N° Minute : 2C25/225

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Mercredi 28 Mai 2025

N° RG 19/01630 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GJS3

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ANNECY en date du 13 Juin 2019, RG 15/00564

Appelant

M. [F] [Z]

né le 03 Septembre 1971 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9] – [Localité 11]

Représenté par la SELARL MLB AVOCATS, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL LIOCHON DURAZ, avocat plaidant au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [V] [N] – sur appel provoqué -

né le 19 Février 1955 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

Représenté par la SELARL LEGI RHONE ALPES, avocat au barreau D’ANNECY

Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise '[Adresse 8]' pris en la personne de son syndic en exercice, l’Agence BOICHARD IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 6], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE, avocat au barreau D’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 18 mars 2025 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [Z] et Mme [H] [Z] sont propriétaires à [Localité 11] d’une parcelle bâtie cadastrée AD [Cadastre 3] jouxtant les parcelles AD [Cadastre 1] et [Cadastre 2] appartenant au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8].

Par acte du 17 mars 2015, ils ont assigné le Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic en exercice pour obtenir la démolition sous astreinte d’ouvrages de la copropriété qu’ils estimaient empiéter sur leur propriété.

Par acte du 18 septembre 2015, le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] a appelé en cause et en garantie M. [V] [N], précédent propriétaire des parcelles AD [Cadastre 1]-[Cadastre 2] et à l’origine de leur aménagement et de la mise en copropriété.

Mme [H] [Z] est décédée en 2016.

Par jugement contradictoire du 13 juin 2019, le tribunal de grande instance d’Annecy a :

déclaré recevable en la forme l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires contre M. [N],

débouté M. [F] [Z] et Mme [H] [Z] de leurs demandes de démolition des empiétements d’une dalle de l’étage, d’une bande de rive Est et d’un muret de clôture sous astreinte et d’expertise formée à titre subsidiaire,

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 11] à remplacer par des châssis fixes à verre dormant les deux lucarnes en toiture donnant sur le toit du garage de M. et Mme [Z] sous astreinte de 400 euros par jour de retard durant 150 jours, passé le délai de quatre mois suivant la signification du jugement,

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 11] à payer à M. et Mme [Z] d’une part et à M. [N] d’autre part la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 11] à payer verser à M. [N] d’autre part la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 11] aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier du 19 décembre 2014 (360,50 euros), avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me [M],

déclaré le jugement exécutoire par provision,

débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 27 août 2019, M. [Z] a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 25 juin 2020, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Chambéry a notamment :

déclaré l’appel recevable,

ordonné le sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure en bornage pendante devant le tribunal judiciaire d’Annecy.

Par jugement en date du 7 juin 2023, le tribunal judiciaire d’Annecy a fixé les limites de la ligne divisoire litigieuse (point A, B et C de du plan annexe 2 du rapport de M. [D], expert).

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [Z] [F] demande à la cour de :

juger recevable et fondé son appel,

confirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré recevable en la forme l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires contre M. [N],

condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 11] à remplacer par des châssis fixes à verre dormant les deux lucarnes en toiture donnant sur le toit du garage de M. et Mme [Z] sous astreinte de 400 euros par jour de retard durant 150 jours, passé le délai de quatre mois suivant la signification du jugement,

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 11] à payer à M. et Mme [Z] d’une part et à M. [N] d’autre part la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 11] aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier du 19 décembre 2014 (360,50 euros), avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me [M],

déclaré le jugement exécutoire par provision,

infirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté M. [F] [Z] et Mme [C] [Z] de leurs demandes de démolition des empiétements d’une dalle de l’étage, d’une bande de rive Est et d’un muret de clôture sous astreinte et d’expertise formée à titre subsidiaire,

débouté les parties pour le surplus de leurs demandes,

ordonner la démolition des empiétements causés par l’immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sur la parcelle AD [Cadastre 3], à savoir :

— Empiétement au niveau du 1 er étage de la Copropriété SDC [Adresse 8], que ce soit la dalle mais aussi le mur du 1er étage apposé dessus, et la toiture (débord de toiture/bande de rive) qui va de 8cm pour la gouttière au point A du plan de bornage homologué par le tribunal judiciaire d’Annecy le 7 juin 2023, à 27 cm pour le mur et 23 cm pour l’avancée de toit au point B,

assortir ces condamnations d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

se réserver la liquidation de l’astreinte,

déclarer irrecevables car nouvelles et tardives les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires relatives aux droits fondamentaux ainsi qu’à l’expertise avant-dire droit,

débouter le Syndicat des Copropriétaires et M. [N] de leurs demandes et prétentions.

A titre subsidiaire, en cas de non démolition des empiètements,

condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à lui verser :

— Au titre de l’empiètement : 15 000 euros

— Au titre d’un trouble de jouissance de sa terrasse : 20 000 euros

— Au titre de la perte de valeur vénale de son bien : 20 000 euros

— Au titre d’un préjudice moral : 10 000 euros

A titre infiniment subsidiaire,

ordonner avant-dire droit une expertise, comme demandé par le Syndicat des Copropriétaires, aux frais avancés de ce dernier qui en est le demandeur, confiée à tel expert construction qu’il plaira à la cour de désigner, avec pour mission notamment de :

— Convoquer les parties,

— Se rendre sur les lieux,

— Décrire à la Cour les travaux à réaliser pour parvenir au retrait de l’empiètement sur la propriété de M. [Z],

— En chiffrer leur coût

— En tant que de besoin, chiffrer les préjudices de M. [Z] si l’empiètement n’était pas supprimé,

condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à payer à M. [Z] les sommes suivantes :

— les frais d’avocat qu’il a engagé avant la présente procédure et qui s’élèvent à 9 436,32 euros,

— les frais d’expertise qu’il a dû prendre en charge, soit 2 170,57 euros, (pièce n°16),

—  360,50 euros au titre des frais d’huissier,

— ainsi que pour l’intervention de la SARL Gaillard, géomètre expert, à hauteur de 1 112,28 euros (pièce n°4),

condamner au titre de la présente procédure le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à payer à M. [Z] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux entiers dépens, en ceux compris les frais afférents au constat d’huissier, ceux de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise judiciaire (M. [D]), et d’assistance par un géomètre-expert (SARL Gaillard) avec distraction au profit de la SELARL MLB Avocat en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] demande à la cour de :

A titre principal,

rejeter en ce qu’elles constituent une atteinte disproportionnée au droit du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] à la protection de son domicile et à la vie familiale de ses membres, les demandes de démolition d’empiètements présentées en cause d’appel par M. [Z],

limiter à 1 euros l’indemnisation à revenir à M. [Z] au titre des empiètements causés à son fonds n° AD [Cadastre 3] par les ouvrages immobiliers du Syndicat des Copropriétaires,

En tout état de cause,

dire et juger que M. [N] est le maître de l’ouvrage des travaux à l’origine des éventuels empiètements revendiqués par M. [Z],

déclarer recevable et bien fondé l’appel provoqué de M. [N] par le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété sise [Adresse 8],

condamner M. [N] à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété sise [Adresse 8] de toute condamnation financière prononcée contre lui au bénéfice de M. [Z],

A titre subsidiaire,

condamner M. [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété sise [Adresse 8] le coût des travaux nécessaires à la suppression des éventuels empiètements reconnus par la juridiction sur le fonds de M. [Z],

Avant dire droit sur la demande adverse de condamnation sous astreinte à la suppression des empiètements dénoncés par M. [Z],

désigner aux frais avancés de M. [N] tel expert qu’il appartiendra, spécialisé dans le domaine de la construction, avec la mission suivante :

— Convoquer les parties, recueillir leurs explications, se faire remettre l’ensemble des documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux en litige et plus particulièrement les empiètements de l’immeuble de la copropriété sise [Adresse 8] en tant que tels matérialisés sur la parcelle n° AD [Cadastre 3] appartenant à M. [Z],

— Donner son avis sur la nature, le coût prévisionnel et la durée probable des travaux prompts à supprimer les empiètements retenus par la cour d’appel sans pour autant remettre en cause la fonction initiale des ouvrages de clos/couvert et d’étanchéité de la copropriété,

— Adresser un pré-rapport aux parties et répondre à leurs observations sous forme de dire avant dépôt de son rapport définitif,

rejeter au titre de l’indemnité d’article 700 du code de procédure civile éventuellement à revenir à M. [Z] la prise en compte des facturations d’honoraires d’avocat par lui acquittées au titre de la procédure de bornage judiciaire devant le tribunal d’instance d’Annecy, soit la somme de 4 620 euros,

rejeter au titre de l’indemnisation des dépens exposés par M. [Z], ses frais et honoraires d’expertise privée à hauteur de 1 112,28 euros outre le coût du procès-verbal de constat d’huissier dont il a pris l’initiative pour 360,50 euros,

condamner M. [N] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] une indemnité de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de 1ère instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Perspectives Merotto-Favre, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [N] demande à la cour de :

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en leur action,

Statuant à nouveau,

constater que le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] n’a pas obtenu l’autorisation d’ester en justice à l’encontre de M. [N],

dire en conséquence le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] irrecevable en son appel en cause,

Par suite du sursis à statuer,

dire que le rapport de M. [D] lui est inopposable,

débouter le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] de son appel en garantie à son encontre,

Subsidiairement et en tout état de cause,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [Z] et Mme [Z] de leurs demandes de démolition des empiètements d’une dalle de l’étage sous astreinte et d’expertise confiée à une géomètre,

Plus subsidiairement, si la cour estimait devoir ordonner la démolition de la dalle,

dire et juger que M. [N] ne sera tenu que par la démolition de la partie de la dalle qui dépasse sur le fond des consorts [Z],

dire et juger que M. [N] n’est pas concerné par l’éventuel empiètement de la bande de rive et du muret de clôture,

Au besoin et avant dire droit,

ordonner un transport de la cour sur les lieux afin d’apprécier la situation,

En tout état de cause,

condamner le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] ou tout autre succombant à verser à M. [N] une indemnité de 8 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] ou tout autre succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Schreiber, avocat, sur ses offres de droit, avec application à son profit des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour observe qu’elle n’est pas saisie de la question des vues et de la condamnation prononcée contre Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] de remplacer, sous astreinte, par des châssis fixes à verre dormant les deux lucarnes en toiture donnant sur le toit du garage de M. [F] [Z].

1. Sur le caractère nouveau des demandes ou irrecevables comme non formulées dans les premières conclusions

M. [F] [Z] estime que la demande du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] concernant le caractère disproportionné de l’atteinte au droit de propriété que constituerait une démolition, la demande tendant à limiter à un euro l’indemnisation qui lui serait due au titre des empiétements et la demande avant dire droit d’expertise pour déterminer les coûts et les modalités d’une suppression des empiétements dénoncés n’ont pas été présentées dès les premières conclusions et sont donc, à ce titre, irrecevables, aucun fait nouveau n’ayant été révélé depuis ces conclusions.

Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] précise que, selon l’article 910-4 du code de procédure civile, seules les prétentions doivent toutes être formulées dès les premières conclusions. Il souligne qu’à l’inverse, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. Il précise que la prétention, exposée dès les premières conclusions, était la confirmation du rejet de la demande de suppression formée par M. [F] [Z] et que la question de la disproportion constitue un moyen et non une prétention. Il ajoute que la demande de limitation de l’indemnisation et d’expertise relèvent d’une demande nouvelle recevable en raison de l’élément nouveau que constitue le jugement en bornage judiciaire. Il rappelle que la demande en bornage judiciaire a été formée par M. [F] [Z] après sa déclaration d’appel.

Sur ce :

L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent appel, dispose que : 'A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'.

En l’espèce, les premières conclusions d’intimé du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] demandaient la confirmation du rejet de la demande de démolition des empiètements. Il est constant que le fait, ultérieurement, d’invoquer la question de la disproportion que représenterait une telle démolition par rapport, notamment, au respect du droit à la vie privée et à la vie de famille, ne constitue qu’un moyen au soutien de la prétention première. Dès lors, aucune irrecevabilité n’est susceptible de venir frapper ce moyen.

En ce qui concerne la demande de limitation de l’indemnisation et la demande subsidiaire d’expertise, elles constituent bien des prétentions nouvelles par rapport aux premières conclusions. Toutefois, dès lors qu’un jugement, devenu définitif, a été rendu le 7 juin 2023 et a fixé les limites de la ligne divisoire, ces prétentions doivent être analysées comme des demandes destinées à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de la révélation d’un fait. En l’espèce, en effet, la fixation de la ligne divisoire permet de constater la réalité d’une partie des empiètements et génère une discussion sur une éventuelle indemnisation et sur une éventuelle expertise destinée à mesurer les modalités et le coût d’éventuelles opérations de démolition. Dès lors ces demandes sont également recevables.

2. Sur la recevabilité de l’action du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] contre M. [V] [N]

M. [V] [N] reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir agi sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il estime que les dispositions de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 sont d’ordre public et que l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] n’entre pas dans les dérogations prévues par le texte.

Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] expose au contraire que, selon le texte en question, l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise notamment pour la défense aux actions intentées contre lui. Il précise que l’appel en garantie d’un tiers pour la bonne défense du syndicat des copropriétaires entre dans le périmètre de cette exception. Il ajoute, au surplus, que seuls les copropriétaires pourraient se prévaloir du défaut d’autorisation du syndic à agir, qualité dont est dépourvue M. [V] [N].

Sur ce :

Par des motifs pertinents que la cour adopte expressément, le tribunal a jugé que, selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires n’a pas à se faire habiliter par son assemblée générale pour se défendre contre les actions intentées contre lui et qu’aucune autorisation n’est donc nécessaire pour appeler un tiers en garantie dans la cause, ne serait-ce qu’en vue de préserver ses droits, notamment d’une éventuelle prescription.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré recevable en la forme l’appel en garantie formé par le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] contre M. [V] [N].

3. Sur l’empiètement

M. [F] [Z] expose que le jugement de bornage de la ligne séparative des propriétés, s’appuyant sur l’expertise de Monsieur [D], justifie la réalité de l’empiètement et permet même de le quantifier. Il dit encore qu’il appartient au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8], de procéder à la démolition des constructions qui empiètent, en sa qualité de gardien de l’immeuble concerné. Il ajoute que le syndicat ne pourra pas se retrancher derrière un prétendu accord de l’ancien propriétaire alors qu’il aurait considérablement aggravé l’empiètement en réalisant d’autres travaux d’extension qui ne concernent pas la dalle. Il explique que, à la suite de ce même rapport, le muret dont il se plaignait est bien situé sur la propriété voisine et que, dès lors ses demandes de suppression se limitent aujourd’hui à l’empiétement sur son garage de la dalle et du bâtiment ainsi qu’à celui du débord de toiture. Il dit ensuite que M. [V] [N] échoue à démontrer qu’un accord avait été obtenu pour l’empiètement relevant qu’une simple attestation d’un tiers est insuffisante. Il expose enfin que la démolition et la remise en état des lieux constitue la seule réponse valable à l’empiètement ainsi constaté. Il place ainsi en face du droit à la vie de famille et au respect de la vie privée des copropriétaires, ses propres droits équivalents. Il rappelle que ce n’est pas la démolition totale du bâtiment qui est demandée.

Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] expose qu’il n’entend pas remettre en cause la réalité des empiètements tels que révélés par l’expertise de Monsieur [D], servant de base au jugement en bornage. Il estime toutefois que la cour doit procéder à un contrôle de proportionnalité de la mesure de démolition demandée en regard du droit au respect de la vie privée et de la vie de famille des copropriétaires. Il insiste sur le caractère minime des empiétements portant sur une dépendance de l’habitation de M. [F] [Z] et dont une partie serait, à dire d’expert, utile pour prévenir toute infiltration d’eau. Il explique que la mesure demandée entraînerait la suppression pure et simple d’une partie linéaire du mur de refend de l’immeuble, à l’arrière duquel se trouve des pièces de lots privatifs, et de la partie basse du pan de toiture constituant le rampant de ces deux mêmes pièces de vie.

M. [V] [N] précise que M. [F] [Z] était parfaitement informé de l’empiètement causé à la suite de la réalisation d’une dalle sur le toit d’un appentis attenant à son propre garage, le débordement relevant de l’évidence visuelle. Il s’appuie sur une déclaration d’un des entrepreneurs précisant que de tels travaux n’ont pas pu se faire sans l’accord du propriétaire voisin. Il prétend que le rapport de Monsieur [D] lui serait inopposable car il n’a pas été appelé aux opérations d’expertise. Il oppose à M. [F] [Z] la prescription acquisitive abrégée et au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] la prescription quinquennale en matière contractuelle.

Sur ce :

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Il est constant en jurisprudence qu’il appartient à l’auteur d’un empiétement, même partiel ou temporaire, de justifier d’un titre l’y autorisant ou d’un accord amiable du propriétaire (Cass. civ. 8 mars 1988, Bull. civ. I, n°68). De même la jurisprudence admet que le silence gardé par le propriétaire victime de l’empiètement pendant la durée des travaux ne saurait à lui seul faire la preuve de son consentement à l’aliénation d’une partie de son immeuble (Cass. civ. 3ème, 18 février 1998, n°95-19.106). Il en résulte que le silence gardé par le propriétaire des travaux, s’il se trouve corroboré par d’autres éléments, peut constituer une preuve de l’accord donné par le propriétaire à l’empiètement.

En l’espèce il n’est pas contesté que la dalle litigieuse, a été construite par M. [V] [N] en 1999. Il est constant que les consorts [Z] n’ont commencé à se plaindre de cette construction qu’en 2012 (pièce [Z] n°2 à 6). Il en résulte que le propriétaire victime de l’empiètement a bien gardé le silence pendant la durée des travaux et même plusieurs années après. Il résulte de l’attestation de l’entrepreneur étant intervenu sur ces travaux (pièce [N] n°3) que l’empiètement a été réalisé à la suite d’un accord intervenu entre le propriétaire victime et M. [V] [N] pour remédier à un problème d’écoulement des eaux de pluie provoquant des infiltrations en raison d’une inversion de pente. L’accord portait, selon l’attestant, sur un dépassement de 10 centimètres environ de la dalle de la couverture de l’atelier de M. [V] [N] sur la dalle existante du garage du propriétaire voisin. L’attestant ajoute encore que les travaux ont été réalisés et qu’après visite des lieux aucune observation particulière n’a été faite par Monsieur [Z] sur cette réalisation. L’attestation vient donc corroborer l’absence d’opposition aux travaux litigieux.

Il résulte du rapport de Monsieur [D] que selon M. [R] [U] qui assistait M. [F] [Z] lors ces opérations d’expertise, que ce dernier connaissait bien les parents [Z] et que le père n’aurait pas donné son accord au maçon pour édifier la dalle en surplomb de son garage (expertise p.8 in fine). Toutefois l’expert reprend à son compte le fait que la dalle a été ainsi édifiée pour 'semble-t-il’ éviter les écoulements d’eau de pluie entre les deux bâtiments. Il relève que 'en effet, le niveau de l’atelier (NDR copropriété) est légèrement plus bas que celui du garage (NDR [Z]). Cela aurait entraîné des infiltrations dans l’atelier qui expliquent ce débordement’ (expertise p.10). Il donne ainsi du crédit à l’attestation de l’entrepreneur.

Il résulte de ce qui précède que la cour considère que le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] rapporte suffisamment la preuve de ce que l’empiètement de la dalle de sa construction sur celle du toit du garage voisin a été accepté et autorisé par son propriétaire. Si l’attestant évoque un dépassement de 10 centimètres environ et si la réalité de l’empiétement est plus important, il convient de constater que, par rapport à l’accord, l’empiétement demeure minime et que, manifestement, le maçon a dû s’adapter à la configuration des lieux. Les plans et photographies produites montrent en effet que la dalle qui déborde va en s’élargissant. La moyenne demeure ainsi conforme à ce qui avait été convenu. Enfin, il ressort des photographies incluses dans le rapport d’expertise que la toiture du bâtiment de la copropriété se trouve en surplomb de la dalle litigieuse de sorte qu’elle ne constitue pas davantage un empiétement illicite.

Par conséquent le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [F] [Z] de ses demandes en démolition sous astreinte des empiètements revendiqués.

4. Sur la demande d’indemnisation et d’expertise

Dans la mesure où la cour reconnaît que les empiétements revendiqués ont été autorisés, ils ne sauraient donner lieu à une indemnisation faute de démonstration de ce qu’une indemnisation a été, dès l’origine, convenue entre les propriétaires voisins. M. [F] [Z] sera donc débouté de sa demande subsidiaire en indemnisation.

De même, la démolition n’étant pas ordonnée, la demande faite par M. [F] [Z] à titre infiniment subsidiaire d’ordonner une expertise pour décrire les travaux à réaliser et en chiffrer le coût sera rejetée.

5. Sur la demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] pour un certain nombre de frais

Sur les frais d’avocat pour les procédures engagées avant la présente instance, la cour relève, s’agissant de la procédure en bornage devant le tribunal judiciaire d’Annecy, que le jugement du 7 juin 2023 a rejeté les demandes formées par M. [F] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est donc irrecevable en sa demande tendant à la prise en charge de ses frais d’avocat liés à cette procédure.

La question des frais d’expertise de Monsieur [D] a également été tranchée par le même jugement qui a condamné chacune des parties au litige à supporter à parts égales les dépens comprenant les frais d’expertise. M. [F] [Z] est donc irrecevable en cette demande.

Aucune considération de droit ou de fait ne permet de mettre à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] des frais d’expert géomètre datant de 2012 qui ont été engagés par le père de M. [F] [Z] à titre privé et en dehors de tout litige. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

Enfin la question des frais de constat d’huissier relève des dépens et sera traitée ci-dessous.

6. Sur la demande de M. [V] [N] d’inopposabilité du rapport de Monsieur [D]

La cour relève que le rapport litigieux propose une délimitation de propriété entre des parcelles dont M. [V] [N] n’est pas propriétaire. Il n’avait donc aucune vocation à être appelé dans la cause de l’expertise. En revanche, le jugement de bornage fixe des limites qui lui sont bien opposables. Il sera donc débouté de sa demande.

7. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [Z] qui succombe en principal sera tenu aux dépens de première instance et d’appel avec distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Grégory Schreiber et de la Selarl Perspective Merotto-Favre par application de l’article 699 du code de procédure civile. Il sera, dans le même temps, débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Aucune considération d’équité ne permet de faire droit à la demande de Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre M. [V] [N] qu’il a lui-même appelé dans la cause en garantie, sans qu’in fine aucune condamnation ne soit prononcée contre lui. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre. En revanche, il n’est pas inéquitable de faire supporter par le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. [V] [N] en première instance et en cause d’appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a condamné à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera condamné à lui verser une nouvelle somme de 3 000 euros au même titre en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Dit recevables les demandes du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] relatives à la fixation d’une indemnité et à la mise en place d’une mesure d’expertise,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions critiquées à hauteur d’appel sauf en ce qui concerne la condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [F] [Z] et sa condamnation aux dépens,

Statuant à nouveau sur ces points et ajoutant au jugement déféré,

Dit irrecevable M. [F] [Z] en ses demandes de condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] au paiement des frais d’avocat de la procédure précédent la présente instance et des frais d’expertise,

Déboute M. [F] [Z] de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] au titre des frais d’une expertise de 2012,

Déboute M. [F] [Z] de ses demandes d’indemnisation,

Déboute M. [F] [Z] de sa demande d’expertise,

Déboute M. [V] [N] de sa demande d’inopposabilité du rapport de Monsieur [D],

Condamne M. [F] [Z] aux dépens de première instance et d’appel, M^e Grégory Schreiber et la Selarl Perspective Merotto-Favre étant autorisés à recouvrer directement contre lui ceux d’appel dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

Déboute M. [F] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre M. [V] [N],

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 8] à payer à M. [V] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 28 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

28/05/2025

la SELARL MLB AVOCATS

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