COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRÊT N°98

PAR DÉFAUT

DU 01 AVRIL 2025

N° RG 24/04751 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WVIG

AFFAIRE :

S.A.S. PHH1

C/

[T] [P]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 mai 2024 par le Tribunal de proximité de VANVES

N° RG : 11-23-649

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 01.04.25

à :

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A.S. PHH1

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 843 21 1 2 69

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Plaidant : M^e Florent VIGNY de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133

****************

INTIMÉE

Madame [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Valérie DE LARMINAT, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

Rappel des faits constants

Par acte sous seing privé du 29 mars 2021 contenant une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers, la société PHH1, venant aux droits de la société Domivalor 4, a consenti à Mme [T] [P] un bail d’habitation portant sur un studio n°C1 012 situé rez-de-chaussée, [Adresse 2], à [Localité 7] dans les Hauts-de-Seine, moyennant un loyer initial de 553 euros en principal et une provision sur charges de 54 euros.

Plusieurs loyers étant resté impayés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [P] pour un arriéré de 2 464,87 euros en principal, par acte du 6 mars 2023.

Elle a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré d’un montant de 12 033,26 euros, le 9 août 2023.

Puis, faute de régularisation de l’arriéré locatif, la société PHH1 a fait assigner Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves par acte de commissaire de justice délivré le 26 octobre 2023.

La décision contestée

Devant le premier juge, la société PHH1 a présenté les demandes suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation conclu le 29 mars 2021 et, par conséquent, dire et juger que le bail a été résilié au 10 octobre 2023,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Mme [P] et de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, du studio n°C1 012 situé rez-de-chaussée [Adresse 2], à [Localité 7], sous astreinte de 30 euros par jour de retard dans la libération des lieux depuis la signification du jugement à intervenir,

— dire que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-l et L. 433-2, R. 433-l à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [P] à lui payer en deniers ou quittance la somme de 13 304,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2023, avec intérêts au taux légal et capitalisés depuis le 9 août 2023, date du commandement,

— condamner Mme [P] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation s’élevant au minimum à la somme de 635,56 euros depuis l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la complète libération des lieux,

— dire qu’en cas d’occupation sur une durée supérieure à un an, cette indemnité sera indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL), l’indice de base étant celui en vigueur lors de l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner Mme [P] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [P] aux entiers dépens,

— dire et juger que l’exécution provisoire est de droit pour le tout.

L’audience s’est tenue le 21 mars 2024. Mme [P] n’était ni présente, ni représentée.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 30 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :

— déclaré la société PHH1 recevable en ses prétentions,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 octobre 2023, ce qui entraîne, à cette date, la résiliation du bail consenti le 29 mars 2021 par la société PHH1 venant aux droits de la société Domivalor 4 à Mme [P] portant sur un studio n°C1 012 situé rez-de-chaussée, [Adresse 3], à [Localité 7],

— ordonné, en conséquence, l’expulsion de Mme [P] et de tous occupants de son chef du studio n°Cl 012 situé rez-de-chaussée [Adresse 2] à [Localité 7], avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux depuis la signification du présent jugement,

— dit n’y avoir lieu de fixer une astreinte pour garantir la libération des lieux,

— rappelé que cette expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois depuis la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— dit que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de Mme [P] en un lieu choisi par leurs soins et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à Mme [P] d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable, délai à l’issue duquel il en sera disposé (vente ou débarras),

— condamné Mme [P] à payer à la société PHH1 une somme de 6 913,79 euros à titre d’arriéré de loyers et charges et d’indemnités d’occupation, selon compte arrêté au 18 octobre 2023, ladite somme portant intérêts au taux légal depuis le 26 octobre 2023,

— ordonné la capitalisation annuelle des intérêts,

— condamné Mme [P] à payer en deniers ou quittance à la société PHH1 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges soit 635,56 charges comprises depuis le 1er novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité (fixée à) 581,56 euros en principal étant réévaluée sur la base de l’évolution de l’indice IRL, en cas de maintien dans les lieux plus d’une année depuis la signification de ce jugement, l’indice de référence étant celui en vigueur à la date de ce jugement,

— débouté la société PHH1 de ses prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [P] aux dépens en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire délivré le 9 août 2023 soit 73,18 euros,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit.

La procédure d’appel

La société PHH1 a interjeté appel du jugement par déclaration du 21 juillet 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 24/04751.

Par ordonnance rendue le 23 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries le 13 février 2025, dans le cadre d’une audience devant le conseiller rapporteur.

La société PHH1 a procédé au dépôt de son dossier de plaidoirie sans se présenter à l’audience.

Prétentions de la société PHH1, appelante

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 16 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société PHH1 demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement entrepris, aux besoins par substitution de motifs, en ce qu’il a :

. constaté l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié le 9 août 2023 à Mme [P], dénoncé à la Ccapex le 14 août 2023 et la résiliation du bail d’habitation à effet du 30 mars 2021,

. prononcé l’expulsion de Mme [P], des lieux qu’elle occupe, [Adresse 2] à [Localité 7], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un maître-chien en cas de besoin,

. ordonné la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au juge des contentieux de la protection du tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [P], en application des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution (ancien article 65 de la loi du 9 juillet 1991) et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (ancien article 201 du décret du 31 juillet 1992),

. dit que les biens inventoriés par l’huissier dans le procès-verbal d’expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les biens n’ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés conformément à l’article R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

. condamné Mme [P] au paiement à son profit, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la dernière échéance locative charges comprises, soit un minimum de 635,56 euros, taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la parfaite libération des lieux ' c’est-à-dire la remise des clés à une personne dûment mandatée par le bailleur,

. dit que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’IRL (article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005), l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

. condamné Mme [P] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment les commandements de payer ainsi que tous les frais engagés jusqu’à son expulsion définitive des lieux loués ainsi que le droit proportionnel visé à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution (article 696 du code de procédure civile),

— infirmer dans les limites de l’appel interjeté, le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation de Mme [P] à lui payer la somme de 6 913,79 euros en excluant la période allant du 1er janvier au 30 novembre 2022,

et statuant à nouveau,

— condamner Mme [P] à lui payer la somme de 20 418,89 euros, soit la somme de 20 687,99 euros moins les frais mis en compte pour 269,10 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2024,

— débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [P] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Prétentions de Mme [P], intimée

Mme [P] n’a pas constitué avocat.

La société appelante a fait signifier la déclaration d’appel à Mme [P] le 8 août 2024, par acte de commissaire de justice converti en procès-verbal de recherches infructueuses.

Elle lui a également fait signifier ses conclusions d’appel le 23 septembre 2024, également par acte de commissaire de justice converti en procès-verbal de recherches infructueuses.

La déclaration d’appel n’ayant pas été signifiée à la destinataire en personne, l’arrêt sera rendu par défaut, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, « La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs ».

Par ailleurs, en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge d’appel ne fait droit à l’appel que si celui-ci lui paraît fondé dans ses critiques de la décision rendue par les premiers juges.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Aux termes de ses conclusions, la cour est saisie par la société PHH1, appelante, d’un appel du jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation de Mme [P] à lui payer la somme de 6 913,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2023 en excluant la période allant du 1er janvier au 30 novembre 2022. La société PHH1 demande que la dette locative soit portée à la somme de 20 418,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Pour exclure l’arriéré locatif réclamé au titre de la période allant du 1er janvier au 30 novembre 2022, le premier juge a retenu que « l’examen du décompte produit aux débats (pièce 7a de la demanderesse) met en évidence une anomalie importante, en ce que l’arriéré au 31 décembre 2022 est nul (0), puis s’élève à 4 371,55 euros au 1er juin 2023 (loyers impayés depuis janvier 2023) puis intègre subitement, et sans explication, un arriéré de 6 390,59 euros le 8 juin 2023.

Cette anomalie de compte, manifeste, n’est pas explicitée dans l’assignation, laquelle se contente d’affirmer que la dette « n’est pas contestable au regard des avis d’échéance clairs et détaillés et des décomptes versés aux débats ».

Or, précisément, aucun avis d’échéance n’est produit pour l’année 2022 et aucun décompte (pièce 9 a, page 2, de la demanderesse), ne comportant aucune date, étant souligné que l’existence d’une vente immobilière régularisée le 29 novembre 2022 ne dispense pas de l’établissement de comptes parfaitement cohérents. Il sera noté, au surplus, que le transfert de jouissance mentionné dans l’attestation de vente immobilière (pièce 2 de la demanderesse) n’a eu lieu que le 29 novembre 2022, ce qui interroge sur le droit de la demanderesse aux loyers échus avant cette date.

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défenseur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que si celle-ci est recevable, régulière et bien fondée.

En l’occurrence, les comptes ne sont ni détaillés (pour l’année 2022) ni cohérents, ce qui implique leur inexactitude puisque le solde déclaré au 1er janvier 2023 est nul pour être ensuite majoré de 6 390,59 euros au 8 juin 2023, sans justificatif, ni explication.

Le décompte ne sera donc admis comme cohérent que pour les échéances appelées depuis le 1er janvier 2023. »

La société PHH1, qui poursuit l’infirmation du jugement de ce chef, considère qu’au vu des avis d’échéance clairs et détaillés et des décomptes versés aux débats, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a écarté la condamnation de Mme [P] à lui payer la somme de 6 390,55 euros au titre de la période allant du 1er janvier au 30 novembre 2022.

Pour justifier de sa demande, elle produit en cause d’appel :

— la cession de créance locative pour la somme de 6 390,55 euros à son profit,

— le relevé de compte détaillant l’impayé locatif de la somme de 6 390,55 euros pour la période allant du 1er janvier au 30 novembre 2022.

Sur la base de ces nouvelles pièces, la société PHH1 apparaît légitime à réclamer que soit pris en compte l’arriéré locatif dû à l’ancien bailleur, aux droits duquel elle démontre venir.

Elle rapporte en effet la preuve du principe de la dette en produisant la cession de créance qui est intervenue entre elle et la société Domivalor 4, suivant acte du 29 novembre 2022, concernant différents logements et les droits afférents aux baux d’habitation, notamment celui consenti à Mme [P] avec une créance cédée au titre des impayés de loyers à hauteur de 6 390,55 euros (pièce 10 a de la bailleresse).

Elle justifie également de la somme de 6 390,55 euros visée dans la cession selon le décompte suivant :

. janvier 2022 (solde) : 188,11 euros,

. février 2022 : 607 euros,

. mars 2022 : 607,02 euros,

. avril 2022 : 607,72 euros,

. mai 2022 : 607,72 euros,

. juin 2022 : 607,72 euros,

. juillet 2022 : 607,72 euros,

. août 2022 : 615,90 euros,

. septembre 2022 : 615,90 euros,

. octobre 2022 : 615,90 euros,

. novembre 2022 : 615,90 euros,

. taxe d’enlèvement des ordures ménagères : 61,01 euros,

. révision du loyer d’avril à juillet : 32,97 euros.

Ainsi, au vu des nouveaux éléments produits en cause d’appel, il convient d’intégrer le montant de 6 390,55 euros à la dette locative totale.

En revanche, les frais de commandement à hauteur de 269,10 euros, qui ne font pas partie de la dette locative stricto sensu, doivent être retranchés, comme le propose en définitive le bailleur.

La société PHH1 procède par ailleurs à l’actualisation de sa créance qu’elle arrête au mois de septembre 2024 inclus.

Le décompte produit, actualisé au mois de septembre 2024 inclus et aboutissant à la somme de 20 418,89 euros reprend des avis d’échéance visant en dernier lieu un loyer de 601,90 euros et une provision pour charges de 54 euros, (pièce 10 b de la bailleresse).

Or, le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation à 635,56 euros charges comprises depuis le 1er novembre 2023 avec une revalorisation si maintien dans les lieux plus d’un an après la signification du jugement.

Dès lors, il convient de retrancher la différence, soit 655,90 ' 635,56 = 20,34 euros, sur 10 mensualités de décembre 2023 à septembre 2024 inclus.

Mme [P] sera en conséquence condamnée à payer à la société PHH1 la somme de 20 215,49 euros à titre d’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation arrêté au mois de septembre 2024 inclus.

Le jugement sera infirmé du chef critiqué.

Les intérêts de retard courront :

— sur la somme de 2 464,87 euros à compter du 6 mars 2023, date du premier commandement de payer,

— sur la somme de 9 568,39 euros (12 033,26 ' 2 464,87) ramené au montant de la condamnation de première instance, soit 6 913,79 euros, à compter du 9 août 2023, date du second commandement de payer,

— sur la somme de 13 301,70 euros (20 215,49 ' 6 913,79) à compter du 23 septembre 2024, date de signification des conclusions de la bailleresse contenant la demande actualisée.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il y a lieu de préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, ainsi que le premier juge l’a ordonné.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Compte tenu de la teneur de la décision rendue, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [P] au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 août 2023 (soit 73,18 euros) et à payer à la société PHH1 une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [P], tenue à paiement, supportera les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [P] sera en outre condamnée à payer à la société PHH1 une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt rendu par défaut,

Vu les limites de l’appel,

INFIRME le jugement rendu par le tribunal de proximité de Vanves le 30 mai 2024, excepté en ce qu’il a condamné Mme [T] [P] aux dépens de première instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 août 2023, soit 73,18 euros, et à payer à la SAS PHH1 une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles,

statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer à la SAS PHH1 la somme de 20 215,49 euros à titre d’arriéré de loyer et d’indemnité d’occupation arrêté au 11 septembre 2024,

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer à la SAS PHH1 les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 2 464,87 euros à compter du 6 mars 2023, date du premier commandement de payer, sur la somme de 6 913,79 euros à compter du 9 août 2023, date du second commandement de payer et sur la somme de 13 301,70 euros à compter du 23 septembre 2024,

RAPPELLE que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

CONDAMNE Mme [T] [P] au paiement des dépens d’appel,

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer à la SAS PHH1 une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière en pré-affectation, Le président,