COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 10 MARS 2026

N° 2026/ 114

Rôle N° RG 21/11621 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH42O

[L] [Q] [C] [U]

C/

[J] [X]

[V] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maroin CHATTI

M^e Kriss KRIEGER

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 18 mai 2021, enregistré au répertoire général sous le n° 19/05100.

APPELANT

Monsieur [L] [Q] [C] [U]

né le 22 Août 1979 à [Localité 1] (83), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maroin CHATTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [J] [X]

né le 19 Février 1971 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Kriss KRIEGER, avocat au barreau de GRASSE

Maître [V] [F], notaire

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente, rapporteur

Madame Louise de BECHILLON, conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026,

Signé par Madame Fabienne ALLARD, conseillère faisant fonction de présidente et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte reçu le 24 mai 2016 par Me [V] [F], notaire, M. [L] [U] a vendu à M. [J] [X] une parcelle de terre sur laquelle est édifiée une maison d’habitation, issue de la division d’un terrain qu’il avait acquis en viager de M. [Y].

La vente a été consentie au prix de 250 000 euros, payable comptant à hauteur de 90 000 euros et pour le surplus, soit 160 000 euros, sous forme de rachat de la rente viagère due à M. [Y], d’un montant annuel de 9 400 euros.

L’acte de vente fait référence à un permis de construire délivré le 21 août 2008, un permis modificatif délivré le 27 mars 2012, une déclaration attestant de l’achèvement des travaux déposée le 4 février 2016 et un certificat de non opposition à l’achèvement et la conformité des travaux en date du 19 mai 2016, tous documents dûment annexés à l’acte notarié.

En décembre 2017, à l’occasion d’une déclaration de travaux, M. [X] a été informé que le certificat de non opposition à l’achèvement et la conformité des travaux du 19 mai 2016 n’avait pas été délivrée par le maire de la commune et que le permis de construire modificatif délivré en 2012 avait fait l’objet d’une décision de retrait.

En mars 2019, il s’est vu refuser une autorisation de construire un abri voiture au motif qu’il ne justifiait pas de l’existence légale de la construction principale, à laquelle l’abri devait être adossé.

Par actes des 19 et 23 juillet 2019, M. [X] a assigné M. [U] et Mme [F] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en annulation de la vente et dommages-intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 18 mai 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation ;

— annulé la vente ;

— condamné M. [U] à payer à M. [X] les sommes de 90 000 euros en remboursement de la partie comptant du prix de vente, 38 383,17 euros en remboursement des arrérages de la rente viagère payées au crédit rentier, 19 600 euros au titre des frais de vente et 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— rejeté le surplus des demandes de M. [X] ;

— condamné M. [U] à payer à M. [X] une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— ordonné la publication du jugement au registre de la publicité foncière.

Pour annuler la vente, le tribunal a considéré qu’en annexant à l’acte de vente un permis de construire qui avait fait l’objet d’une décision de retrait et une fausse attestation de conformité des travaux, le vendeur avait commis des man’uvres frauduleuses ayant vicié le consentement de l’acquéreur et que la construction n’étant pas régularisable, la valeur du bien sur le marché en était affectée.

Il a, en conséquence, ordonné les restitutions consécutives à l’annulation de l’acte et évalué à 5 000 euros le préjudice moral subi par M. [X].

En revanche, pour rejeter la demande d’intérêts au taux légal sur la somme à restituer, il a considéré qu’aucun préjudice financier n’était établi au titre de l’immobilisation du bien au regard des loyers perçus par M. [X].

Le tribunal a rejeté les demandes indemnitaires de M. [X] à l’encontre de Mme [F] au motif qu’elle démontrait avoir entrepris des démarches auprès de la mairie afin de s’assurer de la situation administrative du bien, qu’elle n’était pas responsable de la carence de l’autorité administrative et qu’elle n’avait aucun moyen de détecter l’existence des faux parmi les documents fournis par le vendeur.

Par acte du 29 juillet 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [U] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif, à l’exclusion de celui par lequel le tribunal a débouté M. [X] du surplus de ses demandes.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 janvier 2026.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 28 octobre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, M. [U] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir et annulé la vente, l’a condamné à payer à M. [X] les sommes de 90 000 euros et 38 383,17 euros au titre en remboursement du prix de vente, 19 600 euros au titre du remboursement des frais de vente et 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et ordonné la publication du jugement au registre de la publicité foncière ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

' débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

' si la cour devait considérer qu’un dol a été commis, condamner Mme [F] à le relever et garantir de l’ensemble des condamnations ;

' condamner Mme [F] à lui payer 20 000 euros en réparation de son préjudice et 2 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimé et d’appel incident, régulièrement notifiées le 25 janvier 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [X] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [U] à lui payer 5 000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires et l’a débouté de ses demandes plus amples ou contraires ;

' confirmer le surplus des dispositions du jugement ;

Statuant à nouveau ;

' condamner M. [U] et Mme [F], in solidum, à lui payer 19 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du paiement des frais de vente immobilière, exposés en pure perte en raison de l’anéantissement rétroactif de la vente, 22 092 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice tiré de l’indisponibilité des fonds ayant servi à payer le prix de vente de l’immeuble et 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

' débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes ;

' condamner tout succombant à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 4 février 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, Mme [F] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [X] de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

' débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire,

' condamner M. [U] à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

' dans cette hypothèse, statuer ce que de droit sur les dépens ;

' dans tous les cas, condamner tout succombant à lui payer 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.

Motifs de la décision

A titre liminaire, se prévalant des termes de la déclaration d’appel, Mme [F] relève que M. [U] n’a pas critiqué le chef de jugement ayant rejeté les demandes de M. [X] à son encontre.

Pour autant, elle n’en tire, dans le dispositif de ses conclusions, aucune conséquence procédurale et, en tout état de cause, M. [U] qui n’a pas comparu en première instance, est recevable à former pour la première fois devant la cour une demande reconventionnelle à l’encontre du notaire.

1/ Sur la demande d’annulation de la vente pour dol

1.1 Moyens des parties

M. [U] fait valoir que le dol suppose des man’uvres destinées à provoquer le consentement du cocontractant sur une fausse conviction ; qu’il n’est pas démontré que c’est lui qui a fourni la fausse attestation de conformité et qu’en tout état de cause, d’une part M. [X] n’a pas fait de la conformité de la construction aux règles d’urbanisme une condition déterminante de l’acquisition, d’autre part au jour de la vente, le délit de construction sans permis était prescrit au regard de la date d’achèvement des travaux.

M. [X] soutient que le vendeur ayant affirmé dans l’acte que la construction à usage d’habitation présente sur la parcelle vendue avait été régulièrement édifiée selon un permis de construire délivré en 2012 suivi d’un certificat de conformité, a sciemment menti puisqu’il savait qu’il avait demandé le retrait de l’autorisation de construire de 2012 portant sur la transformation du pool house en maison d’habitation et qu’il ne pouvait ignorer qu’aucun certificat de conformité n’avait été délivré ; que ces éléments sont constitutifs, d’une part d’une réticence dolosive, d’autre part de véritables man’uvres afin de le déterminer à consentir ; que la régularité et la licéité d’une construction entrent nécessairement dans le champ contractuel d’une vente immobilière et qu’en l’espèce, la situation n’est pas régularisable au regard des règles du plan local d’urbanisme (PLU) au motif que la surface de la parcelle cédée (424 m²) est insuffisante et que les constructions à ériger seraient situées à une distance inférieure à celle qui est exigée et qu’il n’aurait pas consenti à l’achat s’il avait su que les constructions étaient définitivement illégales puisqu’en cas de destruction il ne sera pas autorisé à les reconstruire.

Subsidiairement, il fait valoir, si le dol n’était pas retenu, qu’il a acquis à la faveur d’une erreur portant sur une qualité essentielle de la chose vendue.

Selon lui, l’annulation emporte disparition rétroactive du contrat, de sorte que les parties doivent être replacées dans la situation qui prévalait antérieurement à la conclusion de celui-ci.

1.2 Réponse de la cour

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne. Tel est le cas en l’espèce du contrat litigieux, conclu le 24 mai 2016.

Aux termes de l’article 1109 ancien du code civil, il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

En application de l’article 1116 ancien du même code, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant.

Il renvoie à une tromperie qui conduit l’autre partie à conclure le contrat sur une fausse conviction, c’est à dire une erreur provoquée et implique la preuve d’un élément matériel et d’un élément intentionnel.

Le caractère déterminant du dol s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, l’acte authentique de vente, page 12, indique que le bien vendu a fait l’objet d’un permis de construire n°08308108D0064, délivré par la mairie de [Localité 3] le 21 août 2008, d’un permis modificatif n°08308108D0064-1, délivré par la mairie de [Localité 3] le 27 mars 2012, d’une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux déposé en mairie de [Localité 3] le 4 février 2016 et d’un certificat de non-opposition à la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux en date du 19 mai 2016.

Ces documents, annexés à l’acte, attestent de la conformité de la construction aux règles d’urbanisme.

Or, il résulte d’un courrier de l’adjoint à l’urbanisme de la commune en date du 15 avril 2019, que si un permis de construire modificatif a été accordé à M. [U] à sa demande par arrêté du maire en date du 27 mars 2012, ce permis a retiré par arrêté du 6 avril 2013.

Lorsque le retrait d’un acte administratif acquiert un caractère définitif faute d’être critiqué dans le délai du recours contentieux, il emporte disparition rétroactive de l’ordonnancement juridique de l’acte retiré.

En conséquence, le retrait opéré par l’arrêté du 6 avril 2013, devenu définitif faute d’avoir été critiqué dans le délai du recours contentieux, a fait disparaitre avec effet rétroactif le permis de construire modificatif annexé à l’acte de vente.

Ce permis avait pour objet la modification du pool house notamment l’aspect des façades, l’installation de baies vitrées et la création de surfaces aménageables, et précisait qu’étant implanté à vingt mètres de la piscine intégrée dans l’emprise du sol de l’habitation, il ne pourrait être transformé en une deuxième habitation.

Or, les services de l’urbanisme ont constaté que M. [U] avait transformé la construction annexe autorisée pour un pool house en habitation alors que dans le secteur deux constructions à usage d’habitation ne sont pas permises.

L’arrêté de retrait du permis de construire modificatif n’a été ni visé ni annexé à l’acte de vente.

Par ailleurs, dans le courrier précité, l’adjoint à l’urbanisme indique que le certificat de non opposition à la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux en date du 19 mai 2016, n’a pas été délivré par la commune.

Il en résulte, non seulement que M. [U] a sciemment menti lors de la vente en taisant l’existence d’un arrêté de retrait du permis de construire modificatif dont il ne pouvait ignorer l’existence puisqu’il l’avait lui-même sollicité, mais également qu’il a usé de man’uvres en produisant un certificat de non opposition qui n’ayant pas été délivré par la commune, constitue un faux.

Il ne peut utilement soutenir, sans le démontrer, qu’il est étranger à la production de ces documents qui ont été annexés à l’acte de vente par le notaire.

Ces mensonges corroborés par un faux sont constitutifs d’un dol ayant vicié le consentement de M. [X], qui justifie en avoir découvert l’existence lorsqu’il a lui-même sollicité des services de la commune l’autorisation de réaliser des travaux en en décembre 2017, étant observé que celle-ci lui a été refusée au motif que le bâtiment concerné n’avait aucune existence légale.

La conformité de la construction érigée sur la parcelle acquise constitue une caractéristique essentielle de la prestation due à l’acheteur, de sorte que le consentement de celui-ci a nécessairement été donné en considération des documents lui conférant une apparence de légalité, qui ont été annexés à l’acte de vente.

M. [U], qui soutient le contraire, ne démontre pas avoir informé M. [X] qu’en réalité le permis modificatif avait été retiré, que le certificat de non opposition était un faux et que la construction érigée sur la parcelle n’avait aucune existence légale.

Le dol est, en l’espèce, de telle nature que, sans lui, M. [X] n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes puisqu’il s’est retrouvé avec une construction illégale qui, si elle venait à être détruite, ne pourrait être reconstruite.

Le vendeur, qui a commis des man’uvres frauduleuses, n’est pas fondé, pour échapper à la nullité du contrat, à se prévaloir des manquements éventuels du notaire à ses propres obligations.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de la vente pour dol.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Au regard de l’effet rétroactif de l’annulation du contrat, les parties doivent être replacées dans la situation antérieure à celui-ci, ce qui implique la restitution par M. [U] à M. [X] du prix de vente, soit la somme de 90 000 euros réglée au comptant, les arrérages réglées au titre du rachat de la rente viagère due à M. [Y], soit la somme de 38 383,17 euros, arrêtée au 30 juin 2020 et les frais de vente qui se sont élevés selon l’attestation du notaire à 19 600 euros.

En contrepartie, l’immeuble sera restitué à M. [U].

2/ Sur la demande de dommages-intérêts

2.1 Moyens des parties

M. [U] n’a pas conclu sur ce point.

M. [X] fait valoir que le dol dont il a été victime consacre une faute du vendeur justifiant sa condamnation à l’indemniser de tout préjudice en lien de causalité avec les man’uvres dolosives ; qu’il a subi une perte financière du fait de l’indisponibilité des fonds versés au vendeur, qui n’ont pu être mobilisés d’une manière plus rémunératrice, de sorte que, sur la base de l’intérêt légal, son préjudice subi s’élevait au jour du jugement à la somme de 15 298 euros, arrêté au 29 janvier 2020 et qu’il importe peu qu’il ait perçu un loyer puisque celui-ci avait pour vocation de financer le rachat de la rente viagère.

Il y ajoute un préjudice moral, qu’il évalue à 10 000 euros, en raison de l’impossibilité de bénéficier sereinement de sa propriété, des refus d’autorisations administratives qu’il espérait obtenir afin d’améliorer le bien et de la nécessité de recourir au juge pour obtenir la reconnaissance de ses droits.

2.2 Réponse de la cour

M. [X] se prévaut des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, selon lequel les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, outre les dommages-intérêts dus à raison au titre d’un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce, outre que ce texte n’est pas applicable en l’espèce au regard de la date du contrat, celui-ci étant annulé est censé n’avoir jamais existé, de sorte qu’il ne peut fonder sa demande de dommages-intérêts sur ce texte qui est applicable en cas d’inexécution du contrat.

En revanche, en application de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, selon l’article 1378 ancien du code civil, s’il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour du paiement.

Il en résulte que celui qui est condamné à restituer une somme indûment perçue doit les intérêts du jour de la demande s’il était de bonne foi et du jour du paiement s’il n’était pas de bonne foi.

En l’espèce, le dol commis par M. [U] consacre une faute délictuelle commise intentionnellement et caractérisant sa mauvaise foi.

L’indisponibilité de la somme qui a été indument versée au regard de l’annulation du contrat consacre une perte financière pour M. [X].

En application de l’article 1378 susvisé, la réparation de ce préjudice consiste dans les intérêts légaux sur le prix de vente à compter du paiement.

La perception par M. [X] de loyers au titre de la location du bien est indifférente dès lors que les intérêts sont dus sans que la victime ait à justifier d’un préjudice spécial.

En conséquence, M. [U] sera condamné à payer à M. [X] des intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2016 sur la somme payée lors de la vente, soit 109 600 euros (90 000 euros réglés au comptant et 19 600 euros au titre des frais de vente).

M. [X] a, par ailleurs, subi un préjudice moral tenant à l’angoisse générée par la découverte un an après la vente du caractère illégal de la construction et les démarches qu’il a été contraint d’entreprendre pour obtenir la reconnaissance de ses droits, lesquelles ont entamé sa qualité de vie.

Au regard des pièces produites aux débats, la cour est en mesure d’évaluer ce préjudice à la somme de 5 000 euros, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

3/ Sur la responsabilité du notaire à l’égard de M. [X]

3.1 Moyens des parties

M . [X] fait valoir que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui en procédant aux investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose ; qu’en l’espèce, Mme [F] n’a pas obtenu de réponse à ses investigations auprès de la mairie de [Localité 3], ce dont il doit être déduit qu’elle n’a pas attendu sa réponse pour instrumenter, alors que celle-ci lui aurait permis de découvrir que le permis accordé en 2012 avait fait l’objet d’un retrait et qu’il n’existait pas d’attestation de conformité ; qu’elle lui aurait ainsi évité toutes les complications auxquelles il a ensuite été confronté, de sorte qu’elle doit être condamnée, in solidum avec le vendeur, à l’indemniser de ses préjudices financier et moral.

Mme [F] soutient qu’elle a procédé à toutes les vérifications qui lui incombaient en sollicitant de la commune à plusieurs reprises la communication de l’ensemble des autorisations d’urbanisme ainsi qu’une note générale de renseignements ; qu’elle n’est pas responsable de l’absence de réponse à ses demandes ; que n’ayant aucune raison de suspecter que le certificat de conformité était un faux, elle n’a commis aucune imprudence fautive en recevant l’acte alors que le vendeur lui avait fourni les documents vainement sollicités de la commune et qu’en tout état de cause, les restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat ne consacrent pas un préjudice indemnisable.

3.2 Réponse de la cour

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Ils ont le devoir, dans le cadre de la vente d’un immeuble, de vérifier les droits des parties sur le bien vendu et la situation de l’immeuble au regard de la législation sur l’urbanisme, notamment afin de dissiper toute équivoque.

A cet effet, ils doivent solliciter la délivrance d’un certificat d’urbanisme, sauf à en être dispensés expressément par les parties après avoir spécialement attiré leur attention sur les risques encourus.

Par ailleurs, un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties et à ce titre, le notaire a le devoir d’éclairer les parties sur le contenu et les effets de leurs engagements, afin qu’elles puissent y consentir en toute connaissance de cause.

Le notaire est responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

En l’espèce, Mme [F] justifie avoir adressé au service d’urbanisme de la commune le 27 janvier 2016 une télécopie afin d’obtenir l’ensemble des autorisations administratives dont le bien avait fait l’objet et d’être informée de l’existence de toute procédure éventuellement engagée le concernant. Elle justifie également avoir adressé à ce service le 23 février 2016 une demande générale de renseignement l’interrogeant notamment sur le permis de construire, la déclaration d’achèvement des travaux et le certificat de conformité, ainsi qu’un plan de situation du bien.

Si elle ne produit aucune pièce démontrant que ces courriers, produits en copie, ont été dûment envoyés, elle produit la copie d’un courriel adressé au service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 3] le 18 mai 2016, soit quelques jours avant la signature de l’acte authentique, afin de réclamer une copie de la déclaration d’achèvement de travaux et du certificat de conformité et à défaut de l’informer sur l’existence de procédures engagées contre le propriétaire.

Il en résulte qu’elle a fait diligence pour obtenir les documents d’urbanisme relatifs à la légalité de la construction érigée sur le bien à vendre.

M. [X] ne démontre par aucune pièce que la commune a répondu à sa demande.

Si le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, il en va différemment lorsque celui-ci étaye ses déclarations par des actes, notamment les autorisations administratives obtenues, dont ne se dégage aucune équivoque et qu’il n’a aucune raison objective de ne pas se fier aux indications figurant dans un permis de construire modificatif et un certificat de non opposition.

Tel est le cas en l’espèce dès lors que les documents produits ne contiennent aucun élément susceptible d’en révéler la fausseté.

En conséquence, Mme [F] n’a commis aucune négligence fautive au titre de son devoir de vérification.

En revanche, n’ayant pas obtenu de l’autorité administrative les documents sollicités, il lui appartenait, afin de se conformer à son devoir d’éclairer les parties, d’attirer expressément l’attention de l’acquéreur sur les risques de l’opération en l’absence de réponse de la commune.

L’acte authentique ne contient aucune information quant à l’absence de réponse de la commune aux demandes du notaire et Mme [F] ne démontre pas que les parties ont exigé qu’elle passe outre.

A défaut, elle a manqué à son devoir d’information et de conseil.

La restitution du prix à la suite de l’annulation d’un acte de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, pas plus que les intérêts légaux ayant couru sur cette somme.

En revanche, informé du risque procédant de l’absence de validation par l’autorité administrative des informations et documents produits par le vendeur, M. [X] aurait eu le choix de s’engager ou non dans cette vente ou d’attendre une réponse de la commune.

Le notaire a donc contribué au préjudice moral subi par M. [X] qui n’a pas été préparé aux conséquences du dol commis par le vendeur, que la vérification avait pour but de prévenir et déjouer, et à l’annulation de l’acte qui en est résulté.

Chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune des fautes ayant concouru à le causer tout entier. La condamnation in solidum ne suppose pas l’unité ou l’identité des fautes. Elle suppose uniquement que le dommage résulte de faits, fautifs ou non, qui ont chacun contribué, peu importe dans quelle proportion, à la réalisation de ce dommage.

En conséquence, Mme [F] sera condamnée, in solidum avec M. [U] à payer à M. [X] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

4/ Sur la demande de dommages-intérêts de M. [U] à l’encontre du notaire

4.1 Moyens des parties

M. [U] sollicite la condamnation de Mme [F] à lui payer 20 000 euros de dommages-intérêts au motif qu’elle aurait dû attendre la réponse de la commune pour instrumenter ; que cette négligence consacre une faute dont elle doit réparer les conséquences dommageables ; que la faute intentionnelle du vendeur ne le prive pas de tout recours contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d’un acte dolosif, peut être tenu de l’indemniser en considération de la faute professionnelle qu’il a commise et qu’en l’espèce, elle aurait dû vérifier la véracité des documents qu’il lui a fournis.

Mme [F] réplique, outre qu’elle n’a pas manqué à ses obligations, que le dol commis par le vendeur consacre une faute l’exonérant de toute responsabilité et justifiant le rejet de sa demande de dommages-intérêts, ce d’autant qu’il est l’unique responsable des circonstances ayant conduit à l’annulation de la vente.

4.2 Réponse de la cour

Il résulte des développements qui précèdent que Mme [F] n’a pas manqué à son devoir de vérification et d’investigation et n’est pas responsable de la carence de la commune qui n’a pas répondu à ses sollicitations.

Par ailleurs, s’il appartient au notaire qui n’a pas obtenu les renseignements qu’il sollicitait de l’autorité administrative, d’éclairer les parties en attirant expressément leur attention sur les risques de l’opération en l’absence de réponse de la commune, en l’espèce M. [U] n’est pas fondé à se prévaloir d’un quelconque dommage à ce titre.

En effet, s’il conteste être l’auteur du faux certificat de conformité, il ne démontre pas que le notaire en est l’auteur alors qu’il avait seul intérêt à ce que ce faux soit annexé à l’acte.

Etant l’auteur d’un dol, qui implique des man’uvres, en l’espèce caractérisées par un silence intentionnel sur le retrait du permis modificatif et la production d’un faux que le notaire n’était pas en mesure de déjouer, il a commis une faute qui exclut toute responsabilité de ce dernier à son égard.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre du notaire.

5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées.

M. [U] supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondé à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à M. [X] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

6/ Sur les actions récursoires

6.1 Moyens des parties

Mme [F] fait valoir que M. [U] est l’auteur du dol qui est à l’origine de l’annulation de l’acte et, comme tel, seul responsable des préjudices qui découlent de l’annulation du contrat, de sorte qu’il doit être condamné à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

M. [U] soutient que le dol ne le prive pas de tout recours contributif contre le notaire, professionnel du droit, qui aurait dû être vigilant et ne pas recevoir l’acte authentique sans confirmation par l’autorité administrative des informations et documents produits et qu’en conséquence, elle doit supporter seule la charge de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [X].

6.2 Réponse de la cour

Lorsque le dommage que l’auteur d’une faute a été condamné à réparer procède de la faute d’un tiers, la personne condamnée est fondée à exercer à l’encontre de ce dernier une action récursoire afin que le tiers supporte la charge définitive des condamnations.

Par ailleurs, la condamnation in solidum de deux personnes responsables d’un même dommage à le réparer en totalité ne préjuge pas de la répartition de la charge finale des condamnations dans les rapports entre co-responsables.

En l’espèce, il convient de renvoyer aux explications qui précèdent, dont il résulte que M. [U] non seulement n’a pas informé le notaire que le permis modificatif dont il s’est prévalu avait fait l’objet, à sa demande, d’un retrait et qu’en conséquence, il était réputé n’avoir jamais été délivré, mais qu’il a également fait usage d’un faux.

Il est donc l’unique responsable des dommages causés à M. [X], alors que Mme [F], qui s’est attachée à vérifier les informations et documents qu’il lui avait remis, a tout au plus pêché par imprudence en lui accordant à tort sa confiance.

En conséquence, M. [U] sera débouté de sa demande de garantie à l’encontre du notaire et condamné d’une part à la relever et garantir en totalité de la condamnation prononcée à son encontre, d’autre part à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Draguignan le 18 mai 2021 en ce qu’il a annulé la vente par M. [L] [U] à M. [J] [X] le 24 mai 2016 de l’immeuble situé sur la commune de Montauroux, [Adresse 4], cadastré section L n°[Cadastre 1], ordonné la publication au registre de la publicité foncière, condamné M. [U] à payer à M. [X] les sommes de 90 000 euros, en remboursement de la partie comptant du prix de vente, 38 383,17 euros en remboursement des arrérages de la rente viagère payées au crédit rentier, 19 600 euros au titre des frais de vente et 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu’une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

L’infirme en ce qu’il a débouté M. [X] de sa demande au titre des intérêts et de ses demandes à l’encontre du notaire ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [L] [U] à payer à M. [J] [X] des intérêts au taux légal sur la somme de 109 600 euros à compter du 24 mai 2016 ;

Condamne Mme [V] [F] à payer à M. [X] une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et dit que cette condamnation est prononcée in solidum avec celle prononcée par le premier juge à l’encontre de M. [U] au titre du même dommage ;

Déboute M. [L] [U] de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de Mme [V] [F] ;

Condamne M. [L] [U] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [U] à payer à M. [J] [X] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour ;

Déboute M. [L] [U] de sa demande afin d’être relevé et garanti par Mme [V] [F] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne M. [L] [U] à relever et garantir en totalité Mme [V] [F] de la condamnation prononcée à son encontre en réparation du préjudice moral subi par M. [X] et à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Le greffier Le président