Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 23 janvier 2025, n° 23/03207

TGI Nîmes 12 septembre 2023

CA Nîmes
Confirmation 23 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de mise en demeure
La cour a estimé que la notification faite par le notaire des bénéficiaires concernant le refus des prêts suffisait, et qu'aucune mise en demeure n'était nécessaire.
Rejeté
Respect des engagements
La cour a jugé que les demandes de prêts présentées n'étaient pas conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse, entraînant la défaillance de la condition suspensive.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a débouté les intimés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, considérant que les frais étaient à la charge des appelants.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. et Mme [E] ont interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Nîmes qui les avait condamnés à verser une indemnité d'immobilisation de 110 000 euros à la SCI Réservoir 30, estimant que la condition suspensive d'obtention de prêt n'avait pas été réalisée par leur faute. La cour d'appel a confirmé la décision de première instance, considérant que les demandes de prêt présentées par les appelants n'étaient pas conformes aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente. Elle a jugé que les appelants n'avaient pas prouvé avoir effectué les diligences nécessaires pour obtenir le financement, et que la notification des refus de prêt par leur notaire ne dispensait pas les intimés de la mise en demeure. La cour a donc rejeté les arguments des appelants et a confirmé la condamnation à l'indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 23 janv. 2025, n° 23/03207
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/03207
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nîmes, 12 septembre 2023, N° 20/03341
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Louis-Alain LEMAIREPierre FRANÇOIS
Parties :	SCI RÉSERVOIR 30

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03207 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-I66H

MPF

TRIBUNAL JUDICIAIRE NÎMES

12 septembre 2023

RG :20/03341

[E]

[K] ÉPOUSE [E]

[F]

[T] ÉP [F]

[F] ÉP [W]

SCI RÉSERVOIR 30

Copie exécutoire délivrée

le 23 janvier 2025

à :

— M^e Emmanuelle Vajou

— M^e Louis-Alain Lemaire

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 12 septembre 2023, N°20/03341

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [N] [E]

né le 29 septembre 1956 à [Localité 6] (26)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Mme [Z] [K] épouse [E]

née le 14 juin 1957 à [Localité 4] (84)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentés par M^e Pierre-François Guidicelli, plaidant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉS :

M. [R] [F]

né le 16 septembre 1959 à [Localité 4] (84)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Mme [C] [T] ÉP [F]

née le 24 décembre 1971 à [Localité 5] (27)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Mme [Y] [F] ÉP [W]

née le 17 décembre 1963 à [Localité 4] (84)

[Adresse 3]

[Localité 7]

La Sci RÉSERVOIR 30, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentés par M^e Louis-Alain Lemaire, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Selon promesse de vente reçue le 26 novembre 2019 par Me [V], notaire, la Sci Réservoir 30 et Mmes et M. [C], [R] et [Y] [F] se sont engagés à vendre à M. [N] [E] et son épouse [Z] née [K] un bien immobilier à [Localité 7] au prix de 1 100 000 euros.

Consentie jusqu’au 30 avril 2020 à 16 h, cette promesse de vente stipulait la condition suspensive particulière d’obtention par ses bénéficiaires :

— d’un prêt amortissable de 874 000 euros d’une durée maximale de 20 ans au taux nominal d’intérêt de 1% l’an

— et d’un prêt relais de 300 000 euros d’une durée maximale de 2 ans au taux de 2,5% l’an.

Le contrat stipulait aussi que le bénéficiaire devait notifier au promettant l’obtention ou la non-obtention du prêt et qu’à défaut, le promettant avait la faculté de le mettre en demeure sous huitaine de lui justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition par lettre recommandée avec avis de réception.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 110 000 euros.

Par courriel du 20 avril 2020, le notaire des bénéficiaires a informé celui des promettants que les prêts sollicités auprès du Crédit Coopératif et de Boursorama avaient été refusés.

Estimant que la condition suspensive n’avait pas été réalisée par la faute des bénéficiaires, les promettants ont assigné le 21 juillet 2021 M. et Mme [E] en paiement de l’indemnité d’immobilisation devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui par jugement du 12 septembre 2023 :

— a condamné solidairement ceux-ci à payer à la Sci Réservoir 30 et Mmes et M. [C], [R] et [Y] [F] la somme de 110 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation

— a ordonné la levée du séquestre de 33 000 euros

— a rejeté la demande de dommages-intérêts des défendeurs

— les a condamnés solidairement aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le premier juge a considéré que les bénéficiaires de la promesse ne rapportaient pas la preuve d’avoir effectué dans le délai imparti au moins deux demandes de prêts correspondant aux caractéristiques convenues alors que la promesse stipulait qu’ils devraient justifier de deux demandes de prêt formulées simultanément s’ils n’obtenaient pas le financement demandé.

M. [N] [E] et son épouse [Z] née [K] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 12 octobre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 25 novembre 2024 et la clôture est intervenue le 12 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 28 juin 2024, les appelants demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris

et, statuant à nouveau

— de débouter les intimés de leurs demandes

— de les condamner in solidum à leur payer la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article700 du code de procédure civile.

Les appelants allèguent que la promesse contient une clause selon laquelle le vendeur a la faculté de mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine de l’obtention ou de la non-obtention du prêt.

Ils soutiennent qu’à défaut d’une telle mise en demeure, le délai imparti à l’acquéreur pour justifier de ses diligences n’a pas couru de sorte que le vendeur ne peut pas se prévaloir de son manque de diligence dans la réalisation de la condition relative au prêt et conserver le dépôt de garantie.

Ils soutiennent avoir respecté l’intégralité de leurs engagements en déposant dès le 9 décembre 2019 un dossier de demande de financement auprès du Crédit Coopératif en tous points conforme aux stipulations de la promesse et avoir accompli depuis cette date toutes les diligences possibles pour obtenir le financement de leur achat qui leur a été refusé.

Ils allèguent avoir fait preuve de bonne foi et soutiennent que les intimés n’ont subi aucun préjudice, ayant ultérieurement vendu leur bien immobilier à un tiers à un prix plus élevé.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 5 novembre 2024 les intimés demandent à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris

— de condamner les appelants à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que les modalités stipulées par la promesse pour la réalisation de la condition suspensive n’ont pas été respectées, les garanties, le montant du prêt et sa durée figurant dans les demandes présentées au Crédit Coopératif et à Boursorama par les bénéficiaires de la promesse n’était pas conformes aux caractéristiques du prêt stipulées et les deux demandes de prêt n’ayant pas été présentées simultanément, contrairement à ce qu’exigeait la promesse.

Ils prétendent être dès lors fondés à recouvrer l’indemnité d’immobilisation et soutiennent qu’ils n’étaient pas tenus d’adresser aux bénéficiaires la mise en demeure de justifier de l’obtention des prêts prévue par la promesse dès lors que par mail du 20 avril 2020, le notaire des bénéficiaires avait prévenu leur notaire du refus de leurs deux demandes de prêt.

Il est expressément fait référence aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

*conformité des demandes de prêt aux caractéristiques stipulées à la promesse

La promesse de vente du 26 novembre 2019 était soumise à l’accomplissement d’une condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt amortissable de 874 000 euros et d’un prêt relais de 300 000 euros.

Elle contient en pages 9 et 10 une clause intitulée : « Indemnité d’immobilisation » selon laquelle : « '..* elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte

* elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

En application de l’article 1304-6 du code civil,en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée ne jamais avoir existé.

Cependant, l’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe à l’acquéreur de prouver qu’il a accompli les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive et qu’il n’a pas commis de faute dans sa mise en oeuvre.

Il incombe donc ici aux appelants qui avaient la charge d’obtenir le prêt pour réaliser la condition de prouver que leur demande de prêt a été conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse.

La clause intitulée « conditions suspensives particulières » a été rédigée comme suit :

« Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts… répondant aux caractéristiques suivantes :

— prêt amortissable

*montant maximal de la somme empruntée:874 000 euros

*durée maximale de remboursement : 20 ans ( 240 mois)

*taux nominal d’intérêt maximal:1% l’an ( hors assurances)

— prêt relais :

*montant maximal de la somme empruntée: 300 000 euros

*durée maximale de remboursement : 2 ans

*taux nominal d’intérêt maximal: 2,5% l’an ( hors assurances).. »

Page 13 a été insérée la clause suivante :

« le bénéficiaire s’engage en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».

Le 9 décembre 2020, M. et Mme [E] ont déposé auprès du Crédit Coopératif la demande de prêt suivante :

— prêt n°1 : 300 000 euros, prêt relais, taux hors assurance 1,05%, durée 12 mois

— prêt n°2 : 800 000 euros, prêt amortissable, taux hors assurance 1,05%, durée 180 mois.

Cette première demande diffère de la promesse de vente sur le taux d’intérêt du prêt relais (1,05% au lieu de 2,5%) et sur la durée du prêt amortissable (180 mois au lieu de 240 mois).

Elle a donné lieu à une proposition de financement de la banque conforme à la demande mais au TAEL de 2, 36%.

En raison du montant élevé de ce taux proposé pour le prêt relais, cette proposition a été déclinée par M. [N] [E], qui a formé le 20 février 2020 une seconde demande au Crédit Coopératif non conforme aux stipulations contractuelles : au lieu d’un prêt amortissable et un prêt relais, il a sollicité un seul prêt amortissable de 1 100 000 euros d’une durée de 180 mois (15 ans).

Le 16 mars 2020, cette deuxième demande a été refusée par le Crédit Coopératif.

Le 21 mars 2020, M. et Mme [E] ont déposé auprès de Boursorama Banque une demande de prêt d’un montant de 831 000 euros d’une durée de 180 mois.

Le 15 avril 2020, Boursorama Banque a notifié son refus d’accorder ce prêt dans les termes suivants : « Le taux d’endettement calculé à partir des revenus et charges ne nous permet pas de donner une suite favorable à votre demande de financement… ».

Aucune des demandes de prêt déposées les 9 décembre 2019, 20 février et 15 avril 2020 auprès du Crédit Coopératif et Boursorama Banque n’est conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente.

De plus, la demande déposée le 9 décembre 2019 auprès du Crédit Coopératif dont les caractéristiques sont les plus proches de celles stipulées à la promesse n’a pas été maintenue, M. [N] [E] ayant pris l’initiative de déposer une nouvelle demande complètement différente, qui a été refusée.

Les bénéficiaires ayant commis une faute dans la mise en 'uvre de la condition suspensive en présentant des demandes de prêts non conformes aux caractéristiques stipulées concernant notamment le nombre et la nature de ces prêts, le montant emprunté et la durée de remboursement, il sera fait application des dispositions de l’article 1304-6 du code civil et la condition suspensive d’obtention de prêt sera réputée accomplie.

Les arguments tirés de la bonne foi des bénéficiaires ou de l’absence de préjudice des promettants sont inopérants, aucune de ces conditions n’étant requise pour l’application de l’article précité.

La faute commise ayant consisté dans la présentation de demandes de prêts non conformes aux éléments de la promesse est suffisante.

Les intimés soutiennent enfin que les caractéristiques du prêt stipulées par la promesse ne concernaient qu’une durée et des montants maximum sans démontrer que les prêts demandés leur auraient été refusés s’ils avaient sollicité un prêt amortissable et un prêt relais d’une durée et d’un montant conformes aux stipulations du contrat.

*mise en demeure de justifier de l’obtention ou de la non-obtention du prêt :

A la clause intitulée « Condition suspensive d’obtention de prêt » est inséré le paragraphe suivant :

« L’obtention ou non-obtention du prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.

A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devant être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant ».

Par courriel du 20 avril 2020, le notaire des bénéficiaires a informé celui des promettants que les prêts sollicités auprès du Crédit Coopératif et de Boursorama avaient été refusés. Il a annexé à son courriel les attestations adressées par les deux banques.

Ainsi que l’ont conclu les intimés, en l’état de cette notification du 20 avril 2020, ils n’étaient pas tenus de mettre les bénéficiaires de la promesse en demeure de justifier sous huitaine de leurs diligences pour obtenir les prêts prévus par la clause intitulée « condition suspensive d’obtention de prêt ».

En effet, cette formalité est imposée aux promettants dans la seule situation où les bénéficiaires n’ont pas notifié le résultat de leurs démarches auprès des banques les laissant ainsi dans l’ignorance de l’accomplissement ou de la défaillance de la condition.

La notification prévue par la promesse n’était assortie d’aucun formalisme de sorte qu’elle a pu être valablement effectuée par le notaire des bénéficiaires auquel ses clients avaient remis les attestations de refus que les banques leur avait communiquées.

*indemnité d’immobilisation :

La promesse de vente stipule que l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

La vente n’a pas été réalisée alors que la condition suspensive d’obtention de prêt était réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

C’est donc à bon droit que le tribunal a condamné solidairement M. [N] [E] et Mme [Z] [K] épouse [E] à payer à la SCI Réservoir 30 et Mmes et M. [C], [R] et [Y] [F] la somme de 110 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

*dépens et article 700 du code de procédure civile

Il n’est pas contraire à l’équité de laisser à la Sci Réservoir 30, et de Mmes et M. [C], [R] et [Y] [F] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et de les débouter de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [E] et Mme [Z] [K] épouse [E] aux dépens,

Déboute la Sci Réservoir 30 et Mmes et M. [C], [R] et [Y] [F] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE