ARRET

N°

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DE LA P IERRE BLANCHE

C/

[I]

CJ/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/02162 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCUE

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU DIX NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DE LA P IERRE BLANCHE représenté par son syndic l’EURL R’IMMO dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie DUPONCHELLE de la SARL ESIA AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE

APPELANTE

ET

Monsieur [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assigné à étude le 18 juillet 2024

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 20 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 19 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

M. [T] [I] est propriétaire des lots 17, 41 et 55 dans un ensemble immobilier en copropriété, [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait assigner M. [T] [I] devant le tribunal judiciaire de Senlis afin d’obtenir la condamnation de ce dernier au paiement à son profit, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des sommes suivantes :

—  4 228,28 euros au titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 16 octobre 2023, outre intérêts à compter des différents appels de fonds,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 19 avril 2024, le juge du tribunal judiciaire de Senlis a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes et laissé les dépens à sa charge.

Par déclaration du 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions et en conséquence, de

— condamner M. [I] à lui payer les sommes suivantes:

—  6 074,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024 y compris les frais à hauteur de 538 euros, outre intérêts aux taux légal à compter des différents appels de fonds ;

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Alexandra Lecareux, avocat aux offres de droit.

Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [I] n’a payé aucun appel de fonds pour l’année 2023, qu’il n’a pas non plus réglé les appels de l’année 2024 de sorte qu’au 1er juillet 2024, il reste redevable de 6 074,60 euros après les appels de fonds des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2024 et fonds travaux Alur appels 1/2/3, lequel compte reprend le solde de l’exercice comptable 2023 pour 3 342,91 euros.

Il ajoute que M. [I] fait preuve de résistance abusive et injustifiée en ne se présentant pas aux dernières assemblées, en ne donnant pas suite aux lettres de mise en demeure et de relance et en cessant tout paiement depuis le début de l’année 2023, tout en ne se présentant pas à l’audience du tribunal judiciaire et en ne constituant pas avocat devant la cour d’appel.

M. [T] [I], régulièrement cité à l’étude par exploit du 18 juillet 2024 n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation en paiement aux charges de copropriété

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats en cause d’appel :

— le règlement de copropriété et sa modification,

— les relevés de répartition des charges des exercices 2021, 2022 et 2023,

— les états des dépenses des années 2022 et 2023,

— les convocations de M. [I] aux assemblées générales des 22 mai 2023 et 29 mai 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des :

* 11 mai 2021 approuvant le budget prévisionnel de l’année 2022 pour un montant de 68 000 euros,

* 10 janvier 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’année 2023 pour un montant de 78 570 euros,

* 22 mai 2023 suite au changement de syndic, approuvant les comptes de 2022 et le budget prévisionnel de l’année 2024 pour un montant de 78 570 euros,

* 29 mai 2024, intervenue après le jugement, approuvant les comptes de 2023 et le budget prévisionnel de l’année 2024 pour un montant de 78 000 euros,

— les appels de fonds pour les années 2022, 2023 et 2024,

— les courriers de mise en demeure adressés à M. [I] des 4 juillet 2023 et 17 juillet 2023,

— le commandement de payer du 15 septembre 2023,

— un extrait de compte propriétaire du 16 octobre 2023,

— un dernier décompte arrêté au 18 juillet 2024.

Il ressort de ces pièces et des explications apportées par le syndicat des copropriétaires que la différence de montants relevée par le premier juge entre le courrier de mise en demeure du 4 juillet 2023 et le courrier de relance du 17 juillet 2023 résulte de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2023 de 874,19 euros et le fonds Alur de 36,90 euros intervenus entre les deux courriers. S’y ajoutent également des frais de relance d’un montant de 18 euros.

S’agissant de la répartition des charges, l’appelant produit en appel les pièces justificatives permettant de déterminer que les tantièmes des lots appartenant à M. [I] étaient de 434/10 000ème répartis entre ses trois lots comprenant un appartement, une cave et un garage. Cette répartition a ensuite évolué lors des modifications apportées au règlement de copropriété.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires justifie que c’est à partir de l’appel de fonds travaux et budget du premier trimestre 2023 que le compte de M. [I] est devenu débiteur, ce dernier n’ayant réglé aucun appel de fonds depuis 2023.

Ainsi, la somme de 5 536,60 euros réclamée à M. [I] au titre des charges de copropriété impayées, déduction faite des frais de procédure d’un montant de 538 euros, est justifiée et il convient par conséquent d’infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner M. [I] à régler cette somme au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, date du commandement de payer du 15 septembre 2023, s’agissant de la somme de 2 654,24 euros et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus, la demande tendant à fixer le point de départ des intérêts à la date des appels de fonds n’étant pas justifiée en l’absence de preuve de leur réception.

Sur la demande en paiement des frais engagés

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux disposions du deuxième alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— les frais de mise en demeure du 4 juillet 2023 de 48 euros,

— les frais de relance du 17 juillet 2023 de 18 euros,

— les frais relatifs à la signification du commandement de payer de 145 euros,

— deux factures de dépôts de commandement de payer des 4 septembre 2023 et 16 octobre 2023 d’un montant de 120 euros chacune,

— les frais d’assignation de 87 euros,

Soit un total de 538 euros.

Il résulte de ces pièces, que le syndicat des copropriétaires justifie les sommes engagées au titre des frais. Il convient donc d’infirmer le jugement et de condamner M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 538 euros au titre des frais de engagés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt, la demande tendant à retenir la date des appels de fonds n’étant pas justifiée s’agissant de frais à la nature indemnitaire.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’appelant sollicite la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

S’il est exact que M. [I] ne paie plus les charges de copropriété depuis 2023, qu’il ne s’est pas présenté à l’audience devant le tribunal judiciaire et qu’il n’a pas constitué avocat en appel, le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires pour les autres copropriétaires n’est démontré par aucune pièce.

Par ailleurs, l’appelant ne démontre pas l’existence d’une intention de nuire caractérisée de la part de M. [I] dans le non-paiement de ses charges et ses absences successives aux assemblées générales.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

M. [I] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’appel et de première instance, la décision entreprise sera ainsi infirmée en ses dispositions sur les dépens, qui seront recouvrés directement par le conseil du syndicat des copropriétaires en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus de la demande sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] au titre de la résistance abusive ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, l’EURL R-Immo la somme de 5 536,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, s’agissant de la somme de 2654,24 euros, et à compter de la signification de l’arrêt pour le surplus ;

Condamne M. [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, l’EURL R-Immo, la somme de 538 euros au titre des frais avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

Condamne M. [T] [I] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés directement par le conseil du syndicat des copropriétaires en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, l’EURL R-Immo, la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus de la demande au titre des intérêts et frais irrépétibles ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE