ARRET

N°

X

SAS HOLDING FLO

SELARL GRAVE-RANDOUX

C/

Y

Z

A ÉPOUSE Z

Y

B

C

SCP C & LEMOINE-C

FB/GG

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE
SEIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 15/00812

Décision déférée à la cour :
JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE
SOISSONS DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE
QUINZE

PARTIES EN CAUSE :

Madame D X

née le XXX à XXX)

XXX

XXX

XXX

SAS HOLDING FLO agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié XXXXXXXXX

XXX

XXX

XXX

SELARL GRAVE-RANDOUX, ès qualités de «
Mandataire judiciaire » à la procédure de sauvegarde judiciaire de la « Société HOLDING FLO » agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié XXX

XXX

XXX

Représentées par M^e Francois MUHMEL, avocat au barreau de COMPIEGNE

APPELANTES

ET

Monsieur E Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX du Ru

XXX

Monsieur F Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

Le Banc de Pierre, 24 Route
Départmentale

XXX

Madame G A ÉPOUSE Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

Le Banc de Pierre, 24 Route
Départmentale

XXX

Monsieur H Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame I B

née le XXX à XXX

XXX

XXX du Ru

XXX

Représentés par M^e Laurent LEQUEUX, avocat au barreau de SOISSONS

Monsieur J C

de nationalité Française

XXX

XXX

SCP C & LE
MOINE-C agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e K substituant M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE PAUWELS
DERBISE, avocats au barreau D’AMIENS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 09 juin 2016 devant la cour composée de M^me Fabienne
BONNEMAISON, Président de chambre, M^me L M et M. H N,
Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

Sur le rapport de M^me Fabienne BONNEMAISON et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 octobre 2016, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 08 novembre 2016 puis au 29 novembre 2016 et du prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe.

Le 29 novembre 2016, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Fabienne BONNEMAISON, Président de chambre, et M^me Charlotte
RODRIGUES, greffier.

*

* *

DECISION :

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Soissons en date du 22 janvier 2015 assorti de l’exécution provisoire qui, donnant acte à la SELARL
Grave Randoux ès qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société Holding Flo, déboute celle-ci, M^me X et la
SELARL Grave Randoux de leurs demandes à l’encontre de
E Y, des époux F
Z, de Pascale Y et de I
B, déclare Maître J C et la
SCP
J C et
Edith Lemoine-C, notaires associés, solidairement responsables de la perte de chance de ne pas contracter subie par la société
Holding Flo et M^me X, condamne in solidum Maître C, l SCP notariale, à verser à la société Holding Flo et la SELARL Grave
Randoux ès qualités les sommes de 10 000 à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit, à M^me X la somme de 40 000 à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit, outre une indemnité de procédure de 4 000 ,

Vu l’appel interjeté le 20 février 2015 par la société Holding Flo, la SELARL Grave Randoux ès qualités de mandataire judiciaire de la société
Holding Flo et M^me X et leurs conclusions transmises le 16 mars 2016 tendant à voir :

D i r e e t j u g e r l a S o c i é t é H O L D I N
G F L O , M a d a m e G u y l a i n e T I R L E T e t l a S E L A R
L
GRAVE-RANDOUX recevables et bien fondées en leur appel,

En conséquence,

Infirmer le jugement prononcé par le Tribunal de Grande
Instance de SOISSONS le 22 janvier 2015 dans l’ensemble de ses dispositions et, statuant à nouveau,

A titre principal

Constater la mauvaise foi des vendeurs et l’absence de réalisation de la condition suspensive afférente à l’obtention de la continuation des effets de la convention de cautionnement n° 5045-00 au titre de l’exercice 2011-2012 dans les mêmes conditions financières que celle de l’exercice 2010-2011 au jour de la cession des parts sociales du 08 novembre 2011,

Dire et juger que les vendeurs ont commis des manoeuvres dolosives justifiant l’annulation judiciaire de la cession de parts survenue le 08 novembre 2011,

Dire et juger que Maître J
C a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ainsi que celle de la
SCP « J C et Edith
LEMOINE-C, notaires associés »,

En conséquence,

Prononcer l’annulation judiciaire de la cession des 200 parts sociales de la SARL MAISONS
LOREGE intervenue le 08 novembre 2011 en l’étude de
Maître J C,

Dire et juger que l’annulation judiciaire de la cession des 200 parts sociales de la SARL MAISONS

LOREGE est opposable à Madame G O A épouse Z, épouse en uniques noces de Monsieur F P Q Z, et,

A titre principal,

Condamner solidairement Monsieur E Y, Monsieur Q Z, Monsieur H Y,
Mademoiselle Brigitte STONINA, Maître J C et la
Société
Civile Professionnelle « J
C et Edith 38

A titre subsidiaire,

Condamner solidairement Monsieur E Y, Monsieur Q Z, Monsieur H Y,
Mademoiselle Brigitte STONINA à verser à la
Société HOLDING FLO la somme de 430 000 titre de restitution du prix de vente,

Dire et juger qu’en cas d’insolvabilité de Monsieur E Y, Monsieur Q Z, Monsieur H Y, Mademoiselle Brigitte STONINA caractérisée par le défaut de paiement de la somme de 430 000 sous un dlai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,
Maître J C et la Société Civile
Professionnelle « J C et
Edith LEMOINE-C, notaires associés » seront solidairement tenus à verser à la Société
HOLDING FLO la somme de 430 000 titre de restitution du prix de vente,

Dans tous les cas,

Condamner solidairement Monsieur E Y, Monsieur Q Z, Monsieur H Y,
Mademoiselle Brigitte STONINA, Maître J C et la
Société
Civile Professionnelle « J
C et Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à la Société
HOLDING FLO la somme de 55 153,33 titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique subi,

Condamner solidairement Monsieur E Y, Monsieur Q Z, Monsieur H Y,
Mademoiselle Brigitte STONINA, Maître J C et la
Société
Civile Professionnelle « J
C et Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à Madame D X la somme de 123 403,77 titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique subi,

Condamner solidairement Monsieur E Y, Monsieur Q Z, Monsieur H Y,
Mademoiselle Brigitte STONINA, Maître J C et la
Société
Civile Professionnelle « J
C et Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à Madame D X la somme de 30 000 titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

Condamner solidairement Monsieur E Y, Monsieur Q Z, Monsieur H Y et
Mademoiselle Brigitte STONINA à verser à Madame X et à la Société
HOLDING FLO la somme de 10 000 , chacune d’entre elle, soit 20 000 au total, titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Si, par extraordinaire, la Cour d’appel de céans déboutait les appelantes de leur demande d’annulation judiciaire de la vente pour dol,

Dire et juger que Maître J
C a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ainsi que celle de la
SCP « J C et Edith

LEMOINE-C, notaires associés »,

Dire et juger que Maître J
C et Edith Le moine- «C, notaires associés » doivent être solidairement codnamnés à réparer intégralement le préjudice subi par la société
Holding et M^me X

En conséquence,

A titre principal:

Condamner solidairement Maître J C et la
Société Civile Professionnelle «
J C et
Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à la Société
HOLDING FLO la somme de 430 000 titre de dommages et intérêts, au titre du prix de vente versé par la Société HOLDING FLO aux consorts Y,

Condamner solidairement Maître J C et la
Société Civile Professionnelle «
J C et
Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à la Société
HOLDING FLO la somme de 55 153,33 titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique complémentaire subi,

Condamner solidairement Maître J C et la
Société Civile Professionnelle «
J C et
Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à Madame D X la somme de 123 403,77 titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique subi,

Condamner solidairement Maître J C et la
Société Civile Professionnelle «
J C et
Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à Madame D X la somme de 30 000 titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

A titre subsidiaire,

Si, par extraordinaire, la Cour de céans ne condamnait pas solidairement Maître J
C e t l a S o c i é t é C i v i l e P r o f e s s i o n n e l l e « G u i l l a u m e
C e t E d i t h
LEMOINE-C, notaires associés » à verser à la Société HOLDING FLO la somme de 430 000 titre de dommages et intérêts, au titre du prix de vente versé par la Société HOLDING FLO aux consorts Y,

Condamner solidairement Maître J C et la
Société Civile Professionnelle «
J C et
Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à la Société
HOLDING FLO la somme de 55 153,33 titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique subi,

Condamner solidairement Maître J C et la
Société Civile Professionnelle «
J C et
Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à Madame D X la somme de 312 355,35 , correspondant au montant d au
Crédit Agricole, en exécution des actes de cautionnement souscrit par Madame X au bénéfice de la Banque dans les actes de prêt de 185 000 et 125 000 ,

Condamner solidairement Maître J C et la
Société Civile Professionnelle «
J C et
Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à Madame D X la somme de 123 403,77 titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique complémentaire subi,

Condamner solidairement les intéressés à verser à D X la somme de 30 000 à titre de

dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

DANS TOUS LES CAS

Débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner solidairement Monsieur E Y, Monsieur Q Z, Monsieur H Y,
Mademoiselle Brigitte STONINA, Maître J C et la
Société
Civile Professionnelle « J
C et Edith LEMOINE-C, notaires associés » à verser à chacune des deux parties demanderesses la somme de 10 000 , soit 20 000 au total, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Dire et juger que l’intégralité de condamnations pécuniaires sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 06 avril 2012, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1153-1 du Code Civil,

Ordonner la capitalisation des intérêts échus, conformément aux dispositions de l’article 1154 du
Code Civil,

Condamner solidairement Monsieur E Y, Monsieur Q Z, Monsieur H Y,
Mademoiselle Brigitte STONINA, Maître J C et la
Société
Civile Professionnelle « J
C et Edith LEMOINE-C, notaires associés » aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Laurent LANDRY, Avocat au Barreau de SOISSONS, aux offres de droits.

Vu les conclusions transmises le 7 janvier 2016 par E et H Y, les époux Z et
I B (ci-après désignés les consorts Y, Z, B) tendant à voir dire les appelants mal fondés en leur appel, confirmer le jugement entrepris, sinon, en cas d’annulation de la cession, vu l’impossibilité de restituer les parts sociales, dire la cessionnaire redevable de la valeur des dites parts, soit 430 000 , ordonner la compensation entre les créances des parties, dans l’hypothèse d’une restitution, déduire du montant de la restitution la somme de 373 676,36 , condamner Maître C et la SCP notariale à les relever indemnes de toutes condamnations éventuelles et condamner tout succombant au paiement d’une indemnité de procédure de 10 000 ,

Vu les conclusions transmises le 4 novembre 2015 par
Maître C et la SCP C &
Lemoine-C (ci-après désignés les notaires) tendant à voir infirmer le jugement entrepris en ce qu’il retient la faute de Maître C et de la SCP notariale et les condamne à des indemnités, débouter les appelants de toutes leurs demandes à leur encontre, sinon dire qu’ils ne peuvent être tenus à restitution du prix de cession des parts sociales, réduire les indemnités sollicitées, dire n’y avoir lieu à condamnation in solidum, condamner E et H Y, les époux Z et M^me B à les relever indemnes de toutes condamnations et condamner tout succombant au paiement d’une indemnité de procédure de 3 000 ,

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 11 mai 2016 et les débats du 9 juin 2016,

SUR CE

Il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties au jugement entrepris duquel il résulte essentiellement que :

— suivant compromis signé le 14 juin 2011, les consorts
Y, Z,
B cédaient, sous diverses conditions suspensives, à M^me X les 200 parts formant le capital social de la société
Maisons Lorege, spécialisée dans la construction de maisons individuelles, pour un prix provisoirement fixé à 430 000,

— l’acte authentique était régularisé le 8 novembre 2011 par devant Maître C, notaire à Vailly sur Aisne, au profit de la société Holding Flo représentée par M^me X pour le prix définitif de 430 000 ,

— prétextant la découverte de la non réalisation de la condition suspensive relative à la continuation au profit des cessionnaires de la convention de cautionnement dont bénéficiaient les cédants auprès de la société Cgi Bat et la résiliation par cette dernière du contrat en cours, la société Holding Flo et M^me X assignaient en juin 2012 leurs vendeurs en annulation pour dol de la vente, le notaire en responsabilité, et en indemnisation de leurs préjudices.

C’est dans ces conditions qu’intervenait le jugement entrepris qui rejette la demande d’annulation pour dol de la convention estimant non démontrées les manoeuvres frauduleuses dénoncées, admet la faute du notaire pour ne pas s’être assuré de la réalisation de la condition suspensive au jour de l’acte authentique et condamne l’intéressé solidairement avec la
SCP notariale à indemniser les acquéreurs de la perte de chance de ne pas contracter.

Sur la nullité de la vente pour dol

M^me X et la société
Holding Flo réitèrent en appel leurs griefs relatifs aux manoeuvres dolosives des cédants ayant consisté à faire croire, au jour de l’acte authentique, par la voix de E Y, gérant de la société Maisons Lorege, que la condition suspensive était réalisée, produisant pour en justifier un document qui en réalité n’attestait que du maintien en 2011 des conditions financières du cautionnement, aucune demande d’agrément du cessionnaire n’ayant été soumise à la société Cgi
Bat ainsi que l’a confirmé cette dernière.

Ils se défendent de toute renonciation à la condition suspensive lorsque les éléments de l’espèce prouvent que M^me X a interpellé le notaire sur la portée du document présenté par M. Y avant de signer l’acte authentique une fois rassurée par les propos de Maître C.

Ils soulignent que la présence à leur côté de l’expert-comptable de la société est sans incidence sur le dol commis.

Ils contestent toute responsabilité liée au prétendu refus d’agrément proposé par la société Cgi Bat lorsque celle-ci réclamait des conditions financières moins favorables ;

Les consorts Y, Z, B se défendent de toute manoeuvre frauduleuse, affirmant avoir soumis à Cgi Bat, par l’intermédiaire de la société Atlantis assurances, courtier d’assurance, la demande d’adhésion des acquéreurs, remis au courtier le compromis réclamé et obtenu le 11 février 2011 un accord de principe favorable sur la continuation du cautionnement complété par le document précité du 18 juillet 2011 relatif au maintien des conditions tarifaires.

Ils affirment qu’au visa de ces documents les cessionnaires ont acté devant notaire l’accord de la société Atlantis assurances et signé l’acte authentique, convenant eux-même de la réalisation de la condition suspensive, ce qui implique une erreur commune sinon l’acceptation de l’acquisition nonobstant l’absence de cautionnement.

Ils observent que les cessionniares n’ont fait aucune diligence pour obtenir l’agrément de Cgi Bat, alors que la condition suspensive, stipulée dans leur intérêts exclusif, exigeait d’eux qu’ils participent à la demande d’agrément, qu’ils ont au demeurant bénéficié du cautionnement jusqu’en février 2012, date à laquelle Cgi Bat a, ensuite d’un audit prouvant qu’elle avait connaissance de la cession, dénoncé le contrat au motif fallacieux d’un défaut d’agrément lorsqu’il est évident que cette résiliation était motivée par la gestion des cessionnaires.

Ils soulignent que, dès le 16 mars 2012, Cgi Bat offrait à nouveau d’agréer les cessionnaires mais se

heurtait au silence de M^me X qui expliquait néanmoins dans sa requête aux fins d’assignation à jour fixe qu’elle l’avait refusée à raison d’une garantie bancaire sollicitée, pourtant envisagée par
Atlantis assurances dès février 2011.

Ils maintiennent que les difficultés rencontrées par la société ne sont pas la conséquence de cette perte de cautionnement mais le résultat d’une mauvaise gestion d’une société qui lors de la cession disposait d’une trésorerie de plus de 370 000 et de plus de 7 000 de placements financiers, dilapidés en quelques mois.

Les notaires reprennent à leur compte les observations des consorts Y, Z, B, faisant valoir que, lors de la réitération de la vente, a été constaté par les cessionnaires eux-même l’accord de la société Atlantis assurances sur la continuation des effets du cautionnement à leur profit et que si, comme ils le prétendent, l’absence de levée de la condition suspensive était évidente, il s’en déduit qu’ils ont fait le choix d’acquérir en pleine connaissance de cause.

Ils soulignent que les cessionnaires ont bénéficié jusqu’en février 2012 du cautionnement de Cgi Bat dont la résiliation du contrat est consécutive à un audit de la société Holding Flo et manifestement liée à son activité.

La cour rappelle que :

— le compromis du 14 juin 2011 était subordonné à diverses conditions suspensives parmi lesquelles l’accord de la société de courtage Atlantis assurances pour le compte de Cgi Bat ou toute autre compagnie similaire, sur la continuation des effets de la convention de cautionnement pour l’exercice 2011-2012 aux mêmes conditions financières que celles de l’exercice 2010-2011,

— à la date de ce compromis, les parties étaient en possession d’une attestation de la société Atlantis assurances datée du 11 février 2011 contenant un’accord de principe favorable pour la continuation des effets de la convention de cautionnement’ mais précisant que cette attestation ne valait pas accord définitif ni ne comportait un engagement du garant dont l’obtention serait subordonnée à la production d’un certain nombre de pièces parmi lesquelles la communication des bilans au 30 septembre 2011, la justification de fonds propres au moins égaux à 130 000 après distribution des réserves à la clôture des comptes de l’exercice arrêté au 30 septembre 2011, l’acceptation par les acquéreurs des conditions financières posées par Cgi
Bat (nombre de garanties constituant l’encours autorisé, taux de garantie , contre garantie exigée, à savoir une garantie bancaire à première demande etc…)

— après signature du compromis, la société
Atlantis assurances établissait le 18 juillet 2011 une nouvelle attestation, dite 'annexe’ de sa précédente attestation, confirmant que les conditions tarifaires en garantie de livraison à prix et délais convenus resteraient au taux global de 3.50 % lors de la cession de parts sociales de la société Maisons
Lorege à Mr et M^me R et à la holding
X-R pour l’année 2011,

— l’acte authentique du 8 novembre 2011, rappelant les termes de la condition suspensive susvisée portait la mention sous le paragraphe rappel des conditions suspensives :

'le cessionnaire déclare que la société de courtage d’assurances Atlantis assurances a donné son accord sur cette continuation ainsi qu’ il résulte d’une attestation en date du 18 juillet 2011 dont copie jointe'

— l’attestation de M. R, présent à la signature de l’acte authentique en tant qu’associé de la société Holding Flo (non contredite par les consorts
Y, Z,
B et confortée par la déclaration de M. S également présent le 8 novembre 2011 pour avoir été l’expert comptable de la société Maisons Lorege et pour assister les cessionnaires dans leur opération d’acquisition),

précise, qu’avant signature de l’acte, M^me X avait interrogé Maître C sur la portée de l’attestation du 18 juillet 2011 qu’elle trouvait confuse et avait signé l’acte authentique une fois rassurée par le notaire, lui-même conforté par les propos de E Y, gérant de la société
Maisons Lorege, interpellé par ses soins.

Ces éléments appellent de la cour les observation suivantes :

— le gérant de la société Maisons Lorege n’a, à aucun moment, que ce soit dans les suites du compromis ou lors de la signature de l’acte authentique, contesté que lui incombaient les démarches visant à faire agréer les cessionnaires de l’entreprise auprès de Cgi Bat et obtenir la continuation à leur profit de la convention dont il bénéficiait, la société Atlantis assurances ayant d’ailleurs fourni aux appelants une documentation au terme de laquelle Cgi Bat attirait l’attention de ses cocontractants sur l’incidence de la transmission de l’entreprise sur le contrat de cautionnement, ouvrant droit contractuellement à la résiliation du contrat par Cgi Bat, et les invitaient à faire agréer les repreneurs, cet agrément étant subordonné à diverses conditions que rappelait l’attestation précitée du 11 février 2011.

Les cédants sont, par suite, mal fondés à invoquer de ce chef la responsabilité des cessionnaires dans la réalisation de la condition.

— il était évident pour un lecteur attentif que l’attestation du 18 juillet 2011 ne pouvait s’analyser en un agrément des cessionnaires ni caractériser un accord express de Cgi Bat sur la ' continuation des effets de la convention de cautionnement pour l’exercice 2011-2012 aux mêmes conditions financières que celles de l’exercice 2010-2011" , ne serait-ce qu’au regard de la durée du maintien du taux de garantie à 3,50 %, assuré pour 2011 seulement et non pour l’exercice comptable 2011-2012 comme prévu au compromis.

Pourtant, Maître C s’est trompé dans l’analyse du document.

— l’interpellation du notaire par M^me X (dont les autres parties conviennent qu’elle n’avait aucune compétence en la matière) avant de signer l’acte authentique prouve que celle-ci s’interrogeait sur la portée de l’attestation du 18 juillet 2011, que les cessionnaires n’avaient aucune certitude sur la réalisation de la condition suspensive, fussent-ils assistés d’un expert-comptable, et que forts des réponses fournies par le notaire et le gérant de la société Maisons Lorege ils ont signé l’acte authentique.

Les consorts Y, Z, B sont, dès lors, mal fondés à soutenir que les cessionnaires doivent assumer les conséquences de leur erreur, voire que la 'déclaration’ susvisée vaudrait renonciation non équivoque au bénéfice de la condition suspensive exonérant les cédants de toute responsabilité.

S’agissant des manoeuvres frauduleuses reprochées à M. Y, gérant de la société Maisons
Lorege :

La question est de savoir si celui-ci a participé à 'une erreur commune’ ou a, comme le soutiennent les appelants, maintenu délibérément les cessionnaires dans la croyance erronée de la continuation du cautionnement alors qu’il savait pertinemment que cette attestation du 18 juillet 2011 était dépourvue de toute portée.

Les pièces communiquées, notamment les déclarations du courtier d’assurance (voir la sommation interpellative du 17 avril 2012 et sa lettre adressée le 7 février 2012 à E Y) ajoutées aux attestations des 11 février et 18 juillet 2011 établissent:

— que le gérant de la société Maisons Lorege avait bien informé la société Atlantis assurances du

projet de cession, fourni des documents et informations (notamment la demande d’adhésion rédigée par M^me X) et obtenu en février 2011 un accord de principe de Cgi Bat,

— que néanmoins devaient être fournis d’autres documents énumérés dans l’attestation du 11 février 2011 qui rappelait, au surplus, la nécessité d’un accord des cessionnaires sur les conditions financières que poserait le garant,

— que M. Y, gérant de la société Maisons Lorege, ne justifie pas avoir transmis à la société
Atlantis assurances les documents listés dans l’attestation précitée :

il évoque la transmission au courtier du compromis, ne prétend pas lui avoir adressé le projet du notaire (la société Atlantis assurances affirme avoir pris connaissance de l’acte notarié lors de l’audit réalisé le 26 janvier 2012 dans les locaux de la société Holding Flo) ni même sollicité du courtier la confirmation que les conditions financières pour l’exercice 2011-2012 seraient en tous points (et pas seulement sur le taux de garantie) identiques que lors de l’exercice précédent, conformément à la condition suspensive.

Le courtier le conteste formellement, affirmant qu’aucun dossier d’agrément n’a même été constitué, ce dont il est permis de douter, le seul fait qu’il établisse les deux attestations précitées démontrant qu’il était informé de la transmission de l’entreprise et de la demande des futurs cessionnaires de la poursuite du cautionnement à leur profit.

Quoiqu’il en soit, il est manifeste que le gérant de la société Maisons Lorege n’a pas été diligent dans l’accomplissement de la procédure d’agrément ni pris toutes les précautions qui s’imposaient face à assureur pointilleux.

Ceci ne caractérise pas pour autant un silence dolosif ou des 'manoeuvres’ de M. Y destinées à tromper ses interlocuteurs.

En effet, les cessionnaires, comme le notaire, avaient eu en mains, dès avant la signature de l’acte authentique (les questions posées au notaire par M^me X le prouve) les seuls documents délivrés par le courtier qui étaient :

— l’accord de principe du 11 février 2011 dont il ressortait expressément qu’il ne constituait pas un accord définitif ni ne valait un quelconque agrément lequel était notamment subordonné à l’accord des cessionnaires sur toutes les conditions que poserait l’assureur concernant : le nombre de garanties, le taux, la contre garantie éventuellement exigée (garantie bancaire à première demande) et les conditions spécifiques (échelle de paiement ralentie).

Or, les cessionnaires n’évoquent aucune réunion préparatoire avec le courtier ni échange de courriers avec ce dernier pour envisager les modalités suivant lesquelles serait maintenu à leur profit le cautionnement de Cgi Bat,

— l’attestation du 18 juillet 2011 tout aussi claire en ce qu’elle ne concernait que le taux de garantie, pour la seule année 2011, laissant incertaines les autres conditions financières.

Aucun élément ne permet d’affirmer qu’à la différence du notaire et des acquéreurs qui se sont fourvoyés sur la portée de l’attestation du 18 juillet 2011, M. Y savait que l’agrément de la Cgi
Bat serait refusé ou subordonné à des conditions financières plus coûteuses (telles que celles que cet assureur proposera en mars 2012 à M^me X) lorsque l’activité florissante de sa société pendant 21 ans et l’importante trésorerie dont elle disposait, transmise aux cessionnaires, pouvait laisser penser que l’agrément de Cgi Bat serait maintenu aux mêmes conditions au profit de la société cessionnaire et que, selon la convention qui liait la société Maisons
Lorege et Cgi Bat, la cession de l’entreprise n’entraînait pas de plein droit résiliation de l’agrément, laquelle restait une simple faculté pour le

garant .

Le courrier indigné adressé par M. Y à l’adresse de la société
Atlantis assurances le 1^er mars 2012, avant toute instance judiciaire, laisse entendre que celui-ci était également convaincu de l’accord de l’assureur sur le maintien du contrat

La nullité sollicitée, en tant qu’elle est exclusivement fondée sur le dol, ne peut donc prospérer.

Le jugement sera de ce chef confirmé.

Sur la responsabilité du notaire

Le Tribunal a, par des motifs pertinents que la cour adopte, consacré la responsabilité du Maître
C qui, en juriste averti, pouvait se convaincre à la simple lecture des attestations des 11 février et 18 juillet 2011, que celles-ci ne contenaient aucun accord express de maintien de la garantie de Cgi Bat au profit des cessionnaires aux conditions financières dont avait disposé la société Maisons Lorege en 2010-2011, qui a totalement failli dans son obligation de s’assurer que toutes les dispositions convenues étaient réalisées pour garantir l’efficacité de l’acte, et dans son obligation d’information et de conseil qui aurait dû le conduire à interpeller la société Cgi Bat ou le courtier plutôt que d’interroger le cédant le jour de la signature de l’acte authentique.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la réparation des préjudices

Le Tribunal, considérant que, par la faute de
Maître C, M^me X et la société Holding Flo avaient perdu une chance de ne pas acquérir les parts de la société Maisons Lorege, a condamné les notaires à les indemniser à hauteur de 10 000 pour la société et de 40 000 pour M^me X.

Les appelants soutiennent que leur préjudice est au moins égal au prix de cession qu’ils ont acquitté soit 430 000 dès lors qu’il est évident que, sans la certitude du maintien du cautionnement dont bénéficiait la société Maisons Lorege, ils n’auraient pas acquis les parts de cette dernière, dépourvue de toute valeur économique dès l’instant où elle a perdu son cautionnement sans lequel un constructeur de maisons individuelles ne peut exercer son activité.

Ils contestent une quelconque responsabilité dans la liquidation judiciaire de la société , suggèrent en tant que de besoin une mesure d’expertise judiciaire aux frais des cédants pour vérifier les causes du dépôt de bilan, soulignent que deux prêts avaient été souscrits par la société Holding Flo à hauteur de 185 000 et 125 000 qui ont donné lieu à une déclaration de créance du Crédit agricole à hauteur de 189 619,34 et 122 736,01 en principal et intérêts, soit quelques 312 355 que ni la société
Holding Flo ni M^me X ès qualités de caution ne seront en mesure de régler.

Outre le prix d’acquisition des parts sociales, ils invoquent un préjudice résultant :

* pour la société Holding Flo :

— des intérêts exigibles à hauteur de 19 691 et 29 436,22

— des frais d’expert-comptable, bancaire et d’huissier de justice pour 6 026,11

— des frais d’assurance-invalidité pour 3 176,75

soit un préjudice économique de quelques 55 153,33

* pour M^me X

— une perte de salaire pendant 4 mois estimée à 10 000 dans l’attente de sa réembauche par son ex-employeur

— d’un préjudice économique de quelques 115 009,92 puisque son employeur n’a pas repris son ancienneté

— des dépenses effectuées lors de la signature du compromis (5 000 ), de la constitution du capital social de Holding Flo (1 000 ), l’embellissement des locaux (2 393,85 )

soit au total une somme de 123 403,77 à laquelle elle ajoute son préjudice moral (30 000 )

Les notaires objectent successivement que, selon une jurisprudence constante, le prix de vente restitué en cas d’annulation d’une vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, que jusqu’au 21 février 2012 date à laquelle Cgi Bat a dénoncé le contrat, la société Holding Flo a pu exercer normalement son activité, que n’est pas établi le lien de causalité entre la procédure collective de la société Holding Flo et la faute du notaire lorsque la dénonciation du contrat par l’assureur faisait suite à un audit de la société réalisé en janvier 2012 qui laisse supposer des difficultés de gestion indépendantes de la question du cautionnement.

Ils ajoutent que la société Holding Flo et M^me X, restés taisantes à l’offre de cautionnement faite par Cgi Bat dès le 16 mars 2012, se sont eux-même placés dans l’impossibilité de souscrire de nouveaux contrats de construction.

Ils reprennent à leur compte l’argumentation des consorts Y, Z, B qui rappellent la prospérité de l’entreprise, aux résultats bénéficiaires pendant 21 années d’existence, s’étonnent de la disparition en quelques mois d’une trésorerie de plus de 380 000 sur laquelle n’est fournie aucune explication sérieuse.

Ils concluent, par suite, à l’infirmation du jugement de ce chef et au rejet des réclamations indemnitaires des appelants.

La cour fait sienne l’analyse du tribunal qui a considéré que, du fait des manquement du notaire, M^me X et la société
Holding Flo avaient perdu une chance de renoncer à l’acquisition d’une société en connaissance du risque réel de résiliation du cautionnement par Cgi Bat et/ou d’une probable augmentation du coût du cautionnement dans la mesure où M^me X démarrait une activité nouvelle.

La cour considère également que, par la faute du notaire, M^me X a été privée de la possibilité, au vu des risques encourus, de renoncer à démissionner de l’emploi salarié qu’elle exerçait depuis plus de dix ans dans la même entreprise et à cautionner personnellement la société Holding Flo à hauteur de 240 500 au remboursement desquels elle est aujourd’hui exposée.

Il en est résulté pour chaque appelante un préjudice financier, direct et certain, que la cour estime, au vu des justificatifs produits, légitime d’indemniser à hauteur de :

—  50 000 pour la société Holding
Flo

—  80 000 pour M^me X

S’agissant de la perte du prix de cession du fait de la liquidation judiciaire :

La société Maisons Lorege a exercé normalement son activité de novembre 2011à février 2012, date

à laquelle elle a été avisée de la dénonciation du cautionnement par Cgi Bat qui, dès le 16 mars 2012, lui proposait toutefois de nouveau sa garantie sous réserve d’un engagement bancaire à 1^re demande de 50 000, sur lequel M^me X obtenait le 16 mai 2012 un accord de principe du Crédit agricole, et en limitant son encours à 10 garanties de livraison (lorsque les cédants en avaient 20).

M^me X et la société
Holding Flo ne démontrent pas en quoi cette diminution d’encours était de nature à compromettre gravement l’activité de la société Maisons Lorege lorsque 3 constructions étaient en cours de réalisation en février 2012 et de que deux contrats ont, semble-t-il, été annulés durant cette période intermédiaire durant laquelle ils ont recherché un cautionnement moins coûteux (Cousin et Caccivio)

L’impact de cette interruption du cautionnement sur la liquidation judiciaire de la société Maisons
Lorege qui a déposé le bilan en octobre 2012 est d’autant plus incertain que la société cédée disposait lors de la vente d’une trésorerie de plus de 373 000 et de placements financiers de l’ordre de 7 000 et que, selon les déclarations de l’expert-comptable (sur interpellation du des vendeurs du 14 février 2014), il existait certes un passif mais l’état dressé par lui (annexé à la sommation) laissait apparaître un actif résiduel après projection des dettes restantes et des créances de quelques 126 000 .

La cour estime donc, à l’instar du Tribunal, que les appelants ne font pas la preuve du lien de causalité direct et certain entre d’une part la faute du notaire, d’autre part le dépôt de bilan en octobre 2012 lorsque, par ailleurs, les attestations versées aux débats font présumer un certain délaissement de l’activité de la société Maisons Lorege (fermeture des bureaux, difficultés pour la clientèle ou les sous-traitants d’entrer en relation avec la gérance etc..).

La cour n’a pas à suppléer la carence des appelants dans l’administration de cette preuve par une mesure d’expertise.

M^me X et la société
Holding Flo seront donc déboutées de leurs demandes de ce chef.

Enfin, M^me X a subi un préjudice moral certain, notamment à raison d’une mise en cause par le notaire de sa bonne foi lors de la signature de l’acte authentique alors que lui-même s’était fourvoyé dans l’interprétation de l’attestation du 18 juillet 2011.

Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 5 000

Sur la garantie des consorts Y, Z,
B

Les notaires réclament subsidiairement la garantie des cédants sans d’ailleurs la motiver.

Cette demande ne peut prospérer dans la mesure où aucun dol n’a été retenu à XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des appelants qui prospèrent partiellement en leurs prétentions d’appel et au profit des cédants suivant modalités prévues au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort

Confirme le jugement entrepris excepté en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts accordés à M^me X et la société Holding Flo.

Statuant de ce chef et y ajoutant:

Condamne in solidum Maître C et la SCP J
C et Edith Lemoine-C à verser :

— à la société Holding Flo une indemnité de 50 000

— à M^me X une indemnité de 80 000 au titre de son préjudice financier et une indemnité de 5 000 au titre de son préjudice moral

— aux appelantes une indemnité de procédure globale de 5 000

— aux consorts Y, Z, B une indemnité de procédure de 3 000

Condamne in solidum Maître C et la SCP J
C et Edith Lemoine-C aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement au profit de
Maître T constitués conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT