COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT

DU 22 JANVIER 2026

Rôle N° RG 25/03524 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOSJD

[L] [H] [I] [S]

[O] alias [T] [U]

C/

S.A.S. [Localité 13] VIEW

S.E.L.A.R.L. [D] [N] ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le : 22 janvier 2026

à :

M^e Agnès ALBOU

M^e Gilles ALLIGIER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal de Commerce d’ANTIBES en date du 10 Mars 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 2024R2227.

APPELANTS

Monsieur [L] [S]

né le [Date naissance 4] 1951, demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE

Madame [O] alias [T] [U]

née le [Date naissance 6] 1961 à [Localité 18] (Algérie), demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.A.S. [Localité 13] VIEW

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocat au barreau de NICE

S.E.L.A.R.L. [D] [N] ET ASSOCIES

représentée par Me [D] [N], ès qualités de mandataire ad hoc de la SARL VAUBAN désigné à ces fonctions par ordonnance du 09 juillet 2024

dont le siège social est situé [Adresse 1]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente rapporteure

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

Madame Cecile BRAHIC-LAMBREY, Conseillere

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,

Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 29 février 2024, la SAS [Localité 13] View a acquis auprès de la société [Adresse 19] :

— un ensemble immobilier, cadastré section AY n°[Cadastre 7], [Adresse 12] et [Adresse 9] à [Localité 14], composé au rez-de-chaussée d’un local commercial et deux appartements au 1er étage ;

— un ensemble immobilier, cadastré section AY n°[Cadastre 8], [Adresse 2] à [Localité 14], comprenant notamment un hôtel restaurant, une agence immobilière et des sociétés d’exploitation.

Il était mentionné que des litiges étaient en cours.

*

M. [L] [S] et Mme [O] [U] occupent de longue date l’immeuble d’habitation, situé [Adresse 10].

Le bien a appartenu à la société Porto Holdings Limited, puis il a été cédé, suivant jugement d’adjudication du11 octobre 2012, à la société [Adresse 19] à la suite d’une saisie immobilière initiée par la société BNP Personal Finance, laquelle avait sollicité, selon assignation du 13 mai 2011, la nullité et l’inopposabilité des baux commerciaux visant tous les locaux, ainsi que l’expulsion de tous occupants du local du 1er étage sis 9 bis de la libération et du local commercial sis [Adresse 2].

*

Le 27 avril 2006, Mme [U] a donné à bail à la SARL Cheyenne le local commercial situé11 [Adresse 16] [Localité 13].

La SARL Cheyenne a été placée en liquidation judiciaire selon jugement du 9 mars 2012. La procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif le 7 juillet 2020.

Le 22 juin 2012, M. [S] et Mme [U] ont consenti un bail commercial à la Sarl Vauban, ayant pour objet social l’acquisition et l’exploitation d’un fonds de commerce de restaurant café, bar,brasserie, d’hôtel et de spectacle, concernant le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 13], en sous sol de la maison [Adresse 10].

Le 2 novembre 2015, la Sarl Vauban a signé avec la SAS Kalo une convention de location-gérance qui a été résiliée en 2018.

Ces deux sociétés ont été radiées pour cessation d’activité, le 30 décembre 2020 s’agissant de la Sarl Vauban et le 18 décembre 2020 s’agissant de la SAS Kalo, avec publication au Bodacc.

Par ordonnance du 6 novembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judicaire de Grasse a ordonné la radiation de la procédure RG n° 21/1880 relative à l’annulation des baux commerciaux en l’absence de régularisation auprès des organes représentatifs des sociétés.

Par ordonnance du 9 juillet 2024, le président du tribunal de commerce d’Antibes a fait droit à la requête présentée par la SAS Antibes View et a désigné la Selarl [N] & associés prise en la personne de Me [D] [N], en qualité de mandataire ad hoc, avec pour mission de représenter la Sarl Vauban faisant l’objet d’une mesure de radiation dans le cadre de la procédure en nullité pendante devant la première chambre B du tribunal judiciaire de Grasse sous le n° RG 21/1880 et dans les contentieux ultérieurs impliquant cette société. Il a fixé le montant de la provision à 1 000 euros.

Par actes extrajudiciaires des 23 et 26 août 2024, M. [S] et Mme [U] ont assigné en référé la SAS [Localité 13] View et la Selarl [N] & associés aux fins de rétractation de l’ordonnance.

*

Vu l’ordonnance de référé en date du 10 mars 2025 par laquelle le tribunal de commerce d’Antibes a :

— débouté la SAS [Localité 13] View de sa demande de faire droit à l’exception de nullité tirée du principe de l’estoppel,

— débouté la SAS [Localité 13] View de sa demande de prononcer l’irrecevabilité de toutes les demandes faute de capacité et de qualité à agir de M. [L] [S] et Mme [U],

— confirmé la recevabilité de la SAS Antibes View à agir en sa qualité de propriétaire de l’ensemble immobilier et son intérêt à vouloir procéder au ré-enrôlement de la procédure en nullité/inopposabilité des baux et conventions litigieux grevant ses biens devant le tribunal judiciaire de Grasse première chambre RG 21/01880 radiée faute d’une représentation effective des SAS Kalo, Vauban, Corsica Red et Cheyenne,

— débouté M. [L] [S] et Mme [O] [U] de leurs demandes de rétracter l’ordonnance rendue le 9 juillet 2024 par le président du tribunal de commerce d’Antibes à la requête de la SAS Antibes View à l’encontre de la Sarl Vauban,

— confirmé la désignation de la Selarl [D] [N] et associés prise en la personne de Me [D] [N] en qualité de mandataire ad hoc de la Sarl Vauban,

— débouté M. [L] [S] et Mme [O] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouté la SAS [Localité 13] View de sa demande de condamner M. [L] [S] et Mme [O] [U] à lui payer la somme de 3 000 euros pour procédure abusive et dilatoire,

— condamné chacun des demandeurs, M. [L] [S] et Mme [O] [U], à payer à la SAS [Localité 13] View la somme de 2 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] [S] et Mme [O] [U] aux dépens ;

Vu l’appel relevé le 10 mars 2025 par M. [L] [S] et Mme [O] [U] ;

Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, par lesquelles M. [L] [S] et Mme [O] [U] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 10 mars 2025 en ce qu’elle a débouté la SAS [Localité 13] View de son exception d’irrecevabilité tirée du principe de l’estoppel et de l’absence d’intérêt à agir de M. [S] et de Mme [U],

— confirmer l’intérêt à agir de M. [S] et de Mme [U],

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a débouté la SAS [Localité 13] View de sa demande de dommages et intérêts,

— infirmer l’ordonnance de référé du 10 mars 2025 en ce qu’elle a confirmé l’ordonnance du 9 juillet 2024 qui a nommé la Selarl [N] en qualité de mandataire ad hoc de la SAS Vauban, en l’état du maintien de la personnalité morale de sa représentante,

— rétracter en conséquence l’ordonnance de 9 juillet 2024 qui a nommé la Selarl [N] en qualité de mandataire ad hoc de la SAS Vauban,

— condamner la SAS [Localité 13] View au paiement à M. [L] [S], et à Mme [Y] [U] de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 juin 2025, par lesquelles la SAS [Localité 13] View demande à la cour de :

— réformer parte in qua l’ordonnance du 10 mars 2025 en ce qu’elle a rejeté les différentes exceptions d’irrecevabilités soutenues à l’encontre des demandes de M. [S] et Mme [U],

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de M. [L] [S] et de Mme [U], au visa de 1'article 122 du CPC, en raison de la contradiction des moyens soutenus tout à la fois devant votre juridiction et devant celle du tribunal judiciaire de Grasse caractérisant ainsi une irrecevabilité tirée du principe de l’application de 1'estoppel,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de M. [S] faute de capacité et de qualité à agir au visa des articles 31 et 122 du code de procédure civile, celui-ci n’étant ni associé ni un représentant légal de la Sarl Vauban,

Vu l’ordonnance de radiation du 6/11/2023 prononcée par le juge de la mise en état du TJ de [Localité 17],

— confirmer parte in qua l’ordonnance du 10 mars 2025 en ce qu’elle a confirmé la recevabilité à agir de la SAS [Localité 13] View en sa qualité de propriétaire de l’ensemble immobilier et son intérêt à ré-enrôler la procédure en nullité/ inopposabilité des baux et conventions litigieux grevant ses biens faute d’une représentation effective des sociétés visées Kalo, Vauban, Corsica Red et Cheyenne,

— confirmer parte in qua l’ordonnance du 10 mars 2025 en ce qu’elle a rejeté la demande de rétractation formulée par les consorts [S] et [U] et a confirmé l’ordonnance du 9 juillet 2024 ayant désigné la Selarl [N] & associés prise en la personne de Me [D] [N] ès qualité de mandataire ad’hoc de la Sarl Vauban,

— débouter les consorts [S] et [U] de toutes leurs demandes fins et conclusions,

— condamner chacun des demandeurs à payer à la SAS [Localité 13] View la somme provisionnelle de 10.000 euros pour procédure abusive et dilatoire,

— condamner chacun des demandeurs à payer à la SAS [Localité 13] View la somme supplémentaire de 4.000 euros d’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la Selarl [D] [N], selon acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025 remis à une personne habilitée à recevoir l’acte ;

Vu les actes de signification des conclusions ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 novembre 2025 ;

SUR CE

Sur la recevabilité

En premier lieu, l’intimée invoque l’irrecevabilité de l’argumentation soutenue par les consorts [S] [U] en raison de son incompatibilité avec celle ayant abouti à l’ordonnance de radiation rendue le 6 novembre 2023 dans l’instance en nullité / inopposabilité des baux et expulsion. Elle avance un préjudice constitué par le retard pris dans la procédure et par les frais exposés.

Les appelants contestent le principe de l’estoppel.

Le principe de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui repose sur la réunion, dans un même litige, des éléments suivants :

— une contradiction dans l’attitude procédurale qui se manifeste par un changement de position d’une partie ;

— une volonté d’induire en erreur et de tromper l’adversaire ;

— une modification contrainte des moyens de défense de l’adversaire par l’effet d’un changement d’attitude.

La position des consorts [S] [U], qui ont soulevé au fond l’absence de mise en cause des représentants des sociétés Vauban et Kalo, n’est pas incompatible avec leur contestation concernant la désignation d’un mandataire ad hoc et, en tout état de cause, leur comportement procédural n’est pas de nature à avoir induit la SAS [Localité 13] View en erreur sur leurs intentions.

Le moyen ne peut donc prospérer.

En second lieu, l’intimée soutient que M. [S] est irrecevable, faute de capacité, de qualité et d’intérêt à agir, dès lors qu’il n’est ni associé ni gérant de la Sarl Vauban.

M. [S] réplique qu’il occupe les lieux depuis 1990 et qu’il a effectué des actes de propriétaire, des actes de gestion et de reconstruction pour entretenir l’immeuble. Il se prévaut de l’usucapion et de la possession légitime. Il met en exergue l’absence de décision rendue au fond et l’arrêt du 16 janvier 2025 rendu par la Cour de cassation quant à la parcelle [Cadastre 15] [Cadastre 7] contiguë à la parcelle [Cadastre 15] [Cadastre 8] occupée par le couple.

Mme [U] soutient, pour sa part, qu’elle a bénéficié d’un bail le 30 juin 1997 et qu’elle avait l’autorisation de la société Porto Holdings pour souscrire des baux commerciaux.

Les appelants occupent la partie habitation des immeubles acquis par la SAS [Localité 13] View.

De plus, ils apparaissent comme bailleurs sur le bail commercial signé le 22 juin 2012 avec la Sarl Vauban qui a pour gérante Mme [U].

Ils ont été assignés en nullité des baux commerciaux et expulsion par la société BNP Paribas Personal Finance le 13 mai 2011. La procédure a été reprise par la société Nih en tant qu’adjudicataire du bien vendu puis par la SAS [Localité 13] View. Elle est toujours pendante.

La qualité et l’intérêt à agir de M. [S] sont suffisamment démontrés par ces circonstances, le bien-fondé de son action n’ayant pas à être apprécié, ce dont il résulte que les moyens opposés par la SAS [Localité 13] View à ce titre sont inopérants. La contestation de la capacité juridique de l’appelant n’est pas davantage étayée.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue et l’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur la désignation d’un mandataire ad hoc

Les appelants contestent la désignation d’un mandataire ad hoc et font valoir que la Sarl Vauban dispose toujours de la personnalité morale avec maintien des fonctions de sa dirigeante.

L’intimée expose que les consorts [S] [U], qui ne sont pas titulaires d’un droit de propriété, ni d’un droit personnel d’exploitation, ne détiennent aucun bail régulier leur permettant d’occuper les locaux, ni mandat pour signer des baux commerciaux. Elle conteste l’acquisition d’une quelconque prescription trentenaire ainsi que tout droit de préemption et invoque la fraude paulienne. Elle rappelle qu’ils ont multiplié les incidents de procédure (sursis à statuer, péremption, radiation) et met en exergue la carence de Mme [U].

En l’espèce, la désignation de la Selarl [N] & associés en qualité de mandataire ad hoc est intervenue dans le prolongement des motifs exposés par la SAS [Localité 13] View dans sa requête.

Sa mission est ponctuelle, circonscrite et déterminée, celle de représenter la Sarl Vauban dans la procédure en nullité pendante devant la première chambre B du tribunal judiciaire de Grasse sous le n° RG 21/1880, sans que sa dirigeante soit relevée de ses fonctions.

Or, il convient d’observer que :

— la procédure qui oppose les parties est particulièrement ancienne et a été émaillée d’incidents de procédure,

— la Sarl Vauban a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 30 décembre 2020,

— la radiation de l’instance au fond fait suite à l’argumentation des consorts [S] [U] qui avaient soulevé le problème de la représentation des sociétés,

— l’intérêt social de la société est distinct de l’intérêt de ses associés et de sa gérante, laquelle cherche à retarder l’issue du procès.

En conséquence, la désignation d’un tiers, en qualité mandataire ad hoc, est parfaitement conforme à l’intérêt social de la Sarl Vauban et l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les autres demandes

L’intimée réclame la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et dilatoire.

Cependant, l’exercice abusif d’une action en justice ne saurait résulter de l’appréciation inexacte de ses droits par celui qui agit.

La SAS [Localité 13] View ne caractérise pas de circonstances particulières de nature à retenir la faute ou l’abus de M. [S] et Mme [U] dans leur droit d’ester en justice, qui plus est à l’origine d’un préjudice indemnisable. La demande doit donc être rejetée et l’ordonnance confirmée sur ce point.

M. [S] et Mme [U], qui échouent en leur demande de rétractation, seront condamnés aux dépens et à verser une indemnité complémentaire à la SAS [Localité 13] View au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement et par decision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

Dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [S] et Mme [O] [U] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [L] [S] et Mme [O] [U], chacun, à verser à la SAS [Localité 13] View la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente