ARRET

N°

S.A.R.L. LES PICANTINS

C/

[P]

[P]

[P]

[P]

[P]

[P]

[H]

copie exécutoire

le 11 décembre 2025

à

M^e Baube

M^e Guyot

FM

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

N° RG 24/00793 – N° Portalis DBV4-V-B7I-I77T

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE COMPIEGNE DU 08 JANVIER 2024 (référence dossier N° RG 20/00947)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.R.L. LES PICANTINS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Frédéric BAUBE de la SARL BAUBE & VALETTE, avocat au barreau de COMPIEGNE

ET :

INTIMES

Monsieur [W] [P]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représenté par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

Madame [G] [P]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [E] [P]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représenté par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

Madame [I] [P]

[Adresse 16]

[Localité 1] BELGIQUE

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [K] [P]

[Adresse 13]

CANADA

Représenté par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

Madame [C] [H]

[Adresse 15]

[Localité 7]

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Octobre 2025 devant M^me Florence MATHIEU, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

GREFFIERE : Madame Elise DHEILLY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Florence MATHIEU en a rendu compte à la cour composée de :

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 11 Décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; Florence MATHIEU, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.

*

* *

DECISION

M.[M] [P] et Mme [T] [P] épouse [H] ont conclu avec M. et Mme [A] un bail commercial par acte du 18 mai 1999 ayant pour objet un ensemble de biens et droits immobiliers dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14]. M. et Mme [A] ont cédé leur fonds de commerce et le droit au bail à M. et Mme [X] le 4juillet 2001. Ces derniers ont fait apport de ces droits à la Sarl Les Picantins qu’ils ont créée en octobre 2008. En dernier lieu, le bail commercial liant M. [M] [P] et Mme [T] [P], d’une part, et Sarl Les Picantins, d’autre part, a fait l’objet d’un acte de renouvellement daté du 4 avril 2014.

[M] [P] est décédé le 13 avril 2017, après avoir fait donation de ses biens à son conjoint, Mme [B] [Z] avec laquelle il était lié par un régime de communauté de biens réduite aux acquêts, et laissant six enfants pour lui succéder. [B] [Z] est décédée par la suite.

Par acte d’huissier en date du 8 décembre 2020, la Sarl Les Picantins a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Compiègne M [W] [P] et Mme [G] [P], venant aux droits de M.[M] [P] et Mme [T] [P] épouse [H], a’n d’obtenir leur condamnation solidaire à réaliser l’ensemble des travaux de changement de chaudière à leurs frais, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter du jugement, pendant trente jours, demandant au tribunal de dire qu’à défaut de réalisation des travaux passé un délai de 45 jours après le jugement, la Sarl pourrait faire réaliser les travaux à ses frais et en déduire le montant de ses loyers et de condamner solidairement les défendeurs à faire réaliser à leur charge les travaux de dépollution du plomb suivant rapport d’expertise d’Activ Expertise sous astreinte de 100 euros par jour de retard passe un délai de 15 jours à compter du jugement, outre le paiement des frais irrépétibles, à hauteur de 2.500 euros, et les dépens.

Parallèlement, la Sarl Les Picantins a fait assigner M. [E] [P], Mme [I] [P], résidant en Belgique, M. [K] [P], résidant au Canada, et M. [Y] [P] aux mêmes 'ns.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement rendu le 8 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Compiègne a':

— ordonné au bailleur de remplacer la chaudière existante, dans les conditions précisées ci-dessus avec astreinte, et condamner les défendeurs, avec solidarité, à cette fin,

— fixé l’astreinte à la somme de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de six mois courants à compter de la signification du jugement, dans la limite de 10.000 euros,

— débouté la Sarl Les Picantins de ses autres demandes,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

Par un acte en date du 21 février 2024, la Sarl Les Picantins a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 21 mai 2024, la Sarl Les Picantins conclut à l’infirmation partielle du jugement déféré et demande à la cour de condamner solidairement les consorts [P]-[H] à':

— lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts du fait de l’absence de chauffage central,

— réaliser à leurs frais les travaux de suppression de plomb, tant en ce qui concerne la partie commerciale et professionnelle, que l’appartement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir avec remise en l’état antérieur des lieux après suppression du plomb,

— lui payer la somme de 5000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Elle expose qu’alertés dès novembre 2020 de l’absence de chauffage dans les lieux loués, les consorts [P]-[H] qui ont reconnu dès le mois de novembre 2020 la nécessité de remplacer la chaudière au regard de la vétusté n’ont finalement procédé à son remplacement que sous la contrainte du jugement déféré qui a été exécuté au cours du mois de mai 2024.

Elle estime que contrairement à l’appréciation du tribunal, elle est fondée à obtenir une indemnisation du préjudice lié au surcoût de chauffage et le désagrément imposé par l’obligation de suppléer à l’absence de chauffage central par des chauffages électriques.

Elle soutient que les bailleurs sont tenus de procéder à la suppression du plomb présent dans les lieux (tant la partie commerciale et professionnelle que l’appartement) sous astreinte.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 21 août 2024, les consorts [P]-[H] concluent à l’infirmation partielle du jugement entrepris et demandent à la cour de':

— débouter la Sarl Les Picantins de toutes ses demandes,

— juger que le remplacement de la chaudière doit être pris en charge par la Sarl Les Picantins,

— condamner la Sarl Les Picantins à leur payer la somme de 7.551 euros ttc, outre celle de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Ils expliquent que depuis le jugement critiqué, ils ont procédé au remplacement de la chaudière mais qu’ils en demandent le remboursement à hauteur de 7.551 euros ttc, dans la mesure où lors du renouvellement du bail en avril 2014, les preneurs n’utilisaient plus la chaudière qui ne fonctionnait plus depuis 2007, et avaient recours à d’autres types de chauffage, ayant accepté de prendre «'les lieux loués dans leur état actuel'» (à savoir sans chauffage central).

Ils soutiennent que la charge de l’entretien de la chaudière pesait sur les preneurs conformément au bail et qu’au demeurant’la société preneuse a manqué à son obligation contractuelle d’avertir le bailleur de la panne «'sans aucun retard'» de sorte qu’aucun préjudice de jouissance n’est caractérisé.

S’agissant de la dépollution demandée, ils invoquent les dispositions réglementaires applicables et soutiennent que les travaux de dépollution ne peuvent concerner que la partie logement des locaux, partie qui n’est plus habitée par les preneurs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives au chauffage

Il y a lieu de rappeler que la convention de renouvellement du bail commercial, dont la qualification n’est pas contestée, est antérieure à la date d’entrée en vigueur de l’article R 145-35 du code de commerce dans sa rédaction actuellement en application.

Ce contrat daté du 4 avril 2014 dispose que la société preneuse prendra les lieux loués dans leur état actuel et sans pouvoir exiger du bailleur ni actuellement, ni pendant la durée du bail, aucun changement, aucune réparation, ni travaux quelconques et qu’elle entretiendra à ses frais les locaux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien, quelle qu’en soit la cause ou l’importance, précisant que les grosses réparations telles que définies par l’article 606 du code civil resteront seules à la charge du bailleur.

L’article 606 du code civil dispose que': Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont entretien.

Cet article énumère de manière limitative les grosses réparations auxquelles sont tenus les propriétaires en application de l’article 605'; à tout le moins, les grosses réparations qui affectent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Toutefois le bailleur ne peut priver le preneur des avantages qu’il tient du bail.

Au cas présent, le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement en 2014, toutefois le bail commercial initial n’est pas produit. L’acte de réitération de cession de droit au bail du 16 décembre 2009 précise, néanmoins, qu’un système de chauffage central et commun à la boutique et à l’appartement. Le contrat de renouvellement reprend cette précision sur l’installation de chauffage, commune à la partie commerciale et à la partie habitation des locaux et mentionne l’existence d’un service d’eau chaude alimenté par un ballon appartenant à la société preneuse et la clause relative aux obligations des parties est silencieuse sur ce point. S’il ressort des éléments de la procédure que la chaudière ne faisait plus l’objet d’un contrat d’entretien depuis 2007, que l’avis technique effectué par le prestataire Activ Expertise indique que la chaudière était hors service depuis cette date et que les preneurs utilisaient des climatiseurs aptes à délivrer du chauffage entre autres, il n’est pas prouvé qu’au moment de la signature de la convention de renouvellement, les preneurs savaient que l’installation de chauffage était irrémédiablement hors d’usage et ont accepté, en connaissance de cause de renoncer au bénéfice d’un chauffage central prévu par le contrat. Il est établi, de surcroît, que le bail autorisait le preneur à exploiter un salon de thé, ce qui implique un équipement de chauffage pour la clientèle, même si le preneur n’avait pas utilisé cette faculté d’exploitation. La présence de cet équipement étant dès lors une condition du resepct par le bailleur de son obligation de délivrance.

Il est établi par les pièces produites que la chaudière était vétuste, les consorts [P]-[H] ayant procédé à son remplacement depuis la décision critiquée. De plus, il y a lieu de souligner que l’ancienne chaudière était incompatible avec le nouveau gaz devant alimenter l’immeuble ainsi que cela ressort du compte rendu d’intervention rédigé par GRDF le 28 novembre 2022.

C’est donc à bon droit que le tribunal a ordonné le remplacement de la chaudière à la charge du bailleur (les consorts [P]-[H]).

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a imposé au bailleur le remplacement de la chaudière et de débouter les consorts [P]-[H] de leur demande de remboursement de ladite dépense intervenue en exécution de la décision déférée revêtue de l’exécution provisoire de droit.

Si la Sarl Les Picantins invoque un surcoût de chauffage, toutefois elle se contente de l’affirmer. En revanche, il est indéniable que l’absence de chauffage central et la nécessité pour elle d’avoir recours à d’autres types de chauffage lui a causé des désagréments qu’il convient de réparer par la somme de 5.000 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement les consorts [P]-[H] à payer à la Sarl Les Picantins la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’absence de chauffage central, et par conséquent, d’infirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la demande de travaux liés à la présence de plomb

L’article L.l334-7 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable à la date du renouvellement ou dans sa rédaction actuellement en vigueur s’applique à la location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation. Il s’en déduit que lorsqu’un immeuble est loué, même au titre d’un bail commercial, en vue de permettre au preneur à la fois d’exercer une activité commerciale et d’y loger, en y situant son habitation, les dispositions du code de la sante publique relatives au risque d’exposition au plomb s’appliquent, limitées à la partie de cet immeuble pouvant être affectée à l’habitation.

L’immeuble dont il s’agit a été construit avant 1949 (selon le rapport établissant le constat de risque d’exposition au plomb). Il comporte plusieurs pièces affectées à 1'habitation du preneur.

L’article 8 de l’arrêté du 19 août 2011 énonce que':

«'Les situations de risque de saturnisme infantile mentionnées à l’article 1 sont les suivantes :

— au moins un local parmi les locaux objets du constat présente au moins 50 % d’unités de

diagnostic de classe 3 ;

— l’ensemble des locaux objets du constat présente au moins 20 % d’unités de diagnostic de

classe 3 ;

Les situations de dégradation du bâti mentionnées à l’article 1er sont les suivantes':

— les locaux objets du constat présentent au moins un plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou en tout ou partie effondré ;

— les locaux objets du constat présentent des traces importantes de coulures ou de ruissellement ou d’écoulement d’eau sur plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce';

— les locaux objets du constat présentent plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce recouverts de moisissures ou de nombreuses tâches d’humidité.

Si le constat identi’e au moins l’une de ces cinq situations, son auteur transmet, dans un délai de cinq jours ouvrables, une copie du rapport au directeur général de l’agence régionale de santé en application de l’article L. 1334-10 du code de la santé publique, en informe le propriétaire et le précise dans son rapport'».

Selon les relevés du prestataire-ACTIV EXPERTISE contenus dans le rapport rédigé le 9 septembre 2020, le nombre d’unités de diagnostic de classe 3 est supérieur à 0% dans les pièces suivantes :

— Rez-de-chausée, réserve 1 (13%) et cuisine (54%), ainsi que monte-charges (17%)

—  1er étage, chambre 1 (11%), séjour 1 (6%), séjour 2 (7%) et salle de bain (25%).

Le tableau de synthèse de ce rapport mentionne un total de 5% d’unités de diagnostic de

classe 3 sur l’ensemble des locaux analysés.

Il est établi par les pièces produites et notamment les photographies annexées au rapport que la cuisine du rez-de-chaussée, qui est la seule pièce où le taux d’unités de diagnostic est supérieure à la norme définie par l’arrêté précité, est affectée à l’activité commerciale.

La cour comme le tribunal relève qu’aucun des locaux affectés à l’habitation ne présente au moins 50 % d’unités de diagnostic de classe 3 et l’ensemble des locaux objets du constat présente moins de 20 % d’unités de diagnostic de classe 3, et même si l’on prend en compte l’ensemble des seuls locaux d’habitation, qui se situent au premier étage de l’immeuble loué.

Ainsi, il n’est pas démontré par la Sarl Les Picantins que le bailleur est tenu à une obligation de réalisation de travaux de suppression de plomb dans les locaux loués eu égard aux pièces concernées par l’exposition au plomb et aux taux relevés.

Dans ces conditions, il convient de débouter la Sarl Les Picantins de sa demande d’exécution de travaux de suppression du plomb par les consorts [P]-[H] sous astreinte, et par conséquent, de confirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [P]-[H] succombant, ils seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Dès lors, il convient d’infirmer le jugement déféré de ce chef.

La nature de l’affaire et les circonstances de l’espèce commandent de condamner in solidum les consorts [P]-[H] à payer à la Sarl Les Picantins la somme de 2.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles et de les débouter de leur demande en paiement sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 8 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Compiègne, sauf en ce qu’il a':

— débouté la Sarl Les Picantins de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Et statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne solidairement MM. [W], [E], [K] et [Y] [P], Mmes [G] et [I] [P] ainsi que Mme [T] [H] à payer à la Sarl Les Picantins la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne in solidum MM. [W], [E], [K] et [Y] [P], Mmes [G] et [I] [P] ainsi que Mme [T] [H] aux dépens de première instance.

Le confirme pour le surplus.

Y ajoutant,

Constate que le remplacement de la chaudière a été réalisé et déboute les consorts [P]-[H] de leur demande de remboursement de ladite dépense intervenue en exécution de la décision déférée revêtue de l’exécution provisoire de droit.

Condamne in solidum MM. [W], [E], [K] et [Y] [P], Mmes [G] et [I] [P] ainsi que Mme [T] [H] à payer à la Sarl Les Picantins la somme de 2.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Les déboute deleur demande en paiement sur ce même fondement.

Condamne in solidum MM. [W], [E], [K] et [Y] [P], Mmes [G] et [I] [P] ainsi que Mme [T] [H] aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,