NH/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/454

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 02 Septembre 2025

N° RG 22/01976 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HEH5

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 09 Novembre 2022

Appelante

S.A. ISAMO IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 4] (SUISSE)

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL DULATIER & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimée

ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES, dont le siège social est situé [Adresse 7]

Représentée par la SELARL EUROPA AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 14 Avril 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 juin 2025

Date de mise à disposition : 02 septembre 2025

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

La société Isamo Immobilier est une société de droit suisse, constituée le 28 novembre 2011, dont le siège social est situé [Adresse 3], à [Adresse 8] (Suisse) et dont l’objet social est l’achat, la vente, l’exploitation, la location et la gérance de tous immeubles et toutes opérations commerciales, financières, mobilières ou immobilières se rapportant directement ou indirectement à son but.

La société Isamo Immobilier détient l’intégralité du capital social de la société La [Localité 11], société de droit français domiciliée [Adresse 5] à [Localité 10], qui a fait l’acquisition, par acte du 14 juin 2013, d’un terrain à bâtir cadastré section AB n°[Cadastre 1], lieudit [Localité 11] sur la commune de [Localité 9]. Des travaux de construction d’un chalet « Stella » sur cette parcelle ont été achevés en mars 2015.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 5 avril 2017, l’administration fiscale a mis en demeure la société Isamo Immobilier de lui adresser au titre de l’année 2016 soit une lettre d’engagement de communiquer à l’administration la situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse des actionnaires, associés ou autres membres de la société, le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’entre eux et la justification de leur résidence fiscale, soit une déclaration annuelle n°2746 faisant apparaître ces mêmes informations et leurs justificatifs, en application de l’article 990 E du code général des impôts.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 9 août 2017, la société Isamo Immobilier a été mise en demeure d’adresser à l’administration fiscale la lettre d’engagement ou la déclaration n°2746 au titre des années 2014 et 2015.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 17 novembre 2017, l’Administration fiscale a mis la société Isamo Immobilier en demeure de déposer les déclarations n°2746 au titre des années 2014, 2015, 2016 et 2017, accompagnées du paiement des taxes de 3 % sur la valeur vénale des immeubles dues au titre de ces mêmes années.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 5 mars 2018, la Direction Régionale des Finances Publiques a adressé à la société Isamo Immobilier une proposition de rectification l’informant de sa soumission d’office à la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par interposition de la société La [Localité 11].

Par courrier du 30 mai 2018, la société Isamo Immobilier a contesté ces impositions en indiquant que le chalet Stella est un immeuble commercial, affecté à plus de 90 % à l’exploitation d’une activité para-hôtelière, et constituant le principal actif exploitable et exploité de la société La [Localité 11], de sorte qu’elle doit bénéficier de l’exclusion prévue à l’article 990 E 2° a) du code général des impôts.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 mai 2018, l’administration fiscale a confirmé la taxation envisagée.

Par avis du 31 janvier 2019, les rappels de droits en principal, intérêts de retard et majorations ont été mis en recouvrement pour un montant total de 960.866 euros.

Le 17 avril 2019, la société Isamo Immobilier a formé une réclamation contentieuse pour contester la totalité de ces sommes, contestation rejetée par le service de l’administration fiscale par courrier du 16 novembre 2021.

Par acte d’huissier du 11 janvier 2022, la société Isamo Immobilier a assigné la Direction Régionale des Finances Publiques devant le tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de contester les impositions mises en recouvrement au titre des années 2014 à 2017.

Par jugement du 9 novembre 2022, le tribunal judicaire de Bonneville a :

— Débouté la société Isamo Immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné la société Isamo Immobilier aux entiers dépens de l’instance ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Au visa principalement des motifs suivants :

La motivation des mises en demeure, qui visent l’impôt concerné, les textes applicables, la nature des documents attendus et le moyen de contestation, est suffisante et rien n’oblige l’administration fiscale d’une part, à mentionner l’ensemble des textes législatifs applicables aux exonérations, notamment l’article 990 E 2°) a) du code général des impôts, d’autre part, de préciser la nature exacte des pénalités et leur fondement juridique, la seule référence à la taxation d’office de l’article L.67 étant suffisante ;

La société Isamo Immobilier ne démontre pas que le bien immobilier est affecté directement ou indirectement à une activité professionnelle autre qu’immobilière, de sorte qu’elle est bien assujettie à la taxe de 3 % pour les années 2014 et 2015 et pour les années 2016 et 2017 sans pouvoir bénéficier de l’exonération qu’elle revendique.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 25 novembre 2022, la société Isamo Immobilier a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 10 mars 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Isamo Immobilier sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— La juger recevable et bien-fondé en son appel de la décision rendue le 9 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bonneville ;

— Infirmer le jugement sus énoncé et daté du 9 novembre 2022 ;

Et statuant à nouveau,

— Accorder la décharge totale et le remboursement des impositions mises en recouvrement au titre des années 2014, 2015, 2016 et 2017 en matière de taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale des immeubles visée aux articles 990 D et suivants du Code général des impôts, des intérêts de retard y afférent, ainsi que de la majoration de 40% pour manquement délibéré ;

— Débouter l’administration des finances publiques de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— Condamner l’Administration des Finances Publiques à payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’Administration des Finances Publiques aux entiers dépens avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Clarisse Dormeval, avocat.

Au soutien de ses prétentions, la société Isamo Immobilier fait notamment valoir que :

La notion d’activité professionnelle immobilière ou autre qu’immobilière nécessite une interprétation qui commande de se référer aux débats parlementaires lesquels permettent de retenir que l’objectif du législateur était d’exonérer les opérations motivées par des motifs économiques, dont font partie les activités para-hôtelières ;

L’immeuble litigieux a bien été affecté à titre principal depuis l’origine, à une activité para-hôtelière, effective dès l’achèvement des travaux et résultant du contrat confié à la société Acropolis Swiss SA, sa mandataire ; cette activité s’assimile à une activité hôtelière et bénéficie donc de l’exonération prévue par l’article 990 E 2-a du Code général des impôts ;

S’agissant des années 2014 et 2015, années de construction du chalet, qui n’était dès lors pas affecté de fait à une activité commerciale, il convient de considérer que cette affectation valait néanmoins, ce que l’administration a nécessairement admis en acceptant les déductions de TVA opérées et alors que la jurisprudence admet que l’exonération peut profiter à un fonds de commerce à créer.

Par dernières écritures du 21 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, l’Administration des Finances Publiques demande à la cour de :

— Confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville ;

— Débouter la société Isamo Immobilier de l’intégralité de ses demandes ;

— Débouter la société Isamo Immobilier de ses demandes fondées sur les articles 699 et 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société Isamo Immobilier au paiement à l’administration d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société Isamo Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, l’Administration des Finances Publiques fait notamment valoir que :

Pour les années 2014 et 2015, les développements de la société Isamo Immobilier sont inopérants dès lors que la taxe de 3%, dnt le fait générateur est fixé au 1er janvier de chaque année, a été calculée sur la valeur vénale du terrain objet de la construction, sans égard pour l’activité exercée, alors inexistante ;

Aucune des pièces fournies par la partie adverse ne démontre la réalité de ses assertions quant à la nature des prestations fournies par la société Isamo Immobilier qui ne peut raisonner par analogie, le droit fiscal étant d’ordre public et d’interprétation restrictive ;

La prétendue fourniture de prestation para hôtelière ne permet pas d’exclure la prépondérance immobilière de l’activité de la société, d’autant qu’en l’espèce, aucun justificatif ne vient démontrer la réalisation effective de ces prestations para hôtelières, les seules factures transmises par la société Isamo Immobilier se rapportant à l’aménagement et l’entretien du bien.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 14 avril 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 juin 2025.

Motifs de la décision

L’article 990D du Code général des impôts qui fonde les taxations contestées, énonce que ' Les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits.

Aux fins d’application du présent article, est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée toute entité juridique qui détient une participation, quelles qu’en soient la forme et la quotité, dans une personne morale, un organisme, une fiducie ou une institution comparable, autre qu’une entité juridique visée aux 1°, a et b du 2° et a, b et c du 3° de l’article 990 E, qui est propriétaire de ces biens ou droits ou détenteur d’une participation dans une troisième personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable lui-même propriétaire des biens ou droits ou interposé dans la chaîne des participations. Cette disposition s’applique quel que soit le nombre de ces entités juridiques interposées.'.

L’exclusion, revendiquée par la société Isamo, est prévue par l’article 990 E 2°, a), qui énonce :

' La taxe prévue à l’article 990 D n’est pas applicable :

(…)

2° Aux entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables,

a) Dont les actifs immobiliers, au sens de l’article 990 D, situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques. Pour l’application de cette disposition, ne sont pas inclus dans les actifs immobiliers les actifs détenus directement ou indirectement que les entités juridiques définies à l’article 990 D ou les entités juridiques interposées affectent directement ou indirectement à leur activité professionnelle autre qu’immobilière ou à celle d’une entité juridique avec laquelle elles ont un lien de dépendance au sens du 12 de l’article 39 ;'.

Enfin, l’article 990F précise que 'La taxe est due à raison des immeubles ou droits immobiliers possédés au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des biens régulièrement inscrits dans les stocks des personnes morales qui exercent la profession de marchand de biens ou de promoteur-constructeur. Lorsqu’il existe une chaîne de participations, la taxe est due par la ou les personnes morales qui, dans cette chaîne, sont les plus proches des immeubles ou droits immobiliers et qui ne sont pas exonérées en application du d ou e du 3° de l’article 990 E. Toute personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable, interposé entre le ou les débiteurs de la taxe et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de cette taxe.

La personne morale, l’organisme, la fiducie ou l’institution comparable qui, faute d’avoir respecté l’engagement prévu au d du 3° de l’article 990 E, est entré dans le champ d’application de la taxe prévue à l’article 990 D, peut s’en exonérer à compter de l’année où il communique à l’administration fiscale les informations mentionnées audit d du 3° et prend un nouvel engagement de les lui communiquer ultérieurement sur sa demande.

Les redevables doivent déclarer au plus tard le 15 mai de chaque année la situation, la consistance et la valeur des immeubles et droits immobiliers en cause. Cette déclaration, accompagnée du paiement de la taxe, est déposée au lieu fixé par arrêté du ministre chargé du budget.

La taxe est recouvrée selon les règles et sous les sanctions et garanties applicables aux droits d’enregistrement. Sont également applicables à la taxe les dispositions de l’article 223 quinquies A.

En cas de cession de l’immeuble par une personne morale, un organisme, une fiducie ou une institution comparable non établi dans un autre Etat membre de l’Union européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt, le représentant visé au IV de l’article 244 bis A est responsable du paiement de la taxe restant due à cette date.'

En l’espèce, la société Isamo Immobilier admet détenir l’intégralité du capital social de la société La [Localité 11], société de droit français ayant son siège sur le territoire national, qui possède elle-même en France un bien immobilier. Il est acquis que la location de meublé constitue une activité à prépondérance immobilière soumise à la taxe sur la valeur vénale des immeubles. L’appelante relève dès lors de la définition du redevable de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par des entités juridiques, telle que donnée par l’article 990 D précité et est, a priori, redevable de l’imposition concernée, sauf à établir qu’elle entre dans un des cas d’exclusion légalement prévus et, ainsi qu’elle le revendique, que l’immeuble est affecté à une activité professionnelle autre qu’immobilière, en l’espèce une activité para-hôtelière.

Les textes précités, au regard desquels la cour doit apprécier le bien fondé des moyens développés tant par l’administration fiscale que par la société Isamo Immobilier, sont clairs et la cour n’a dès lors pas à suivre la société appelante sur l’interprétation, inutile, de ces textes en considération de la volonté du législateur.

Pour établir que l’immeuble propriété de la société La [Localité 11] dont elle détient toutes les parts, serait affecté à plus de 90% à une activité autre qu’immobilière, en l’occurrence qu’il est l’objet d’une location de meublés avec prestations para-hôtelières, la société Isamo Immobilier verse aux débats :

— le 'mandat d’administration de bien dans le cadre de mise à disposition saisonnière de biens meublés assortie de prestations para-hôtelières’ conclu entre la société La [Localité 11] et la société Acropolis Swiss SA qui donne mission à cette dernière de 'rechercher des clients en vue de la mise à disposition, à titre onéreux, des biens désignés ci-après, garnis de leurs mobiliers, assortis de prestations para-hôtelières'. Le contrat prévoit en outre que le mandant doit prendre à sa charge tous les frais de location dont une liste indicative est donnée et comprend le ménage journalier, le service de chambre, la fourniture du linge de maison, le service du petit déjeuner, l’accueil et la conciergerie, le gardiennage et, en cas de demande, les services de restauration.

— des factures témoignant de ce que la société propriétaire du bien l’a meublé, fait déneiger les abords, nettoyé les vitres et terrasses et l’espace piscine pour laquelle elle dispose d’un contrat de maintenance et entretien auprès de Aqualift,

— les comptes annuels de la société La [Localité 11] arrêtés au 31 décembre 2015 et au 31 décembre 2016.

Si le contrat de mandat est de nature à étayer les affirmations de la société appelante, il ne peut néanmoins à soi seul établir la réalité concrète de l’activité commerciale qui doit être confirmée par des éléments complémentaires. A cet égard, alors que l’existence de prestations para-hôtelières n’est pas en tant que telle contestée, les factures produites permettent de confirmer que les locaux ont été meublés, ce qui va de soi pour fonder la location de logements meublés, que la piscine est entretenue, mais pas que des prestations hôtelières et para-hôtelières sont fournies aux clients et permettraient de considérer que l’activité n’est pas à dominante immobilière, alors que le contrat liant La [Localité 11] à Acropolis Swiss, laisse à la charge de la mandante, les frais des prestations para hôtelières à l’exception des frais de restauration.

Il apparaît en effet que les factures de nettoyage qui sont produites concernent principalement les vitrages, ce qui peut correspondre à la seule activité de location qui nécessite un entretien minimal, et qu’un seul 'nettoyage complet du chalet’ a été facturé en décembre 2015. Aucune facture ne vise des prestations de nettoyage aux départs/arrivées des clients et encore moins quotidien. Le détail du compte de résultat de l’exercice 2016 mentionne au titre des 'autres achats et charges externes’ des prestations de nettoyage pour un total annuel de 3565 euros montant qui, à supposer que le chalet soit loué 6 mois par an (3 mois en saison d’été et 3 mois en saison d’hiver) ce qui constitue un minimum, exclut une prestation de nettoyage de type hôtelier. Aucune charge liée à l’achat de linge de maison et de fleurs, ne figure dans les achats et charges externes ce qui vient contredire la mise à disposition de telles prestations, l’appelante ne justifiant ni de facture de conciergerie, ni de ce que la société La [Localité 11] emploierait des agents chargés des missions de ménage, entretien, maintenance, décoration…

La société Isamo Immobilier ne justifie par ailleurs nullement de ce que de telles prestations hôtelières seraient effectivement proposées aux clients et moins encore qu’elles seraient effectives, aucun contrat type n’étant produit aux débats. Elle ne verse pas davantage les éléments que pourrait aisément obtenir la société La [Localité 11] auprès de sa mandataire tenant à la fourniture de prestations de restauration.

Ainsi, alors que la charge de la preuve qu’elle se trouve dans un cas d’exclusion de l’imposition, incombe à la société appelante, celle-ci échoue à démontrer que les prestations para-hôtelières proposées aux clients locataires de logements au sein du chalet propriété de la société La [Localité 11], seraient telles que l’activité devrait être considérée comme autre qu’immobilière.

Le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions.

La société Isamo Immobilier qui succombe, supportera les dépens d’appel, distraits s’il y a lieu au profit de maître Dormeval. Elle versera en outre à l’administration des finances publiques la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Condamne la société Isamo Immobilier, SA de droit suisse, aux dépens d’appel, distraits s’il y a lieu au profit de maître Dormeval,

Condamne la société Isamo Immobilier, SA de droit suisse, à payer à l’Administration des finances publiques, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

Déboute la société Isamo Immobilier, SA de droit suisse, de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 02 septembre 2025

à

M^e Clarisse DORMEVAL

la SELARL EUROPA AVOCATS

Copie exécutoire délivrée le 02 septembre 2025

à

M^e Clarisse DORMEVAL

la SELARL EUROPA AVOCATS