;

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

[L] [B]

[Adresse 17]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX03] Port. : [XXXXXXXX05] Courriel : [Courriel 23]@gmail.com

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, se faire remettre tous documents utiles, notamment les titres de propriété de M. [T] [C] et spécifiquement les actes de vente des 27 juin 1975, 19 avril 1989 et 14 février 1995 en précisant les correspondances avec les parcelles telles qu’elles sont actuellement désignées,

— fournir une évaluation des parcelles de M. [T] [C] visées dans l’acte de signification du 19 juillet 2023, en distinguant les parcelles libres de toute occupation, des parcelles louées dans le cadre du bail à ferme du 26 mars 2002, et en précisant le mode de calcul,

— apporter tous les éléments essentiels à la résolution du litige ;

Fixe à la somme de 2 000 euros (deux mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée à hauteur de moitié par M. [T] [C] assisté par l’Association tutélaire des Alpes-de-Haute-Provence d’une part, par M. [S] [J] d’autre part, au greffe du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains (régie) dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, sans autre avis ;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. L’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner ;

Dit que lors de la première réunion, ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert commis devra adresser aux parties un prérapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ;

Dit que l’expert devra déposer au greffe rapport de ses opérations dans le délai de SIX MOIS à dater de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera copie à chacune des parties en cause ;

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente ;

Désigne le juge du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains, pour contrôler les opérations d’expertise ;

Ordonne le renvoi de l’affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Digne-les-Bains ;

Condamne M. [T] [C] assisté par l’Association tutélaire des Alpes-de-Haute-Provence aux entiers dépens ;

Condamne M. [T] [C] assisté par l’Association tutélaire des Alpes-de-Haute-Provence à verser à M. [S] [J], la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT