ARRET

N°

S.C.I. DES TROIS BOULEAUX

C/

[U]

S.A.R.L. ATHOS SOLUTION PICARDIE

S.A. AXA FRANCE IARD

GH/NP/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT QUATRE AVRIL

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01332 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JBAC

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. DES TROIS BOULEAUX Société Civile Immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BEAUVAIS sous le n° 441 606 746 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Chrystèle VARLET substituant M^e Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

Madame [Z] [U]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marc DECRAMER substituant M^e Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocats au barreau d’AMIENS

S.A.R.L. ATHOS SOLUTION PICARDIE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-François CAHITE substituant M^e Aurélien DESMET de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocats au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Maéva NDI substituant M^e Jean-Marc PEREZ de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS

S.A. AXA FRANCE IARD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-François CAHITE substituant M^e Aurélien DESMET de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocats au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Maéva NDI substituant M^e Jean-Marc PEREZ de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS

INTIMEES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 16 janvier 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

Sur le rapport de M^me Graziella HAUDUIN et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 24 avril 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant acte reçu par Me [V], notaire à Conty le 23 décembre 2020, la SCI des Trois Bouleaux a vendu à Mme [Z] [U] une maison à usage d’habitation située à [Adresse 8], pour un prix de 170 000 euros.

Préalablement à la vente, les diagnostics ont été réalisés à l’initiative du vendeur.

Une recherche d’amiante a été effectuée par la société Athos solutions Picardie (franchise EXIM), laquelle a établi un rapport le 30 juin 2020, annexé l’acte de vente.

La société Athos solutions Picardie a souscrit auprès d’AXA France IARD une police garantissant sa responsabilité civile.

Après son entrée dans les lieux, Mme [U] a soupçonné la présence d’amiante dans un endroit non signalé dans le rapport précité, soit dans des plaques de fibrociment situées au-dessus de la cuisine, de la buanderie, de la salle de bains et des toilettes.

Un technicien de la société Athos solutions Picardie s’est rendu alors sur place et a effectué des prélèvements, confiés au laboratoire Eurofins analyses, qui a confirmé la présente d’amiante dans les échantillons prélevés.

Mme [U] a alors sollicité son assureur de protection juridique aux fins de désignation d’un expert.

Le rapport établi par le cabinet Polyexpert le 23 février 2022 a confirmé la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment situées au-dessus de la cuisine, de la buanderie, de la salle de bains et des toilettes.

De plus, l’expert s’est procuré le rapport de repérage d’amiante annexé à l’acte notarié du 19 mai 2011, par lequel la SCI des Trois Bouleaux avait acquis l’immeuble, qui mentionnait la présence d’amiante dans ces endroits.

Aucune solution amiable n’ayant pu être trouvée, Mme [U] a, par exploits des 27 et 28 septembre 2022 assigné les défendeurs pour obtenir réparation du préjudice subi.

Par jugement en date du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens, après avoir retenu l’existence d’un vice caché, a :

— condamné in solidum la SCI des Trois Bouleaux, la société Athos solutions Picardie et AXA France IARD dans la limite de la franchise contractuelle de 3 000 euros à payer à Mme [U] les sommes de :

—  10 148,60 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI des Trois Bouleaux la société Athos solutions Picardie, et AXA France IARD dans la limite de la franchise contractuelle de 3 000 euros aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Montigny-Doyen par application des dispositions de I’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 29 mars 2024, la SCI des Trois Bouleaux a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 20 juin 2024, la SCI des Trois Bouleaux demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— statuer sur la demande de garantie formée par la SCI des Trois Bouleaux à l’encontre de la société Athos solutions Picardie et AXA France IARD en raison de la faute contractuelle par la société Athos solutions Picardie, demande qui a été omise dans la décision entreprise ;

En conséquence,

— condamner la société Athos solutions Picardie et AXA France IARD à relever et garantir indemne la SCI des Trois Bouleaux pour l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en principal, frais, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens ;

En tout état de cause,

— En l’absence de préjudice, débouter Mme [Z] [U] de sa demande de condamnation à hauteur de 10 148,60 euros ;

— Débouter Mme [Z] [U] de sa demande de condamnation à hauteur de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

A titre infiniment subsidiaire, réduire à de plus justes proportions l’évaluation des préjudices subis par Mme [Z] [U] ;

— Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires formées à l’encontre de la SCI des Trois Bouleaux ;

— Condamner Mme [Z] [U] et la société Athos solutions Picardie ainsi que son assureur AXA France IARD à payer à la SCI des Trois Bouleaux la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI conteste l’existence d’un vice caché, soutient avoir fait appel à des professionnels qualifiés qui ont procédé au recouvrement de la toiture amiantée. Elle invoque son ignorance sur la nécessité de reprise dans le diagnostic de la présence d’amiante. Elle soutient que Mme [U] avait connaissance de la présence d’amiante, au demeurant visible sur la toiture de la cuisine, mentionnée expressément dans l’acte de vente, ainsi que des travaux de recouvrement.

Elle fait valoir que seule peut être recherchée la responsabilité du diagnostiqueur qui est tenu à une obligation de résultat et conteste tout dol.

Elle ajoute que le tribunal a omis de répondre à sa demande formée subsidiairement d’être garantie par la société Athos et son assureur des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, motif pris de la faute commise par le diagnostiqueur qui a omis de mentionner l’amiante présente dans les plaques de fibrociment pourtant visibles et/ ou d’émettre des réserves.

Elle conteste toute volonté de dissimulation de l’amiante et rappelle que les travaux ont été réalisés en 2013 et non peu de temps avant la vente.

Enfin, elle invoque l’absence de préjudice démontré par Mme [U], aucun élément n’établissant la dégradation des matériaux amiantés nécessitant leur remplacement.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 3 septembre 2024, la société Athos solutions Picardie et AXA France IARD, appelantes à titre incident, demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Athos solutions Picardie et AXA France IARD à payer à Mme [U] les sommes de :

—  10 148,60 euros outre intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2022,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre d’Athos solutions Picardie et AXA France IARD ;

Subsidiairement,

Limiter le préjudice de Mme [U] à un pourcentage du montant des travaux ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI des Trois Bouleaux à garantir la société Athos solutions Picardie et son assureur AXA de toute éventuelle condamnation prononcée contre eux ;

Rejeter la demande de garantie formée par la SCI des Trois Bouleaux à l’encontre de la société Athos solutions Picardie et AXA France IARD ;

Encore plus subsidiairement,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SA AXA France IARD dans la limite de la franchise contractuelle de 3 000 euros déduite ;

Condamner Mme [U] ou tout succombant aux entiers dépens.

Elles font valoir que la mission de diagnostic est limitée aux matériaux visibles et accessibles sans investigation destructive, que ce caractère visible est contesté, qu’au contraire la SCI avait connaissance de la présence d’amiante dans les plaques de la toiture de l’extension de la maison et a fait procéder aux travaux de doublage qui ont rendu impossible l’accessibilité aux plaques depuis l’intérieur de la maison peu de temps avant la vente, en sorte que sa volonté de dissimuler la présence d’amiante apparaît évidente, que la SCI s’est abstenue d’informer la société Athos de l’existence de ces plaques et du précédent diagnostic.

Elles soutiennent qu’il n’y a aucune nécessité de retirer les matériaux amiantés et subsidiairement que seule la perte de chance d’obtenir un prix de vente moindre doit être indemnisée.

L’assureur invoque l’existence d’une franchise d’un montant de 3 000 euros, au demeurant prise en compte par le jugement déféré.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 19 septembre 2024, Mme [U] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et y ajoutant de

— condamner in solidum la SCI des Trois Bouleaux, la société Athos solutions Picardie et AXA France IARD à lui payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

— débouter la SCI des Trois Bouleaux, la société Athos solutions Picardie et AXA France IARD de leurs appels et de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner la SCI des Trois Bouleaux, la société Athos solutions Picardie et AXA France IARD aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Montigny-Doyen, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la responsabilité de la SCI est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement du dol, des travaux de dissimulation ayant été réalisés, que celle de la société Athos est engagée à défaut de mention dans son rapport d’amiante et pour avoir omis de se procurer le rapport établi à l’occasion de la précédente vente.

Elle fait observer que son préjudice correspond au devis Samco, que la présence d’amiante génère un préjudice d’angoisse et un préjudice de jouissance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

SUR CE :

1. Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour statue sur les prétentions récapitulées au dispositif des écritures.

Les mentions tendant à voir constater ou dire et juger figurant au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus un récapitulatif des moyens développés par les parties, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

2. Le premier juge, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1641 mettant à la charge du vendeur la garantie des défauts cachés rendant impropre la chose vendue à l’usage auquel ou la destine, ou qui en diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à un prix moindre s’il les avait connus, que la mise en oeuvre de la garantie suppose que le défaut soit d’une certaine gravité, caché et antérieur ou concomitant à la vente et qu’il appartient à l’acheteur de prouver ce vice et son antériorité, a exactement relevé que la preuve de la présence d’amiante dans des endroits non répertoriés par le diagnostic réalisé, avant la vente par la SCI des Trois Bouleaux à Mme [U] de l’immeuble, par la société Athos solution Picardie était rapportée. En effet, des plaques de fibro-ciment contenant des fibres d’amiante ont été localisées au dessus de l’extension adossée à la façade arrière composée d’une cuisine, d’une buanderie et d’une salle de bain, mais recouvertes d’une toiture en bac acier.

Ensuite, l’acquéreur non professionnel n’a pu connaître cette présence, en effet, selon les constatations de l’expert et ce même s’il n’a pas été utile de procéder à des sondages destructifs, il a été nécessaire pour trouver les plaques de fibro ciment qu’il ouvre la trappe en plafond de la buanderie pour accéder au groupe VMC et qu’il examine, à partir de l’extérieur et du jardin, la partie située sous la toiture en bas acier, toutes manoeuvres que l’on ne peut légitimement attendre d’un acquéreur non professionnel. Le caractère caché de la présence d’amiante pour Mme [U] est donc démontré.

Aussi, l’existence de ces matériaux contenant de l’amiante à ces endroits était connue de la SCI des Trois Bouleaux, celle-ci ayant eu en sa possession au moment de sa propre acquisition de l’immeuble en mai 2011 le diagnostic relatif au repérage de l’amiante et il est aussi démontré que la SCI a fait procéder aux travaux de recouverture des plaques en fibro-ciment par une toiture bac acier.

Enfin, la dangerosité pour la santé des matériaux contenant de l’amiante ne peut sérieusement être contestée, même si celle-ci se concrétise par la dégradation et la dispersion consécutive de fibres d’amiante dans l’air.

Le tribunal a donc à bon droit retenu que la SCI des Trois Bouleaux doit à Mme [U] sa garantie au titre des vices cachées au sens des dispositions légales précitées.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé sur ce point.

3. Contrairement à ce que soutiennent la société Athos solutions Picardie et son assureur la société d’AXA France IARD, la présence des plaques de fibrociment était détectable sans qu’il soit besoin de sondages destructifs, comme il l’a été constaté par M. [Y] dans son rapport précité du 23 février 2022. Celui-ci indique que 'dans la buanderie, il est relevé la présence d’une trappe en plafond, laquelle permet d’accéder au groupe de VMC. Cette trappe et l’installation de ce groupe VMC ont été réalisés par la société Brico habitat, courant de l’hiver 2019/2020 avant la réalisation du diagnostic par la SARL Athos solutions Picardie et qu’en ouvrant cette trappe, il est possible de voir, sans difficultés, la présence de plaques de couverture en fibrociment’ et que 'depuis l’extérieur, il est constaté : – la présence d’un cache-moineaux en PVC lequel a été réalisé par la société Brico habitat à la demande de la SCI des Trois Bouleaux, avant la réalisation du diagnostic amiante. – la présence d’une toiture en bac acier, laquelle a été mise en oeuvre après 2011. Cette toiture ne comporte pas de rive à rabat et il est possible de voir au niveau de la rive de toiture la présence d’ondes de plaques de couverture en fibrociments sous le bac acier en extrémité, à droite en regardant depuis le jardin.'

Ces constatations précises ne font l’objet d’aucune contestation sérieuse et il n’est pas non plus contesté par la société Athos que son rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante daté du 30 juin 2020 a identifié la présence de tels matériaux dans la seule dépendance située en fond de cour, à l’exclusion de la couverture de l’extension adossée à la maison.

Ce manquement contractuel n’est pas de nature à lui permettre de se retrancher derrière le prétendu manquement de la SCI des Trois Bouleaux à l’obligation de loyauté envers le diagnostiqueur, celui-ci en sa qualité de professionnel ayant une obligation de résultat dans la recherche des matériaux contenant de l’amiante par des constatations matérielles qui n’étaient pas impossibles ou la mention, en cas d’impossibilité, de réserves. Tel n’a pas été le cas.

Elle sera donc déboutée de sa demande tendant à ce que la SCI des Trois Bouleaux la garantisse de toute condamnation prononcée à son encontre.

4. Sur la demande de garantie formée par la SCI des Trois Bouleaux à l’encontre de la société Athos solutions Picardie et de son assureur, il résulte de la pièce n°12 produite par la SCI, soit la synthèse des diagnostics réalisés en novembre 2010 lors de l’acquisition de la maison par elle que des matériaux ou produits contenant de l’amiante avaient été repérés, soit de la fibre ciment dans la toiture de l’atelier, de la cuisine et de la buanderie. Ce document a été annexé à l’acte de vente, si bien que la SCI avait connaissance de la présence d’amiante avant de faire recouvrir par la toiture bac acier les plaques de fibrociment au dessus de l’extension. Le diagnostic établi à l’occasion de la vente à Mme [U] a été aussi porté à sa connaissance, même si aucun représentant de la SCI n’était présent lors de la visite du diagnostiqueur.

La SCI sera donc déboutée de sa demande de garantie sur laquelle il n’a pas été explicitement statué par le jugement déféré.

5. Il se déduit de ce qui ce précède que le tribunal a à bon droit retenu que la SCI des Trois Bouleaux d’une part et la société Athos solutions Picardie d’autre part devaient être tenues in solidum à la réparation du préjudice subi par Mme [U], si bien que le jugement sera confirmé sur ce point.

6. L’assureur de la société Athos solutions Picardie, AXA France IARD, ne conteste pas devoir sa garantie, en exécution du contrat d’assurance souscrit au titre de la responsabilité civile contractuelle avec cependant une franchise de 3 000 euros telle que prévue contractuellement.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

7. Il convient de constater que Mme [U] demande la confirmation du jugement entrepris qui l’a indemnisée à hauteur de la somme de 10 148,80 euros correspondant au devis établi par SAMCO pour procéder aux travaux de désamiantage, considérant que ce montant, retenu par l’expert, indemnise le préjudice subi par l’acheteuse qui, à défaut d’être informée, n’a pu lors de la vente négocier le prix de celle-ci ou y renoncer.

Si la présence de produits contenant de l’amiante constitue un danger pour la santé, le risque n’existe qu’en cas de dégradation du produit avec dispersion dans l’air de fibres d’amiante, cette dégradation pouvant avoir lieu en cas de perçage ou de détérioration du produit par l’effet du temps.

Toutefois, Mme [U] a subi une perte de chance de négocier à un moindre prix. Cette perte de chance sera évaluée, non à la totalité des travaux nécessaires au désamiantage, mais à 90% de ce coût.

Il lui sera donc alloué à ce titre, par infirmation du jugement déféré, la somme de 9 133,74 euros.

8. Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a alloué à Mme [U] la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice lié à l’angoisse lié à la jouissance d’un logement contenant de l’amiante.

Sa connaissance de la présence d’amiante dans la couverture de la dépendance située au fond de la cour ne peut avoir pour effet de remettre en cause cette appréciation.

9. Il résulte de ce qui précède que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la SCI des Trois Bouleaux, la société Athos solutions Picardie et la société AXA France IARD à réparer les préjudices subis par Mme [U] dans la limite de la franchise contractuelle de 3 000 euros.

10. La SCI des Trois Bouleaux, la société Athos solutions Picardie et la société AXA France IARD, qui succombent au principal, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Montigny Doyen et à payer à Mme [U] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées par la SCI des Trois Bouleaux, la société Athos solutions Picardie et la société AXA France IARD sur ce même fondement seront rejetées.

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf sur le montant de l’indemnisation due à Mme [Z] [U] au titre de la perte de chance qui sera limitée à 9 133,74 euros ;

Y ajoutant ;

Déboute la SCI des Trois Bouleaux et la société Athos solutions Picardie de leur demande de garantie formée l’un contre l’autre ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne in solidum la SCI des Trois Bouleaux, la société Athos solutions Picardie et la société AXA France IARD aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Montigny Doyen et à payer à Mme [U] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE