COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 FEVRIER 2025

N° 2025/ 38

Rôle N° RG 23/15211 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMISU

S.D.C. [Adresse 4]

C/

[H] [R] VEUVE [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lionel CHARBONNEL

M^e Florence ITRAC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 5] en date du 22 Novembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 23/00402.

APPELANTE

S.D.C. [Adresse 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [H] [R] VEUVE [F]

née le 12 Avril 1955 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Florence ITRAC, avocat au barreau de MARSEILLE assistée de M^e Jean-michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame [F] sont propriétaires du lot n°300 au sein d’un ensemble immobilier « [Adresse 6] » situé à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété dont la société CITYA PARADIS en est le syndic.

Suivant exploit d’huissier en date du 9 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS a fait délivrer à Madame [F] un commandement d’avoir à payer l’arriéré des charges de copropriété.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le conseil du syndicat des copropriétaires proposait à cette dernière, par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er décembre 2022 un règlement amiable des sommes dues, lui rappelant à cette occasion les nouvelles dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par courrier du 16 janvier 2023, Madame [F] sollicitait la mise en place d’un échéancier à hauteur de 400 € par mois en sus du paiement des charges courantes, proposition refusée par le syndicat des copropriétaires qui n’entendait pas lui accorder l’échéancier tel quel de sollicité, mais un échéancier sur 6 voire 12 mois.

Suivant exploit d’huissier en date 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS assignait Monsieur et Madame [F] devant le président de tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond , aux fins de voir condamner ces derniers au paiement des charges de copropriété impayées ainsi que de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 1.298 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 4 octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS demandait au tribunal de lui donner acte de ce qu’il abandonnait ses demandes à l’endroit de Monsieur [F] décédé en 2017 et de condamner Madame [F] au paiement de :

— la somme de 5.639,12 € au titre des charges impayées arrêtées au 15 juin 2023.

— la somme de 2.609,05 euro au titre des charges futures jusqu’au 1er juillet 2024.

— la somme de 3.990,77 € au titre des frais nécessaires.

— la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts.

— la somme de 1.298 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Il sollicitait également la condamnation de Madame [F] à communiquer sous astreinte de 500 € par jour de retard l’identité des héritiers de son mari décédé.

Madame [F] concluait, à titre principal, au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » et à titre subsidiaire sollicitait des délais de paiement de 24 mois.

En tout état de cause elle demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » à lui verser la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles et sa condamnation aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 22 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*rejeté les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS au titre des charges de copropriété échues, à échoir et des frais nécessaires.

*rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS .

*rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*rejeté la demande de communication sous astreinte de l’identité des héritiers de Monsieur [F] présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS .

*laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS.

*rejeté la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée de la présente décision présentée par le syndicat des copropriétaires de la «  [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS.

Par déclaration au greffe en date du 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— rejette les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS au titre des charges de copropriété échues, à échoir et des frais nécessaires.

— rejette la demande de dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS.

— rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejette la demande de communication sous astreinte de l’identité des héritiers de Monsieur [F] présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS .

— laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [F] demande à la cour de :

*confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 4 octobre 2023 en ce qu’il a :

— rejeté les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS au titre des charges de copropriété échues, à échoir et des frais nécessaires.

— rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS ainsi que la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejeté la demande de communication sous astreinte de l’identité des héritiers de Monsieur [F] présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS ainsi que la demande de condamnation aux frais d’exécution présentée.

Faisant droit à l’appel incident présenté par Madame [F].

*condamner le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS à rétablir dans le mois de la signification de la décision à intervenir le compte de Madame [F] et passé le délai de deux mois, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois après quoi il serait de nouveau statué.

*condamner le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS au paiement de la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de Maître Florence ITRAC, avocat sur son offre de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile .

A l’appui de ses demandes, Madame [F] soutient que le simple examen du décompte produit fait apparaître qu’en définitive elle devait bénéficier, à la date du relevé établi le 27 décembre 2022, d’un solde créditeur d’un montant de 828,43 €.

Par ailleurs elle maintient que le solde débiteur figurant à la date du 30 septembre 2012 pour un montant de 5.739,17 € n’était pas justifié mais surtout était prescrit en l’état de l’assignation délivrée le 27 janvier 2023 qui exclut toute réclamation antérieure au 27 janvier 2013

Aussi elle relève que le dernier relevé établi avec les comptes arrêtés au 30 septembre 2013 indique un solde débiteur erroné de 9.760,49 € alors que sa situation est créditrice à l’égard du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS demande à la cour de :

*réformer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 4 octobre 2023 en ce qu’il a :

— rejeté les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS au titre des charges de copropriété échues, à échoir et des frais nécessaires.

— rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS.

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejeté la demande de communication sous astreinte de l’identité des héritiers de Monsieur [F] présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS .

— laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS .

— rejeté la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée de la présente décision présentée par le syndicat des copropriétaires de la «  [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS

— rappelé que le présent jugement est , de plein droit, exécutoire par provision

En conséquence, statuant à nouveau :

*condamner Madame [F] au paiement de :

— la somme de 7.101,72 € au titre des charges échues compte arrêtés au 10 juillet 2024.

— la somme de 1.688,13 € au titre des frais

avec intérêt à taux légal à compter du 9 février 2022 date du commandement de payer.

*condamner Madame [F] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

*condamner Madame [F] à communiquer sous astreinte de 500 € par jour de retard l’identité des héritiers de Monsieur [F].

*déclarer irrecevable la demande de Madame [F] tendant à « rétablir dans le mois de la signification de la décision à intervenir le compte de Madame [F] et passé le délai de deux mois, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois après quoi il serait de nouveau statué. »

* rejeter la demande de Madame [F] tendant à « rétablir dans le mois de la signification de la décision à intervenir le compte de Madame [F] et passé le délai de deux mois, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois après quoi il serait de nouveau statué ».

*condamner Madame [F] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [F] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS fait valoir que le montant des charges échues compte arrêté au 10 juillet 2024 est justifié.

Il précise que le solde antérieur n’est pas prescrit rappelant qu’en tout état de cause en matière de copropriété, les règles particulières d’imputation des paiements prévoient que les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

Il ajoute que depuis de nombreuses années, si les époux [F] procèdent à des règlements, ceux-ci ne correspondent pas au montant des charges qui leur incombent de sorte que l’endettement n’a cessé de s’aggraver mettant ainsi en difficulté la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025.

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SUR CE

1°) Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » ;

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 1353 du Code civil que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’en l’espèce, Madame [F] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Que le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS demande à la Cour de condamner l’intimée au paiement de la somme de 7.101,72 € au titre des charges échues, comptes arrêtés au 10 juillet 2024.

Qu’il produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété démontrant que Madame [F] est propriétaire du lot n°300 au sein d’un ensemble immobilier « [Adresse 6] » situé à [Localité 5]

— le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » et la société SARL CITYA IMMOBILIER en date du 8 décembre 2021 ;

— le relevé de compte au 30 mars 2023

— les appels de fonds du 28 décembre 2011

— les appels de fonds du 14 mars 2012

— les appels de fonds du 28 mars 2012

— les appels de fonds du 27 juin 2012

— les appels de fonds du 27 septembre 2012

— les appels de fonds du 26 juin 2012

— les charges de copropriété et relevé de compte du 4 janvier 2013

— les appels de fonds du 26 juin 2013

— les appels de fonds du 26 septembre 2013

— les appels de fonds du 11 avril 2013

— les appels de fonds du 23 janvier 2013

— les appels de fonds du 26 mars 2013

— les charges de copropriété et relevé de compte du 24 février 2014

— les appels de fonds du 20 décembre 2013

— les appels de fonds du 26 juin 2014

— les appels de fonds du 17 août 2014

— les appels de fonds du 24 septembre 2014

— les appels de fonds du 26 mars 2014

— les appels de fonds du 29 octobre 2014

— les charges de copropriété et relevé de compte du 21 février 2014

— les charges de copropriété et relevé de compte du 28 décembre 2015

— les charges de copropriété et relevé de compte du 20 mars 2015

— les appels de fonds du 23 décembre 2014

— les appels de fonds du 25 juin 2015

— les appels de fonds du 28 septembre 2015

— les appels de fonds du 26 mars 2015

— les charges de copropriété et relevé de compte du 16 février 2017

— les appels de fonds du 28 décembre 2015

— les appels de fonds du 24 juin 2016

— les appels de fonds du 27 septembre 2016

— les appels de fonds du 29 mars 2016

— les charges de copropriété et relevé de compte du 21 mars 2018

— les charges de copropriété et relevé de compte du 12 décembre 2018

— les appels de fonds du 22 décembre 2016

— les appels de fonds du 27 juin 2017

— les appels de fonds du 26 septembre 2017

— les appels de fonds du 29 mars 2017

— les appels de fonds du 21 décembre 2017

— les appels de fonds du 26 juin 2018

— les appels de fonds du 26 septembre 2018

— les appels de fonds du 28 mars 2018

— les appels de fonds du 30 mai 2018

— les charges de copropriété et relevé de compte du 30 octobre 2020

— les appels de fonds du 20 décembre 2018

— les appels de fonds du 25 juin 2019

— les appels de fonds du 24 septembre 2019

— les appels de fonds du 26 mars 2019

— les appels de fonds du 13 février 2019

— les appels de fonds du 23 décembre 2019

— les appels de fonds du 24 mars 2020

— les appels de fonds du 24 septembre 2020

— les appels de fonds du 25 juin 2020

— le décompte de charges pour la période du 1er septembre 2019 au 30 septembre 2020

— les appels de fonds du 12 janvier 2021

— les appels de fonds du 26 mars 2021

— les appels de fond du 11 février 2021

— le décompte de charges pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021

— les appels de fonds du 22 mars 2022

— les appels de fonds du 15 février 2022

— les appels de fond du 14 juin 2022

— les appels de fond du 18 juillet 2022

— les appels de fonds du 15 septembre 2022

— les appels de fonds du 20 décembre 2022

— les appels de fond du 13 décembre 2022

— le relevé de compte du 19 janvier 2022

— le relevé de compte du 1er décembre 2022

— les appels de fond du 27 mars 2023

— les appels de fond du 21 avril 2023

— les appels de fond du 12 mai 2023

— les appels de fond du 15 juin 2023

— les appels de fond du 22 septembre 2023

— le décompte de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022

— les appels de fond du 13 décembre 2023

— les appels de fond du 20 février 2024

— les appels de fond du 13 mars 2024

— les appels de fond du 27 juin 2024

— la lettre de mise en demeure du 15 décembre 2016 ;

— la sommation de payer les charges de copropriété en date du 9 février 2022

— la lettre de mise en demeure par recommandée avec accusé de réception en date du 1er décembre 2022

— la lettre de demande d’échéancier de Madame [F] en date du 10 janvier 2023

— la lettre en réponse du syndicat des copropriétaires en date du 16 janvier 2023

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2012 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 2013 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2014 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 avril 2015 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 février 2016 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2017 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mai 2018 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2019 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2020 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2022 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2021 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2024 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023

— la facture du 27 décembre 2022 du Cabinet MASCARON

— la facture du 20 janvier 2023 du Cabinet MASACON

— le règlement de copropriété

— le décompte au 15 juin 2023

— le décompte au 1er avril 2024

— le décompte au 10 juillet 2024.

Attendu que le décompte des sommes dues par Madame [F] au 10 juillet 2024 fait apparaître un solde débiteur de 7.101,72 euros, le décompte produit commençant à zéro au 24 septembre 2011.

Que les époux [F] avaient été en effet condamnés au paiement de la somme de 3.004,28 euros au titre des charges de copropriété , comptes arrêtés au 23 septembre 2011.

Que dans le décompte produit en première instance, débutant le 30 septembre 2012, la somme de 3.004,28 euros n’avait pas été déduite des sommes dues à cette date.

Qu’ainsi au 30 septembre 2012, l’intimée était redevable de la somme de 2.333, 09 euros , cette somme étant justifiée tenant les éléments produits au débat.

Attendu que Madame [F] soutient que le solde débiteur figurant à la date du 30 septembre 2012 est prescrit en l’état de l’assignation délivrée le 27 janvier 2023, excluant toute réclamation antérieurement au 27 janvier 2013.

Qu’il convient de rappeler que l’article 9 de l’arrêté du 14 mars 20025 énonce qu’aucune compensation ne doit être effectuée entre les comptes dont le solde est débiteur et les comptes dont le solde est créditeur.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne. »

Qu’en l’état il ressort du décompte arrêté au 10 juillet 2024 que l’intimée a procédé régulièrement à des paiements au titre des charges depuis 2011, ces derniers s’imputant en vertu des règles d’imputation des paiements spéciales en matière de copropriété , sur les dettes les plus anciennes , faisant ainsi obstacle à toute prescription.

Que Madame [F] ne démontre pas avoir indiqué au syndic qu’elle souhaitait voir les versements affectés différemment.

Qu’il s’en suit que la créance de la copropriété est fondée.

Qu’il y a lieu par conséquent de réformer la décision querellée et de condamner Madame [F] au paiement de la somme de 7.101,72 € au titre des charges échues compte arrêtés au 10 juillet 2024.

2°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires.

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS demande à la Cour de condamner Madame [F] au paiement de la somme de 1.688,13€ au titre des frais

Que le décompte des sommes dues par l’intimée arrêté au 10 juillet 2024 mentionne :

— la somme de 46,77 euros au titre des frais de mise en demeure du 15 décembre 2016

— la somme de 47,64 euros au titre des frais de mise en demeure du 20 octobre 2021

— la somme de 173,72 euros au titre des frais de sommation du 9 février 2022

—  la somme de 180 euros au titre des frais de pré contentieux du 14 janvier 2022

— la somme de 520 euros au titre des frais de préparation de dossier assignation du 1er décembre 2022

— la somme de 240 euros au titre des frais de demande d’hypothèque légale du 1er décembre 2022

— la somme de 480 € au titre des frais de procédure de saisie immobilière du 15 avril 2024

Soit la somme totale de 1.688,13 euros.

Que la somme de 480 € au titre des frais de procédure de saisie immobilière du 15 avril 2024 n’étant pas justifiée, il convient de ramener la somme due par Madame [F] au titre l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à la somme de 1.208,13 euros.

Qu’il y a lieu par conséquent de réformer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de 1.208,13 euros au titre l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS demande à la Cour de condamner Madame [F] au paiement de la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.

Attendu qu’il n’est pas possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

Attendu qu’en l’espèce, les manquements répétés de Madame [F] à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient par conséquent de faire droit à la demande de l’appelant et de condamner Madame [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

4°) Sur la demande de communication de l’identité des héritiers de Monsieur [F]

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS demande à la Cour de condamner Madame [F] à communiquer sous astreinte de 500 € par jour de retard l’identité des héritiers de Monsieur [F].

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS de cette demande, le premier juge rappelant que les données relatives à ces derniers avaient été communiquées dans la cadre de la procédure devant le tribunal judiciaire.

5°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [F] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [F] à payer au s syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement contradictoire en date du 22 novembre 2023 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de communication sous astreinte de l’identité des héritiers de Monsieur [F] présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS.

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de 7.101,72 € au titre des charges échues compte arrêtés au 10 juillet 2024.

CONDAMNE Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de 1.208,13 euros au titre l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

CONDAMNE Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [F] aux dépens de première instance.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

CONDAMNE Madame [F] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,