NH/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 17 Février 2026

N° RG 23/00481 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HGSI

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 13 Février 2023

Appelant

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] prise en la personne de son syndic en exercice, la FONCIA MONT BLANC, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représenté par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimée

Mme [G] [T]

née le 11 Décembre 1939 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Mandy LAURITA, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Lauriane VERNAZ-FRANCHY, avocat plaidant au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 24 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 janvier 2026

Date de mise à disposition : 17 février 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Mme [G] [T] est propriétaire au sein de la copropriété Les Sapins sise [Adresse 4], des lots numéros 123, 132 et 348 correspondant à un studio, une cave et un emplacement de parking, représentant 104 tantièmes sur 10 000 tantièmes de ladite copropriété.

La Société de Gestion Immobilière des Alpes, a été élue syndic de copropriété au cours de l’assemblée générale du 3 août 2018 pour un mandat de 2 ans, soit jusqu’au 2 août 2020. Elle a cependant, démissionné par courrier du 26 février 2020, à effet au 26 mai 2020.

Certains copropriétaires ont pris l’initiative de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires pour le 3 juillet 2020 par courrier en date du 26 mai 2020. Cette assemblée générale s’est tenue le 3 juillet 2020, avec un ordre du jour limité à la désignation d’un syndic en application de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

La société SGIA a été désignée en qualité de syndic et a procédé à la notification du procès-verbal de cette assemblée générale.

Par acte d’huissier du 5 octobre 2020, Mme [T] a assigné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2020 à titre principal, constater l’irrégularité du contrat de syndic à titre subsidiaire et constater la nullité de ce contrat à titre infiniment subsidiaire.

Par jugement du 13 février 2023, le tribunal judiciaire de Bonneville a :

— Annulé l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6] du 3 juillet 2020 ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ;

— Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à Mme [T] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 3] [Adresse 7] aux dépens de l’instance ;

— Autorisé M^e Vernaz-Franchy à recouvrer directement contre les condamnées les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

En application de l’article 22 de l’ordonnance du 25 mars 2020, le contrat de syndic qui expirait pendant la période visée par ce texte suite à la démission, a été automatiquement renouvelé jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale,

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] n’était pas dépourvu de syndic à la date du 27 mai 2020 et les copropriétaires n’avaient pas qualité pour convoquer l’assemblée générale des copropriétaires, en application de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Les prétentions de Mme [T] étant bien fondées. aucun abus de droit ne peut lui être reproché par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 3] [Adresse 7].

Par déclaration au greffe de la cour d’appel en date du 22 mars 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Mont Blanc, anciennement dénommée SGIA, a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions expressément listées.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 8 octobre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— Juger que le contrat de syndic de la société SGIA a bien été résilié en date du 26 février 2020 et que, de fait, il n’a pas pu être renouvelé ;

— Juger que nul ne peut être obligé, contre sa volonté, à assumer les fonctions d’un mandataire ;

— Juger que l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6] du 3 juillet 2020 a été régulièrement convoquée et ne peut donc être annulée ;

En conséquence,

— Débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes, de toutes fins et conclusions contraires ;

— Condamner Mme [T] au paiement de la somme de 10.000 euros en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens qui seront distraits au profit de M^e Fillard, avocat, sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] fait notamment valoir que :

Le contrat de syndic est un contrat de mandat qui ne peut être imposé au mandataire contre sa volonté ; la démission du syndic entraîne la résiliation du contrat et non son expiration par l’effet du temps, seule visée par l’ordonnance du 25 mars 2020 qui ne peut donc recevoir application en l’espèce ;

Les dispositions légales relatives au contrat de syndic sont d’ordre public et le texte qui porte atteinte à ces dispositions doit être interprété de manière restrictive de sorte qu’il ne peut s’appliquer – qui plus est rétroactivement- à la rupture du contrat par l’effet de la démission ;

La démission, à la date à laquelle elle a été donnée, n’était soumise à aucune obligation de motivation et est parfaitement valable ;

Des comptes bancaires séparés ont bien été ouverts conformément aux exigences de la loi de 1965 ;

Il est justifié de ce que la Société de Gestion Immobilière des Alpes est bien devenue par l’effet d’un changement de nom, la société Foncia Mont-Blanc, sans impact sur le contrat en cours ;

Le contrat de syndic respecte les préconisations légales ;

Mme [T] est animée par l’intention de nuire et conteste ainsi systématiquement toutes les assemblées générales alors que dans le même temps, elle se dispense du paiement des charges depuis 2012.

Par dernières écritures du 24 novembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [T] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu en date du 13 février 2023 par le tribunal judiciaire de Bonneville ;

Subsidiairement, si le jugement du 13 février 2021 ne devait pas être confirmé :

— Juger irrégulier et nul le contrat de syndic,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral et financier subi ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à lui payer la somme de 5.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, le tout pour la procédure en appel, dont distraction au profit de M^e Laurita, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du même code.

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] fait notamment valoir que :

La convocation est nulle et entraîne la nullité de l’assemblée générale dès lors que la fin du mandat du syndic ne pouvait intervenir durant cette période d’état d’urgence sanitaire sans qu’il y ait lieu de distinguer entre le terme résultant de l’expiration du contrat ou de la démission ;

Le courrier de démission mentionne une prise d’effet antérieure à la fin du mandat et ne fait état d’aucun grief à l’encontre du syndicat des copropriétaires de sorte qu’il est illégal ;

Le contrat est nul faute pour le syndic d’avoir ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat et un compte spécialement dédié aux fonds travaux ;

Le contrat de syndic est établi au nom de la SAS SGIA représentée par M. [Y] alors que ce dernier n’était pas dirigeant le 3 juillet 2020 et que la présente instance est menée par la SAS Foncia Mont Blanc ;

Le contrat de syndic ne respecte pas le modèle type prévu par la loi du 10 juillet 1965 ;

Elle ne fait qu’user de son droit en saisissant les juridictions compétentes, face à une majorité qui abuse de sa position et aux manquements du syndicat des copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 24 novembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la nullité de l’assemblée générale du 3 juillet 2020

Cette assemblée générale a été convoquée par des copropriétaires le 27 mai 2020 avec pour ordre du jour la désignation d’un nouveau syndic compte tenu de la démission de la société SGIA de ses fonctions.

La dite démission est intervenue par courrier du 26 février 2020 et ne comporte aucune motivation particulière.

A la date de ce courrier, antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, prévoyaient que le syndic pouvait mettre fin au contrat à la seule condition de respecter un préavis de trois mois et n’imposaient aucune obligation de motivation tenant à l’inexécution reprochée au syndicat des copropriétaires, laquelle n’est imposée que pour les contrats de syndic conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance conformément aux dispositions de l’article 15 de cette ordonnance créant les VI à VIII de l’article 18. Dès lors, aucune irrégularité n’affecte la lettre de démission du syndic.

Ainsi, la résiliation du contrat de syndic a-t-elle été notifiée aux copropriétaires le 26 février 2020, sa prise d’effet intervenant le 26 mai 2020 à l’issue du délai de préavis de 3 mois.

A la date du 26 mai 2020, la crise sanitaire avait amené le gouvernement français à prendre diverses dispositions permettant l’aménagement de situations juridiques impactées par les effets du confinement ou des fermetures diverses imposées à certains professionnels. Dans ce cadre, l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 énonce en son article 22 dans sa version initiale, que 'Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er. Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.' La période d’expiration visée, débutant le 12 mars 2020, a été étendue jusqu’au 23 juillet 2020 par l’ordonnance 2020-595 du 20 mai 2020.

Ces dispositions dérogatoires au droit commun du mandat et aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne doivent être interprétées que restrictivement et ne visent dès lors que la situation où 'le contrat de syndic expire ou a expiré’ pendant la période visée. Il n’est pas contestable que compte tenu du délai de préavis applicable, le syndic de la copropriété [Localité 3] [Adresse 7] devait cesser ses fonctions le 26 mai 2020, pour autant, le contrat de syndic a été rompu unilatéralement par le syndic le 26 février 2020 et sa résiliation était avérée définitivement avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance 2020-304 qui ne pouvait donc rétroagir sur cette situation juridique acquise. Il n’a ainsi nullement expiré au sens des dispositions précitées, au cours de la période visée par l’ordonnance spéciale qui ne peut s’appliquer à l’espèce, de sorte qu’à la date du 27 mai 2020, le contrat du syndic n’a pas pu être renouvelé de plein droit et que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] était donc dépourvu de syndic.

L’arrêt de la présente cour qui a retenu l’application de l’ordonnance 2020-304 et le renouvellement de plein droit du mandat de syndic, cité par Mme [T], concerne une situation juridiquement différente en ce que d’une part le contrat de syndic parvenait à son terme contractuellement fixé pendant la période visée par l’ordonnance, d’autre part et surtout, si le syndic avait fait part de son intention de cesser ses fonctions, il n’avait aucunement rompu le contrat en démissionnant.

La copropriété [Adresse 5] étant privée de syndic à compter du 26 mai 2020, tout copropriétaire avait qualité pour convoquer une assemblée générale en application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que la convocation adressée à l’initiative de plusieurs copropriétaires, à l’assemblée générale du 3 juillet 2020, est valable et que cette assemblée générale n’encourt aucune nullité. Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a annulé cette assemblée générale.

II – Sur la validité du contrat de syndic

L’assemblée générale du 3 juillet 2020 a désigné la Société de Gestion Immobilière des Alpes, représentée par son président [B] [Y], en qualité de syndic de la copropriété.

Il doit d’abord être constaté qu’à cette date, M. [Y] était bien le dirigeant de la société SGIA dont il a quitté la présidence à compter du 2 octobre, l’information ayant été publiée au Bodacc des 19 et 20 décembre 2020. Il avait donc qualité pour signer le contrat de syndic concernant la copropriété Les Sapins.

Il est également acquis que la société Foncia Mont Blanc est, à compter du 2 octobre 2020, la nouvelle dénomination de la Société de Gestion Immobilière des Alpes, le numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Foncia Mont Blanc étant bien identique à celui de SGIA de sorte qu’aucune irrégularité ou confusion ne peut être valablement invoquée par Mme [T] qui avait par ailleurs déjà obtenu les explications propres à lever toute confusion dans le jugement rendu le 19 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Bonneville (RG 21-274) dont il n’apparaît pas qu’elle aurait interjeté appel sur ce point.

L’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable du 1er juin au 31 décembre 2020, énonce :

' Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

(…)

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

(…).'

Il est justifié de l’ouverture, auprès du Crédit Mutuel, d’un 'Compte Syndicat Copro Gestion n°00020374501" par la société SGIA (représentée par M. [Y]) et dont le titulaire est bien le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], dont certes l’adresse est tronquée en ce qu’il manque le 1 de 1305 mais sans que cela ait affecté l’ouverture du compte et son fonctionnement, à compter du 7 novembre 2018. A cette date, la société SGIA était syndic de la copropriété Les Sapins et il apparaît bien à la lecture des relevés de ce compte (même numéro, même banque) adressés au syndic, que ce compte était ouvert et a continué à fonctionner pour la gestion de la copropriété, après le 3 juillet 2020. Mme [T] échoue à démontrer que ce compte ne répondrait pas aux exigences de l’article 18 précité. Aucune nullité du mandat ne peut être retenu à cet égard.

L’appelante justifie pareillement avoir ouvert un compte rémunéré dit 'livret bleu association’ auprès du même établissement bancaire, sous le numéro 00020107101, dont le titulaire apparaît bien comme étant le syndicat des copropriétaires (S.D.C) dont le siège est [Adresse 8], qui correspond bien à l’adresse de l’ensemble immobilier, y-compris telle qu’indiquée dans les conclusions de Mme [T]. Cette dernière échoue là encore à démontrer tout manquement aux dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des mentions du contrat de syndic, Mme [T] soutient qu’il ne serait pas conforme au modèle type pour les motifs suivants :

— il ne comporterait pas de durée : il apparaît cependant que le contrat indique en page 2 qu’il est conclu pour un an prenant effet le 3 juillet 2020 et fin le 2 juillet 2021, la mention de ce qu’il n’est pas renouvelable par tacite reconduction apparaissant expressément.

— le contenu du forfait ne préciserait pas quelles sont les prestations fournies par le syndic : il apparaît cependant que le contrat reproduit les dispositions du modèle type et que figure bien en annexe la liste des prestations prévues par ce modèle.

— les modalités de rémunération des prestations particulières pouvant donenr lieu à rémunération complémentaire ne seraient pas précisées et n’indiqueraient pas s’il s’agit d’un coût horaire ou d’un tarif convenu par les parties pour chaque prestation : force est de constater que le contrat comporte la mention 'à la vacation horaire’ pour certaines prestations ou un montant HT pour d’autres, ce qui ne génère aucune équivoque quant au mode de rémunération et au coût unitaire ou horaire.

— le montant des honoraires d’établissement de l’état daté s’élève à 500 euros HT alors que le maximum prévu par le décret est de 380 HT, cette observation est exacte mais cette inadéquation ne saurait emporter la nullité du contrat de syndic mais seulement la limitation au montant maximum prévu par les dispositions légales applicables.

— l’article 9 énonce que les frais qu’il vise sont imputables au seul copropriétaire concerné et prévoit que la délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 fait partie de ces frais à hauteur de 100 euros HT ; or, cette disposition a été annulée par décision du Conseil d’État le 5 octobre 2016. Sur le premier point, force est de constater que le contrat est conforme au modèle type en vigueur à la date de sa signature de sorte qu’aucun reproche ne peut lui être fait pour ce motif et sur le second, les observations précédentes concernant les honoraires d’établissement peuvent être reconduites, une telle mention ne pouvant entraîner la nullité du contrat mais seulement l’inopposabilité de la mention irrégulière.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de syndic ne peut qu’être rejetée.

III – Sur les autres demandes accessoires

La cour constate que si le syndicat des copropriétaires a appelé le chef du jugement rejetant sa demande de dommages et intérêts, il ne formule dans ses conclusions aucune prétention de ce chef. La disposition du jugement est donc définitive.

Mme [T] qui succombe en ses prétentions, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et la décision querellée sera infirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d’une indemnité procédurale.

Mme [T] versera en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant devant le premier juge qu’à hauteur de cour.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement querellé en ce qu’il a :

— Annulé l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] du 3 juillet 2020,

— Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à Mme [T] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens de l’instance,

— Autorisé M^e Vernaz-Franchy à recouvrer directement contre les condamnées les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Rejette la demande de Mme [G] [T] tendant à voir prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] en date du 3 juillet 2020,

Rejette toutes les autres demandes de Mme [G] [T],

Condamne Mme [G] [T] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne Mme [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 3] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Mont Blanc, la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et à hauteur de cour.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,