COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT DE SURSIS A STATUER ET DE RADIATION

DU 15 JANVIER 2026

N° 2026/008

Rôle N° RG 25/02089 N° Portalis DBVB-V-B7J-BONBZ

[F] [Y]

[U] [E]

C/

S.C.I. INTER INVESTISSEMENTS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe GALLI

M^e Lakhdar BOUMAZA

Copie certifie conforme

délivrée par LS aux parties

le 15/01/2026

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 6] en date du 04 Février 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/06441.

APPELANTS

Madame [F] [Y]

née le 03 Mars 1960 à [Localité 7] (69)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [E]

né le 03 Décembre 1988 à [Localité 4] (69)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés et assistés par M^e Christophe GALLI de la SELAS GALLI & DE CINTAZ AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. INTER INVESTISSEMENTS

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 330 980 070

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 8]

représentée et assistée par M^e Lakhdar BOUMAZA, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Renaud HUBAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

M^me Pascale BOYER, Conseiller (rédactrice)

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Le 8 novembre 2016, le juge des référés du tribunal d’instance d’Aubagne, par décision réputée contradictoire en l’absence de comparution des défendeurs, a constaté la résiliation, pour non-paiement des loyers, du bail d’habitation consenti par la SCI Inter Investissements à madame [Y] le 1er juillet 2004 puis aussi à monsieur [O] à compter du 1er juillet 2006. Il a ordonné l’expulsion des occupants devenus sans droit ni titre du logement occupé situé à [Localité 5]. Ils ont été condamnés à régler une provision au titre des loyers arriérés d’un montant de 18.227,10 euros et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges.

La décision a été signifiée le 25 novembre 2016.

Par la suite, le bailleur a mis le bien loué en vente et monsieur [E], fils de madame [Y], s’est porté acquéreur par un compromis de vente et d’achat sous seings privés du 21 mars 2019 sous conditions suspensives. Après un report de la date de signature de l’acte authentique, monsieur [I], alors gérant de la SCI Inter Investissements, a refusé de le signer en se prévalant de la caducité du compromis. L’acte notarié de vente n’a pas été établi et la SCI a conservé le bien.

A la suite du décès de monsieur [I] survenu le 11 février 2023, sa fille est devenue gérante de la SCI et a fait délivrer à madame [Y] et à monsieur [O], le 25 mars 2024, un commandement de quitter le logement sous deux mois.

Madame [Y], monsieur [O] et monsieur [E] ont saisi le juge de l’exécution de [Localité 6] aux fins de s’opposer à l’exécution de la décision d’expulsion.

Monsieur [E] a aussi intenté le 29 octobre 2024, une action devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de faire juger la vente du bien litigieux parfaite sur le fondement du compromis de vente et d’achat.

Sur la première assignation délivrée, le 4 février 2025, le juge de l’exécution par jugement contradictoire, a :

— Débouté les demandeurs,

— Les a Condamnés in solidum aux dépens et à payer à la SCI Inter Investissements la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure

Madame [Y] et monsieur [E] ont formé appel par déclaration du 20 février 2025.

Les appelants ont été avisés le 26 février 2025 de la fixation de l’affaire à l’audience du 26 novembre 2025.

Ils ont fait signifier la déclaration d’appel et l’avis de fixation à l’intimée le 13 mars 2025.

Les appelants ont conclu pour la dernière fois le 23 octobre 2025. Ils demandent à la cour de :

— Réformer le jugement rendu par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Marseille du 4 février 2025 ;

Statuant à nouveau,

— Surseoir à statuer jusqu’à ce que le tribunal ait définitivement statué sur la vente résultant du compromis du 21 mars 2019 signé entre la SCI Inter Investissements et monsieur [E] portant sur la vente de la villa [Adresse 2] à la Ciotat occupée par madame [Y] et son compagnon monsieur [O] ;

Subsidiairement

— Juger l’action des concluants recevable et bien fondée ;

— Juger qu’il y a eu novation par substitution d’obligation et de débiteur ;

— Juger que l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016 est devenue obsolète et sans objet puisque éteinte par le compromis du 21 mars 2019 ;

— Juger que madame [F] [Y] et monsieur [H] [O] sont bien locataires à ce jour

— Juger que la vente prévue pour le compromis du 21 mars 2019 est devenue parfaite ;

— Renvoyer les parties à comparaître par-devant le notaire pour signer l’acte authentique constatant cette vente ;

Subsidiairement,

— Juger que le commandement de quitter les lieux délivré le 24 mars 2024 par la SCI Inter

Investissements est nul et à tout le moins sans effet ;

— Débouter la SCI Inter Investissements de toutes ses demandes ;

— Condamner la SCI Inter Investissements à payer aux concluants la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens

Les appelants rappellent que le non-paiement du loyer s’explique par plusieurs dégâts des eaux dans le logement non réparé par le bailleur. Ils indiquent que monsieur [O] ne demeure plus dans le logement.

Ils font valoir que monsieur [I] avait renoncé à exécuter l’ordonnance de 2016 car la locataire avait apuré l’arriéré et réglaient régulièrement les loyers. Madame [Y] fait état de ses relations d’amitié avec monsieur [I] qui expliquent l’absence d’exécution de la mesure d’expulsion.

Ils soutiennent que, lors de la signature du compromis de vente, il s’est opéré une novation au sens de l’article 1329 du code civil. Ils se prévalent des mentions du compromis de vente sous seings privés qualifiant madame [Y] de locataire et non d’occupante sans droit ni titre et mentionnant qu’il n’existe aucun litige en cours avec la locataire. Ils en déduisent que l’ordonnance de référé est devenue sans objet.

Ils soutiennent que monsieur [I] a invoqué à tort la caducité du compromis du fait du dépassement de la date limite de signature.

Ils ajoutent qu’au mois d’avril 20219, monsieur [E] avait obtenu un prêt bancaire couvrant le prix du bien et qu’il était le seul à pouvoir se prévaloir de la non-réalisation de cette condition.

Ils ajoutent que le vendeur a renoncé à exiger le versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie et qu’il ne l’a pas mis en avant pour refuser de signer l’acte de vente.

Ils concluent à la recevabilité de l’action en vente parfaite au motif que le refus de réitérer le compromis n’a été reçu que le 6 octobre 2024.

Ils soutiennent qu’il n’appartient pas au juge de l’exécution de se prononcer sur la validité du compromis de vente et qu’il convient de surseoir à statuer jusqu’à la décision du tribunal judiciaire de Marseille sur ce litige.

L’intimée demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution de [Localité 6] du 4 février 2025 en toutes ses dispositions

— Débouter par conséquent madame [Y] et monsieur [E] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ,

En conséquence et en tant que de besoin.

— Dire n’y avoir lieu à sursis à statuer ;

— Juger qu’il n’y a pas eu novation par substitution d’obligation et de débiteur,

— Juger que le compromis de vente du 21 mars 2019 s’est trouvé résolu par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit insérée à l’acte, faute pour l’acquéreur d’avoir procédé au versement du dépôt de garantie entre les mains du notaire rédacteur dans le délai de 10 jours suivant la signature du compromis ;

— Juger en tout état de cause que la vente n’est pas parfaite

— Juger que la SCI Inter Investissements n’a pas renoncé au bénéfice de l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016

— Juger que l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016 est pleinement opposable et exécutoire,

— Juger que le commandement de quitter les lieux signifié le 24 mars 2024 à madame [Y] et monsieur [O] n’est affecté d’aucune cause de nullité et est pleinement efficace,

— Juger qu’en tout état de cause la SCI Inter Investissements demeure à ce jour fondée à poursuivre l’exécution de l’ordonnance de référé du 8 novembre 2016,

— Condamner solidairement Madame [F] [Y] et Monsieur [U] [E] au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle s’oppose à la demande de sursis à statuer en faisant valoir qu’elle dispose d’un titre exécutoire définitif et que l’action aux fins de voir déclarer la vente parfaite a été initiée après la délivrance du commandement de quitter les lieux, alors que monsieur [E] avait disposé de plusieurs années pour faire réitérer la vente.

Elle soutient que la propriété du logement n’a pas été transférée à monsieur [E] en raison de l’absence de signature de l’acte authentique et de l’absence de réalisation des conditions suspensives.

Elle ajoute que le compromis de vente a été résolu de plein droit en raison de l’absence de versement du dépôt de garantie, ce dont elle s’est prévalu par courrier du 3 octobre 2024. Elle affirme ne pas avoir renoncé à ce versement. Elle ajoute que le report de la date de signature de l’acte authentique provient de l’absence des fonds pour le règlement du prix.

Elle se prévaut de l’irrecevabilité de l’action en déclaration de vente parfaite, introduite tardivement selon la convention des parties.

Subsidiairement, elle soutient qu’il n’y a pas novation car les rapports juridiques entre la SCI et les occupants n’ont pas été modifiés par le compromis signé. Elle soutient que la mention du compromis faisant état d’un bail est erronée car elle vise un bail de 2002 et un montant de loyer ne correspondant pas à celui dû par madame [Y].

Elle conteste la renonciation de la SCI à se prévaloir de l’ordonnance prononçant l’expulsion. Elle indique qu’elle a choisi de procéder à l’exécution de l’ordonnance de 2016 en deux temps : en premier lieu, le recouvrement des impayés et ensuite l’expulsion. Elle fait valoir que la qualité d’occupants sans droit ni titre de madame [Y] et monsieur [O] a été rappelée par la SCI dans les avis d’échéance et dans un courrier du 20 mai 2022.

Elle conteste l’origine des impayés de loyers en rappelant qu’à la même époque en 2015, la société gérée par madame [Y] a cessé de verser les loyers du local loué à monsieur [I] entraînant aussi une condamnation à une expulsion en 2016. Elle rappelle que l’absence de signature de l’acte notarié de vente ne résulte pas de la maladie de son ancien gérant qui n’a été hospitalisé qu’en 2022. Elle ajoute que son état de santé lui a permis de conclure un bail commercial avec une société géré par monsieur [E] sur l’ancien local exploité par celle de madame [Y].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile permet au juge de suspendre le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’il détermine.

En l’espèce, le notaire chargé de l’établissement de l’acte de vente notarié conformément au compromis de 2019 a indiqué à monsieur [I], le 26 juin 2019, que madame [Y] qui représentait son fils, annulait le rendez-vous de signature de l’acte authentique. Le 1er août 2019, par courriel monsieur [I] a indiqué « ne plus être en mesure de vendre le bien » , «les délais prévus de réitération par acte authentique dans le contrat préliminaire étant largement dépassés depuis le 19 juin 2019». Par la suite, monsieur [E] ne justifie pas avoir sollicité la fixation d’un autre rendez-vous pour signer l’acte notarié de vente.

Cependant, la SCI Inter Investissements n’a pas mis à exécution pendant 8 ans le titre d’expulsion exécutoire immédiatement. Le premier commandement de quitter les lieux n’a été délivré qu’en 2024 alors qu’il n’est pas allégué de retard de paiement des indemnités d’occupation.

Il ressort des pièces produites qu’il existait une proximité professionnelle entre madame [Y], agent immobilier, et monsieur [I], qui gérait par ailleurs une société de promotion immobilière. Le décompte joint au commandement de payer du 7 mars 2016 fait état d’un règlement partiel des loyers impayés par l’imputation d’honoraires sur une vente immobilière par la SCI.

Les parties étaient liées aussi, par l’intermédiaire de deux autres sociétés, par un bail commercial dont bénéficiait la société Actium Immobilier, dirigée par madame [Y]. Celle-ci a également connu des impayés de loyers à compter de juillet 2014 ayant conduit à la résiliation du bail commercial en 2016 et ce litige a été réglé par la signature d’un autre bail commercial sur le même local avec monsieur [I] au profit d’une autre société gérée par monsieur [E], le fils de madame [Y].

Le sort de la procédure d’expulsion dépend directement de l’issue de l’action intentée par monsieur [E] aux fins de voir déclarer la vente du logement litigieux parfaite à son profit.

Compte tenu, en outre, des circonstances de la cause consistant en la mise à exécution d’une décision d’expulsion obtenue en référé alors qu’il n’est allégué aucun impayé, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer. Statuant à nouveau, la cour sursoit à statuer sur la question de la validité de la procédure d’expulsion jusqu’à ce qu’intervienne une décision définitive dans le cadre de l’action aux fins de déclarer parfaite la vente du logement loué par l’effet du compromis de vente et d’achat du 21 mars 2019.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il sera sursis à statuer sur les demandes relatives à ces frais.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et avant dire droit:

Sursoit à statuer sur les demandes des parties jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue dans le cadre de l’instance opposant monsieur [E] et la SCI Inter Investissements tendant à la reconnaissance de la vente parfaite entre eux, portant sur le logement occupé par madame [Y], en exécution du compromis de vente et d’achat du 21 mars 2019 ;

Ordonne la radiation de l’affaire du rôle de la cour ;

Dit qu’elle sera remise au rôle sur la demande de la partie la plus diligente lorsque l’événement justifiant le sursis se produira ;

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE