VS/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SELARL ALCIAT-JURIS

— SCP ROUAUD & ASSOCIES

EXPÉDITION TJ

LE : 04 AVRIL 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 AVRIL 2025

N° RG 24/00315 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DUH5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 18 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A.S. CLUB PELICAN agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

N° SIRET : 798 042 586

Représentée et plaidant par la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 28/03/2024

INCIDEMMENT INTIMEE

II – S.C.I. VIF 3 agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° SIRET : 833 756 810

Représentée par M^e Gilda LIMONDIN de la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

III – SAS SAULNIER-[L] et Associès, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CLUB PELICAN agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 3]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ

Suivant acte sous seing privé du 8 octobre 2013, la SAS Eurocommercial Properties France aux droits de laquelle vient la SCI VIF 3 a donné à bail à la SAS Club Pelican un local commercial situé à Saint-Doulchard (18) Centre commercial Berry II, pour une durée de 10 ans à compter du 18 décembre 2013, moyennant un loyer trimestriel de 16.397,03' TTC pour l’exploitation d’une activité de brasserie, bar, restauration rapide.

La société Club Pelican a été placée en redressement judiciaire le 21 avril 2020.

La société VIF 3 a déclaré sa créance privilégiée pour un montant de 89.229,05 ' au titre des loyers échus au 20 avril 2020.

Un plan de redressement a été homologué le 19 janvier 2022, prévoyant des versements mensuels de 3 600 ' par la société Club Pelican, le premier versement devant intervenir un an après l’arrêté du plan.

Par acte du 15 novembre 2022, la société VIF 3 a fait délivrer à la SAS Club Pelican un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 82.978,76' au titre des loyers postérieurs au redressement judiciaire.

Par acte du 13 décembre 2022, la SAS Club Pelican a saisi le tribunal judiciaire de Bourges en nullité du commandement et en demande de délais.

Par jugement du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bourges a :

'- Dit que le commandement de payer délivré par la SCI VIF 3 à la SAS CLUB PELICAN le 15 novembre 2022 n’est pas entaché de nullité ;

— constaté la résiliation du contrat du bail au 16 décembre 2022 ;

En conséquence,

— Ordonné l’expulsion de la SAS CLUB PELICAN des locaux donnés à bail ;

— Condamné la SAS CLUB PELICAN à payer à la SCI VIF 3 la somme de 82.409,19 ' au 15 décembre 2022 (échéance du dernier trimestre 2022 y compris) ;

— Rappelé que la résiliation du bail rend la créance de remboursement du dépôt de garantie exigible ;

— Condamné la SAS CLUB PELICAN à payer à la SCI VIF 3 une indemnité d’occupation

équivalent au montant du loyer dû à la date de la résiliation augmenté des charges payables par le preneur en exécution du contrat de bail, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à son départ effectif des locaux ;

— Débouté la SAS CLUB PELICAN de sa demande de délai de paiement ;

— Condamné la SAS CLUB PELICAN aux dépens énumérés à l’article 695 du Code de procédure civile ;

— Condamné la SAS CLUB PELICAN à payer à la SCI VIF 3 une indemnité de 2 500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.'

Par déclaration du 28 mars 2024, la SAS Club Pelican a relevé appel de ce jugement en l’ensemble de ses chefs expressément énoncés à la déclaration d’appel.

Par jugement du 14 janvier 2025, le tribunal de commerce de Bourges a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS Club Pelican et désigné en qualité de liquidateur judiciaire, la société Saulnier-[L] et associés, prise en la personne de Maître [V] [L].

Le liquidateur est intervenu volontairement à la procédure aux côtés de la SAS Club Pelican.

Dans ses dernières conclusions n°4 signifiées le 6 février 2025, la SAS Club Pelican et la SAS Saunier-[L] demandent à la cour de :

Vu l’article L. 662-21 du code de commerce,

Vu la jurisprudence,

INFIRMER en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourges, le 18 janvier 2024,

Statuant a nouveau,

DECLARER irrecevables la demande de la SCI VIF 3 tendant à voir constater

l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 08 octobre 2013 et la résiliation dudit bail, ainsi que les condamnations au paiement des arriérés de loyer et les demandes afférentes en expulsion des lieux loués et fixation d’une indemnité d’occupation,

FIXER au passif de la SAS CLUB PELICAN, pour la somme de 71.303,11 ', la créance de la SCI VIF 3, correspondant aux loyers impayés pour la période courant du 21 Avril 2020 au 31 Décembre 2022,

DEBOUTER la SCI VIF 3 de son appel incident,

CONDAMNER la SCI VIF 3 au paiement de la somme de 2.500 euros en application de

l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI VIF 3 aux dépens.

Dans ses dernières conclusions n°3 signifiées le 10 février 2025, la SCI VIF 3 présente les demandes suivantes :

Vu l’article 1104 du Code civil,

Vu les pièces visées,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bourges rendu le 18 janvier 2024 en ce qu’il a :

— Dit que le commandement de payer délivré par la SCI VIF 3 à la SAS CLUB PELICAN le 15 novembre 2022 n’est pas entaché de nullité ;

— Constaté la résiliation du contrat du bail au 16 DECEMBRE 2022 ;

En conséquence,

— Ordonné l’expulsion de la SAS CLUB PELICAN des locaux donnés à bail ;

— Condamné la SAS CLUB PELICAN à payer à la SCI VIF 3 la somme de 82.409,19 ' au 15 décembre 2022 (échéance du dernier trimestre 2022 y compris) – Débouté la SAS CLUB PELICAN de sa demande de délai de paiement ;

— Condamné la SAS CLUB PELICAN aux dépens énumérés à l’article 695 du Code de procédure civile ;

— Condamné la SAS CLUB PELICAN à payer à la SCI VIF 3 une indemnité de

2 500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Infirmer le jugement en ces termes :

— Rappelé que la résiliation du bail rend la créance de remboursement du dépôt de garantie exigible ;

— Condamné la SAS CLUB PELICAN à payer à la SCI VIF 3 une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer dû à la date de la résiliation augmenté des charges payables par le preneur en exécution du contrat de bail, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à son départ effectif des locaux ;

Et statuant à nouveau :

— Débouter la société SAULNIER-[L] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [V] [L] es qualité de liquidateur judiciaire de la société CLUB PELICAN de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Résilier le bail aux torts de la société SAULNIER-[L] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [V] [L] es qualité de liquidateur judiciaire de la société CLUB PELICAN ;

— Ordonner l’expulsion de la société SAULNIER-[L] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [V] [L] es qualité de liquidateur judiciaire de la société CLUB PELICAN, des locaux donnés à bail avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

— Condamner la société SAULNIER-[L] & ASSOCIES, prise en la personne de Me

[V] [L] es qualité de liquidateur judiciaire de la société CLUB PELICAN à payer à la société VIF 3 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal en vigueur à la date de ladite résiliation majorée de 50 % prorata temporis et augmenté des charges et accessoires, jusqu’à la reprise du local par le bailleur ;

— Condamner la société SAULNIER-[L] & ASSOCIES, prise en la personne de Me

[V] [L] es qualité de liquidateur judiciaire de la société CLUB PELICAN, au paiement d’une somme de 16 831,32 ' TTC à la société VIF 3 au titre des sommes postérieures à la liquidation judiciaire ;

— Fixer la créance antérieure de la société VIF 3 au passif de la société CLUB PELICAN pour un montant de :

—  162 274,84 ' TTC à titre chirographaire ;

—  77 198,78 ' TTC à titre privilégiée.

— Dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société VIF 3 à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la société CLUB PELICAN à payer à la société VIF 3 la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS

L’article L622-21 dispose que :

I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant:

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Ainsi est interdite ou suspendue toute action concernant les créances nées antérieurement au jugement d’ouverture et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

En conséquence, le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail pour des causes antérieures au jugement tant de redressement judiciaire que de liquidation judiciaire, que s’il s’agit d’inexécution d’obligations autres que le paiement de sommes d’argent (Cass com 28 mai 2002).

En l’espèce, le redressement judiciaire de la SAS Pélican a été prononcé par jugement du 21 avril 2020. Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 novembre 2022, porte, selon le décompte qui y est joint, sur des sommes dues après le jugement d’ouverture pour un montant de 82 978,76 ' du 21 avril 2020 au 31 décembre 2022.

Le prononcé de la résiliation du bail était donc alors possible, ce qu’a fait le premier juge.

Cependant, selon une jurisprudence constante, la clause résolutoire n’est acquise que lorsqu’elle a fait l’objet d’une décision définitive.Or tel n’est pas le cas puisque le preneur a interjeté appel du jugement constatant la résiliation du bail .

En cours d’instance d’appel, le preneur a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire de sorte que la résiliation du bail ne pourrait être constatée qu’après délivrance d’un commandement portant sur des créances nées postérieurement au jugement de liquidation. Les causes du commandement du 15 novembre 2022 étant antérieures au jugement de liquidation, la clause résolutoire ne peut plus jouer, ce que concluent les deux parties de façon concordante.

Le jugement doit dès lors être infirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la SAS Pélican et l’a condamnée au paiement des loyers impayés et à une indemnité d’occupation et en ses dispositions sur le dépôt de garantie. Il est ajouté que les développements sur les ordonnances 'Covid’ repris par le bailleur devant la cour, soutenus devant le premier juge qui a écarté alors à bon droit la nullité du commandement, sont devenus sans objet du fait de la survenance du jugement de liquidation judiciaire.

La demande subsidaire de résiliation judiciaire du bail doit être écartée en raison du principe de l’arrêt des poursuites posé par l’article L.622-21 sus visé. Il est en outre rappelé que la résiliation judiciaire pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire n’est possible que pour des causes autres que le paiement de sommes d’argent.

La résiliation ne pourra être demandée par le bailleur qu’en application de l’article L.641-14 2° du code de commerce, au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement de liquidation judiciaire, pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une période d’occupation postérieure audit jugement en saisissant le juge commissaire dans les conditions prévues à l’article R.621-41 alinéa 2.

La SCI VIF 3 a déclaré ses créances auprès de la SAS Saulnier-[L] le 3 février 2025 pour les montants de :

—  162 274,84 ' TTC pour les loyers dus pour la période du 21 avril 2020 au 13 janvier 2023, (créance chirographaire).

—  77 198,78 ' TTC pour la période du 14 janvier 2023 au 13 janvier 2025 (créance privilégiée).

—  16 831,32 ' à compter du 14 janvier 2025.

La SCI VIF 3 produit les décomptes sur ces périodes (sa pièce 18). Il convient dès lors de fixer ses créances antérieures au jugement de liquidation judicaire aux sommes de 162.274,84 ' et 77 198,78 '.

Concernant la demande en paiement d’une échéance de loyer postérieure au jugement de liquidation pour un montant de 16 831,32 ' TTC, il y a lieu de condamner le liquidateur ès qualité.

L’appel de la SAS Pélican n’étant devenu fondé que par suite du prononcé de la liquidation judiciaire à sa demande, il n’est pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Le jugement ayant condamné la SAS Pélican à verser à la SCI VIF 3 une somme de 2 500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile sera néanmoins infirmé.

Les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement ;

Statuant à nouveau,

VU le jugement prononçant la liquidation judiciaire de la SAS Pélican en date du 14 janvier 2025 ;

DECLARE irrecevable la demande en résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire présentée par la SCI VIF 3 à l’encontre de la SAS Pélican ;

FIXE la créance de la SCI VIF 3 au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Pelican aux sommes de :

—  162 274,84 ' TTC pour les loyers dus pour la période du 21 avril 2020 au 13 janvier 2023, (créance chirographaire).

—  77 198,78 ' TTC pour la période du 14 janvier 2023 au 13 janvier 2025 (créance privilégiée).

CONDAMNE la SAS Saulnier-[L] prise en la personne de Me [V] [L], ès qualité de liquidateur de la SAS Pélican à payer à la SCI VIF 3 la somme de 16 831,32' correspondant aux loyers dus postérieurement au jugement de liquidation judiciaire ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens sont partagés par moitié entre la SCI VIF 3 et la SAS Saulnier-[L] prise en la personne de Me [V] [L], ès qualité de liquidateur de la SAS Pélican.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V.SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V.SERGEANT O. CLEMENT