NH/SL

N° Minute

1C125/561

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 07 Octobre 2025

N° RG 23/00046 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFCK

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 08 Janvier 2021

Appelante

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DU GOLF, représenté par son syndic, GSI IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par M^e Damien DEGRANGE, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

Mme [U] [D], demeurant [Adresse 3]

M. [C] [D], demeurant [Adresse 3]

M. [Y], [M] [T]

né le 26 Août 1948 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4].

M. [H], [W], [P] [T]

né le 02 Août 1974 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

M. [V], [G], [Z] [T]

né le 02 Août 1976 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

M. [E], [O], [S] [T]

né le 18 Mai 1978 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

Mme [B], [S], [X] [T]

née le 15 Février 1982 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8]

Mme [K], [S], [I] [T]

née le 03 Février 1986 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

M. [R], [W], [S] [D]

né le 14 Février 1946 à [Localité 11], demeurant [Adresse 12]

Mme [L] [D], demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par M^e Olivier FERNEX DE MONGEX, avocat plaidant au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 05 Mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 septembre 2025

Date de mise à disposition : 07 octobre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

M. [Y] [T], M. [H] [T], M. [V] [T], M. [E] [T], Mme [B] [T], Mme [K] [T], ci-après les consorts [T], sont propriétaires des lots 1240, 1372, 1388 et 1390 de la résidence Golf Hôtel située sur la commune [Localité 10].

M. [R] [D], Mme [L] [D], Mme [U] [D] et M. [C] [D], ci-après les consorts [D], sont propriétaires des lots 1241, 1243, 1374, 1376, 1377, 1378, 1379 et 1383 de la même résidence.

Les appartements de ces copropriétaires donnent au rez-de-chaussée, sur une terrasse composée d’un platelage en bois qui est dégradé.

Par ordonnance du 3 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Albertville a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel à effectuer les travaux de réfection du platelage bois de la terrasse, sous astreinte de 500 euros par jour, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision.

Par jugement du 6 mars 2018, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Albertville a dit que l’astreinte ne commencera à courir qu’à compter du 31 mai 2018.

Par actes d’huissier du 5 février 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel a assigné les consorts [T] et les consorts [D] devant le tribunal de grande instance d’Albertville, notamment aux fins de remboursement du coût de la réfection de la terrasse privative.

Par jugement du 8 janvier 2021, le tribunal judiciaire d’Albertville, a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel de ses demandes ;

— Débouté les consorts [T] et les consorts [D] de leur demande de dommages et intérêts ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel à payer aux consorts [T] et [D] la somme de 1.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel au paiement des entiers dépens,

— Dit que les consorts [T] et les consorts [D], seront dispensés, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

La terrasse se trouvant devant les lots 1383 et 1388 constitue une partie commune ;

Les dégradations constatées résultent bien de la vétusté de la terrasse ;

En conséquence, les travaux de rénovation de la terrasse incombent au syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 7 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel de ses demandes ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel à payer aux consorts [T] et [D] la somme de 1 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel au paiement des entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 20 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Déclarer recevables et bien fondées ses demandes ;

— Infirmer le jugement rendu le 8 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d’Albertville, en ce qu’il a rejeté ses demandes indemnitaires et l’a condamné aux frais de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que l’existence d’une terrasse en bois privative, de pur agrément, située sur la devanture des lots 1383 et 1388 appartenant aux consorts [T] et [D], ne fait pas corps avec le gros 'uvre de l’immeuble en copropriété ;

— Constater la primauté des dispositions légales (Articles 2 et 3 de la Loi du 10 juillet 1965) sur les stipulations du règlement de copropriété ;

— Dire et juger que l’intégralité de la réfection de la terrasse privative incombe aux consorts [T] et [D] ;

— Condamner, en conséquence, les consorts [T] et [D] à lui rembourser la somme de 20.068,27 euros selon devis accepté du 31 mai 2018 de la société [J] [F] Charpente ;

— Rejeter l’intégralité des demandes indemnitaires présentées par les consorts [T] et [D] en raison de leur caractère infondé ;

A titre très subsidiaire,

— Dire et juger que le platelage en bois de la terrasse à jouissance privative des consorts [T] et [D], propriétaires respectivement des lots 1388 et 1383, constitue une partie privative et que les solivages revêtent une nature commune de l’immeuble en application du règlement de copropriété du 14 février 1983 ;

— Dire et juger que le remplacement du platelage en bois de la terrasse à jouissance privative des consorts [T] et [D] incombe à ces derniers ;

En conséquence,

— Condamner les consorts [T] et [D] à lui verser la somme de 15.148,54 euros, selon devis accepté du 31 mai 2018 de la société [J] [F] Charpente ;

— Condamner les consorts [T] et [D] à lui verser la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les consorts [T] et [D] aux entiers dépens des instances de référé, de la juridiction de l’exécution, de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Golf Hôtel fait notamment valoir que :

La totalité de la terrasse en bois est une partie privative, appartenant aux [T] et [D] et ne participe en rien à la solidité ou à la pérennité de l’immeuble, dès lors, le remplacement de l’intégralité de la terrasse incombe à ses propriétaires ;

A titre subsidiaire le platelage bois ne constitue qu’un revêtement de la terrasse partie commune à jouissance privative des consorts [T] et [D], la terrasse étant elle-même démontable et ne faisant donc pas corps avec le gros 'uvre de l’immeuble ;

Ne sont des parties communes que les plots en béton servant d’assise à la terrasse et les solives de celle-ci, le remplacement du platelage, partie privative étant dès lors à la charge des propriétaires.

Par dernières écritures du 21 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [T] et [D] demandent à la cour de :

— Déclarer recevable l’appel formé par le syndicat des Copropriétaires de la résidence du Golf, représenté par son syndic en exercice, la société GSI Immobilier ;

— Le déclarer mal fondé ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville en date du 8 janvier 2021 déboutant le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société GSI Immobilier de la résidence du Golf demandes de l’ensemble de ses demandes ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné le versement aux consorts [D] – [T] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant sur le surplus,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du Golf représenté par son syndic, la la société GSI Immobilier à leur régler la somme de 4.000 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du Golf représenté par son syndic, la société GSI Immobilier aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [T] et [D] font notamment valoir que :

La terrasse est considérée comme partie commune dans le règlement de copropriété ;

Les travaux étaient des travaux d’entretien de fonds incombant à la copropriété ;

La vétusté était normale pour le lieu considérée et en tout cas non imputable à une utilisation anormale de leur part.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 5 mai 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025.

Motifs de la décision

La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle dispose en son article 2 que 'sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.' et en son article 3 que 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.'.

L’article 6-3 de la loi prévoit cependant que des parties communes soient affectées à la jouissance privative et définit ces parties communes à jouissance privative comme étant 'les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.'

La loi confère au réglement de copropriété la détermination des parties communes et privatives et énonce en son article 8 al 1, 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.'.

La copropriété de la résidence Golf Hotel dispose d’un tel règlement de copropriété qui définit en son titre II les parties communes et les parties privatives et énonce, à l’article 4 'parties communes’ que 'les terrasses et balcons, même s’ils sont réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire, conformément aux stipulations du présent règlement, n’en seront pas moins parties communes'.

Les lots 1383 et 1388 appartenant aux intimés sont issus du lot 1309 dont l’état descriptif de division indique qu’il comporte 'une salle de restaurant avec cuisine, sas extérieur ainsi que la jouissance privative et exclusive d’une terrasse contiguë d’une surface maximum de 200m²'.

Suite à la création du lot 1388, tant l’acte modificatif du règlement de copropriété que l’attestation de propriété des consorts [T], font état du bénéfice, pour les lots 1383 et 1388, d’un droit de jouissance privatif et gratuit d’une terrasse de 80m² environ. Le premier juge a par ailleurs relevé à juste titre qu’au delà du descriptif sommaire, la description précise de chacun des lots 1388 et 1383 confirme qu’ils bénéficient de la jouissance privative de la terrasse et non pas que cette terrasse est comprise en tant que telle dans les lots.

La jouissance privative de la terrasse, partie commune, suppose que celle-ci existe en tant que telle et ne saurait viser les seuls fondations ou plots bétons soutenant le platelage, alors que sans ce platelage il n’y a point de terrasse, comme le fait au demeurant apparaître le procès-verbal de constat versé aux débats par le syndicat des copropriétaires. Le retrait des lames de bois a en effet créé un vide et le platelage n’est donc nullement un élément rapporté sur une terrasse existante mais un composant indispensable de la terrasse elle-même. La distinction que tente d’opérer l’appelant ne saurait dès lors être retenue et il doit être considéré que conformément au règlement de copropriété, la terrasse litigieuse, formée tant par les plots bétons, les solives que par le platelage, constitue une partie commune sur laquelle les lots 1383 et 1388 bénéficient d’une jouissance privative, comme l’a retenu le tribunal dont la décision sera confirmée de ce chef.

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

Néanmoins, le règlement de copropriété stipule que 'les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons, loggias, terrasses ou assimilés, devront les maintenir en parfait état d’entretien. Ils pourront procéder à des aménagements et décorations, mais à condition que ceux-ci ne portent en rien atteinte à l’aspect extérieur ou à l’harmonie de l’immeuble et sous contrôle du Syndic. Les copropriétaires seront responsables de tous les dommages (…) provoqués

directement ou indirectement par leur fait ou par le fait des aménagements qu’ils pourraient apporter (…). Il sera interdit de faire supporter aux dalles une charge supérieure à leur résistance, déterminée par l’architecte de la copropriété, en particulier par un apport de terre. Les copropriétaires intéressés supporteront en conséquence des utilisations anormales ci-dessus , tous les frais de remise en état qui seraient nécessaires. En cas de carence les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais. En revanche, les gros travaux résultant d’une vétusté normale, seront à la charge de la collectivité.'

L’expert [A], dont le syndicat des copropriétaires ne critique pas les conclusions, retient dans son rapport du 23 novembre 2015, que les réparations à apporter sont dues à la vétusté normale et ne relèvent pas de l’entretien d’un revêtement superficiel mais du gros oeuvre de la terrasse.Le procès-verbal de constat dressé le 4 septembre 2017relate que M. [F], charpentier, considère que la terrasse est dans un état de délabrement consécutif à un manque d’entretien depuis longtemps. Outre que M. [F] n’est pas expert mais se trouve être à l’origine du devis présenté au syndicat des copropriétaires et donc intéressé à la situation, ce qui relativise son indépendance à l’égard du syndicat des copropriétaires et la pertinence de son appréciation, il apparaît que ce professionnel n’indique pas en quoi un défaut d’entretien serait la cause de l’état de délabrement qu’il constate et qui ressort du procès-verbal, des lames étant pourries et la terrasse étant affaissée voire effondrée par endroit. La cour peine à imaginer en quoi un simple défaut d’entretien de la terrasse, qui ne saurait aller jusqu’à un remplacement des lames de bois, serait à l’origine de son délabrement, alors qu’elle se trouve depuis plusieurs décennies dans une station de montagne, soumise en conséquence aux variations de températures et aux intempéries dont la neige et le gel une partie non négligeable de l’année.

Il résulte au contraire de l’état de la terrasse, constaté tant par l’huissier de justice que le charpentier mandatés par le syndicat des copropriétaires, et des conclusions de l’expert, que les dégradations ayant nécessité les travaux mis à la charge de l’appelant, résultent de la vétusté normale et doivent être prises en charge par l’ensemble des copropriétaires.

L’appelant doit donc être débouté de l’intégralité de ses demandes. Il supportera la charge des dépens et versera aux intimés, ensemble, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Résidence Hôtel du Golf’ représenté par son syndic en exercice la société GSI, de toutes ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Résidence Hôtel du Golf’ représenté par son syndic en exercice la société GSI aux dépens d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Résidence Hôtel du Golf’ représenté par son syndic en exercice la société GSI à payer à [Y] [T], [H] [T], [V] [T], [E] [T], [B] [T], [K] [T], [R] [D], [L] [D], [U] [D] et [C] [D], la somme globale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 07 octobre 2025

à

M^e Damien DEGRANGE

M^e Michel FILLARD

Copie exécutoire délivrée le 07 octobre 2025

à

M^e Damien DEGRANGE

M^e Michel FILLARD