IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Janvier 2026

N° RG 23/00463 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HGQM

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 23 Février 2023

Appelantes

S.A.S. [18], dont le siège social est situé [Adresse 23]

S.E.L.A.R.L. [ND] [L] [19], dont le siège social est situé [Adresse 14]

Représentées par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

Intimés

M. [YA] [H] [S] [Y] [A] [N]

né le [Date naissance 10] 1947 à [Localité 15], demeurant [Adresse 17]

Mme [G] [II] [E] [Y] [N]

née le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 15], demeurant [Adresse 13]

M. [PL] [D] [V] [N]

né le [Date naissance 9] 1949 à [Localité 15], demeurant [Adresse 21]

M. [P] [M] [Y] [N]

né le [Date naissance 8] 1951 à [Localité 15], demeurant [Adresse 12]

M. [O] [S] [X] [Y] [N]

né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 15], demeurant [Adresse 11]

M. [I] [V] [Y] [W] [N]

né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 15], demeurant [Adresse 20] (REUNION)

Mme [C] [Z] [F] [N]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

Mme [GT] [K] [N]

née le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 29 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 décembre 2025

Date de mise à disposition : 13 janvier 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Les consorts [N] étaient propriétaires indivis de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 15] et notamment des lots 11 et 12 composant l’intégralité du 3ème étage du bâtiment A.

Suivant compromis de vente du 5 juillet 2018 puis par acte authentique du 14 novembre 2018, reçu par Me [L], M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] ont vendu à MM. [B] et [R] le lot n°11 situé au sein de la copropriété.

Un compromis de vente portant sur le lot n°12 situé au sein de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 15] a été régularisé le 26 juillet 2019 entre les consorts [N], assistés par Me [U], notaire, et les époux [T], assistés par Me [D] [J], notaire.

Ce compromis de vente portant sur le lot n°12 était notamment assorti de la condition suspensive qu’une cession du local situé sous l’escalier d’accès aux greniers intervienne au profit des époux [T], local physiquement rattaché au lot n°12, mais faisant juridiquement partie, aux termes de l’état descriptif de division de l’immeuble, du lot n°11.

Par courriel du 20 novembre 2019, MM. [B] et [R] ont accepté de céder le local situé sous l’escalier d’accès au grenier aux époux [T] moyennant une indemnité de 9 648 euros calculée par rapport au prix du mètre carré.

Par acte authentique du 28 mars 2020 reçu par Me [U], avec la participation de Me [L], l’état descriptif de l’immeuble a été modifié.

Le lot n°11, propriété de MM. [B] et [R], a été divisé en deux lots : le lot n°38 (appartement) et le lot n°39 (local sous l’escalier). Le lot n°39 a été cédé aux consorts [N] au prix de 9 648 euros, outre les frais de l’acte de 2.000 euros.

Par acte authentique du 25 juin 2020 reçu par Me [J], avec la participation de Me [U], les consorts [N] ont vendu aux époux [T] le lot n°12 situé au sein de la copropriété, comprenant le lot n°39 (local sous l’escalier).

Par actes d’huissier des 10 et 11 août 2021, les consorts [N] ont fait assigner l’étude [L] et la société [18], devant le tribunal judiciaire d’Annecy, notamment aux fins d’obtenir, à titre principal, l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 23 février 2023, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

— Rejeté la demande de mise hors de cause de la présente instance de la société [18] ;

— Condamné in solidum la selarl [ND] [L], notaire, et la société [18] à payer à M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] pris indivisément, la somme de 11.648 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

— Débouté M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] de leur demande en paiement de la somme 11.648,83 euros portant intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, pour valoir indemnisation du préjudice né de l’immobilisation du lot n°12 pendant 6 mois et 5 jours et de la somme de 500 euros chacun pour valoir indemnisation de leur préjudice moral ;

— Condamné in solidum la Selarl [ND] [L] [19] et la société [18] à payer à M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] pris indivisément, la somme de 5.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Condamné in solidum la selarl [ND] [L], notaire, et la société [18] aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

' Les consorts [N] ont légitimement mis dans la cause la société [18], les liens contractuels, ici inconnus, entre l’assuré et son assureur ne leur étant pas opposables ;

' La surface juridiquement comprise dans un lot (initialement 11) tandis qu’elle était en réalité intégrée dans un autre lot (12) devait en tout état de cause faire l’objet d’une régularisation. Cette régularisation qui n’a été réalisée qu’après la vente en cause, par suite de l’absence de contrôle du notaire, a causé un préjudice financier aux demandeurs qui ont indemnisé leurs acheteurs de la somme correspondant à la surface vendue comprise de fait dans un autre appartement ;

' Le préjudice lié à l’immobilisation du bien pendant la période de régularisation de l’état descriptif (6 mois et 5 jours selon les demandeurs) n’est pas démontré ;

' Le préjudice moral qui ne peut résulter de « désagréments », d’un retard pris dans la réitération de la vente ou dans le fait de devoir agir en justice n’est ni démontré ni étayé.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 20 mars 2023, la selarl [ND] [L] [19] et la société [18] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a :

— Débouté M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] de leur demande en paiement de la somme 11.648,83 euros portant intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, pour valoir indemnisation du préjudice né de l’immobilisation du lot n°12 pendant 6 mois et 5 jours et de la somme de 500 euros chacun pour valoir indemnisation de leur préjudice moral ;

— Rejeté le surplus des demandes présentées par M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N].

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 15 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la selarl [ND] [L] [19] et la société [18] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Juger que la compagnie [18] doit être mise hors de cause ;

— Débouter M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre ;

— Condamner in solidum M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] à leur payer une somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la selarl [ND] [L] [19] et la société [18] font notamment valoir que :

' La société [18] intervient en qualité de courtier et non d’assureur du notaire et démontre que les consorts [N] en avaient connaissance ;

' Qu’il s’agisse de la différence de surface ou de la consistance du lot n°11, la selarl [L] n’a commis aucune faute et les consorts [N] n’ont subi et ne démontrent aucun préjudice.

Par dernières écritures du 28 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 23 février 2023 par le tribunal judiciaire d’Annecy en ce qu’il les a déboutés de leur demande en paiement de la somme 11.648,83 euros portant intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, pour valoir indemnisation du préjudice né de l’immobilisation du lot n°12 pendant 6 mois et 5 jours et de la somme de 500 euros chacun pour valoir indemnisation de leur préjudice moral ;

Et statuant à nouveau sur les points réformés,

— Condamner solidairement la selarl [ND] [L] [19] et la société [18], à leur payer indivisément la somme de 11.648,83 euros, portant intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, pour valoir indemnisation du préjudice né de l’immobilisation du lot n°12 pendant 6 mois et 5 jours ;

— Condamner solidairement la selarl [ND] [L] [19] et la société [18], à leur payer la somme de 500 euros chacun pour valoir indemnisation de leur préjudice moral ;

— Débouter la selarl [ND] [L] [19] et la société [18] de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

— Condamner in solidum la selarl [ND] [L] [19] et la société [18] à leur payer indivisément la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la selurl Bollonjeon, avocat associée, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M. [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] font notamment valoir que :

' Ils démontrent que Me [L] a manqué à son obligation de conseil et à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il était chargé de rédiger, faute qui leur a causé un préjudice matériel ;

' Ils démontrent un préjudice distinct tiré de l’immobilisation de leur bien, le logement étant resté vacant le temps de procéder à la vente, ainsi que l’existence d’un préjudice moral.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 29 septembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2025.

MOTIFS ET DECISION

I – Sur la mise en cause de la société [18]

Un courtier en assurance est un intermédiaire entre les clients et les compagnies d’assurances.

Contrairement aux agents d’assurance qui représentent une seule compagnie spécifique, les courtiers travaillent pour le compte de leurs clients. Leur mission principale est de rechercher et de proposer les meilleures solutions d’assurance adaptées aux besoins et au profil de leurs clients.

En tant qu’intermédiaire indépendant, le courtier compare les offres de différentes compagnies d’assurance. Il sélectionne les polices qui offrent le meilleur rapport qualité-prix et qui répondent le mieux aux exigences de ses clients.

Une fois le contrat souscrit, le courtier continue d’accompagner ses clients. Il assure le suivi et la gestion des polices d’assurance, aidant à la mise à jour ou à l’ajustement des contrats en fonction de l’évolution des besoins et à la gestion des sinistres.

En l’espèce, il résulte de l’extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Paris, que la société [18] exerce toutes activités de courtage et de réassurances en général.

Elle n’est donc pas l’assureur de Me [L], ce qu’elle a confirmé dans son courrier en date du 8 mars 2021 adressé au conseil des consorts [N], en ces termes :

« Nous vous contactons en qualité de courtier d’assurance de la responsabilité civile de Me [L], notaire à [Localité 22] (74), lequel nous a informés, conformément à ses obligations contractuelles, de la réclamation que vous avez formulée à son encontre en qualité d’avocat conseil de l’indivision [N] dans le cadre de l’acte de vente qu’il a reçu le 14 novembre 2018 au profit de Messieurs [B] et [R]. »

Les consorts [N] vont valoir, en vain, qu’un courtier ne doit pas intervenir au cours de l’exécution du contrat d’assurance alors que ce dernier peut conseiller son client tout au long de la durée du contrat, notamment en cas de sinistre.

Le jugement, qui a rejeté la demande de mise hors de cause de la société [18], sera donc infirmé et il sera fait droit à la demande de cette dernière.

II – Sur la responsabilité du notaire

L’article 1240 du code civil énonce : « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Ainsi que l’ont rappelé les premiers juges, les officiers ministériels sont tenus à l’égard des parties qu’ils assistent et conseillent d’une obligation de moyen qui consiste à les éclairer, à appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Il est reproché à Me [L] d’avoir commis une erreur sur la consistance du lot n°11 vendu aux époux [B] et [R], lequel intégrait un local de 2 m² situé sous l’escalier d’accès aux greniers.

Le compromis de vente du 5 juillet 2008 entre les consorts [N] et MM. [B] et [R] ainsi que l’acte authentique de vente du 14 novembre 2018, mentionnent tous deux que la superficie réelle du bien vendu est de 119,71 m².

Il est également produit un certificat de superficie du cabinet [16] portant sur le lot n°111 « appartement de type 4 pièces au 3ème étage porte droite » lequel mentionne une surface privative de 119,71 m² et une surface des annexes de 14,01 m² avec cette précision « qu’en l’absence du règlement de copropriété demandé, la situation réelle n’a pu être comparée avec celle décrite dans celui-ci. »

Le règlement de copropriété et état descriptif de division du 6 novembre 1968 ainsi que le plan annexé des locaux litigieux mentionnent tous deux une superficie de 139 m² pour le lot 11.

L’acte authentique de vente mentionne la superficie du bien vendu conformément à l’attestation établie par le cabinet [16] ainsi que les modalités d’action en réduction du prix en cas d’erreur sur cette dernière.

Il n’est pas contesté qu’il n’y a en l’espèce aucune erreur quant à la surface du bien vendu.

Pour autant, et ainsi que l’ont relevé à bon droit les premiers juges, la différence substantielle de mesurage du lot (presque 20 m² ) mentionnée dans le règlement de copropriété et sur le plan annexé à ce dernier, aurait dû conduire le notaire à s’interroger à minima quant à la détermination précise et non contestable du bien vendu, de manière à assurer la sécurité de la vente, ce qui relève de sa mission essentielle.

S’agissant de la consistance du lot n°11, la société [16] a réalisé un schéma de situation des pièces dans son rapport de mission de repérage amiante, schéma sur lequel ne figure pas le local de 2m² situé sous l’escalier d’accès aux greniers, ni cet escalier.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, si ce schéma n’a pas vocation à faire office de plan de référence puisqu’il a été élaboré dans le cadre d’une recherche relative à l’amiante et qu’il ne comporte aucune mesure, il n’en demeure pas moins, que par comparaison au schéma annexé au règlement de copropriété, il aurait dû alerter le notaire quant à la description précise du bien vendu et permis des vérifications qui ont finalement été faites lors de la vente du lot 12 (appartement contigu au lot 11) et ainsi de prévoir en amont de la vente [N]/ [B]-[R] les modifications qu’il fallait en tout état de cause apporter à l’état descriptif de division. puisque cette surface juridiquement initialement comprise dans le lot 11était en réalité intégrée au lot 12.

Le jugement qui a retenu une faute du notaire engageant la responsabilité de ce dernier, sera confirmé.

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges ont retenu l’existence d’un préjudice en lien avec cette faute, dans la mesure où les consorts [N] ont indemnisé leurs acheteurs de la somme correspondant à la surface vendue comprise de fait dans un autre appartement, soit la somme de 11.648,83 euros.

C’est également par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premiers juges ont écarté la demande d’indemnisation liée à l’immobilisation du bien pendant la période de régularisation de l’état descriptif ainsi que la demande au titre d’un préjudice moral.

III – Sur les mesures accessoires

La selarl [ND] [L] qui échoue en son appel est tenue aux dépens exposés devant la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [N].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N] de leurs demandes indemnitaires au titre d’un préjudice né de l’immobilisation du lot n°12 et d’un préjudice moral,

Infirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Met hors de cause la société [18], et rejette les demandes des consorts [N] dirigées à son encontre,

Condamne la selarl [ND] [L] à payer à M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N], pris indivisément, la somme de 11.648 euros en réparation de leur préjudice matériel,

Condamne la selarl [ND] [L] aux dépens exposés tant en première instance qu’en appel , avec distraction des dépens d’appel au profit de la selurl Bollonjeon,

Condamne la selarl [ND] [L] à payer à M. [YA] [N], Mme [G] [N], M. [PL] [N], M. [P] [N], M. [O] [N], M [I] [N], Mme [C] [N], et Mme [GT] [N], pris indivisément, la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés tant en première instance qu’en appel,

Rejette le surplus des demandes.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,