Cour d'appel de Chambéry, 1ère chambre, 8 mars 2022, n° 19/02115

IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 08 Mars 2022

N° RG 19/02115 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GLTN

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 08 Novembre 2019, RG 17/00147

Appelante

SAS SMAS TOURISME dont le siège social est situé […]

Représentée par M^e V MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par M^e Christian BEER, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimés

M. BZ BR-BS

né le […] à […], demeurant […]

M^me CA CB-CC épouse BR-BS

née le […] à […], demeurant […]

M. CD-CE CF

né le […] à […], demeurant […]

M. S X

né le […] à […], demeurant […]

M^me T U épouse X

née le […] à […], demeurant […]

M. V Y

né le […] à […], demeurant 98 Rue des Dames de St S – 38780 ESTRABLIN

M^me BT BU BV épouse Y

née le […] à […], demeurant 98 Rue des Dames de St S – 38780 ESTRABLIN

M. W Z

né le […] à […], demeurant […]

M^me AA AB épouse Z

née le […] à […], demeurant […]

M^me BU-CG CH née le […] à […], demeurant […]

M. AC A

né le […] à […], demeurant […]

M^me AD AE épouse A

née le […] à […], demeurant […]

M. W B

n é l e 1 1 O c t o b r e 1 9 4 2 à A U B E N A S ( 0 7 ) , d e m e u r a n t 3 8 R u e d e l a N o y e r a – 3 8 0 […]

M^me AF AG épouse B

n é e l e 2 2 S e p t e m b r e 1 9 4 6 à L Y O N ( 6 9 ) , d e m e u r a n t 3 8 R u e d e l a N o y e r a – 3 8 0 […]

M. AH C

né le […] à […], demeurant 33 Grande’rue – 49610 JUIGNE-SUR-LOIRE

M^me AI AJ épouse C

née le […] à […], demeurant 33 Grande’rue – 49610 JUIGNE-SUR-LOIRE

M. CD-CE D

né le […] à […], demeurant 10 Rue de la Croix-Tapereau – 77590 BOIS-LE-ROI

M^me AF AK épouse D

née le […] à […], demeurant 10 rue de la Croix-Tapereau – 77590 BOIS-LE-ROI

M. AL E

né le […] à ROMORANTIN-LANTHENAY (41), demeurant 17 rue CJ Michaud – 18100 VIERZON

M^me AM AN épouse E

née le […] à […], demeurant 17 rue CJ Michaud – 18100 VIERZON

M. S AQ

né le […] à […], demeurant […]

M^me AO AP épouse AQ

née le […] à […], demeurant […]

M. AR F

né le […] à […], demeurant […]

M^me AS AT épouse F

née le […] à […], demeurant […]

M. AU G né le […] à […], demeurant Millness croft – Glenurquhart – Drumnadrochit – INVERNESS-SH – IRE 6 TW – GRANDE BRETAGNE

M^me BW BXCOURT épouse G

née le […] à […], demeurant Millness croft – Glenurquhart – Drumnadrochit – INVERNESS-SH – IRE 6 TW – GRANDE BRETAGNE

M. AV H

né le […] à […], demeurant […]

M^me AW AX épouse H

née le […] à […], demeurant […]

M^me AY AZ

née le […] à […], demeurant […]

M. BA I

né le […] à […], demeurant 45 chemin de Berlan – Le Perrin – 38960 SAINT-ETIENNE- DE CROSSEY

M^me T BB épouse I

née le […] à […], demeurant 45 Chemin de Berlan – le Perrin – 38960 SAINT-ETIENNE DE CROSSEY

M. BC BD

né le […], demeurant 7 Allée du Parc de Saint-Mury – 38240 MEYLAN

M. BE J

né le […] à CE MORAINS (51), demeurant 4 rue des Ormes – 51130 CE MORAINS

M^me BF BG épouse J

née le […] à […], demeurant 4 Rue des Ormes – 51130 CE MORAINS

M. CD-CI K

né le […] à […], demeurant […]

M^me BH BI épouse K

née le […] à […], demeurant […]

M. BJ L

né le […] à […], demeurant 09 Allée CE Hans – Montchenot – 51500 VILLERS-ALLERAND

M^me BK BL épouse L

née le […] à […], demeurant 9 allée CE Hans, Montchenot – 51500 VILLERS-ALLERAND

M. BM M né le […], demeurant […]

M^me BN BO épouse M

née le […], demeurant […]

M. BM N

né le […] à HUSSEIN-DEY (Algérie), demeurant […]

M^me BU-CJ CK épouse N

née le […] à […], demeurant […]

M. BP O

né le […] à […], demeurant 11 Rue des Sorbiers – 60660 CIRES-LES-MELLO

M^me T BQ épouse O

née le […] à […], demeurant 11 rue des Sorbiers11 – 60660 CIRES-LES MELLO

Représentés par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SCP GOBER & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 11 janvier 2022 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- M. BM FICAGNA, Président,

- M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

-=-=-=-=-=-=-=-=-

Les 24 intimés ou couples d’intimés sont propriétaires de lots au sein d’ un ensemble immobilier composé de plusieurs chalets, dénommé Le village des Lapons à Hauteluce les Saisies (Savoie) composé de trois chalets avec bardage bois.

Ils ont signé des baux commerciaux, destinés à l’exploitation d’une résidence de tourisme, avec la société Résidences MGM, laquelle a cédé son fonds de commerce à la société SMAS Tourisme (SMAS), filiale du groupe Lagrange.

A l’expiration des baux, les intimés ont fait délivrer des congés à la société SMAS à effet du 13 mars 2008.

A l’issue de négociations concernant les conditions de renouvellement des baux, un groupe de 43 propriétaires a exercé deux droits de repentir successifs avant acceptation des baux par la société SMAS.

Les baux commerciaux des intimés prévoient la prise en charge par la société SMAS de l’ensemble des charges d’entretien et de fonctionnement de la copropriété, hors article 606 du code civil et hors ravalement, laissant à la charge des bailleurs les frais de ravalement, gros travaux etc….
Un litige est survenu entre divers copropriétaires de cet immeuble et la société SMAS relatif notamment à la répartition du coût de la réfection de la façade, décidée par les copropriétaires aux termes d’une assemblée générale du 29 août 2014.

Les travaux votés consistaient en un ponçage manuel complet, le brossage des bois, l’application de 2-3 couches de lazure, sur l’ensemble des boiseries.

Ces travaux ont été confiés à l’entreprise Boudriga.

Suivant acte en date du 30 janvier 2017, 24 copropriétaires ou couples de propriétaires ont saisi le tribunal de grande instance d’Albertville aux fins d’obtenir la condamnation de la société SMAS à leur rembourser le coût de ces travaux.

Par jugement en date du 8 novembre 2019, le tribunal de grande instance d’Albertville a fait droit à leur demande et condamné la SMAS à rembourser à chacun d’entre eux les frais de lasure ainsi qu’à leur payer, chacun, la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SMAS a interjeté appel de cette décision.

Saisi de conclusions d’incident du 30 juillet 2020, par ordonnance en date du 15 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de la SMAS tendant à voir ordonner une expertise confiée à un spécialiste aux fins de donner son avis sur la qualification des travaux de façade réalisés, estimant que les parties étaient en mesure de fournir les pièces relatives au marché de travaux permettant de qualifier les travaux et de trancher le litige.

Aux termes de ses conclusions en date du 15 décembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SMAS demande à la cour de :

Vu les baux et avenants conclus entre les parties et les articles 1134, 1137, 1138, 1719 et 1720 du code civil (en vigueur à la signature des baux) et 699 et 700 du code de procédure civile,

' Réformer en toutes ses dispositions le jugement du 8 novembre 2019 du tribunal de grande instance d’Albertville et en conséquence, en qualifiant les travaux contestés de travaux de ravalement constituant une dépense exceptionnelle n’entrant pas dans la catégorie des charges locatives,

' Débouter les intimés de leurs demandes,

' Condamner solidairement les intimés à verser à la société Smas la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner les intimés en tous les dépens, dont distraction au profit de M^e Murat, avocat au barreau d’Albertville, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions en date du 20 décembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les intimés demandent à la cour de :

Vu les articles 15, 16 et 132 du code de procédure civile,

Vu l’article 1134 ancien du code civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

' Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance d’Albertville du 8 novembre 2019,

En conséquence,

' Débouter la société SMAS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

' Écarter des débats la pièce adverse n°19 du fait de sa communication tardive par la société SMAS,

' Dire et juger que la clause de l’article 4.7 du bail des intimés a été anéantie par l’avenant du 26 octobre 2012 et qu’elle est donc inopposable aux intimés,

A défaut, sur l’article 4.7,
Vu les articles 1170 et 1174 anciens du code civil,

' Dire et juger que, si par extraordinaire, la Cour estimait la clause de l’article 4.7 du bail applicable, celle-ci comporte une condition potestative,

Dans cette hypothèse,

' Annuler purement et simplement la condition potestative de l’article 4.7 des baux de l’ensemble des intimés,

Subsidiairement sur l’article 4.7,

Vu l’article L132-1 dans sa version applicable lors du renouvellement du contrat, désormais codifié à l’article L212-1 du code de la consommation,

' Dire et juger, qu’à défaut d’être potestative la clause 4.7 des baux crée un déséquilibre significatif entre le professionnel (Preneur) et les consommateurs (Bailleurs),

Par conséquent,

' Dire et juger que la clause 4.7 des baux est abusive et la réputer non écrite,

Par conséquent et à titre principal et en tout état de cause,

' Condamner la société SMAS, à payer à :

- BR-BS : 51,30 €

- CF :1673,54 €

- X : 818,27 €

- Y :1008,26 €

- Z : 710,77 €

- CH : 1424,06 €

- A : 1164,20 €

- B : 852,36 €

- C : 1049,86 €

- D :1039,46 €

- E : 1257,76 €

- AQ :1236,95 €

- F :1236,95 €

- G : 997,90 €

- H :1049,86 €

- AZ :1236,96 €

- I : 1018,68 €

- BD : 1288,94 €

- J : 987,48 €

- K :1008,28 €
- L : 1247,38 €

- M : 1538,42 €

- N : 1039,66 €

- O : 873,14 €

' Condamner la SMAS à payer à chaque requérant la somme de 600 € de dommages et intérêts, correspondant aux tracas, lettres, préoccupations diverses occasionnés par la société SMAS, toute tentative amiable pour obtenir un juste paiement du preneur étant restée vaine, faisant ainsi obligation aux bailleurs d’ester en justice, mais encore au préjudice financier d’avoir à supporter sur leur trésorerie les travaux à la charge du Preneur,

' Condamner la société SMAS à payer à chaque requérant la somme de 1.500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la société SMAS aux entiers dépens avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Dormeval, avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 20 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

1° Sur la demande des intimés tendant à voir écarter la pièce n°19 communiquée par la SMAS

Cette pièce intitulée « Note expert sur conclusions adverses », rédigée par M. Q, expert mandaté par l’appelante, et datée du 15 décembre 2021, a été communiquée en même temps que les conclusions de la SMAS notifiées par la voie du RPVA le 15 décembre 2021.

Force est de constater que les intimés ont pu y répondre par conclusions en date du 20 décembre 2021, jour de la clôture, auxquelles ils ont joint une note de leur propre expert M. R, datée du 18 décembre 2021.

Le principe de la contradiction a ainsi été respecté.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter la pièce n°19 des débats, étant précisé, qu’en tout état de cause et en application de l’article 16 du code de procédure civile, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

La demande tendant à voir écarter la pièce n°19 produite par la SMAS, sera rejetée.

2° Sur l’article 10 (ou 11 selon les baux) du contrat de bail relatif au mandat donné par les bailleurs au preneur pour les représenter aux assemblées de copropriété

Il sera constaté qu’à la suite du jugement déféré, les parties ne discutent plus de la validité de cette clause.

Le premier juge a retenu, à juste titre, qu’elle était valable mais également constaté que la SMAS n’avait pas entendu, en l’espèce, se prévaloir de ce mandat au cours de l’assemblée générale ayant voté les travaux, de sorte que cette clause était sans incidence sur le présent litige.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté l’application de cette dernière.

3° Sur l’application de l’article 4.7 des baux initiaux

L’article 4.7. des baux initiaux stipule que le preneur s’engage « à acquitter le surplus des charges de copropriété non couvert par la participation forfaitaire du bailleur ainsi qu’il sera vu ci-après ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et, plus généralement toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble (eau, électricité, assurances, de toute nature contractée au titre de l’immeuble etc….), le bailleurs conservant à sa charge les impôts et taxes mis ordinairement à la charge des propriétaires loueurs. En ce qui concerne les charges de copropriété, il est toutefois précisé que toute dépense engagée par le bailleur sans l’accord express du preneur restera à la charge exclusive du bailleur. »
Par avenant du 26 octobre 2012, les intimés ont accepté le renouvellement du bail aux conditions proposées par la SMAS. Il a été notamment prévu ; « la prise en charge de l’ensemble des charges d’entretien et fonctionnement de la copropriété (hors article 606 du code civil et hors ravalement) par la SMAS, au-delà de la quote-part forfaitaire à votre charge, fixée à 18 euros TTC par mètre carré habitable et par an. Cette quote-part forfaitaire sera prélevée par la SMAS sur le paiement de la première échéance de loyer. Cette somme restera fixe durant toute la durée du bail. »

Il est précisé que les autres conditions du bail actuel restent inchangées.

Ainsi que l’a retenu, à bon droit, le premier juge, il résulte de cet avenant que les conditions financières du bail ont été modifiées lors de son renouvellement. La question de la prise en charge de dépenses au-delà du paiement du loyer par le preneur ayant été modifiée, notamment en ce qui concerne la prise en charge des charges de copropriété, c’est l’ensemble de l’article 4.7 relatif à ces charges qui a été abrogé et remplacé par les nouvelles dispositions contenues dans l’avenant du 26 octobre 2012.

Dès lors, le jugement qui a retenu que l’article 4.7 des baux initiaux n’était pas applicable au présent litige sera confirmé.

4° Sur la nature des travaux entrepris

Il est expressément exclu, par l’avenant du 26 octobre 2012, que les travaux de ravalement soient assumés par le preneur.

L’assemblée générale des copropriétaires du 29 août 2014 a voté les travaux relatifs aux travaux de lasure des façades des chalets B, C et G en ces termes :

« Dans le cadre du suivi de l’entretien des chalets, il a été demandé par l’assemblée générale de faire une demande de devis pour la reprise des lasures des chalets C,G et H….

Il a été demandé un ponçage manuel, l’application de trois couches de lasure sur l’ensemble des boiseries. De plus il est demandé optionnellement la mise à nu des bois (bandeaux de toiture, gardes corps face extérieure) et des mains courantes. »

Ainsi, après avoir pris connaissance des conditions essentielles du devis de l’entreprise et de l’avis du conseil syndical, l’assemblée générale a décidé d’effectuer les travaux suivants : Réfection des lasures des chalets C, G et H en procédant par tranche en débutant la façade Sud, puis Ouest, Est et Nord.

L’entreprise Boudriga, en charge de ces travaux, a émis les factures suivantes :

- Facture n°5316 du 16 juin 2016 concernant les façades Est et Ouest du chalet G d’un montant HT de 14 785,30 euros dont 5 500 euros HT concernant les moyens d’accès (échafaudage)

- Facture n° 5516 du 16 juin 2016 concernant la façade sud du chalet G d’un montant HT de 15 014,55 euros dont 2 700 euros HT concernant les moyens d’accès.

- Facture n° 5116 du 16 juin 2016 concernant les façades Est et Ouest du chalet C d’un montant HT de 15 066,85 euros dont 5 500 euros HT concernant les moyens d’accès,

- Facture n° 5416 du 16 juin 2016 concernant la façade Sud du chalet C d’un montant HT de 14 536,90 euros dont 2 700 euros HT concernant les moyens d’accès.

- Facture n° 5216 du 16 juin 2016 concernant les façades Est et Ouest du chalet H d’un montant HT de 13 575,13 euros dont 5 500 euros pour les moyens d’accès.

- Facture n° 5616 du 16 juin 2016 concernant la façade Sud du chalet H d’un montant HT de 14 575,60 euros dont 2 700 euros pour les moyens d’accès.

- Facture n° 5016 du 15 août 2016 d’un montant HT de 1991 euros dont l’objet est la peinture des dessous de balcons des chalets C, G et H en façade Est et Ouest.

Hormis cette dernière facture qui concerne la peinture des balcons, l’objet mentionné sur les autres factures est à chaque fois : « Entretien des lasures des façades. »

Par ailleurs les prestations effectuées et facturées sont les suivantes :
Boiseries

Ponçage manuel époussetage et application de deux couches de lasure, ponctuellement 3 couches sur :

Bardage,

Panne bois,

Rives de toit bois

Bandeaux de toit,

Chéneaux de toit

Volée de toit

Garde-corps balcon

Main courante,

Avec le métrage correspondant pour chacun des postes.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, il n’est jamais fait état de mise à nu du bois et le coût des travaux certes important est constitué pour un tiers par la mise en place du chantier en raison de moyens d’accès nécessaires (échafaudages).

Il sera ajouté que tant lors de l’assemblée générale, que sur les factures il n’est fait état que de l’entretien du bardage par la pose de couches de lasure.

Il est produit, par ailleurs, par les intimés un rapport d’expertise de M. R en date du 27 février 2015, antérieur aux travaux, aux termes duquel l’expert indique avoir pour mission donnée par le conseil syndical, d’observer l’état des lasures de protection des bois sur les façades sur les trois bâtiments C,G et H.

Il précise que les bois des façades ont régulièrement été entretenus par différentes campagnes d’application de lasures de protection, à espaces réguliers de 4 à 5 ans et que les bois de charpente les plus altérés se trouvent en façades Sud des trois bâtiments.

Il a ainsi constaté que :

- Les palines des gardes corps balcons commençaient à blanchir par manque de protection lasure,

- Les lisses et mains courantes de gardes corps balcons, commençaient à se dégrader par manque de protection lasure,

Ses conclusions étaient les suivantes :

« A l’examen du bois des façades des trois bâtiments C, G, H, il est urgent de réaliser une application de lasure de protection sur les bois des façades Sud, secteur le plus touché,

Sans cet entretien régulier, les travaux ultérieures de ravalement, seront très difficiles à exécuter, du fait de la destruction du bois (fente, tuilage, etc…) »

Il préconisait les travaux définis par la norme NF P74-201.2 d’octobre 2014, soit une finition C pour les lasures :

Brossage,

Impression,

Couche intermédiaire,

Couche de finition.
Dans un courrier adressé à la copropriété le 18 décembre 2021, il a rappelé que le rapport d’expertise qu’il avait établi le 27 février 2015 et celui de M. Q du 30 novembre 2011, ne pouvaient être comparés l’un par rapport à l’autre, l’un ayant pour mission d’observer l’état de dégradation des bois extérieurs des façades et recommander éventuellement l’entretien à faire, l’autre ayant été réalisé sur la nature des travaux de remise en état des lasures confiées à l’entreprise Boudrica en 2016.

Il précise, que les travaux de lasure réalisés sur les bâtiments et les façades les plus exposées aux UV par l’entreprise Boudrica, sont bien, à son avis, des travaux d’entretien habituellement réalisés sur les bâtiments situés en montagne, confirmant ainsi un précédent courrier qu’il avait adressé le 13 juillet 2015 donnant la définition de l’entretien et du ravalement dans le Dicobat 9 :

Entretien : ensemble de menus travaux que nécessitent la conservation d’un bâtiment en bon état et sa pérennité,

Ravalement : Remise à neuf des façades,

Précisant que les travaux qu’il avait préconisés dans son rapport du 27 février 2015, sont des travaux d’entretien partiels sur les zones les plus endommagées et qu’il ne s’agissait pas d’un ravalement des façades.

Mandaté par la SMAS, M. Q, aux termes de son rapport établi le 30 novembre 2021, indique avoir procédé à l’observation minutieuse des façades des trois bâtiments.

Il mentionne que, dans l’ensemble, les bâtiments sont assez bien entretenus, aussi bien au niveau des bardages verticaux en façades que des balcons et leurs éléments de palines décoratives en hauteur d’allèges.

Les principaux points de dégradations systémiques qu’il a relevé sont les suivants :

Lisses déportées au niveau des gardes corps pour décorations florales dont la disposition est particulièrement sujette à infiltration et rétention d’eaux de pluies et de fonte de neige, et qui ne sont pas recouvertes d’une couvertine en tête.

S’agissant des lames verticales de bardage, il existe surtout en façade Est un vrillage prononcé de lames qui fait ressortir des clous de fixation et une ouverture entre rainures et languettes d’assemblage, éléments qui doivent être repris afin de protéger les isolants..

Les lisses horizontales de garde corps les plus exposées présentent souvent des revêtements type lasure qui « pluchent ».

Quelques lisses horizontales ont perdu leur consistance ligneuse de bois et présentent des ruines partielles.

S’agissant des fausses fermes décoratives sous faitage, la ferme du bâtiment G Sud Est est à remplacer en totalité.

Les emmarchements bois d’accès à la terrasse RDC du bâtiment H Sud sont ruinés en totalité.

S’agissant des entoilages, des chocs (Nord G) ou des grugeages au droit des lisses de gardes corps mettent à nu les isolants.

Selon M. Q, les ponçages obligatoires n’ont pas été correctement réalisés, voire sont absents sur certaines parties verticales de bardages.

En conclusion, après avoir fustigé le comportement du syndic qui, selon lui, ne s’est pas entouré de professionnels indépendants capables d’accepter ou de refuser des prestations qu’il a qualifiées d’inacceptables ou inachevées et qui, toujours selon lui, a démontré une grande incompétence, M. Q a rappelé le contexte constructif des chalets, à savoir une isolation par l’extérieur protégée par des bardages bois dans toutes les hauteurs d’étages dont la protection doit répondre aux mêmes exigences que celles d’un enduit sur façade béton en cas d’isolation par l’intérieur.

Il a, enfin, précisé qu’un ravalement demande de :

- Purger tous les éléments proches de la ruine et de les remplacer (bois tuilés, vrillés)
- Démonter, mettre au rebut et remonter les grandes fermes douteuses, les éléments structurels d’escaliers, les pans de bardages sans continuité rainures et languettes, les montants et lisses de garde corps,

- Restituer une protection ad hoc et un aspect homogène aux façades.

Il précise dans sa note du 15 décembre 2021 :

« Tous ces travaux sont par leur nombre et leur affectation des gros travaux de rénovation.

On ne ponce pas, on n’époussette pas des bois ruinés, des fermes en limite de rupture.

On ne met pas à nu des bois voués à la benne. C’est assimilable à des changements de chaudières collectives dans une copropriété.

Ce n’est pas de l’entretien, mais de gros travaux de rénovation (dits ravalements en bardages).

Le fonction des bardages sur « les Lapons » n’est pas décorative, mais techniquement indissociable de la conception thermique du bâtiment.

Les lasures ne sont que des finitions facultatives des bois. »

Et de conclure :

« Les travaux qui s’imposaient sur « Les Lapons » relèvent de la rénovation. »

Or, en l’espèce, il est avéré que ce ne sont pas ces travaux qui ont été réalisés, et la présente cour n’est pas saisie des malfaçons pouvant affecter les travaux effectués par l’entreprise, ni des défauts de conseils de cette dernière ou encore de la responsabilité du syndic pour des choix inappropriés que ce dernier aurait effectués.

Il résulte, en tous cas, très clairement des explications de M. Q, que les bâtiments, relevaient, selon lui, d’une rénovation qui correspond à un ravalement et que les travaux qui ont été effectivement réalisés ne correspondent pas aux besoins et à l’état des bâtiments.

Ainsi, l’ensemble de ces éléments (vote de l’AG, pièces contractuelles, rapport de M. R, rapports de M. Q) établit qu’en l’espèce ont été réalisés des travaux d’entretien, qui selon M. Q sont inutiles et inappropriés, mais dont la charge incombe sans conteste à la SMAS, de sorte que le jugement qui l’a condamnée à payer aux intimés les appels de charges relatif au lasurage des boiseries, sera confirmé.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a rejeté les demandes indemnitaires des bailleurs, au titre d’un préjudice financier non établi, ainsi qu’au titre d’une résistance abusive et injustifiée.

Il en est de même pour la demande indemnitaire de la SMAS pour harcèlement, alors que cette dernière succombe en ses prétentions.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimés en cause d’appel.

La SMAS qui succombe en son appel est tenue aux dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Déboute les intimés de leur demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°19 produite par la société SMAS Tourisme,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la société SMAS Tourisme aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de M^e Dormeval, avocat.

Ainsi prononcé publiquement le 08 mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par BM FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,