Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 14 janvier 2026, n° 23/06244

TGI Marseille 13 avril 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 14 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
État des lieux de sortie non conforme
La cour a estimé que l'état des lieux de sortie, établi par le mandataire, était valable et que les allégations de falsification n'étaient pas prouvées.
Rejeté
Faute de gestion de la société C.L.E GESTION
La cour a jugé que la société C.L.E GESTION n'avait pas commis de faute dans l'exécution de son mandat et que le dépôt de garantie avait été correctement géré.
Rejeté
Exercice abusif du droit d'agir en justice
La cour a estimé que l'appel de Monsieur [G] [K] n'avait pas dégénéré en abus, justifiant le rejet de la demande de dommages-intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 14 janv. 2026, n° 23/06244
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/06244
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 13 avril 2023, N° 22/02031
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Neila MAHJOUBBaptiste CHAREYREFlorence RICHARD
Cabinet(s) :	ARTURUS AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. C.L.E. GESTION

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2026

N° 2026 / 007

N° RG 23/06244

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLHSL

[G] [K]

[L] [C]

S.A.R.L. CLE GESTION

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Neila MAHJOUB

M^e Baptiste CHAREYRE

M^e Florence RICHARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 13 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02031.

APPELANT

Monsieur [G] [K]

né le 30 Mai 1982 à [Localité 5] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [L] [C]

né le 19 Octobre 1976 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Baptiste CHAREYRE, membre de la SELARL ARTURUS AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. C.L.E. GESTION

prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 27 juillet 2020, la société C.L.E GESTION, agissant en qualité de mandataire de Monsieur [G] [K], a donné à bail d’habitation à Monsieur [L] [C] un appartement meublé de type 3 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Le bail a pris fin prématurément par l’effet d’un congé donné trois mois plus tard par le locataire et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 27 novembre 2020 dans les mêmes formes que l’état des lieux d’entrée.

Par courrier du 14 décembre 2020, la société C.L.E GESTION a transmis à son mandant un décompte définitif et l’a invité à restituer au locataire sortant l’intégralité du dépôt de garantie, soit 1.760 €.

M. [G] [K] a conservé ladite somme en dépit des mises en demeure adressées par M. [L] [C], considérant que le logement avait subi des dégradations et qu’il manquait divers effets mobiliers. Il se fondait notamment sur un constat d’huissier réalisé à sa demande le 9 décembre 2020.

Par actes délivrés les 13 et 14 juin 2022, M. [L] [C] a assigné M. [G] [K] et la société C.L.E GESTION à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour les entendre condamner in solidum à lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie majoré des pénalités de retard prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.

M. [G] [K] a conclu principalement au rejet de ces prétentions. Subsidiairement, il a recherché la garantie de son mandataire en raison de ses fautes de gestion, considérant notamment que l’état des lieux de sortie n’était pas conforme à la réalité.

La société C.L.E GESTION a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, faisant valoir qu’elle n’avait commis aucune faute et que le dépôt de garantie avait été intégralement reversé au bailleur peu après la signature du contrat de location.

Par jugement rendu le 13 avril 2023, le tribunal a :

— condamné M. [K] à restituer à M. [C] l’intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 1.760 €, majorée des pénalités légales à compter du 27 janvier 2021 s’élevant à 2.112 € suivant décompte arrêté au mois de janvier 2023,

— condamné M. [K] à payer à M. [C] une somme de 100 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— débouté M. [C] de ses demandes dirigées contre la société C.L.E GESTION,

— débouté M. [K] de sa demande en garantie dirigée contre cette même société,

— condamné M. [K] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 € au profit de M. [C] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [K] a interjeté appel de cette décision le 4 mai 2023. Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 juillet 2023, il fait valoir :

— que le logement était en réalité occupé par M. [T] [C], oncle du locataire, contre sa volonté mais au su de la société C.L.E GESTION,

— que deux états des lieux de sortie différents ont été successivement transmis par son mandataire, le premier décrivant l’appartement dans un état de propreté irréprochable et constituant manifestement un faux,

— que le constat d’huissier dressé le 9 décembre 2020 décrit au contraire un logement dégradé et dans un état de grande saleté nécessitant des frais de remise en état s’élevant à 1.706,06 €, sans compter le linge et les effets mobiliers manquants.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— à titre principal, de débouter M. [C] de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner aux entiers dépens comprenant le coût du constat susdit, outre la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, de condamner la société C.L.E GESTION à le relever et garantir de toutes sommes mises à sa charge.

Suivant conclusions notifiées le 26 octobre 2023, Monsieur [L] [C] soutient pour sa part :

— que le logement a été restitué en bon état,

— qu’il n’existe aucune collusion frauduleuse avec la société C.L.E GESTION,

— et que le constat dressé le 9 décembre 2020 est dépourvu de toute valeur probante.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner l’appelant à lui payer une somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles et ses dépens.

Par conclusions notifiées le 7 mars 2025, la société C.L.E GESTION fait valoir :

— qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat,

— que la mère de M. [K] s’est immiscée en ses lieu et place dans la gestion locative,

— que l’état des lieux de sortie décrivait un logement sale nécessitant cinq heures de ménage,

— et qu’elle ne peut être condamnée à restituer le dépôt de garantie alors que celui-ci a été intégralement reversé au bailleur.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des prétentions formées à son encontre et de condamner l’appelant à lui verser 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

DISCUSSION

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 22 de cette même loi dispose d’autre part que le dépôt de garantie versé par le locataire sortant doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Au cas présent, le premier juge a justement retenu que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, tous deux établis contradictoirement et dans les mêmes formes, ne faisait pas apparaître de dégradations ou pertes imputables au locataire sortant, hormis un manque d’entretien nécessitant cinq heures de ménage qui lui ont été effectivement facturées.

La photocopie produite en pièce n° 5 du dossier de l’appelant ne constitue pas l’état des lieux de sortie établi par la société C.L.E GESTION et il ne peut être reproché à celle-ci d’avoir fabriqué un faux, dès lors qu’elle faisait expressément référence à ses propres constatations dans un courrier adressé le 14 décembre 2020 à son mandant, lui transmettant un décompte définitif.

Aucune collusion frauduleuse n’est démontrée entre l’agence immobilière et le locataire sortant à l’occasion de l’accomplissement de cet acte.

En revanche, M. [G] [K] est tenu par l’état des lieux de sortie dressé par son mandataire en vertu de l’article 1998 du code civil, et il ne saurait y substituer un procès-verbal de constat établi ultérieurement de manière non contradictoire.

D’autre part, le fait que le logement ait été en réalité occupé par l’oncle de M. [L] [C] ne peut être imputé à la société C.L.E GESTION et ne présente pas de lien direct avec l’objet du litige, les parties au contrat de location restant tenues des obligations mises à leur charge par les textes de loi susvisés.

Enfin, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que l’agence immobilière n’était pas tenue de restituer le dépôt de garantie, cette obligation pesant uniquement sur le bailleur auquel les fonds avaient été reversés immédiatement après la signature du bail.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Il n’apparaît pas que l’exercice par M. [G] [K] de son droit d’agir en justice ait dégénéré en abus, de sorte que M. [L] [C] doit être débouté de sa demande additionnelle en dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [L] [C] de sa demande additionnelle en dommages-intérêts pour résistance abusive,

Condamne Monsieur [G] [K] aux dépens de l’instance d’appel,

Le condamne en outre à verser à chacun des intimés une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT