COUR D’APPEL

D'[Localité 8]

1ère CHAMBRE A

YW/ILAF

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 20/00788 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EVQE

jugement du 2 juin 2020

TJ hors [11], JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]

n° d’inscription au RG de première instance : 19/00055

ARRET DU 2 DECEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [D] [X]

né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

SCI [14], représentée par son gérant en exercice M.'Jean[G] [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Sandrine GAUDRE COEUR-UNI, avocat au barreau de LAVAL

INTIMES :

Maître [T] [W]

né le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. [T] [W] NOTAIRE

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Claire PENARD de la SCP PENARD CLAIRE, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 21 janvier 2025 à 14 H 00, M. WOLFF, conseiller, ayant été préalablement entendu en son rapport, devant’la cour composée de :

Madame GANDAIS, conseillère

Madame TRIQUIGNEAUX-MAUGARS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 2 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’un compromis de vente conclu sous signature privée le 17 février 2017, M. [D] [X] s’est porté acquéreur d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 13], et ce avec faculté de substitution.

La vente a finalement été réitérée devant M. [T] [W], notaire, par acte authentique du 26 septembre 2017, au profit de la société [14], société civile immobilière (la SCI).

Reprochant à M. [W] de ne pas les avoir informés de ce qu’un plan de prévention du risque inondation (PPRI) s’opposait au projet de construction de bureaux qui selon eux avait motivé l’achat, M. [X] et la SCI ont fait assigner M. [W] et la société [T] [W], société d’exercice libéral à responsabilité limitée, devant le tribunal de grande instance de Laval par actes d’huissier du 9 janvier 2019, et ce afin de voir leur responsabilité engagée.

Par jugement contradictoire du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Laval, prenant la suite du tribunal de grande instance, a notamment :

condamné solidairement M. [W] et la société [T] [W] à verser à M. [X] la somme de 300,97 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019 ;

condamné solidairement M. [W] et la société [T] [W] à verser à la SCI la somme de 19 236,16 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019.

M. [X] et la SCI ont relevé appel de ces chefs du jugement par déclaration du 30 juin 2020.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 8 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mars 2021, M. [X] et la SCI (les appelants) demandent à la cour :

d’infirmer le jugement ;

de condamner in solidum M. [W] et société [T] [W] à verser :

à M. [X] la somme de 601,94 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019 ;

à la SCI la somme de 51 717,83 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019 ;

à M. [X] et la SCI la somme de 3000 euros au titre des troubles dans les conditions d’existence, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019 ;

de condamner in solidum M. [W] et société [T] [W] à verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

de condamner in solidum M. [W] et la société [T] [W] aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 décembre 2020, M. [W] et la société [T] [W] (les intimés) demandent à la cour :

de débouter M. [X] et la SCI de l’intégralité de leurs demandes ;

subsidiairement, de confirmer le jugement ;

de condamner solidairement M. [X] et la SCI à leur verser la somme de 3000 euros (sic) ;

de condamner solidairement M. [X] et la SCI aux dépens de l’appel, dont distraction au profit de la société Claire Pénard.

MOTIVATION

Sur la faute du notaire

Moyens des parties

M. [X] et la SCI soutiennent que :

M. [W] ne pouvait ignorer l’intention de l’acquéreur de changer la destination du bien puisque celle-ci avait été évoquée dès la signature du compromis de vente et avait d’ailleurs fait l’objet d’une mention spéciale dans le projet de compromis. Le règlement du PPRI ayant été approuvé par arrêté préfectoral du 29 octobre 2003, M. [W] connaissait les interdictions de construire opposées aux biens situés en zone rouge et aurait dû attirer l’attention de l’acquéreur sur l’impossibilité de changer la destination du bien immobilier.

M. [W] et la société [T] [W] soutiennent que :

Le notaire n’a commis aucune faute. Il était mentionné dans l’avant-contrat que le bien en question était situé dans une zone soumise au PPRI de la ville de [Localité 13]. M. [X] ne peut donc prétendre ne pas avoir eu connaissance de cet élément.

Réponse de la cour

Le tribunal a retenu, premièrement, que la SCI avait acquis un bien en déclarant vouloir modifier partiellement sa destination, alors que ce changement était interdit par le PPRI, deuxièmement, que, dès lors, l’acte de vente n’avait pas bénéficié de toute son efficacité, et, troisièmement, qu’en n’informant pas M.'[X] et la SCI de ce que le projet de changement de destination de l’immeuble était impossible, M. [W] n’avait pas respecté son devoir de conseil et son obligation de s’assurer de l’efficacité de l’acte et avait donc commis une faute engageant sa responsabilité ainsi que celle solidaire de sa société.

En cela, le tribunal mérite d’être approuvé.

En effet, il est constant qu’il résulte de l’article 1240 du code civil que, lorsqu’il authentifie une vente, le notaire est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, ainsi que d’éclairer les parties sur sa portée, ses’effets et ses risques, en procédant pour cela à toutes les vérifications préalables utiles.

Or en l’espèce, il ressort tout d’abord de l’acte de vente authentique litigieux que la SCI avait déclaré expressément qu’elle entendait affecter le bien, jusque-là à usage d’habitation seulement, à un usage d’habitation et de bureaux. M. [W] en était donc informé. Lui et sa société indiquent d’ailleurs eux-mêmes dans leurs conclusions qu’entre la signature du compromis de vente et sa réitération par acte authentique, M. [X] l’avait tenu informé de l’état d’avancement de ses démarches avec son architecte et l’architecte des bâtiments de France en ce qui concerne son projet de construction de bureaux. Les intimés évoquent ainsi un échange de juin 2017, ainsi qu’un courriel du 27 juin 2017 dans lequel M.'[X] indique à M. [W] que son architecte a pris rendez-vous avec l’architecte des bâtiments de France.

Ensuite, il n’est pas contesté que, comme la mairie de [12] l’a indiqué à la SCI’dans une lettre du 2 mars 2018, la parcelle litigieuse était intégralement située dans le périmètre d’un PPRI, que ce plan interdisait le changement de destination des constructions existantes quelle que soit la zone concernée, et’qu’il interdisait en outre la construction d’un ensemble de bureaux dans la zone rouge où se trouvait la parcelle.

Dans ces conditions, il appartenait à tout le moins à M. [W] d’appeler l’attention de la SCI sur cette situation et sur le risque qu’elle faisait courir à son projet immobilier.

Le fait d’avoir stipulé dans l’acte authentique de vente que « l’immeuble [était] situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels approuvé » et que « le risque pris en compte [était] : inondations et mouvements de terrain'», constituait à cet égard une information incomplète, en ce que si cette stipulation renseignait la SCI sur un risque d’inondation, elle ne l’alertait pas sur les conséquences juridiques et concrètes que cela avait sur son projet de construction.

Enfin, le fait de savoir si la SCI aurait malgré tout acquis le bien et si l’échec du projet ne serait pas davantage en rapport avec la décision de l’architecte des bâtiments de France ainsi qu’avec un choix, qui aurait été fait après l’intervention du notaire, de transformer l’intégralité de l’immeuble en bureaux est sans rapport avec l’appréciation de la faute de celui-ci, mais concerne éventuellement celle du lien de causalité entre cette faute et les préjudices invoqués.

En conséquence, et sans qu’il y ait lieu de suivre davantage les parties dans le détail de leur argumentation, M. [W] a bien commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Sur les préjudices

Moyens des parties

M. [X] et la SCI soutiennent que :

C’est uniquement à l’aune du fait que le changement de destination des habitations était interdit qu’il convient de considérer l’impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de réaliser le projet pour lequel l’acquisition de l’immeuble avait été envisagée. Le refus de l’architecte des bâtiments de France n’a eu aucune influence sur la portée de la faute commise par M.'[W]. Même si l’architecte avait donné son accord au projet d’extension, le permis de construire aurait de toutes les manières été refusé en raison de l’interdiction de changer la destination des lieux. La’responsabilité de M. [W] et par conséquent pleine et entière à l’exclusion de toute autre faute.

S’il n’avait pas fait l’acquisition de l’immeuble, il n’aurait pas eu à subir l’apparition du mérule et été contraint de la combattre.

M. [W] et la société [T] [W] soutiennent que :

Les appelants n’auraient pu mener leur projet initial à son terme compte tenu de l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France, et ce même si le changement de destination avait été possible. Si la SCI avait opté pour un usage d’habitation, elle aurait pu obtenir le permis correspondant.

Réponse de la cour

Après avoir retenu que la SCI avait subi un préjudice en raison de la faute du notaire, qu’elle n’avait pas pu réaliser son projet impliquant un changement de destination de l’immeuble, et qu’elle avait donc acquis celui-ci inutilement et l’avait d’ailleurs revendu, le tribunal a considéré que le préjudice ne provenait pas uniquement de la faute du notaire, et que le projet aurait de toute façon été empêché par l’interdiction de construire de nouveaux bureaux ainsi que par l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France. Il a ainsi décidé que M.'[W] n’était responsable que d’une partie du préjudice, qu’il a évalué à 50 %.

Ce faisant, le tribunal a, sans le dire et bien qu’il ait retenu l’inutilité de l’acquisition, jugé en réalité que le préjudice subi par les appelants en lien de causalité avec la faute du notaire consistait en une perte de chance, qu’il a évaluée à 50 %, de voir aboutir leur projet de construction de bureaux.

Sur ce point, le tribunal ne peut être suivi.

Les appelants expliquent que l’immeuble litigieux a dû être revendu et réclament l’indemnisation suivante, sous déduction de la plus-value de 35 000 euros réalisée par la SCI à l’occasion de la revente :

35 531,92 euros au titre des taxes et frais d’actes notariés ;

3407,97 euros au titre des taxes foncières ;

8698,59 euros au titre des frais, intérêts et assurances de l’emprunt ;

25 833,84 euros au titre des frais d’architecte ;

600,94 euros au titre de l’assurance habitation ;

12 647,51 euros au titre du traitement du mérule ;

598 euros au titre du diagnostic technique obligatoire ;

3000 euros en réparation des troubles dans les conditions d’existence.

Il en résulte que les appelants demandent à être remis dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant la vente et considèrent donc que, sans la faute de M.'[W], cette vente n’aurait pas eu lieu.

Aucune perte de chance n’est alléguée, ni par eux ni par les intimés.

Comme cela vient d’être dit, l’acte authentique de vente, reprenant les termes du compromis du 17 février 2017, stipulait que le bien, jusque-là à usage d’habitation, devait être affecté à un usage d’habitation et de bureaux. La SCI était libre d’avoir ce projet et il ne peut lui être reproché de ne pas en avoir finalement poursuivi un autre. En outre, il est versé aux débats des plans, datés’des 2 avril et 15 juin 2017, relatifs à un projet de construction d’un ensemble de bureaux particulièrement conséquent au regard de l’immeuble d’origine, ainsi qu’une note d’honoraires du 30 juin 2017 portant sur l’établissement du plan topographique correspondant. Cela démontre que l’acquisition litigieuse était bien pensée en vue d’une opération de construction importante, qui a été préparée durant le laps de temps écoulé entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique. Enfin, il n’est pas contesté qu’après l’abandon de ce projet de construction, la SCI a revendu l’immeuble.

Ainsi, il est certain que si M. [W] avait dûment alerté la SCI de ce que le PPRI interdisait un changement de destination de l’immeuble et la construction de bureaux, cette dernière aurait renoncé à son acquisition.

Dans ces conditions, il existe un lien de causalité direct et certain entre la faute de M. [W] et les frais que M. [X] et la SCI ont exposés, finalement en vain, à l’occasion de l’opération litigieuse. À cet égard, ce qui est reproché à M.'[W], ce n’est pas l’existence du PPRI ni d’être à l’origine de l’abandon du projet immobilier, mais de ne pas avoir informé la SCI de cette existence et d’avoir ainsi permis à la vente d’avoir lieu. Le fait que l’architecte des bâtiments de France se serait de toute façon opposé au projet est, de ce point de vue, sans’incidence.

Le préjudice réparable, qui correspond aux sommes que M. [X] et la SCI n’auraient pas réglées si la vente n’avait pas eu lieu, est donc le suivant :

pour la SCI :

taxes et frais d’acte notarié : 35 531,92 euros ;

taxes foncières : 3407,97 ;

frais, intérêts et assurances de l’emprunt : 8698,59 euros ;

frais d’architecte : 25 833,84 euros ;

traitement du mérule 12 647,51 euros ;

diagnostic technique obligatoire : 598 euros ;

total, après déduction de la plus-value de 35 000 euros : 51 717,83'euros (86 717,83 – 35 000) ;

Pour M. [X] :

assurance habitation : 600,94 euros.

Il n’est pas justifié en revanche des troubles dans les conditions d’existence qui sont invoqués.

Le jugement sera en conséquence infirmé, et M. [W] et la société [T] [W] seront condamnés in solidum à verser les sommes précitées. Le point de départ des intérêts au taux légal produits de plein droit par ces sommes, fixé par le tribunal au jour de la demande comme l’article 1231-7 lui permettait de le décider, n’étant pas contesté, il sera repris.

3. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles n’étant pas critiquées, elles seront confirmées. Perdant le procès d’appel, les intimés seront seuls condamnés in solidum aux dépens correspondants ainsi qu’à verser à M.'[X] et la SCI la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

condamné solidairement M. [T] [W] et la société [T] [W] à verser à M. [D] [X] la somme de 300,97 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019 ;

condamné solidairement M. [T] [W] et la société [T] [W] à verser à la SCI [14] la somme de 19 236,16 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019 ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne in solidum M. [T] [W] et la société [T] [W] à verser :

à M. [D] [X] la somme de 600,94 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019 ;

à la SCI [14] la somme de 51 717,83 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2019 ;

Condamne in solidum M. [T] [W] et la société [T] [W] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne in solidum M. [T] [W] et la société [T] [W] à verser à M. [D] [X] et la SCI [14] la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes des parties.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE