VS/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Coralie MONICAULT

— SCP AVOCATS CENTRE

EXPÉDITION TJ

LE : 20 MARS 2026

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 MARS 2026

N° RG 25/00727 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DYBQ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 17 Juin 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [I] [V] [R]

née le 03 Février 1995 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

— M. [T] [S]

né le 16 Juin 1993 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Coralie MONICAULT, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 16/07/2025

II – Mme [U] [N]

née le 07 Avril 1950 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée et plaidant par M^e Daniel GUIET de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ

Suivant acte sous seing privé du 6 avril 2021 à effet au 6 juin 2021, Mme [N] a donné à bail à M. [S] et Mme [V] [R] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] (18), moyennant le versement d’un moyer mensuel de 450 €.

Un état des lieux a été réalisé le 6 juin 2021.

En janvier 2023, se plaignant de désordres, les locataires ont demandé au bailleur de procéder à des travaux. Les parties se sont rencontrées le 20 février 2023. Les locataires ont ensuite missionné leur assureur, la compagnie Pacifica, laquelle a demandé à Mme [N], par courrier du 19 mai 2023, de prendre les mesures nécessaires afin de faire cesser les troubles de jouissance dus à des moississures.

Les services de [K] ont constaté le caractère non décent du logement.

Mme [N] a pour sa part invoqué le défaut d’entretien du logement et du jardin ainsi que le non paiement des loyers.

Suivant acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, Mme [N] a délivré congé aux locataires pour motif légitime et sérieux.

Par acte du 24 avril 2024, M. [S] et Mme [V] [L] ont fait asigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges en restitution des loyers de juin 2021 à octobre 2023 pour une somme de 13.050 € outre 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Ils ont quitté les lieux en mai 2024, un constat d’état des lieux de sortie ayant été établi par un commissaire de justice le 3 mai 2024.

Par jugement du 17 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— Condamné solidairement M. [S] et Mme [V] [R] à verser à Mme [N] la somme de 2 729 € au titre des arriérés locatifs ;

— Condamné Mme [N] à verser à M. [S] et Mme [V] [R] la somme de 3.000 € à titre d’indemnisation de leur préjudice financier ;

— Condamné Mme [N] à verser à M. [S] et Mme [V] [R] la somme de 1.500 € à titre d’indemnisation de leur préjudice moral ;

— Condamné Mme [N] à rembourser à M. [S] et Mme [V] [R] la somme de 450 € au titre du dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, à compter du 4 juin 2024 pour chaque période mensuelle commencée en retard jusqu’à parfaite restitution.

Suivant déclaration du 16 juilet 2025, M. [S] et Mme [V] [R] ont relevé appel de ce jugement, limité à leur condamnation à payer la somme de 2729 € au titre de l’arriéré locatif, à la condamnation de Mme [N] à leur verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts et aux dispositions sur les dépens et frais irrépétibles.

Dans leurs conclusions signifiées le15 septembre 2025, ils demandent à la cour de :

Vu la loi du 6 Juillet 1989,

Juger que l’appel interjeté par M [T] [S] et Mme [I] [E] est recevable.

Infirmer le Jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BOURGES le 16 Juin 2025 en ce qu’il :

— Condamne solidairement M [T] [S] et Mme [I] [E] à verser à Mme [U] [N] la somme de 2 729 Euros au titre des arriérés locatifs.

— Condamne Mme [N] à verser à M [T] [S] et Madame [I] [E] la somme de 3000 Euros à titre d’indemnisation de leur préjudice financier ;

— Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens et les frais qu’elle a exposé; – Rejette le surplus des demandes ;

Et statuant à nouveau :

— Juger n’y avoir lieu à condamnation de M [T] [S] et Mme [I] [E] au règlement des arriérés locatifs à Mme [U] [N].

— Condamner Mme [U] [N] à verser à M [T] [S] et Mme [I] [E] la somme de 13 050 € au titre des loyers versés entre Juin 2021 et Octobre 2023 et correspondant à leur préjudice financier.

A titre subsidiaire :

— Condamner Mme [U] [N] à verser à M [T] [S] et Mme [I] [E] la somme de 10 350 € au titre des loyers versés entre Juin 2021 et Mai 2023, date d’exécution des travaux d’électricité.

— Condamner Mme [U] [N] à verser à M [T] [S] et Mme [I] [E] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Mme [U] [N] à verser à M [T] [S] et Mme [I] [E] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Mme [U] [N] aux entiers des dépens exposés en première instance et en cause d’appel, en ce compris les frais de timbre fiscal.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 décembre 2025, Mme [N] demande à la cour de :

JUGER l’appel de Mme [I] [V] [R] et M [T] [S]

irrecevable et en tout cas mal fondé.

En conséquence,

CONFIRMER le jugement du 17 juin 2025 en toutes ses dispositions,

DEBOUTER Mme [I] [V] [R] et M.[T] [S] de

l’intégralité de leurs demandes et les CONDAMNER, solidairement, à payer à Mme

[U] [N] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER solidairement Mme [I] [V] [R] et M [T]

[S] aux entiers dépens.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions des parties pour le développement de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2026.

MOTIFS

Sur l’état du logement

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par m² et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 venu définir les caractéristiques du logement décent prévoit en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 8] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. […].

En l’espèce, sur le rapport de visite établi par [K] le 1er août 2023 suite à la visite des lieux du 27 juin 2023, le logement était qualifié de non décent et il était préconisé de revoir l’installation électrique, d’installer une VMC, d’installer des entrées d’air sur les fenêtres des pièces sèches et de revoir l’installation de l’escalier.

Le caractère de non décence du logement a été retenu par le premier juge, ce que Mme [N], qui demande la confirmation du jugement, ne conteste pas en appel. Il y a donc lieu de considérer ce fait comme acquis.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [N] a fait procéder aux travaux d’électricité suivant facture du 29 septembre 2023 pour un montant de 3.814,18 €.

La visite de l'[Localité 9] du 9 octobre 2023 a ainsi conclu : 'le danger de l’installation électrique constaté lors dela visite de [K] le 27 juin 2023 a été corrigé. Un tableau électrique muni de protection a été posé. La procédure d’urgence n’est plus justifiée'.

'Cependant des désordres pourraient justifier la mise en oeuvre d’une procédure pour non respect des règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés qui relèvent de la compétence du maire, sous réserve de son analyse.'

A cet égard, les désordres suivants étaient mentionnés :

'- Des dominos électriques sont accessibles à plusieurs endroits,

— Hauteur insuffisante du garde-corps équipant la fenêtre du palier du 1er étage

— Echappée insuffisante de l’escalier menant au 1er étage

— Espacement trop important entre les barreaux verticaux de la rampe de l’escalier menant au 1er étage

— Renouvellement de l’air à revoir, notamment pour prévenir les risques d’intoxication au monoxyde de carbone,

— Fenêtre de la salle d’eau non étanche à l’air »

Il était indiqué que 'le jour de la visite, peu de moisissures ont été observées’ (p 3/5 du rapport [Localité 9]).

Il résulte de ces constatations que si le logement présentait un caractère non décent en raison de la vétusté de l’installation électrique, d’une fenêtre de salle d’eau non étanche à l’air et de problème de dimensionnement de l’escalier, il ne s’en déduit nullement une impossibilité totale d’occupation du bien, de sorte que les appelants sont mal fondés à solliciter que leur soient restituée la totalité des loyers depuis leur entrée dans les lieux, ce qu’a pertinemment décidé le premier juge.

L’indécence du logement conduit à faire droit à une demande de dommages et intérêts en réparation d’une jouissance non entièrement paisible des lieux loués.

Il est rappelé quel’état des lieux d’entrée du 6 juin 2021 mentionne un logement en 'très bon état’ et 'bon état', que les locataires n’ ont commencé à se plaindre auprès de leur bailleresse que par lettre du 12 janvier 2023, soit plus d’un an et demi après leur entrée dans les lieux, que le maçon est intervenu suivant facture du 13 mars 2023 pour des petits travaux remédiant à des infiltrations dans la chambre dues à un trou dans le pignon extérieur, et ce, après avoir reçu de manière inexplicable des menaces et subi le harcèlement de M. [S] qui voulait se faire communiquer le devis, que le tableau électrique a été remplacé dès le mois de septembre 2023, qu’en octobre 2023 lors de la visite de l'[Localité 9], le logement ne présentait que peu de moisissures, ce que confirme l’état des lieux de sortie du 3 mai 2024.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le premier juge a justement apprécié le montant des dommages et intérêts dus à Mme [V] [R] et M. [S], le montant de 3.000 € correspondant à une réfaction d’environ 20 % du montant du loyer sur la totalité de la période d’occupation, évaluation que la cour fait sienne.

Sur les loyers impayés

Il n’est pas contesté que les locataires ont cessé de payer les loyers depuis le 1er novembre 2023 jusqu’à leur départ des lieux.

Ils sont donc débiteurs du montant des loyers pour cette période, étant observé que la réfaction du loyer à titre de dommages et intérêts a été appliquée jusqu’au 3 mai 2024, date de leur départ des lieux.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [S] et Mme [V] [R] à payer à Mme [N] la somme de 2.729 € au titre de l’arriéré locatif.

Ajoutant au jugement, la compensation entre les sommes dues de part et d’autre sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’issue du litige conduit à confirmer les dispositions du jugement ayant dit que les parties conserveront chacune la charge de leur dépens et de leurs frais irrépétibles.

M. [S] et Mme [E] succombant en leur appel, ils supporteront les dépens de la présente instance et seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] ayant dû exposer des frais d’avocat en appel, il lui sera alloué une somme que l’équité commande de fixer à de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement en ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par chacune des parties ;

CONDAMNE M. [S] et Mme [V] [R] à payer à Mme [N] une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [S] et Mme [V] [R] de leur demande à ce titre ;

CONDAMNE M. [S] et Mme [V] [R] aux dépens.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT