COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 FEVRIER 2026

N° RG 22/03650 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M2DA

S.A.S. NOUVELLE SOCIETE HOTELIERE DU HAUT DOUBS (NSHHD)

c/

S.A.R.L. NADAU ARCHITECTURE

Société MAF ASSURANCES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] (RG : 19/03833) suivant déclaration d’appel du 27 juillet 2022

APPELANTE :

S.A.S. NOUVELLE SOCIETE HOTELIERE DU HAUT DOUBS (NSHHD) agissant en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège.

appelante dans l’une des déclarations d’appel du 27.07.22 (RG 22/3650) et dans la déclaration d’appel du 26.07.22 et intimée dans l’autre déclaration d’appel du 27.07.22 (RG 22/3667)

demeurant [Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Erwan DINETY de la SELARL DINETY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.R.L. NADAU ARCHITECTURE, anciennement dénommée NADAU LAVERGNE ARCHITECTURE

société à responsabilité limitée unipersonnelle, au capital de 7.750 euros, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 507 748 077, dont le siège social est situé [Adresse 4] [Localité 11], agissant en la personne de son représentant légal, domicilié au dit siège.

demeurant [Adresse 2] [Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et asistée de M^e Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

Société MAF ASSURANCES

appelante dans l’une des déclarations d’appel du 27.07.22 (RG 22/3667) et intimée dans l’autre déclaration d’appel du 27.07.22 (RG 22/3650)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Raphaële ANTONA TRAVERSI de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 08 décembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par contrat du 2 septembre 2014, la Sarl Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs a confié à la Sarl Nadau Lavergne Architecture, architecte assuré auprès de la MAF, une mission d’obtention d’un permis de construire et de construction d’un immeuble d’une surface de 300m² sur un terrain sis [Adresse 1] à [Localité 12].

Le coût des travaux était estimé à la somme de 960 000 euros TTC et les honoraires de l’architecte fixés à la somme de 60 000 euros TTC.

2. Par arrêté du 24 mars 2014, le maire de la commune de [Localité 12] a octroyé un permis de démolir la maison existante et, par arrêté du 15 avril 2014, a délivré un permis de construire d’une maison avec piscine pour une surface de plancher de 235m², permis modifié par arrêté du 24 novembre 2014.

3. La réalisation du gros oeuvre a été confiée à la société Arroka Btp.

4. Par arrêté du 24 août 2015, le maire de [Localité 12] a prononcé l’interruption des travaux car les « mouvements du terrain font apparaître que la hauteur du sous-sol ne correspond pas à la hauteur indiquée sur les plans du permis de construire en raison du non-respect de l’altimétrie du terrain initial avant travaux. La hauteur de la construction doit être calculée par rapport au terrain naturel avant travaux ».

5. Par ordre de service du 9 septembre 2015, la Sarl Nadau Lavergne Architectures a donc notifié à la société Arroka Btp l’arrêt du chantier de construction.

6. Par nouvel arrêté du 16 août 2016, le maire de [Localité 12] a prononcé le retrait du permis de construire ainsi que du permis modificatif. Le recours en annulation dirigé par la Sarl Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs contre cette décision a été définitivement rejeté par arrêt du Conseil d’État du 16 août 2018.

7. Par lettre recommandée du 24 octobre 2016, la société Arroka Btp a notifié à la Sarl Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs la résiliation du marché aux torts exclusifs du maître d’ouvrage.

8. La Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs saisissait, le 9 novembre 2018, le Conseil régional de l’Ordre des architectes de la Nouvelle Aquitaine d’une tentative de conciliation.

9. Par courrier du 6 décembre 2018, la Sarl Nadau Lavergne Architectures contestait toute responsabilité, faisant notamment valoir qu’elle n’aurait commis aucune faute dans le cadre de l’exécution de ses missions et que les causes du retrait des permis de construire accordés étaient étrangères aux missions confiées.

10. Par courrier du 22 février 2019, la MAF informait la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs de son refus de garantie au motif que le permis de construire et le permis de construire modificatif auraient été retirés pour fraude et que la fraude « ne peut aucunement rentrer dans l’objet d’un contrat d’assurance ».

11. Considérant que le retrait de ces deux permis était imputable à la faute de la Sarl Nadau Lavergne Architecture, le Conseil régional de l’Ordre des architectes n’ayant pas rendu d’avis dans le délai imparti de 30 jours et aucune solution amiable n’ayant été trouvée, la Sarl Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs a, par acte des 12 et 19 avril 2019, assigné l’architecte et la MAF devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de paiement de dommages et intérêts.

12. Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré irrecevable et écarté des débats la vidéo transcrite sur clé USB produite par la MAF;

— condamné la Sarl Nadau Lavergne Architecture, sans garantie de la MAF, à restituer à la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs la somme de 21 000 euros HT correspondant aux honoraires perçus en phase conception jusqu’à l’obtention du permis de construire ;

— condamné la Sarl Nadau Lavergne Architecture à payer in solidum avec la MAF la somme de 250 000 euros à la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs en réparation de son préjudice de jouissance, dit que dans leurs rapports entre elles la MAF doit sa garantie à la Sarl Nadau Lavergne Architecture et autorisé la MAF à opposer à tous son plafond de garantie de 500 000 euros et sa franchise contractuelle ;

— débouté la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs du surplus de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

— condamné la Sarl Nadau Lavergne Architecture à payer in solidum avec la MAF à la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs une indemnité de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la Sarl Nadau Lavergne Architecture, in solidum avec la MAF, aux dépens de l’instance ;

— dit que dans leurs rapports entre elles, la MAF doit sa garantie à la Sarl Nadau Lavergne Architecture au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— dit que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

13. Par déclaration du 27 juillet 2022, la Sas Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs a interjeté appel de cette décision.

14. Dans ses dernières conclusions du 19 novembre 2025, elle demande à la cour de:

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel principal ;

— débouter la MAF de son appel incident.

Y faisant droit,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable l’enregistrement vidéo communiqué par la MAF ;

— jugé que la société Nadau Lavergne Architecture a doublement et fautivement manqué aux obligations nées du contrat d’architecte en ne sollicitant pas le relevé topographique et en appliquant de manière inappropriée la mesure de la hauteur de construction à partir du terrain naturel avant travaux ainsi que l’imposait l’article 10 de la zone UPA du PLU ;

— jugé que la MF doit être condamnée in solidum avec la Sarl Nadau Lavergne Architecture à réparer le dommage qu’elle a subi.

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a condamné la Sarl Nadau Lavergne Architecture, sans garantie de la MAF, à lui restituer la somme de 21 000 euros HT ;

— a condamné la Sarl Nadau Lavergne Architecture à lui payer in solidum avec la MAF la somme de 250 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, dit que dans leurs rapport entre elles, la MAF doit sa garantie à la Sarl Nadau Lavergne Architecture et a autorisé la MAF à opposer son plafond de garantie et sa franchise contractuelle ;

— l’a déboutée du surplus de ses demandes.

En conséquence, statuant à nouveau,

— juger que la Sarl Nadau Architecture a commis une faute en ayant omis de solliciter auprès du maître de l’ouvrage un relevé topographique préalablement au dépôt du permis de construire ;

— juger que la Sarl Nadau Architecture a commis une erreur d’appréciation des dispositions du plan local d’urbanisme ayant entraîné l’annulation du permis initial et du permis modificatif;

— juger que ces fautes sont de nature à engager la responsabilité contractuelle de la Sarl Nadau Architecture à son égard ;

— juger que ces fautes sont en lien de causalité direct avec les préjudices qu’elle a subis ;

— déclarer que les articles 1.1, 2.111 et 2.2 des conditions générales de la police d’assurance de la MAF lui sont inopposables ;

— juger que la MAF n’est pas fondée à opposer un refus de garantie ;

— débouter la MAF et la Sarl Nadau Architecture de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

— condamner la MAF à garantir la responsabilité de la Sarl Nadau Architecture et à indemniser son préjudice, conséquence de ses fautes ;

— condamner in solidum la Sarl Nadau Architecture et son assureur, la MAF, à lui payer, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice du fait de l’annulation du permis de construire et du permis modificatif, les sommes suivantes outre les intérêts de droit à compter des présentes, avec capitalisation jusqu’à complet paiement :

—  43 800 euros HT au titre des honoraires versés à la Sarl Nadau Lavergne Architecture ;

—  480 737,55 euros HT au titre des coûts de construction de l’immeuble et frais annexes ;

—  151 062,74 euros au titre du remboursement des intérêts des emprunts souscrits pour le financement de la construction de l’immeuble ;

—  30 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  475 000 euros au titre du préjudice locatif et de jouissance ;

— condamner in solidum la Sarl Nadau Architecture et son assureur, la MAF, à l’indemniser à hauteur de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au titre du contrat de marché conclu le 14 octobre 2014 avec la société Arroka Btp et dont l’affaire est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Bayonne ;

— condamner in solidum la Sarl Nadau Architecture et son assureur, la MAF, à lui payer à hauteur d’appel la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier.

16. Dans ses dernières conclusions du 21 novembre 2025, la Sarl Nadau Architecture demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a déclaré irrecevable l’enregistrement vidéo communiqué par la MAF ;

— a jugé que la MAF doit être condamnée solidairement avec elle à réparer le dommage subi par la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs ;

— l’a condamnée, sans garantie de la MAF, à restituer à la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs la somme de 21 000 euros HT ;

— l’a condamnée à payer in solidum avec la MAF à la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs la somme de 250 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, a dit que dans leurs rapports entre elles la MAF lui doit sa garantie et a autorisé la MAF à opposer à tous son plafond de garantie et sa franchise contractuelle ;

— a débouté la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs du surplus de ses demandes;

— l’a condamnée à payer in solidum avec la MAF à la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs une indemnité de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a dit n’y avoir pas lieu à exécution provisoire ;

— a débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— l’a condamnée in solidum avec la MAF aux dépens de l’instance ;

— a dit que dans leurs rapports entre elles, la MAF lui doit sa garantie au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs ;

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la MAF ;

— condamner la Sarl Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

17. Dans ses dernières conclusions du 27 octobre 2025, la MAF demande à la cour de:

— juger ses demandes, fins et prétentions recevables, régulières et fondées ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a déclaré irrecevable et écarté des débats la vidéo transcrite sur clé USB qu’elle a produit ;

— l’a condamnée in solidum avec la Sarl Nadau Lavergne à payer à la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs la somme de 250 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et a dit que dans leurs rapports entre elles, elle doit sa garantie à la Sarl Nadau Architecture et l’a autorisé à opposer à tous son plafond de garantie et sa franchise contractuelle ;

— l’a condamnée in solidum avec la Sarl Nadau Architecture à payer à la Nouvelle Société Hôtelière du Hau-Doubs une indemnité de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

à titre principal,

— juger les demandes de la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs irrecevables ;

— en conséquence, débouter la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre, dès lors que la faute est exonératoire de toute responsabilité de la société Nadau Architecture ;

— juger bien-fondé son refus de garantie opposé à la société Nadau Architecture au titre de ses exclusions de garantie ;

— par conséquent, débouter la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— juger bien-fondé son refus de garantie opposé à la société Nadau Architecture au titre de la déchéance de ses garanties ;

— par conséquent, condamner la société Nadau Architecture à la relever indemne des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

À titre subsidiaire,

— juger les demandes de la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs relatives à l’indemnisation de son préjudice de jouissance infondées au regard de l’absence de preuve d’un dommage personnel, certain, réel et direct et d’un lien de causalité avec la faute invoquée.

À titre infiniment subsidiaire,

— juger les plafonds de garanties et les franchises stipulées au contrat d’assurance conclu auprès d’elle par la société Nadau Architectures applicables ;

— prendre acte de la revente de l’ouvrage litigieux par la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs par acte notarié du 16 janvier 2020, excluant désormais toute demande de dédommagement au titre de dommages matériels ou immatériels consécutifs ;

— prendre acte du plafond de garantie des dommages immatériels non consécutifs dans la limite de 500 000 euros.

En tout état de cause,

— condamner la Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs et la société Nadau Architecture à lui verser chacune la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du même code.

18. L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2025.

19. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

19. Il convient de rappeler que le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté le recours formé par la société Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs (ci- après dénommée NSHHD) contre l’arrêté de retrait du permis de construire du 16 août 2016 en relevant qu’il ressortait des pièces du dossier qu’il y avait eu démolition totale de la construction préexistante.

20. Qu’il ressortait du plan de coupe initial et du permis de construire délivré en 1964 que le terrain était en pente, de sorte que le sous-sol, qui devait accueillir une chambre, était accessible d’un côté, depuis le jardin sous un balcon de la maison.

21. Que, dans ces conditions, le niveau du sol naturel avant travaux se situait à cet endroit au niveau de la dalle du sous-sol de la maison détruite.

22. Qu’il ressortait des pièces du dossier que ce sous-sol présentait une hauteur de 2,40 m et que selon le projet litigieux, la construction envisagée présentait un toit-terrasse dont l’acrotère se situait à 7,59 m par rapport au plancher du rez-de-chaussée de la construction représentée sur un terrain plat, de sorte que la hauteur maximale de 8 m prévue par le PLU (plan local d’urbanisme) était dépassée.

23. La société NSHHD reproche à la sarl Nadau d’avoir manqué à son obligation de conseil et de renseignement en s’étant abstenue d’obtenir le moindre relevé topographique des lieux alors qu’elle ne pouvait ignorer la forte déclivité existante sur le terrain considéré.

24. Elle soutient que comme l’a estimé le tribunal, elle avait « certes acquis cet immeuble

en qualité de marchand de biens, mais, pour autant, elle n'(était) pas un professionnel du droit de l’urbanisme ni de la construction immobilière, spécialités distinctes de la sienne '.

25. Qu’il n’était 'pas établi qu’elle maîtrisait les règles d’urbanisme au point d’être en mesure de les appliquer à la déclivité incontestable du terrain d’assiette ou qu’elle était capable de lire les plans d’architecte et d’en déceler les contrariétés avec la configuration des lieux ».

26. Elle explique qu’elle est une holding familiale détenant des participations dans des sociétés commerciales et que son objet social se limite à une activité de marchand de biens immobiliers sans que pour autant, elle puisse être considérée comme un professionnel du droit immobilier et de l’urbanisme.

Qu’il a été jugé qu’un contrat de maîtrise d''uvre confié à un architecte et portant sur la réalisation d’une construction relève du domaine de la construction faisant appel à des connaissances ainsi qu’à des compétences techniques spécifiques radicalement distinctes de celles exigées en matière de marchands de biens immobiliers ou de gestion immobilière.

27. Alors que la société MAF invoque une exclusion de garantie en cas de fait intentionnel de l’assuré ou de dol, la société SNHHD soutient que les conditions requises par la clause qui l’institue ne sont pas réunies, notamment en ce que la faute intentionnelle implique la volonté de causer le dommage et que la faute dolosive suppose la conscience du caractère inéluctable de ce dommage.

28. La sarl Nadau-Lavergne-Architectures (dénommée ci-après sarl Nadau) expose qu’aux termes du contrat convenu avec la société NSHHD, il avait été expressément prévu que les documents techniques, et notamment les relevés topographiques et de nivellement, relevaient du seul maître d’ouvrage qui devait obligatoirement les fournir à l’architecte.

29. Que lors que son acquisition, le 29 novembre 2013, la société NSHHD s’était vue remettre un dossier complet comportant un permis de construire délivré en 2013 au précédent propriétaire.

Que ce sont donc les cotes altimétriques relevées à cette occasion par un géomètre qui lui ont été remises.

30. La sarl Nadau explique qu’elle n’avait donc aucune raison de douter de leur exactitude ni de les contrôler ou de faire procéder à de nouveaux relevés.

31. Que par conséquent, la société NSHHD peut d’autant moins lui reprocher une faute quelconque qu’elle avait elle même une parfaite connaissance du projet et de la réalité matérielle du terrain et était la mieux à même de constater le caractère erroné des plans fournis.

32. Qu’il ne saurait lui être reproché un manquement à son devoir de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage et qu’en tout état de cause, la société NSHHD doit être considérée comme un professionnel de l’immobilier, donc parfaitement au fait des procédures en matière d’urbanisme et des exigences qui s’y rapportent.

Qu’en effet, l’objet social de cette société est une activité de marchand de bien et le projet immobilier dont il s’agit s’inscrivait dans cette activité.

33. La société Mutuelle des Architectes Français (MAF) rappelle que le terrain litigieux présentait une forte déclivité avec une différence de niveau variant entre 7,15 m et 7,60 m entre la route et le fond du terrain de sorte que ni le maître de l’ouvrage ni le maître d’oeuvre ne pouvaient l’ignorer.

34. Que pour vérifier le respect des normes d’urbanisme concernant la hauteur des constructions, il est admis qu’il faut prendre en considération le sol naturel, c’est-à-dire celui qui existait avant les travaux entrepris pour la réalisation de la construction pour laquelle un permis est sollicité.

Qu’en l’espèce, à la suite du retrait du permis de construire, la société NSHHD ayant saisi le tribunal administratif, celui-ci a rejeté sa requête en annulation en retenant que les autorisations administratives qui lui avaient été accordées avaient été obtenues au moyen de manoeuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration et que le pourvoi formé contre cette décision a été rejeté par le Conseil d’État, le 18 août 2018.

35. La société Maf considère que c’est de façon parfaitement volontaire que le maître de l’ouvrage a présenté un dossier de telle sorte que le terrain apparaissait comme plat et que l’existence d’un sous-sol était occultée alors que celui-ci était accessible depuis le terrain naturel et constituait donc un troisième niveau.

36. Pour cette société, la fraude est donc caractérisée et, en vertu de l’adage 'fraus omnia corrompit', les demandes de la sociétés NSHHD doivent être déclarées irrecevables de même que le maître d’oeuvre doit être exonéré de toute responsabilité.

37. Elle considère que contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la société NSHHD, qui était un professionnel de l’immobilier, avait nécessairement une parfaite connaissance des règles d’urbanisme applicables et de la situation du terrain dont elle comptait tirer le plus grand profit lors d’une revente dans les cinq années qui suivraient, délai à ne pas dépasser pour bénéficier de certaines facilités fiscales.

Sur ce,

I- Sur l’existence d’une fraude aux règles de l’urbanisme

38. Alors que la société SNHHD ne s’explique pas expressément sur le reproche de fraude qui lui est adressé par la société MAF, il n’est pas indifférent de noter que cette notion a été retenue à sa charge par le tribunal administratif puis par le Conseil d’État, même si les parties n’en tirent aucune conséquence juridique précise.

En effet, selon les textes applicables, seule la fraude permettait au maire de la commune de retirer une autorisation donnée, plus de trois après la date de celle-ci.

39. La société SNHHD ne conteste pas avoir pour objet social une activité de marchand de biens.

Si une telle activité n’implique pas des connaissances particulières dans le domaine de la construction, elle suppose nécessairement des connaissances juridiques supérieures à celles d’un simple particulier même s’il n’est pas nécessaire d’être titulaire d’un diplôme spécifique dans ce domaine.

40. Sans qu’il y ait lieu de présumer que la société NSHHD était particulièrement au fait des subtilités du droit de l’urbanisme, elle ne pouvait se désintéresser de notions de base, telles que celles relatives aux questions de taille, d’emprise au sol et de hauteur à respecter, dès lors qu’elle envisageait de démolir la construction existante pour en construire une nouvelle de taille nettement plus importante, comme en l’espèce.

41. Cette attention était ici d’autant plus évidente qu’on se trouvait dans une zone résidentielle particulièrement sensible dans laquelle nul ne pouvait ignorer l’existence d’une réglementation particulièrement précise et stricte dans ce domaine.

42. De surcroît, à supposer que la société NSHHD ait pu ignorer dans un premier temps la nécessité de respecter une hauteur de construction maximale de 8 mètres, celle-ci était expressément rappelée dans la notice jointe à la demande de permis de construire modificative datée du 24 novembre 2014 (pièce 8 MAF) et qui indique :

'Le permis modificatif fait suite au relevé géomètre fait en chantier, après déblaiement des terrains pour la mise en place des fondations.

Contrairement au permis de construire, le terrain ne s’est pas avéré être plat, comme stipulé par les permis de construire précédemment accordés. L’objet de ce modificatif est de présenter une adaptation de la hauteur de la construction afin de respecter le velum de 8 mètres par rapport au terrain naturel'.

43. Plus loin, ce document énumère les différentes modifications apportées et réitère que 'le projet se tient dans le velum des 8 mètres par rapport au terrain naturel'.

Il en résulte donc que la société NSHHD avait une pleine connaissance de la réglementation applicable contrairement à ce qu’a pu estimer le tribunal.

44. Or l’examen attentif des pièces produites à l’appui des demandes successives de permis de construire puis de permis modificatifs, qui ont toutes été signées par le gérant de la société NSHHD qui n’a pu que les examiner avec le plus grand soin compte tenu à la fois de son expérience professionnelle et de l’importance du projet immobilier en cause, révèle qu’en effet, les documents joints étaient de nature à induire l’administration en erreur.

45. Il sera d’abord relevé à ce sujet que, comme le reconnaît elle-même la société NSHHD dans ses conclusions, aucun relevé topographique quelconque n’a jamais été produit, même succinct.

46. Mieux, après que le maire eût été alerté sur le défaut de respect du plan local d’urbanisme et eût pris, le 24 août 2015, un arrêté interruptif des travaux, il écrivait au gérant du maître de l’ouvrage, M. [T], pour lui réclamer un plan topographique du terrain naturel avant travaux ainsi que des coupes longitudinales et transversales du terrain aux points les plus défavorables de la construction.

47. Cette demande a été renouvelée le 7 janvier 2016 puis le 12 avril 2016 sans qu’il y eût été jamais satisfait, de sorte que le maire s’est alors résolu à donner mission à un géomètre-expert de procéder un relevé topographique au vu duquel il a engagé, le 13 juillet 2016, une procédure de retrait pour fraude des permis de construire accordés les 15 avril et 24 novembre 2014.

48. Il convient de noter, ensuite, que les plans joints à la demande de permis de construire initiale sont dénués de toute ambiguïté (pièce 2 Maf).

49. Ainsi la coupe, page 9 de la notice, fait-elle apparaître le premier niveau (garage et local piscine) comme étant un sous-sol alors que, compte tenu de la déclivité, il était de plain-pied côté piscine.

50. Les pages 5, 6 et 7, qui sont des plans de niveau, précisent que le niveau bas est à -242, le niveau jardin à + 10, le niveau haut à + 300 et le niveau toiture à + 580.

51. Le commentaire précise encore (p.10) que le terrain est plat, au-dessus de 10 cm par rapport au niveau de la route sur environ deux tiers de la parcelle et qu’il connaît une forte déclivité d’environ 4 m vers le fond de la parcelle.

52. Les coupes en élévation mentionnent un niveau + 10 du côté route comme du côté jardin comme si le terrain était parfaitement plat et s’il était fourni un extrait des plans de la villa précédente, il ne s’agissait que de la façade sur l'[Adresse 10], parallèle à cette dernière et donc exempte, naturellement, de toute déclivité.

53. Pourtant, le plan topographique établi à la demande de la mairie ( p.16) laisse apparaître une pente constante du sol naturel, en réalité dès la route et qui atteint en fond de parcelle un déficit de près de 7 m par rapport à la route, sur une longueur totale variant de 52 à 57m selon le côté de la parcelle concerné, ce qui représente une pente importante.

54. La demande de permis de construire modificatif citée plus haut est particulièrement évocatrice puisqu’elle démontre la parfaite conscience de son signataire de la nécessité de respecter un 'velum’ de 8 mètres qui est expressément évoquée comme la justifiant.

Cette limite est graphiquement représentée sur la coupe longitudinale, page 11, par rapport à une ligne sensée figurer le terrain naturel avant travaux.

55. Mais les plans de niveau mentionnaient alors désormais un niveau bas à -3,13 m; un niveau jardin à + 0,00m, un niveau haut à 3,35 m et un niveau toiture à + 6,20 m et sur la coupe longitudinale sus-citée (p.11) le niveau du terrain naturel était figuré de telle sorte que, côté jardin, le premier niveau apparaissait comme enterré aux deux-tiers tandis qu’aucune mesure n’était indiquée permettant de le préciser.

56. Tous ces plans et ces coupes étaient parfaitement lisibles et compréhensibles, même pour un requérant n’ayant pas de compétence particulière en matière d’urbanisme.

57. La société NSHHD, en sa qualité de marchand de biens, avait une conscience particulièrement aiguë de la portée de tels documents.

58. Elle connaissait nécessairement mieux que quiconque le terrain dont elle était propriétaire et la villa qui s’y trouvait auparavant et avait conçu avec l’architecte le projet de construction en tenant compte tout aussi nécessairement de la configuration des lieux.

59. Par conséquent, elle ne pouvait ignorer le caractère erroné des documents joints aux différentes demandes de permis de construire de sorte que, comme l’ont d’ailleurs reconnu les juridictions de l’ordre administratif, elle s’est rendue coupable de fraude.

II- Sur les conséquences de la fraude

60. La société SNHHD invoque divers préjudices dont elle demande la réparation à la sarl Nadau :

— le remboursement des honoraires d’architecte versés en vain du fait de l’annulation du permis de construire;

— le remboursement des coûts de construction engagés et payés, étant précisé que l’immeuble a été détruit par l’acquéreur ultérieur de l’immeuble, la Snc des Sables, comme le démontre une facture du 29 mai 2020;

— le remboursement des intérêts de l’emprunt souscrit pour financer l’opération;

— une indemnité pour préjudice moral;

— une indemnité pour préjudice locatif et de jouissance.

61. Tous ces chefs de préjudice sont directement liés au retrait du permis de construire décidé par le maire de la commune de [Localité 12] en raison de la fraude commise qui avait permis d’obtenir à tort les autorisations ainsi retirées.

62. Il résulte de ce qui précède que la faute commise par la société SNHHD a suffi à elle seule à provoquer les différents préjudices dont elle se plaint, peu important que l’architecte ait pu y prêter la main.

63. Il s’ensuit que cette société ne peut en obtenir réparation, étant précisé qu’il ne s’agit pas d’une cause d’irrecevabilité mais d’une cause de rejet au fond.

64. Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

65. Les dépens seront supportés par la société NSHHD qui versera en outre à la société Maf la somme de 10 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 5 juillet 2022 en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau,

Déboute la société Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs de toutes ses demandes;

Condamne la société Nouvelle Société Hôtelière du Haut-Doubs à payer à la société Mutuelle des Architectes Français la somme de 10 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,