AFFAIRE : N° RG 22/00593 -

N° Portalis DBVC-V-B7G-G6D7

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DECISION du Président du TJ de LISIEUX en date du 17 Février 2022 – RG n° 21/00274

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 26 JANVIER 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. DWB

N° SIRET : 810 293 035

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Hélène COURREAU, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur [B] [Z]

né le 18 Juillet 1965 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté et assisté de M^e Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX

DEBATS : A l’audience publique du 31 octobre 2022, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 26 janvier 2023 à 14h00 par progation du délibéré initialement fixé au 19 Janvier 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

M. et Mme [R] ont consenti à la société DWB, par acte sous seing privé du 25 septembre 2015, un contrat de location d’entrepôt situe [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 400 euros outre 15 euros de charges à titre forfaitaire.

Le contrat conclu initialement pour une année a fait l’objet d’un avenant régularisé en cours de bail, le 1er février 2016, portant la durée du bail à trois années au lieu d’un an.

Le bail modifié par avenant a fait l’objet d’une tacite reconduction pour trois ans.

M. et Mme [R], aux droits desquels vient désormais [B] [Z], ont fait délivrer congé à la SARL DWB pour le 24 septembre 2021 par exploit d’huissier de justice signifié le 4 février 2021.

Par ordonnance du 17 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a ;

— déclaré M. [Z] recevable en ses demandes ;

— débouté la SARL DWB de l’ensemble de ses demandes ;

— ordonné l’expulsion de la SARL DWB ;

— condamné la SARL DWB à régler à M. [Z] la somme de 3 320 euros au titre des loyers dus entre février et septembre 2021 ;

— condamné la SARL DWB à régler à M. [Z] une indemnité d’occupation de 615 euros par mois à compter du 25 septembre 2021 et jusqu’à libération des lieux ;

— condamné la SARL DWB aux dépens et à régler à M. [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 4 mars 2022, la SARL DWB a fait appel de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions du 10 octobre 2022, outre les demandes de 'constater’ et 'dire et juger’ qui ne sont pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer, elle demande à la cour d’appel de :

— infirmer l’ordonnance de référé déférée ;

Statuant à nouveau,

— qualifier le bail consenti à la SARL DWB de contrat de bail commercial ;

— prononcer par suite la nullité du congé ;

— débouter M. [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [Z] à payer à la société DWB une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] au paiement des entiers dépens ;

— accorder à la SELARL [Y] et associés, représentée par Maître Stéphane [Y], le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 18 octobre 2022, M. [Z] demande à la cour d’appel de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

— débouter la SARL DWB de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

Y additant,

— condamner la SARL DWB au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2022.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.

SUR CE, LA COUR

La société DWB soutient qu’elle exploite dans les locaux donnés à bail un fonds de commerce de musée et de vente d’objets d’art, qu’une clientèle est attachée à ce fonds et qu’elle est bien fondée à demander la requalification du contrat de location en bail commercial soumis au statut édicté par les articles L145-1 et suivants du code de commerce alors de surcroît que la location s’est poursuivie au-delà de la durée maximale de trois années prévues pour les baux dérogatoires dits de courte durée.

La société DWB indique que le congé délivré le 4 février 2021 est nul pour ne pas respecter les mentions obligatoires imposées par le statut du bail commercial.

Elle précise que le juge des référés aurait dû rejeter comme infondées les demandes de M. [Z] ou à tout le moins constater l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyer le bailleur à saisir le juge du fond.

M. [Z] conteste l’existence d’une quelconque contestation sérieuse liée à la qualification du bail faisant valoir que le contrat de location interdit l’exercice de tout commerce dans les lieux loués, que lesdits locaux ont de fait eu comme unique usage celui d’entrepôt, que la preuve de l’exercice d’un commerce avec accueil d’une clientèle n’est pas rapportée, qu’en tout état de cause, le bailleur n’a jamais consenti à un changement de destination des lieux loués.

Le contrat signé entre les parties est un contrat de 'location entrepôt'. Il prévoit expressément que : ' Le bien loué est destiné à l’usage exclusif d’entrepôt, l’exercice de tout commerce ou industrie, de toute profession même libérale, étant formellement interdit.

Il ne pourra être affecté à un autre usage, que ce soit par le preneur lui-même ou par toute autre personne.'

M. [Z] verse aux débats plusieurs attestations de voisins ou de personnes passant régulièrement devant les lieux qui témoignent que ceux-ci servent uniquement à une activité de stockage.

La société DWB ne rappporte pas la preuve de l’ouverture d’un musée ' Lars Hillingso’ ouvert au public dans les lieux donnés à bail. Les attestations de Mme [N] et de Mme [E] relatives à l’inauguration du musée n’établissent pas la réalité d’une ouverture au public.

Par ailleurs,Mme [P], responsable Editions et partenariat de l’office de tourisme de [Localité 1], indique dans un mail du 21 décembre 2021, que l’office de tourisme sait que le musée n’est pas encore ouvert.

Mme [V], directrice générale de l’office du tourisme, indique dans un mail du 3 juin 2022 que le musée 'Lars’ était partenaire de l’office du tourisme de [Localité 1] et avait pris des insertions publicitaires sur différents supports numériques et print en 2021 et 2022. Elle précise : 'A notre connaissance, nous n’avons pas été informés d’une éventuelle ouverture au public de ce musée depuis. Sur sa porte, il était indiqué 'ouverture prochaine'.

M. Stephan, assureur de M. [Z], atteste que M. [K], gérant de la société DWB lui a affirmé à plusieurs reprises que le local loué constituait un musée personnel et qu’il n’était pas ouvert au public.

M. [T] atteste s’être rendu à 3 reprises dans les locaux loués pour servir d’interprète lors d’une vente de tableaux et d’objets d’art.

M. [C] atteste s’être rendu à plusieurs reprises au magasin situé [Adresse 2] et avoir acheté des dessins.

Ces deux seules attestations, en dehors de tout autre élément probant, ne suffisent pas à démontrer l’exercice d’une activité commerciale dans les lieux donnés à bail.

Les indications portées sur un cadastre ne sont pas probantes, ce document n’ayant pas de valeur juridique.

Par ailleurs, comme le souligne justement l’intimé, les baux dérogatoires ne concernent que les locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité, ce qui n’est pas la situation d’espèce.

En tout état de cause, même à supposer qu’une activité commerciale dans les lieux donnés à bail serait démontrée, il y a lieu de relever qu’aucun élément du dossier ne permet de retenir que le bailleur, contrairement à la clause de destination exclusive stipulée au bail, aurait consenti de manière non équivoque à un changement de destination de l’usage des lieux loués et à l’exploitation d’une clientèle, Mme [R] contestant tout accord de sa part pour transformer le bail en bail commercial.

La société DWB fait état de voies de fait et affirme que son gérant a été violenté par M. [Z]. L’attestation du fils de M. [K] précise que celui-ci a vu M. [Z] agité et menaçant lors d’un visite d’expertise et qu’il avait dû le pousser pour pouvoir partir. Cette attestation, soumise à caution, n’est confirmée par aucun autre élément, et est contestée par M. [Z]. Elle ne permet en tout état de cause pas de considérer que cet épisode serait de nature à constituer une constestation sérieuse de nature à influer sur la qualification du bail.

Au vu de ces éléments, il ne peut être retenu qu’il existe une contestation sérieuse sur le fait que le contrat signé par les parties en peut être requalifié en bail commercial.

Le juge des référés a ainsi par des motifs pertinents, adoptés par la cour, jugé que le congé délivré est valable.

Les loyers ne sont plus payés depuis février 2021.

Le défaut de paiement des loyers n’est pas contesté.

L’argumentation de la société DWB selon laquelle le non-paiement des loyers ne peut lui être reproché dès lors elle n’a pas été avisée du changement de propriétaire et qu’il appartenait à M. [Z] de l’informer de son statut de nouveau propriétaire, ne peut être retenue alors qu’elle n’a réglé aucun loyer, qu’il résulte de ses propres pièces qu’elle savait que M. [Z] était le nouveau propriétaire des lieux (pièces 40 et 41 correspondant aux courriers du conseil de M. [K] adressés à M. [Z] du 12 août 2021 et 24 août 2021), que l’assignation devant le juge des référés ne la pas conduite à régulariser la situation.

Dès lors, la condamnation en paiement sera confirmée tout comme l’expulsion de la locataire en application du congé et la condamnation à une indemnité d’occupation.

Les dispositions de l’ordonnance relatives à la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

La société DWB, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel, à payer à M. [Z] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et sera déboutée de sa demande au titre des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société DWB à payer à M. [Z] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE la société DWB aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY