COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 SEPTEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 280

N° RG 22/05964 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJI5K

Syndic. de copro. LES JARDINS

C/

[F] [J]

[I] [K] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP PETIT-BOULARD-VERGER

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 24 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01585.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la Résidence ' LES JARDINS’ sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet R.I.S, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

Madame [I] [K] épouse [J], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par deux actes authentiques dressés le 27 juillet 1992, l’immeuble situé [Adresse 6], édifié sur une parcelle cadastrée AC n° [Cadastre 1], a fait l’objet d’un état descriptif de division puis a été cédé par lots par la SCI Paul Marcel à Mme [Y] [J] ( lots n° 1 et n°2) et à M. [F] [J] pour le lot n°3 avec un droit d’usage et d’habitation réservé à M. [V] [J].

M. [V] [J] a renoncé à son droit d’ usage et d’habitation du lot n° 3 suivant acte authentique du 17 avril 1996 et Mme [Y] [J] a procédé à la donation de la nue-propriété des lots n° 1 et n°2 à M. [F] [J] suivant acte authentique du 15 mars 2012.

Un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 11] », situé [Adresse 8], est édifié sur la parcelle contiguë cadastrée AC [Cadastre 2]. Le [Adresse 15] Les Jardins a pour syndic en exercice la société République Immobilier Syndic.

Faisant valoir qu’ une poussée de terre depuis la copropriété « Les Jardins » endommageait le mur de soutènement situé en limite de propriété, M. [F] [J] et Mme [I] [J] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice qui, par ordonnance du 5 juillet 2016, a ordonné une mesure d’instruction confiée à M [C] [E] et, par ordonnance du 17 janvier 2017, a rendu les opérations de cet expert communes et opposables au syndicat des copropriétaires.

M. [C] [E] a établi son rapport le 22 juin 2018.

Le 29 mars 2019, M. et Mme [J] ont fait assigner le [Adresse 12] Les Jardins afin de le voir condamné à faire procéder, à ses frais exclusifs, à l 'intégralité des travaux préconisés par l 'expert par la société ABTS, ou à verser aux requérants le montant des travaux décrits afin que lesdites opérations puissent être menées sur la parcelle de la copropriété les jardins, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et condamné à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de leurs préjudices de jouissance et matériel, outre 5000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 24 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré recevable l’action de M. [J] à l’encontre du SDC Les Jardins, l’immeuble situé [Adresse 6] n’étant pas soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965,

— déclaré l’action de Mme [J], dépourvue de droits sur l’immeuble, irrecevable pour défaut de qualité à agir,

— constaté que le mur de soutènement situé à la limite séparative des propriétés de M. [J] et de la résidence les jardins est la propriété du [Adresse 16],

— condamné le SDC de la résidence les jardins situé [Adresse 8] à faire effectuer les travaux préconisés par l’expert [E], suivant devis de la société ABTS annexé à son rapport daté du 22 juin 2018 dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 Euros par jour de retard pendant deux mois,

— condamné le [Adresse 13] à verser à M. [J] la somme de 4 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamné le SDC de la résidence Les Jardins à verser à M. [J] le somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le [Adresse 13] de toutes ses demandes,

— condamné le SDC de la résidence Les Jardins aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire réalisée par M. [E].

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré en substance que la responsabilité du syndicat des copropriétaires Les Jardins était engagée par la défaillance constructive du mur de soutènement , aggravée par l’ existence d’une haie de cyprès plantée en tête de mur, facteurs qui ont un lien causal direct et certain avec les désordres constatés sur la propriété [J] vers lequel le mur bascule.

Par déclaration du 22 avril 2022, le [Adresse 13] a interjeté appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 24 juin 2022, le SDC de la résidence les jardins demande à la cour de :

Vu le rapport d’expertise,

Vu l’article 653 du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— voir déclarer recevable l’appel régularisé par le [Adresse 13] à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Nice du 24 mars 2022,

— recevoir l’appel principal du SDC de la résidence les Jardins à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Nice du 24 mars 2022,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 24 mars 2022 en ce qu’il a :

— constaté que le mur de soutènement situé à la limite séparative des propriétés de M. [J] et de la résidence les [10] est la propriété du [Adresse 13],

— condamné le SDC de la résidence les Jardins situé [Adresse 8] à faire effectuer les travaux préconisés par l’expert [E], suivant devis de la société ABTS annexé à son rapport daté du 22 juin 2018 dans un délai de 6 mois à compte de la signification de la présente décision, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois,

— condamné le [Adresse 13] à verser à M. [J] la somme de 4 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamné le SDC de la résidence les Jardins à verser à M. [J] le somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le [Adresse 13] de toutes ses demandes,

— condamné le SDC de la résidence les Jardins aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire réalisée par M. [E],

En conséquence :

— dire et juger que la présomption de propriété du mur de soutènement au propriétaire du fonds des terres retenues n’est pas applicable,

— dire et juger que le mur de soutènement a été construit par les auteurs de M. et Mme [J],

— dire et juger que le mur de soutènement profite et est utile M. et Mme [J],

— dire et juger que M. [J] et Mme [J] sont propriétaires exclusifs du mur,

— dire et juger que la cause déterminante des désordres du mur de soutènement est son défaut de conception et son défaut de construction,

— dire et juger que les causes aggravantes ne sont pas démontrées,

— débouter M. et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions fondées sur la présomption de propriété du [Adresse 14],

— dire et juger que les terres du SDC de la résidence les jardins ne sont pas causales du basculement du mur de soutènement,

— débouter M. et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions fondées sur la responsabilité civile du fait des choses,

A titre très subsidiaire :

— dire et juger que le mur de soutènement profite et est utile tant à M. [J] et à Mme [J] qu’au [Adresse 13],

— dire et juger que le mur de soutènement est mitoyen à M. [J] et à Mme [J] et au SDC de la résidence les jardins,

— dire et juger que le mur de soutènement a été construit par les auteurs de M. et Mme [J],

— dire et juger que la cause déterminante du basculement du mur de soutènement est son défaut de conception, son défaut de construction, son défaut de réparation et son défaut d’entretien,

— dire et juger que les causes aggravantes ne sont pas démontrées,

— dire et juger que les terres du SDC de la résidence les jardins ne sont pas causales du basculement du mur de soutènement,

— dire et juger que la responsabilité délictuelle de M. et Mme [J] est engagée,

— débouter M. et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions fondées sur la présomption de propriété du SDC de la résidence les jardins,

A titre subsidiaire :

— débouter M. et Mme [J] de leur demande de condamnation du [Adresse 13] au titre des travaux chiffrés par la société ABTS en 2018,

— dire et juger que si [Adresse 13] devait être condamné à ce titre, le montant sera limité à la somme de 16 844,40 euros TTC,

— dire et juger que si SDC de la résidence les jardins devait être condamné à ce titre pour le portillon, le montant sera limité à la somme de 2 996 euros TTC,

— débouter M. et Mme [J] de leur demande de condamnation du [Adresse 13] au titre du préjudice de jouissance et encore du préjudice matériel chiffré à 15 000 euros,

— débouter M. et Mme [J] de leur demande de condamnation du SDC de la résidence les jardins au titre des travaux chiffrés par la société ABTS en 2018 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

En tous cas :

— condamner M. et Mme [J] in solidum à payer au [Adresse 13] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens en ceux y compris les frais d’expertise judiciaire.

Le SDC de la résidence les jardins fait valoir que :

Sur le désordre n°1,

— l’habitation des consorts [J] a été bâtie avant l’immeuble du syndicat des copropriétaires et autour du bâtiment des consorts [J] figure un mur de soutènement. Pour terrasser la villa il a donc été nécessaire de décaisser le talus penchant de la droite vers la gauche et donc de construire le mur de soutènement dont il est question aujourd’hui. C’est donc assurément les constructeurs de la villa [J] qui ont procédé à la construction du mur de soutènement.

— le rapport de M. [E] relève que le sol était hétérogène et composé d’éboulis et de remblais et le sol n’est donc pas d’une bonne compacité.

— il y a une prédisposition d’origine naturelle du fait de la nature du substratum qui peut impliquer des variations latérales et verticales sur la capacité portante du sol. L’Expert ne conclura pas à un vice de sol considérant que la nature du substratum n’a pas généré de désordre sur un ouvrage de plus de 82 ans.

— il y a une prédisposition d’origine anthropique, l’Expert considère au terme de son analyse que le sol n’est pas la cause du basculement du mur de soutènement. Il considère par contre que la conception n’ est pas conforme aux règles de l’art eu égard au fait notamment qu’il n’existe aucun dispositif de drainage des eaux derrière le mur ni fondations. Il constate également que ce mur a commencé à basculer il y a longtemps et que diverses réparations ont été réalisées qui n’ont pas eu pour effet d’arrêter le basculement.

— la présence de la haie de cyprès en tête d’ouvrage est un facteur aggravant, l’Expert considère donc que la haie de cyprès pourrait avoir un caractère aggravant, la cause principale étant la conception et la réalisation du mur. Or, M. l’Expert n’a aucune certitude sur la réalisation concrète du risque hypothétique de la haie. Il ne peut admettre que des suppositions puisque concrètement l’interaction de la haie n’a pu être clairement démontrée.

— l’expert conclu que le ruissellement au niveau de la copropriété [Adresse 11] n’est pas un facteur aggravant.

— de même, la fuite des eaux usées n’est pas un facteur aggravant puisque, même si l’expert constate que le réseau d’eaux usées présente des fissures, il n’a pas été démontré que des eaux usées puissent rejoindre le mur de soutènement.

— l’arrosage au goutte à goutte n’est pas non plus un facteur aggravant puisqu’il n’a généré aucun désordre.

Sur le désordre de fissuration d’une partie de l’habitation,

— l’expert conclu que « La fissuration partielle de l’habitation est due :

— Tout d’abord à un problème propre å l 'habitation lié à un défaut de la structure du mur porteur (matériaux hétérogènes du mur porteur- mélange de briques/agglos-absence de joint de dilation/dilatance),

— Ensuite, à un problème propre à l’habitation lie’ à un défaut géotechnique (échappée à 3/2 non respectée entre la base de la fondation de l’habitation et le mur de limite de propriété),

— Finalement, au basculement du mur qui est juxtaposé au mur porteur de l 'habitation ne faisant qu’un avec le mur de soutènement ».

— il n’est pas propriétaire du mur, puisqu’il n’est pas discuté du fait que le mur est un mur de soutènement et il est de jurisprudence constante que cela écarte la présomption de mitoyenneté pour en créer une en faveur du fonds supérieur. En l’espèce, il ressort des pièces fournies et notamment du rapport d’expert que le dénivelé est orienté de la droite vers la gauche. C’est-à-dire donc qu’avant 1929, pour construire l’habitation [J], il a fallu décaisser le terrain pour atteindre le niveau voulu, et il a fallu dans le même temps retenir les terres du fonds supérieur. Ce mur de soutènement empêche les terres du dessus de dévaler sur le fonds du dessous, malgré le décaissement intervenu. La présomption d’appartenance du mur au propriétaire du fonds des terres retenues s’efface donc avec la preuve par expertise judiciaire du profit et de l’utilité du fonds inférieur. Cela est également confirmé par le fait que les époux [J] ont effectué les travaux de confortement du mur à leurs frais sans réclamer de participation. De plus, s’ils n’étaient pas propriétaires de ce mur, ils n’auraient jamais accepté de construire des ouvrages sur leur fonds occupant des surfaces devenant ainsi indisponibles.

— les époux [J] ont refusé l’intervention d’un géomètre-expert ce qui conduit au fait que la position du mur est déterminée par le plan cadastral qui n’a qu’une vocation fiscale et n’est pas fiable pour fixer la position du mur sur la limite de propriété. Par l’effet du critère d’utilité le mur n’est donc pas de la propriété de l’appelant.

— si l’expert écrit qu’il relève de la logique que le mur a été construit avant l’habitation ce qui est normal car sans décaissement et mur de soutènement, nulle construction, et cela ne fait que confirmer la position du SDC.

— M. l’expert ne fait que conclure que le mur est antérieur à 1928 sans jamais considérer qu’il existait antérieurement au projet de construction [J], incluant sans discussion possible un terrassement et donc une rupture du terrain naturel.

— si M. l’expert a pu indiquer que le terrain de la future copropriété est utilisé en terrasses de cultures, il n’indique pourtant jamais la nécessité de l’existence d’un mur de soutènement pour retenir les terres à l’emplacement du mur actuel.

— à titre subsidiaire, le mur appartient aux deux fonds puisqu’il y a un co-usage qui vient écarter la présomption attribuant la propriété du mur au fonds supérieur. En l’espèce il est établi que le mur en question a une double utilité : retenir les terres du fonds supérieur et permettre dans la même pente la construction de la villa et du jardin des intimés et leur pérennité. Ceci étant renforcé par le fait, bien entendu, que le mur a été construit par les auteurs de M. et Madame [J]. Il convient de noter qu’il ressort du rapport d’expertise et du procès-verbal de constat d’huissier du 26 novembre 2015 qu’a minima l’escalier donnant sur la voie publique et l’accès cimenté sont directement accolés au mur de soutènement. C’est bien ce dernier qui les rend possibles à l’endroit où ils sont construits et ils y sont directement accolés.

— il n’y a pas de responsabilité délictuelle

Sur les demandes de M. et Mme [J],

— la demande de condamnation à reconstruire le mur

— l’expert n’a constaté que des fissures de petites tailles et n’a pas indiqué que le mur menaçait de s’effondrer, ce qui aurait imposé sa démolition/reconstruction et donc aurait généré un préjudice de jouissance durant les travaux.

— la reconstruction du mur constituerait une amélioration du bien et non une juste réparation d’un préjudice. Le devis du 29 décembre 2016 est beaucoup plus conforme que le devis du 12 février 2018, au montant des travaux réparant le désordre sans constituer un bénéfice et devra, à titre subsidiaire, être retenu.

— la demande au titre du poteau soutenant le portillon

— le devis de la SNC EDILFRASSINO du 8 février 2016 pour un montant hors taxes de 21 170 euros est manifestement disproportionné et l’expert a d’ailleurs fait remarqué que les travaux avaient en grande partie été précédemment chiffrés dans la réponse au chef n°5 par le devis de la SARL ABTS.

— la demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance

— Le préjudice de jouissance serait consécutif à une prétendue impossibilité d’utiliser le portillon et à l’obligation consécutive d’entrer par le garage. Or cette impossibilité n’a jamais été constatée. Le procès-verbal de constat d’huissier non contradictoire du 26 novembre 2015, dans le cadre duquel il n’est pas mentionné par l’huissier qu’il a actionné lui-même le portillon pour en constater l’impossibilité de mouvement. Il ne peut donc pas constituer une preuve.

— il est difficile de concevoir que l’accès par le garage au lieu du portillon, provoquerait un préjudice de jouissance au propriétaire de l’habitation.

— l’expert l’énonce dans le cadre de son rapport d’expertise, si ce préjudice existait, il serait compris entre le 26 novembre 2015 et le 21 mai 2017, donc durant une période de 16 mois. Le préjudice mensuel pour un portillon qui ne s’ouvrirait pas serait donc d’un montant de 625 Euros, sans qu’aucune justification des consorts [J] ne soit donnée.

— la demande à réaliser les travaux sous astreinte, il ressort du rapport d’expertise que la cause déterminante du basculement du mur de soutènement est la carence conceptuelle et la carence constructive dudit mur. Les faits démontrent donc que le syndicat des copropriétaires est fondé à faire valoir ses droits ce qui ne peut être fautif et fonder une condamnation sous astreinte.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 24 août 2022, M. [J] demande à la cour de :

Sur le fondement des articles 1240, 1242 du code civil,

— confirmer le Jugement du 24 mars 2022 dans toutes ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

— condamner le [Adresse 15] Les Jardins au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de M^e J.M. SZEPETOWSKI, Avocat, sous sa due affirmation d’en avoir fait l’avance.

M. et Mme [J] répliquent que :

— sur l’établissement de la qualité de propriétaire du mur de soutènement,

— il n’existe aucune présomption de mitoyenneté concernant un mur de soutènement et la jurisprudence a admis à de très nombreuses reprises une présomption de propriété exclusive du mur de soutènement au bénéfice du propriétaire dont les terres sont retenues.

— il est erroné pour le SDC de soutenir qu’ils seraient les seuls à avoir un intérêt dans la construction du mur de soutènement alors même que la définition même de cet ouvrage est en totale contradiction avec l’argumentaire adverse.

— le fait que la construction des intimés soit plus ancienne que celle du SDC n’a aucune influence sur la fonction de ce mur, laquelle consiste à soutenir ses terres afin qu’elles ne se déversent pas sur le fonds voisin.

— les travaux qui auraient été effectués par les consorts [J] au droit du mur de soutènement, n’ont pas été réalisés sur le mur de soutènement mais à côté de ce mur sur leur fonds. Ils n’ont donc jamais outrepassé leur droit.

— leur refus de solliciter l’intervention d’un sapiteur géomètre afin de délimiter les propriétés est justifié puisqu’ils indiquent depuis le début ne pas être propriétaires du mur et le SDC est le seul à avoir intérêt à cette intervention pour essayer de renverser la présomption de propriété ; ce dernier aurait pu demander une extension de la mission de l’expert s’il l’estimait utile et justifié.

— les causes de désordres ont été identifiées par l’expert et il n’y a aucun élément permettant de considérer que la responsabilité délictuelle des intimés serait engagée.

— dans le chef de mission 9.3.5 relatif « aux facteurs retenus à l’origine du désordre », l’expert [E] retient les causes suivantes :

« 1- Facteur de prédisposition d’origine anthropique : Nature et vieillissement de l’ouvrage de soutènement.

2- Facteur aggravant : haie de cyprès.

3- Facteur aggravant : Fuite du réseau d’eaux usées. »

— l’analyse de ces causes du désordre permet également à l’expert d’établir un lien de causalité entre les désordres constatés sur l’ouvrage de soutènement et les préjudices subis par les demandeurs au sein de leur villa.

— il est tout à fait étonnant que l’expert retienne le fait que le mur construit il y a plus de 82 ans n’ait pas été construit dans les règles de l’art dans la mesure où il conclut également en page 34 de son rapport que le mur ne présente pas de désordre en limite nord de leur propriété. Cela est d’autant plus surprenant que le mur est le même sur le côté Nord que sur le côté Est et que seul cette dernière partie est touchée par des désordres.

— si l’expert n’a pu établir un lien causal suffisant entre les fissures non structurelles constatées sur la villa et le basculement du mur de soutènement, il a cependant pu déterminer une relation de cause à effet entre ce basculement et la fissuration du pilier du portillon empêchant de fait son ouverture.

— les moyens soulevés par le SDC en appel concernant les fissures de la villa des intimés sont parfaitement inutiles, en ce qu’aucune demande de prise en charge ou réparation à ce titre n’a été effectuée.

— les préconisations retenues par l’expert pour mettre un terme aux désordres sont parfaitement justifiées et les sommes demandées sont justifiées par des devis qui correspondent à ces préconisations.

— il existe bien un préjudice lié à l’impossibilité d’accéder à la villa par l’entrée principale dès août 2013 et le SDC, dans sa lettre du 30 août 2013, s’était d’ailleurs engagé à intervenir rapidement. Le constat d’huissier du 26 novembre 2015 démontre qu’aucune intervention n’a été faite et que l’accès à la villa devait se faire par le garage.

— si la réparation du portillon a pu permettre un accès à la propriété, l’évolution du basculement du mur de soutènement a eu pour effet de dégrader une nouvelle fois l’accès à leur propriété, ce que M. [E] relève parfaitement dans son rapport.

— le préjudice de jouissance est justifié et le premier juge à valablement justifié sa décision.

L’instruction a été clôturée le 20 mai 2025.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour.

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de « constater », «dire et juger» ou même « juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Par ailleurs, selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Il est admis, au visa de ce texte et de l’article 954 alinéa 3 précité, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement.

Il est constaté que le dispositif des conclusions des appelants et des intimés, ne comporte pas de demande d’infirmation du jugement en ce qu’ il a déclaré recevable l’action de M. [J] à l’encontre du SDC Les Jardins, l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] n’étant pas soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965, et déclaré en revanche l’action de Mme [J], dépourvue de droits sur l’immeuble, irrecevable pour défaut de qualité à agir.

La cour n’est dès lors pas saisie d’ un appel principal ou incident concernant ces chefs du dispositif du jugement qui sont définitifs.

Sur la propriété du mur de soutènement :

Aux termes de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’ à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs , est présumé mitoyen s’il n’ y a titre ou marque contraire.

Toutefois, un mur de soutènement n’est pas un mur ce clôture et ne peut en principe être considéré comme un mur mitoyen. A défaut de titre ou marques contraires, il doit être présumé appartenir à celui dont il soutient les terres et qui en profite. Néanmoins, cette présomption de non-mitoyenneté est une présomption simple qui peut être renversée à la condition de rapporter la preuve contraire (Cour de cassation, Civ. 3, 22 octobre 2003, n° 02-13.699, FS-D). c’est notamment le cas si le mur présente des marques matérielles caractéristiques de mitoyenneté ; si le mur a été construit à frais partagés ; s’il existe un titre contraire ; si la mitoyenneté a été acquise par prescription.

Un mur de soutènement peut être partiellement mitoyen, pour la portion à l’usage commun des deux voisins, et, pour le surplus de sa longueur, présumé appartenir au propriétaire dont il soutient les terres.

En l’espèce , il ressort du rapport d’expertise de M. [E] que le mur litigieux est situé à la limite séparative des propriétés des consorts [J] et du syndicat des copropriétaires Les Jardins. Toutefois , les actes de propriété examinés par l’expert ne précisent pas la position de l’ouvrage par rapport à cette limite, le mur en question n’y étant pas mentionné.

Il ressort des observations de l’expert que ce mur soutient les terres de la copropriété Les Jardins « qui sont aménagées en une plateforme pseudo-horizontale ».

Il s’agit donc d’un mur de soutènement qui est présumé appartenir à la copropriété Les Jardins.

Le syndicat de la copropriété Les Jardins réfute cette présomption , au motif que ce mur de soutènement est antérieur à l’édification de la résidence Les Jardins et qu’il est plus utile au fonds [J], car la construction de la maison des consorts [J] aurait nécessité un décaissement préalable du terrain sur la parcelle voisine qui appartient désormais au syndicat Les Jardins , puis la construction du mur de soutènement litigieux pour retenir les terres sur celle-ci.

A cet égard, il ressort du rapport d’expertise judiciaire et notamment des photographies aériennes examinées par M. [E] qu’en 1929, l’habitation des consorts [J] était déjà existante , de même que le mur de soutènement en limite Nord-Est de leur propriété . Le terrain de la future copropriété Les Jardins était utilisé en terrasses de cultures.

Toujours selon le rapport d’expertise , la résidence Les Jardins a été construite entre 1961 et 1964 avec l’aménagement de remblais au Sud Est de la copropriété. Les photographies aériennes IGN de 1964 à 1969 montrent que l’édification des ouvrages de la copropriété a été terminée en 1969 avec notamment l’aménagement d’une plateforme au Sud-Est du bâtiment Les Jardins.

L’ expert précise en page 21 de son rapport que « concernant la chronologie des différentes parties du mur, logiquement, le mur de soutènement en limite de propriété a été réalisé avant la construction de l’habitation [J] ». Il ajoute , en page 29 de son rapport, que l’ouvrage en pierres maçonnées qui soutient le terrain de la copropriété est antérieur à 1928. Enfin , l’existence de terrasses de cultures sur le terrain de la future copropriété [Adresse 11], visibles sur les photographies de 1929 et de 1961, confirme l’existence d’un terrain en pente visiblement aménagé en restanques et nécessitant des ouvrages de soutènement, dont le mur litigieux. ;

Ainsi, l’analyse des éléments de fait recueillis par l’expert judiciaire ne permet pas d’écarter la présomption de propriété du mur de soutènement, pesant sur le syndicat de la copropriété Les Jardins, ce mur ayant vocation à retenir ses terres.

Les arguments invoqués par l’appelant, tenant à l’intérêt des consorts [J], à l’appui d’ un mur porteur de leur habitation contre le mur de soutènement basculé et au refus des intimés de la proposition faite par l’expert de s’adjoindre un géomètre-expert ne sont pas plus de nature à infirmer cette présomption , comme l’a exactement retenu le tribunal par une motivation que la cour fait sienne.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Les Jardins :

Le syndicat des copropriétaires Les Jardins étant propriétaire du mur de soutènement affecté de désordres engage sa responsabilité en application des articles 1240 et 1242 du code civil, fondement de l’action de M [J].

Selon le premier de ces textes « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1242 ajoute qu’ on « est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

L’expert [E] retient les désordres suivants :

Principalement un basculement généralisé du mur de soutènement vers l’Ouest, soit vers la propriété de M. [J], provoquant le blocage du portillon d’accès. Le mur présente par ailleurs plusieurs fissures et l’expert a constaté également une fissure verticale entre le mur de soutènement et le pilier du portillon de la propriété [J]. Lors de l’accédit de l’expert, le portillon était cependant fonctionnel et avait été réparé selon les explications de M. [J].

Selon les pièces communiquées par les demandeurs, le désordre au niveau du mur est mentionné depuis au moins septembre 2011 et les difficultés au niveau du portillon sont mentionnées depuis août 2013.

En page 54 de son rapport, l’expert a listé les facteurs à l’origine des désordres sur l’ouvrage de soutènement :

— un facteur de prédisposition d’origine anthropique : nature et vieillissement de l’ouvrage de soutènement,

— un facteur aggravant : la présence d’une haie de cyprès , en tête de mur , située sur la parcelle de la copropriété,

— un second facteur aggravant participant dans une moindre mesure : la fuite du réseau d’eaux usées de la copropriété [Adresse 11] constatée par le sapiteur de l’expert et présente en amont du mur.

L’expert considère que les facteurs prépondérants à l’origine du désordre sont :

Le facteur lié à la nature du mur, à son vieillissement et à sa conception et réalisation antérieures à 1929 ;

Le facteur lié au développement de la haie de cyprès.

S’agissant du facteur anthropique, il indique que « la conception et la réalisation de l’ouvrage de soutènement au niveau du drainage, des fondations, de la structure de l’ouvrage de soutènement de plus de 82 ans n’est pas conforme aux règles de l’art actuelles. Le basculement de l’ouvrage est une déformation lente et progressive au cours du temps, car il n’a pas été constaté de fissures ouvertes type de traction ou d’espace entre le terrain et l’ouvrage de soutènement. »

Quant à la haie de cyprès, il précise que : « le poids de la haie de cyprès peut générer une surcharge en tête de l’ouvrage fragilisé. Cette surcharge peut participer à l’apparition des désordres au cours de la vie de l’ouvrage de soutènement. Le développement des racines de cyprès qui sont un système racinaire traçant s’étend essentiellement latéralement à faible profondeur. Ces racines se développent donc dans les couches superficielles et peuvent nuire au drainage du mur de soutènement. La haute futaie des cyprès améliore la prise au vent, ce qui peut générer temporairement des efforts sur l’ouvrage de soutènement par un effet de levier lors de coups de vent. La présence de cyprès est donc un facteur qui participe aux désordres ».

Il est donc avéré que la conception et la réalisation anciennes du mur de soutènement, non conformes aux règles de l’art actuelles, couplées au facteur aggravant de la présence d’une haie de cyprès de haute futaie en tête de mur, sont à l’origine du basculement progressif du mur vers la propriété [J]. Ce désordre à l’origine notamment d’une poussée sur le pilier du portillon de la maison de M [J], engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires Les Jardins, gardien du mur de soutènement.

Sur les réparations

Les travaux préconisés par l’expert :

Pour remédier aux désordres affectant le mur en limite de propriété , l’expert a préconisé de :

— supprimer la haie de cyprès

— réaliser des drains subhorizontaux manchonnés en quinconce pour améliorer le drainage

— réhabiliter le poteau du portail d’accès de la propriété [J]

— reprendre les efforts de poussée par l’intermédiaire de fondations profondes, à l’aide d’ancrages et de micropieux.

Ces travaux devront être validés par une étude géotechnique de type 2 selon la norme NF P 94-500 et selon une étude de structure. L’expert ajoute qu’en raison des conditions d’accès et de la présence d’une habitation à proximité, il s’agit de travaux complexes.

Pour chiffrer les travaux de réparation, l’expert s’est appuyé sur le devis d’une entreprise spécialisée, la société ABTS qui a fourni un devis d’un montant hors taxe de 67757,36 euros, auquel s’ajoute le coût d’une étude de conception de type G2, de l’ordre de 4500,00 euros HT et les honoraires de maîtrise d''uvre, de l’ordre de 8% du montant total des travaux, l’expert estimant nécessaire le suivi d’un maître d''uvre. Au total, le coût global des travaux à entreprendre s’élève à 78.037,95 euros HT.

Le syndicat appelant conteste l’ampleur de ces travaux, en indiquant qu’ils reviennent à remettre à neuf un mur de soutènement ancien . Il a fourni un autre devis de la société ABTS du 29 septembre 2016, prévoyant des travaux de moindre coût ( 16 844,40 euros) consistant à réaliser, des ancrages passifs avec mise en place d’une « lierne au niveau du mur de soutènement ».

Toutefois, ce second devis, non soumis à l’expert, ne garantit pas la stabilisation durable du mur , de façon à empêcher son basculement de se poursuivre et de remédier aux désordres existants, contrairement au 1er devis qui prévoit la démolition d’une partie du mur existant. Dès lors ce devis doit être écarté et les travaux de reprise devront être réalisés conformément aux préconisations de l’expert sur la base du devis de l’entreprise ABTS annexé à son rapport.

Le jugement est en conséquence confirmé sur la condamnation à exécuter les travaux retenus par le tribunal et sur l’astreinte prononcée qui se révèle nécessaire pour contraindre le syndicat des copropriétaires Les Jardins à remédier à des désordres au sujet desquels, il a été alerté voilà plus de 10 ans.

Sur le préjudice de jouissance

C’est par une appréciation exacte du préjudice de jouissance subi par M. [F] [J], que la cour fait sienne , que le premier juge a condamné le syndicat de la copropriété Les Jardins à lui verser la somme de 4500,00 euros à ce titre. Il convient d’ajouter que le préjudice subi, consécutif au blocage du portillon, se limite à une période comprise entre le 30 août 2013 et le 21 mai 2017, puisque ce portillon a été réparé et que les travaux ordonnés seront de nature à prévenir l’apparition de nouveaux désordres sur cet ouvrage.

Sur les demandes annexes :

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires Les Jardins est condamné aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, distraits au profit de M^e J.M. SZEPETOWSKI, Avocat, sous sa due affirmation d’en avoir fait l’avance, et aux frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de M [J].

PAR CES MOTIFS :

La cour , statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d’appel,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Jardins aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e J.M. SZEPETOWSKI, Avocat, sous sa due affirmation d’en avoir fait l’avance,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Jardins à payer à M. [F] [J] une somme de 4000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT