ARRET

N°

[C]

[Z]

C/

S.C.I. DLR 25

copie exécutoire

le 18 mars 2025

à

M^e Naanaï

M^e Devraigne

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 18 MARS 2025

N° RG 24/02103 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCPU

ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TJ DE [Localité 6] DU 16 AVRIL 2024

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [T] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Noureddine NAANAI, avocat au barreau de SENLIS

Madame [U] [Z] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Noureddine NAANAI, avocat au barreau de SENLIS

ET :

INTIMEE

S.C.I. DLR 25 agissant poursuites et diligences en son representant legal domcilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Elodie DEVRAIGNE de la SELARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS

***

DEBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 devant M^me Valérie DUBAELE, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025.

GREFFIERE : Madame Diénéba KONÉ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Valérie DUBAELE en a rendu compte à la cour composée de :

M^me Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 18 Mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente a signé la minute avec M^me Malika RABHI, greffière.

*

* *

DECISION

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2014 la société BPA2 a cédé à M. [T] [C] et Mme [U] [Z] son épouse le droit au bail dont elle disposait sur un local dans un immeuble sis à [Adresse 5] en vertu d’un bail commercial à elle consenti le 14 septembre 2015 par M. [I] [Y] pour une durée de neuf ans.

Une autorisation de déspécialisation était accordée par la SCI DLR 25 à laquelle le propriétaire du local et bailleur M. [I] [Y] avait cédé les biens dépendant de l’immeuble n° 6 à 16 comprenant le local objet du bail commercial et ce afin que Mme [C] puisse y exercer son activité libérale de sage-femme.

Un nouveau bail commercial était conclu entre la SCI DLR 25 et les époux [C] pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2024 moyennant un loyer en principal de 773,33 euros une provision pour charges de copropriété de 65 euros et des frais de correspondance pour 1.07 euros.

Se prévalant de loyers et charges impayés, la SCI DLR 25 a fait délivrer aux époux [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 23 octobre 2023 afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2898,93 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par actes du 13 décembre 2023 la SCI DLR 25 a fait assigner les époux [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis en résiliation du bail.

Par ordonnance en date du 16 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux [C], a constaté la résiliation par l’effet de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 23 novembre 2024 et ordonné l’expulsion des preneurs à défaut de libération volontaire des lieux et condamné solidairement les époux [C] à payer à la SCI DLR 25 la somme de 4375,99 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due au 16 avril 2024.

Par ailleurs, la demande d’astreinte de la société DLR 25 et le surplus de ses demandes de provision ont été rejetées, toutes les demandes en paiement des époux [C] ont également été rejetées ainsi que leur demande d’expertise et ils ont été condamnés solidairement à payer à la SCI DLR 25 la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens du référé y compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 7 mai 2024, les époux [C] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions excepté des chefs du rejet des demandes de la SCI DLR 25.

Il a été fait application de la procédure à bref délai.

Par ordonnance de référé de la première présidente, les époux [C] ont été déboutés de leur demande de suspension de l’exécution provisoire assortissant l’ordonnance entreprise.

Aux termes de leurs conclusions remises, le 24 décembre 2024 les époux [C] demandent à la cour de déclarer irrecevable la demande de condamnation au titre de la taxe foncière ou de les autoriser à la régler en cinq fois, d’infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau de dire qu’il existe une contestation sérieuse et qu’il n’y a pas lieu à référé et de dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion.

A titre subsidiaire ils demandent la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions remises le 2 janvier 2025 la SCI DLR 25 demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise excepté en ce qui concerne le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation.

Elle demande que les époux [C] soient condamnés solidairement au paiement de la somme de 4835,97 euros au titre de l’arriéré locatif dont ils restent redevables pour le paiement des taxes foncières dues pour les exercices 2020 à 2024 et au titre de l’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2025.

La SCI DLR 25 demande en outre le paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation des époux [C] aux entiers dépens sous la même solidarité.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les époux [C] font valoir que la demande relative au paiement des taxes foncières des années 2020 à 2024 est irrecevable comme nouvelle. Ils indiquent qu’ils n’ont reçu la notification de l’exigibilité et du montant des taxes foncières que le 1er septembre 2024 et qu’ils ont cherché un accord de règlement mais qu’en toute hypothèse le commandement de payer ne comportait pas l’injonction de régler la taxe foncière.

Ils soutiennent par ailleurs qu’il existe une contestation sérieuse tendant à l’existence de la dette dès lors qu’ils peuvent justifier qu’au 23 novembre 2023 ils avaient réglé les causes du commandement soit les loyers des mois d’août à octobre 2023.

Ils font valoir que des retards minimes de paiement ne peuvent légitimer une résiliation du bail dès lors qu’ils sont désormais à jour de leurs loyers et qu’il n’existe aucune dette locative apparente.

Ils font valoir que Mme [C] s’est heurtée à plusieurs reprises au refus de délivrance d’un reçu lorsqu’elle déposait le loyer en mains propres et que le tireur n’avait pas à déposer les chèques quand bon lui semblait.

Ils font observer ainsi qu’ils ont reçu le 15 janvier 2024 un rappel de paiement des indemnités d’occupation au titre du mois de décembre 2023 et janvier 2024 qu’ils avaient pourtant acquittées en temps et en heure.

Ils font valoir qu’ils sont fondés à invoquer une exception d’inexécution dès lors que le bailleur a gravement manqué à son obligation de délivrance puisque Mme [C] était dans l’impossibilité d’utiliser les locaux loués en raison de nombreuses inondations avant de faire réaliser elle-même des travaux pour un montant de 30943,02 euros.

Ils font valoir à titre subsidiaire que l’expulsion va contraindre Mme [C] à cesser son activité libérale à quelques mois de la retraite alors qu’elle dispose de revenus suffisants pour apurer son passif s’il existe.

La SCI DLR 25 soutient que les époux [C] n’ont pas déféré aux termes du commandement de payer dans le délai qui leur était imparti et qu’ils restaient redevables à la date du 24 novembre 2023 d’une somme de 2916,93 euros.

Elle fait valoir en effet que les locataires se trouvent en position débitrice depuis 2016 et que les règlements de loyers qui interviennent sont donc imputés à défaut d’indication par le locataire sur les dettes les plus anciennes et qu’ainsi les paiements intervenus en août 2023 ont été imputés sur des dettes locatives plus anciennes.

Elle fait observer qu’il résulte du décompte produit par le cabinet de gestion qu’au moment du commandement délivré en octobre 2023 il subsistait un arriéré locatif qui n’a pas été apuré dans le délai d’un mois et que le premier juge ne pouvait que constater l’acquisition de la clause résolutoire indépendamment des règlements intervenus ultérieurement.

Elle souligne que l’exception d’inexécution soulevée pour impossibilité d’utiliser les lieux loués va à l’encontre de l’argumentation relative au paiement des loyers.

Par ailleurs elle conteste cette exception d’inexécution faisant valoir que la facture de travaux produite correspond à des travaux d’aménagement que les preneurs souhaitaient réaliser lors de la cession du bail et qui ne concernant ni le clos ni le couvert ne pourraient donner lieu à remboursement par le bailleur.

Elle fait observer que ces travaux ont été réalisés sans son accord et sans l’autorisation du syndic de copropriété notamment la transformation d’une réserve en salle de travail.

Elle ajoute que les inondations dénoncées relèvent de dégâts des eaux et de négligences au sein de la copropriété ou encore des travaux réalisés par les preneurs mais ne relèvent pas de la responsabilité du bailleur.

Elle s’oppose à toute suspension de la clause résolutoire les conséquences de l’expulsion sur le travail de sage-femme de Mme [C] était inopérantes à cet égard.

La demande relative au paiement de la taxe foncière à compter de l’année 2020, alors que le paiement de la taxe foncière est à la charge des preneurs selon les termes du bail, ne saurait être considérée comme une demande nouvelle dans le cadre d’un litige portant sur l’arriéré locatif dès lors qu’elle constitue une demande complémentaire également liée à l’évolution du litige.

Il n’y a pas lieu de la dire irrecevable.

La cour relève que le bail commercial avait une durée de 9 années et devait prendre fin le 31 janvier 2023.

A défaut de justifier de la délivrance d’un congé avec ou sans offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement, le bail liant les parties s’est prolongé tacitement et dès lors à compter du 1er février 2023 les preneurs n’étaient plus redevables de loyers mais d’une indemnité d’occupation ainsi qu’il résulte d’ailleurs du décompte produit par le bailleur.

Il résulte du décompte produit qu’après imputation de règlements intervenus le 11 septembre 2023 pour 966,45 euros et le 2 octobre 2023 pour 1932,92 euros il restait dû par les preneurs une somme de 2893,97 euros au titre du seul arriéré locatif et les preneurs ne peuvent soutenir avoir régularisé cet arriéré au moyen de versements antérieurs, seul peut être pris en compte éventuellement le versement du 7 novembre 2023 correspondant à une indemnité d’occupation mensuelle, mais qui était insuffisant pour régulariser l’arriéré locatif dans le mois du commandement de payer.

La clause résolutoire était donc acquise sans qu’une contestation sérieuse ne puisse par ailleurs être opposée du fait d’une exception d’inexécution.

En effet, les époux [C] ne justifie aucunement à hauteur d’appel de l’impossibilité d’user des lieux loués, les désordres constatés et dénoncés étant ponctuels et liés à des dégâts des eaux au sein de la copropriété et sur des parties communes nécessitant l’intervention du syndic que le bailleur a sollicité.

Ces désordres d’étanchéité ont pu perturber l’activité de Mme [C] mais n’ont pas constitué un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Il était également prévu que la cessionnaire du bail exécuterait des travaux d’aménagement et d’agencement liés à la nouvelle activité exercée dans les lieux ayant donné lieu à déspécialisation raison pour laquelle elle invoque une facture de plus de 30000 euros non produite à hauteur d’appel.

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, le juge peut en accordant des délais de paiement suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée et ainsi la clause ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est admis que la cour d’appel qui constate que le locataire s’est acquitté de l’arriéré locatif peut lui accorder des délais de paiement rétroactifs et en déduire que la clause résolutoire n’a pas joué.

Il résulte des déclarations des parties mais également des pièces produites aux débats et notamment du décompte du bailleur que les époux [C] ont régularisé leur arriéré locatif dès le mois de février 2024 et qu’ils ont ensuite réglé régulièrement leur indemnité d’occupation et ce jusqu’au mois de décembre 2024 date de leurs dernières conclusions.

Il convient de leur accorder un délai rétroactif jusqu’au mois de février 2024 et de constater ainsi que la clause résolutoire n’a pas joué.

En effet, si le bailleur maintient dans ses dernières conclusions du 2 janvier 2025 une demande de condamnation au paiement d’une provision celle-ci concerne le loyer courant du mois de janvier 2025 qui ne peut être considéré comme un arriéré et les taxes foncières depuis l’année 2020 à l’année 2024 qui n’ont pas été appelées et notifiées aux preneurs avant le mois de septembre 2024 pour un montant total de 3838 euros et n’étaient pas visées en conséquence par le commandement de payer.

Il convient de condamner les preneurs qui ne contestent pas leur dette liée aux taxes foncières à payer à la société DLR 25 une provision d’un montant de 3838 euros mais de leur accorder un délai de cinq mois pour s’en acquitter à compter de la signification du présent arrêt conformément à leur demande et ce au regard des efforts fournis par les preneurs pour apurer leur passif locatif et compte tenu de la brusque réclamation par le bailleur des taxes foncières sur les quatre dernières années.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris du chef des dépens et frais irrépétibles.

Il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel et de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel,

Dit recevable la demande relative au paiement des taxes foncières ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des preneurs et les a condamnés au paiement d’une provision d’un montant de 4375,99 euros ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Accorde aux époux [C] preneurs des délais de paiement jusqu’au mois de février 2014 ;

Constate l’apurement de leur dette locative dans ce délai ;

Dit que la clause résolutoire n’a pas produit effet ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [T] [C] et Mme [U] [Z] épouse [C] à payer à la SCI DLR 25 la somme de 3838 euros au titre des taxes foncières dues au titre des années 2020 à 2024 ;

Dit qu’ils pourront s’acquitter du règlement de leur dette en cinq mensualités égales à compter de la signification du présent arrêt ;

Dit qu’à défaut de respect d’une seule échéance la dette sera exigible en totalité sans nouvelle mise en demeure ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel ;

Déboute les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La Greffière, La Présidente,