CG

MINUTE N° 48/2021

Copies exécutoires à

Maître HARTER

Maître WETZEL

Le 29 janvier 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 29 janvier 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/03082 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HEDX

Décision déférée à la cour : jugement du 28 juin 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de MULHOUSE

APPELANTE et défenderesse :

La S.A. SMA

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître HARTER, avocat à la cour

plaidant : Maître CHAUCHARD, avocat à PARIS

INTIMÉE et demanderesse :

La SCI MODENA

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître WETZEL, avocat à la cour

plaidant : Maître STAEDELIN, avocat à MULHOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 décembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement arpès prorogation du 14 janvier 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 22 février 2016, un incendie a gravement endommagé un bâtiment 'A', sis à Sausheim (68), […], […], appartenant à la société CMCIC lease, donné en location à la SCI Modena dans le cadre d’un crédit bail immobilier, et sous-loué à la société CLLJ Modena exploitant une concession automobile Ferrari et Maserati La SCI Modena a racheté l’immeuble le 26 juin 2017, l’acte de vente contenant subrogation de l’acquéreur dans les droits du vendeur à l’égard de la SMA BTP, assureur de l’immeuble, relativement au sinistre intervenu, et cession par le vendeur des indemnités d’assurance lui revenant.

Le contrat d’assurance souscrit auprès de la SMA BTP a été cédé à la SCI Modena (ci après la SCI) à effet du 1^er Janvier 2017.

L’assureur avait mandate en qualité d’expert le cabinet Elex (M. X) et le crédit bailleur avait mandaté le cabinet Galtier (M. Z A).

Le contrat d’assurance contient une 'clause de conversion', selon laquelle le sociétaire peut abandonner sa réclamation en valeur à neuf et demander une indemnité en valeur d’usage augmentée forfaitairement de 20 %, l’indemnité totale ne pouvant excéder celle qui aurait été versée en valeur à neuf, majorée du pourcentage prévu aux pertes indirectes.

Par mail du 21 décembre 2017, M^me B C, 'spécialiste règlements hauts risques' à la SMA, a rappelé cette définition de la clause de conversion à M. Y, son correspondant pour la SCI concernant l’indemnisation du sinistre, et lui a indiqué que:

— le sociétaire pouvait opter pour un règlement en valeur à neuf, majoré de pertes indirectes forfaitaires de 10 %, calculé sur les dommages matériels directs,

— le règlement de l’indemnité serait alors fait, dans un premier temps, en vétusté déduite, majoré des 'PI forfaitaires' correspondantes, puis, dans un second temps, en valeur à neuf, majorée des 'PI' correspondantes, sur justificatifs, dans les limites et conditions du contrat,

— le sociétaire pouvait renoncer à l’indemnité en valeur à neuf et opter pour un règlement en valeur vétusté déduite, majoré forfaitairement de 20 %, dans la limite de l’indemnité qui lui aurait été réglée en valeur à neuf, majorée des pertes indirectes,

— la clause de conversion se substituait au règlement en valeur à neuf, majoré des pertes indirectes correspondantes, et non pas seulement au règlement qui aurait été dû en valeur à neuf.

Elle lui a indiqué qu’au regard des pièces justificatives adressées, elle était en mesure de revoir l’offre d’indemnisation, dont elle lui précisait la teneur sous la forme d’un tableau à deux colonnes, intitulées 'clause de conversion' et 'différé sur justificatifs', pour les montants respectifs de 1 230 427,04 et 234 242,71 euros.

Elle a conclu son mail en demandant de confirmer que la SCI optait pour le règlement en clause de conversion 'afin de permettre le règlement de l’indemnité due en immédiate puisque nous sommes en mesure de finaliser le règlement du sinistre'.

Par mail du 22 décembre 2017, la SCI a répondu 'prendre l’option d’abandonner sa réclamation en valeur à neuf et demander une indemnité en valeur d’usage augmentée forfaitairement de 20 %. Je vous remercie, comme vous le proposez, de régler l’indemnité immédiate que vous estimez à 525 643,16 euros HT...'.

N’ayant toutefois pas obtenu le versement de cette indemnité, la SCI a engagé une procédure de référé provision le 22 janvier 2018 à l’encontre de la SMA ; par ordonnance du 15 mai 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Mulhouse a constaté l’abandon de la demande, suite au versement finalement intervenu de la somme de 525 643,16 euros, dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de donner acte de la SMA ne constituant pas une prétention, et condamné la SMA aux dépens, ainsi qu’à payer à la SCI la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, après avoir relevé la résistance de la SMA à payer une somme qu’elle offrait et qui avait été acceptée par la SCI.

Par acte du 30 avril 2019, la SCI a assigné la SMA au fond devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, qui, par jugement réputé contradictoire du 28 juin 2019, l’a condamnée à lui payer:

— la somme de 234 242,71 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2019, date de l’assignation au fond, au titre du solde dû sur l’indemnisation du sinistre,

— les intérêts au taux légal sur la somme de 525 643,16 euros du 22 janvier 2018 (date de l’assignation de la SMA en référé) jusqu’au 29 mars 2018 inclus (date du versement), à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a rejeté le surplus de la demande d’indemnisation pour résistance abusive, d’un montant total de 595 000 euros.

Le tribunal a considéré que la SCI avait droit à:

— au titre de la clause de conversion: 1 230 427,04 euros,

— au titre du différé sur justificatifs: 234 242,71 euros,

soit au total une indemnité de 1 464 669,75 euros, au motif que la SMA avait reconnu devoir ces sommes par le courriel du 21 décembre 2017, dont il convenait de déduire les deux versements reçus par la SCI, de 700 000 euros et de 525 643,16 euros (au titre de l’indemnité immédiate), outre un versement adressé au propriétaire initial, soit 4 783,98 euros.

En revanche, il a estimé que la SCI ne justifiait pas que la SMA lui devrait une indemnisation de 1 572 120 euros, et non de 1 464 669,75 euros.

Il a retenu une résistance abusive de la SMA du fait du refus de versement de la somme de 525 643,16 euros à titre de provision, alors qu’elle ne contestait pas la devoir, qu’il a indemnisée par les intérêts au taux légal ayant couru sur cette somme depuis l’assignation en référé jusqu’à son paiement. Pour le surplus, il a considéré que les intérêts au taux légal sur le solde d’indemnité qu’il allouait, à compter de l’assignation devant lui, compensait le retard de versement, la preuve d’un préjudice indépendant du retard n’étant pas rapportée.

*

La SMA a interjeté appel du jugement le 12 juillet 2019.

Par conclusions du 11 juin 2020, elle demande à la cour d’infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement déféré et de:

— dire et juger que l’acceptation par la SCI Modena d’ un règlement en clause de conversion en date du 22 décembre 2017, lui interdit de formuler toute demande complémentaire à titre d’indemnité contractuelle,

— constater qu’aucune facture de réfection des lieux n’est versée aux débats à concurrence de l’indemnité réglée par la SMA, soit 1 225 643,16 euros (1 230 427,04 – 4 783,88 versés au crédit bailleur),

— débouter la SCI Modena de l’intégralité de ses demandes, y compris au titre de son appel incident,

— condamner la SCI Modena à payer à la SMA la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir

1° sur le montant de l’indemnité, que:

— il convient de se reporter aux conditions particulières du contrat au chapitre 'Frais et pertes annexes assurés', sous "valeur a neuf',

— en acceptant une indemnité vétusté déduite ou valeur d’usage, augmentée forfaitairement de 20 %, la SCI a expressément et définitivement renoncé à bénéficier de la garantie valeur à neuf,

— au surplus, la SCI ne justifie pas, par des factures acquittées, avoir exposé dans le cadre de la reconstruction une somme supérieure à l’indemnité versée de 1 225 643,16 euros,

— la somme de 1 572 120 euros, prise comme assiette des travaux de reconstruction à neuf, n’a jamais été contradictoirement arrêtée, seule la somme de 1 225 643,16 euros a été

avalisée,

— la jurisprudence faisant de longue date courir le délai de prescription de la garantie en valeur à neuf, non pas du sinistre, mais du versement du solde de l’indemnité immédiate, soit, au cas d’espèce, le 29 mars 2018, la SCI aurait eu jusqu’au 30 mars 2020 pour reconstruire, de sorte que son argumentation selon laquelle il lui était impossible d’accepter l’offre valeur à neuf, car elle n’aurait eu que quatre mois pour reconstruire avant l’échéance du délai de deux ans, est infondée,

— le premier juge s’est appuyé sur un seul mail, dont il n’a pu être débattu contradictoirement, adressé le 4 décembre 2017 par M^me D C, gestionnaire du dossier à la SMA, à M. Y, se présentant comme expert d’assuré de la SCI, or, cette correspondance porte avant tout sur l’interprétation des garanties du contrat et sur les modalités de la clause de conversion,

— le tableau résumant, en première colonne, les sommes dues au titre de la clause de conversion, soit 1 230 427,04 euros , et, en deuxième colonne, celles dues au titre du différé sur justificatifs, soit 234 242,71 euros, n’ est pas cumulatif, mais alternatif,

— le règlement selon la clause de conversion correspond à une indemnité totale de 1 230 427,04 euros, et le règlement selon la clause valeur à neuf à une indemnité immédiate à laquelle s’ajoute une indemnité différée, exigible sur présentation des factures acquittées de travaux, de 234 242,71 euros,

— la SCI ayant pris l’option d’abandonner sa réclamation en valeur à neuf et de demander une indemnité en valeur d’usage augmentée forfaitairement de 20 %, toute réclamation au titre de l’indemnité dite différée, et notamment au titre de la somme de 234 242,71 euros, retenue par le tribunal, est mal fondée,

— la SMA s’est uniquement reconnue débitrice, dans le cadre de l’indemnité en clause de conversion, de 1 230 427,04 euros ;

2° sur la demande adverse en dommages et intérêts pour résistance abusive, que:

— les sommes réclamées ne sont étayées par aucune pièce, qu’elle soit comptable ou matérialisée par des factures de travaux, précision étant apportée que, dans le cadre de l’indemnité qui lui a été versée, la SCI a perçu 280 932 euros au titre de la perte de loyers,

— la SCI ne justifie pas avoir réalisé des travaux dans les lieux loués, nonobstant les 1 225 643,16 euros perçus, si ce n’est un tableau émanant d’un architecte Akart, faisant état de 173 880,56 euros de travaux, sous l’intitulé 'réhabilitation avec changement de destination, bureaux et stockage pour la société Distrilab',

— la SCI ne justifie pas avoir subi une perte de loyers supérieure à celle déjà indemnisée à hauteur de 280 932 euros,

— un changement d’affectation de local non affecté par le sinistre ne peut ouvrir droit à la moindre indemnisation de la part d’un assureur incendie,

— les embellissements non sinistrés n’ouvrent pas droit à indemnisation, le changement d’affectation des locaux résultant de la décision du seul chef d’entreprise et n’étant pas une conséquence de l’incendie,

— la condamnation de la SMA à verser à la SCI les intérêts au taux légal sur la somme de 525

643,16 euros à compter du 22 janvier 2018 jusqu’au 29 mars 2018 est mal fondée, dès lors qu’un mois après son accord du 22 décembre 2017 pour percevoir la somme de 525 643,16 euros, la SCI a saisi le juge des référés d’une demande tendant à obtenir 630 771,79 euros,

— la SCI occulte son différend avec la CM CIC lease, lequel l’a conduite à saisir le juge des référés le 15 février 2017, soit un an après le sinistre, pour obtenir la désignation d’un expert avec mission de chiffrer les dommages au bâtiment, de telle sorte que tous les retards allégués dans le règlement du sinistre ne lui sont pas imputables, et alors que, dès que la SCI a informé la SMA qu’elle était devenue propriétaire de l’immeuble en juillet 2017, un acompte de 700 000 euros lui a été adressé.

La SMA ajoute que:

— dans un premier temps, le maître d''uvre du chiffrage était le cabinet Galtier, expert missionné par le crédit-bailleur,

— à la suite du rachat du crédit-bail en juillet 2017, aucun accord n’a été conclu entre les experts ni validé par la SMA,

— ce n’est que le 22 décembre 2017, que la SCI a fait le choix d’un règlement en clause de conversion, à hauteur, non pas de la somme de 1 464 669,75 euros, mais de celle de 1 225 643,16 euros, somme dont la SCI est en possession depuis août 2017 pour l’acompte de 700 000 euros, et mars 2018 pour le solde de 525 643,16 euros, sans avoir justifié avoir affecté ces sommes aux moindres travaux effectués dans le seul bâtiment sinistré, à savoir le numéro 1, les bâtiments 2 et 3 ayant été épargnés par le sinistre,

— la somme complémentaire de 358 352,18 euros sollicitée ne saurait être allouée à la SCI, faute de détermination contradictoire, de validation par les experts et d’exigibilité,

— seules les man’uvres dolosives d’un assureur ouvrent droit à un engagement extra-contractuel de sa responsabilité, comme lorsqu’il tente d’obtenir l’acquisition de la prescription biennale avant tout règlement, et tel n’est pas le cas en l’espèce, la SMA ayant, à l’inverse, fait preuve d’une grande patience, dans l’attente de la fin du contentieux SCI Modena/CM-CIC lease, pour connaître l’identité du bénéficiaire de l’indemnité, d’une grande souplesse dans le cadre de la détermination des dommages, au regard du 'harcèlement' de M. Y, qui n’est pas un expert d’assuré, mais un conseil privé dont les diligences se sont finalement retournées contre son propre mandant, sans quoi un procès-verbal contradictoire d’arrêt des dommages aurait été régularisé entre l’expert de la SMA et l’expert d’assuré, permettant un règlement amiable entre les mains de la SCI dès son acquisition des locaux,

— il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 9.1 des conditions générales de la police, 'l’indemnité due en cas de crédit-bail ou location-vente (dommages matériels et indemnités de résiliation) est versée à la société de crédit-bail propriétaire du bien, sauf dispositions contraires'…, de sorte que, jusqu’à l’acquisition de l’immeuble par la SCI, le seul créancier de l’indemnité était la société CM-CIC lease, laquelle avait d’ailleurs désigné son expert pour participer, avec l’expert missionné par la SMA, au chiffrage des dommages.

*

Par conclusions du 16 mars 2020, la SCI Modena, formant appel incident en ce que le tribunal ne lui a alloué que 234 242,71 euros, demande à la cour de:

— juger que la SMA lui doit 358 352,18 euros HT (soit 124 109,47 euros de plus),

— condamner la SMA à lui payer:

* la somme de 664 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires compte tenu de son comportement fautif,

* la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir:

1° sur l’indemnité qui lui est due, que:

— la SMA ne pouvait conditionner le versement d’un acompte à l’acceptation de son offre d’indemnisation, comme elle l’a fait pour faire pression sur elle, et elle n’a fait qu’accepter de percevoir la somme que la SMA reconnaissait devoir,

— elle a remis les documents essentiels et nécessaires au règlement de l’indemnité,

— sur la base des propres calculs de l’expert de la SMA (Elex), qui lient cette dernière, le montant dû en vertu de la clause de conversion est de 1 593 051,34 euros, outre les honoraires de l’expert de l’assuré, dûs contractuellement pour 24 277 euros, soit 1 617 238,34 euros, dont à déduire les loyers perçus pour une partie des locaux réaménagée, non détruite par l’incendie, louée 80 000 euros par an à compter du 1^er septembre 2017, soit, sur cinq mois, 33 333 euros HT, ce qui réduit la perte de loyers à 341 143 euros HT, d’où un solde dû de 358 352,18 euros après imputation des acomptes ;

2° sur les dommages et intérêts pour résistance abusive, que:

— les atermoiements de l’assureur ont rendu impossible l’acceptation de l’offre valeur à neuf, car elle n’aurait eu que quatre mois pour reconstruire avant l’échéance du délai de deux ans, si elle voulait éviter tout risque, la jurisprudence invoquée par la SMA restant discutable et évolutive,

— la SMA a tenté de conditionner le versement d’un acompte à l’acceptation de son offre d’indemnisation, ce qui l’a obligée à engager un référé provision,

— elle a dû engager des travaux avant d’être indemnisée, pour pouvoir relouer, et n’a pu tout relouer qu’à compter de septembre 2019, compte tenu des destructions engendrées par le sinistre et de son manque de moyens financiers,

— elle est donc fondée à demander:

* la perte de loyers supplémentaire postérieure au délai contractuel de deux ans, soit à compter du 22 février 2018 et pendant le temps de la reconstruction jusqu’au 31 août 2019, date de l’entrée du nouveau locataire, pour 90 000 euros HT (5 000 x 18),

* la perte de loyers de 47 000 euros HT par an, soit 94 000 euros sur deux ans, n’ayant pu relouer, au total, que pour 140 000 euros (80 000 + 60 000), au lieu de 187 000 euros précédemment,

* les 280 000 euros qu’elle a investis pour permettre d’accueillir le locataire partiel dans la partie non détruite, le retard d’indemnisation n’ayant pas permis la réinstallation du concessionnaire automobile initial,

* 200 000 euros, au titre de la perte occasionnée par l’absence de réinstallation du

concessionnaire, du fait des investissements non réalisés avant l’incendie pour l’exploitation d’une concession automobile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er septembre 2020.

MOTIFS

Sur l’indemnité due

Il ressort des conditions particulières du contrat d’assurance multirisques, souscrit le 27 mai 2005 par la société CMCIC lease auprès de la SMA BTP, que, selon le tableau des 'garanties et franchises' figurant en page 3, les garanties, en cas d’incendie, sont définies comme suit (A):

'- dommages aux biens: valeur à neuf:

- pertes indirectes forfaitaires: 10 %,

- pertes de loyers suivant dispositions du crédit-bail à concurrence de: 2 années de loyers,

- frais et pertes annexes à concurrence de: 10 % de l’indemnité bâtiment,

- recours des voisins et des tiers à concurrence de: 1 524 490 euros.'

En page 7, sous le titre 'Frais et pertes annexes assurés', le contrat stipule:

'VALEUR A NEUF:

Par dérogation aux conventions spéciales les biens assurés sont garantis en valeur à neuf.

En cas de sinistre :

- la reconstruction pourra s’effectuer en un lieu quelconque à condition que ce soit dans le même pays et dans un délai de 2 ans à partir de la date du sinistre,

- l’indemnité versée au sociétaire ne pourra excéder celle qui, à dire d’expert, lui aurait été accordée si la reconstruction avait été réalisée sur le lieu du sinistre,

- l’indemnité correspondant à la valeur d’usage (valeur réelle vétusté déduite) sera réglée au sociétaire sous forme d’acompte sur l’indemnité définitive,

- le montant de la différence entre l’indemnité en valeur à neuf et l’indemnité en valeur d’usage ne sera versé qu’après reconstruction ou remplacement (sur justification par la production de mémoires ou factures),

- l’indemnité en valeur à neuf sera limitée au montant des travaux et des dépenses figurant sur les factures produites par le sociétaire.

Dans tous les cas, le sociétaire pourra en abandonnant sa réclamation en 'valeur à neuf’ et demander une indemnité en valeur d’usage augmentée forfaitairement de 20 % ; l’indemnité totale correspondante sera réglée dans les délais prévus aux conventions spéciales et ne pourra excéder celle qui aurait été versée en 'valeur à neuf’ majorée du pourcentage prévu aux pertes indirectes.

Les autres dispositions des conditions générales restent applicables'.

En l’espèce, il est constant que la SCI a opté pour la clause de conversion et abandonné sa réclamation en valeur à neuf ; si elle prétend n’avoir pu opter pour l’offre valeur à neuf en raison du délai trop court, selon elle, pour reconstruire avant l’écoulement de la prescription biennale, du fait des atermoiements de la SMA, elle ne soutient pas que son consentement ait été vicié et ne demande pas l’annulation de son choix.

Il convient en conséquence de déterminer les sommes dues, telles que définies par le contrat, en application de la clause de conversion ; il résulte des stipulations précitées que l’indemnité à laquelle a droit le sociétaire est celle correspondant à la valeur d’usage, soit la valeur réelle du bâtiment, vétusté déduite, augmentée forfaitairement de 20 %, sans qu’elle puisse excéder celle qui aurait été versée en 'valeur à neuf', majorée du pourcentage prévu aux pertes indirectes (10 %).

Dès lors, le sociétaire n’a pas droit au montant de la différence entre l’indemnité en valeur à neuf, correspondant au montant des travaux et des dépenses figurant sur les factures après reconstruction ou remplacement du bâtiment, et l’indemnité en valeur d’usage.

En revanche, la clause de conversion ne concerne que les dommages aux bâtiments et non les pertes indirectes forfaitaires de 10 %, ni les pertes de loyers, ni les frais et pertes annexes, dont la garantie est prévue, en plus des dommages aux biens, par les conditions particulières du contrat, et qui sont définis en page 7 de celles-ci, à la suite de la valeur à neuf.

Les pertes indirectes forfaitaires ne sont évoquées que pour définir le plafond de la clause de conversion, mais ne sont pas exclues par les stipulations du contrat, de même que les pertes de loyers ainsi que les frais et pertes annexes, au cas où le sociétaire abandonne sa réclamation en 'valeur à neuf’ et demande une indemnité en valeur d’usage augmentée forfaitairement de 20 % .

Par ailleurs, en acceptant le 22 décembre 2017 le règlement de la somme de 525 643,16 euros, offerte 'en immédiate' par la SMA en cas d’option pour la clause de conversion, puis en se désistant de sa demande de référé provision à la suite du versement de cette somme, la SCI n’a pas renoncé à réclamer d’autres sommes.

L’offre présentée par M^me B C, dans son mail du 21 décembre 2017, n’emportait pas non plus reconnaissance de payer l’indemnité différée sur justificatifs, d’un montant de 234 242,71 euros qu’elle avait chiffré (ce qui aurait porté l’indemnité totale due par l’assureur à 1 464 669,71 euros), comme l’a retenu le premier juge, puisque, d’une part, par définition, il s’agissait d’une indemnité due sur justificatifs, qui n’avaient pas été produits, et que, d’autre part, elle incluait des frais de démolition (66 042,48 euros) et des honoraires de maîtrise d’oeuvre (50 425,08 euros) liés à la reconstruction et dûs seulement en indemnisation valeur à neuf, puisque facturés en cas de reconstruction.

La SCI réclame la somme de 1 593 051,34 euros au titre de la clause de conversion, en soutenant se fonder sur les propres calculs de l’expert de la SMA (Elex), qui lient cette dernière.

Cependant, elle ne justifie pas des calculs de cet expert et ne produit qu’un document, ni daté ni signé (annexe 22 intitulée 'tableau récapitulatif décompte indemnité clause de conversion à partir de l’estimation Elex'), qui semble avoir été élaboré par M. Y lui-même, étant évoqué par celui-ci dans son mail du 4 décembre 2017 à M^me B C (ayant immédiatement précédé celui, précité, du 22 décembre 2017 de cette dernière) et qui mentionne en pièce jointe ' tableau d’indemnisation Modena'.

D’ailleurs, s’agissant de l’estimation des dommages concernant le bâtiment, vétusté déduite (sous-total A), force est de constater que le chiffrage invoqué par la SCI, d’un montant de 738 410,86 euros, est inférieur, même en y ajoutant la majoration de 20 %, à celui de la SMA pour les mêmes postes, qui est de 922 342,36 euros, majoration de 20 % incluse.

Si l’indemnité chiffrée par la SCI est en définitive supérieure, c’est qu’elle intègre dans l’indemnité valeur d’usage des frais inclus dans l’indemnité différée sur justificatifs chiffrée par la SMA – démolition déblaiement pour 66 042,48 euros et maîtrise d’oeuvre d’exécution pour 50 425,08 euros, outre 50 425,08 euros pour maîtrise d’oeuvre de conception -, avant de lui appliquer un coefficient de 20 % pour aboutir à 1 092 104,85 euros, ajoutant ensuite 10 % au titre des pertes indirectes, 374 576 euros au titre des pertes de loyers et 17 160 euros au titre des taxes foncières.

Il résulte de l’abandon de la réclamation en valeur à neuf que ne peuvent être accordés, au titre des frais et pertes annexes, des frais liés à la reconstruction, comme les frais de démolition et de maîtrise d’oeuvre d’exécution et de conception, même si ceux-ci font partie des frais et pertes annexes, selon la définition donnée par les conditions particulières ; ne peuvent donc être allouées à la SCI les sommes réclamées de ce chef pour un total de 166 892,64 euros, étant en outre relevé que les frais et pertes annexes sont garantis seulement à concurrence de 10 % de l’indemnité bâtiment (chiffrée à 922 342,36 euros), soit en l’espèce de 92 234,23 euros. En revanche, la SMA a bien intégré dans les frais et pertes annexes alloués, au titre de l’indemnité 'clause de conversion', la somme de 4 783,88 euros, au titre des mesures conservatoires, outre 4 752 euros à titre d’honoraires techniques.

La SCI ajoute 10 % au titre des pertes indirectes ; comme il a été dit ci-dessus, les pertes indirectes forfaitaires de 10 % s’ajoutent bien à la clause de conversion. Ces 'pertes indirectes sans justificatifs' sont définies par le contrat comme étant égales 'au pourcentage fixé par ailleurs de l’indemnité versée au titre des dommages aux biens assurés', pourcentage en l’espèce fixé à 10 % en page 3. Cette indemnité étant de 922 342,36 euros, les pertes indirectes sont donc de 92 234,23 euros. Il convient donc d’allouer cette somme à la SCI à titre d’indemnisation complémentaire.

S’agissant des pertes de loyers, la SMA a intégré, dans les frais et pertes annexes alloués au titre de la clause de conversion, la somme de 280 932 euros. Il ressort de son mail qu’elle n’a chiffré que 'la perte de loyers totale' sur six trimestres, du 3 mars 2016 au 1^er septembre 2017, en indiquant qu’elle demanderait à 'M. X' de chiffrer la 'perte de loyers partielle' du 1^er septembre 2017 jusqu’à ce jour. Cependant, elle ne l’a pas fait.

La SCI produit, joint à son mail du 4 décembre 2017 (pièce 21), le contrat de bail commercial qu’elle a conclu avec la société Distrilab industrie les 14 avril et 4 mai 2017, avec effet au 1^er septembre 2017, pour un loyer annuel de 80 000 euros, et admet qu’elle doit déduire la somme de 33 333 euros de celle de 374 576 euros, ayant reloué une partie des locaux à partir du 1^er septembre 2017 pour un loyer annuel de 80 000 euros.

Le contrat d’assurance prévoyant l’indemnisation des pertes de loyers à concurrence de deux ans, la SCI est en droit d’obtenir huit trimestres du loyer perçu antérieurement, déduction faite du loyer obtenu de septembre 2017 à février 2018 ; il convient donc de chiffrer la perte de loyers à: 374 576 (perte de loyers totale sur 24 mois) – 40 000 (loyer partiel perçu sur 6 mois) = 334 576 euros, soit un solde à régler à la SCI de 53 644 euros (334 576 – 280 932), à titre d’indemnisation complémentaire.

S’agissant de la taxe foncière, la SMA a réclamé à la SCI les justificatifs de la taxe foncière qui lui avait été facturée depuis le sinistre ; celle-ci n’ayant transmis que des justificatifs concernant la période antérieure, la SMA lui a demandé de préciser les modalités de la refacturation à son locataire, qui ne semblait que partielle ou était réglée en plusieurs fois.

Or la SCI ne produit aucun justificatif des taxes foncières dont elle se serait acquittée depuis le sinistre, se contentant de se référer au chiffrage qu’elle avait effectué avant de recevoir l’offre contenue dans le mail du 22 décembre 2017. Le contrat prévoit que l’indemnité au titre de la perte de loyers 'comprendra éventuellement les charges ou parties de charges non disparues du fait du sinistre' ; il incombe cependant à la SCI de justifier dans quelle mesure les taxes foncières étaient, avant le sinistre, acquittées par son locataire, alors qu’elle était elle-même crédit preneur, et de justifier des montants qu’elle a supportés depuis. Si elle prétend que l’expert de la SMA ou la SMA avait retenu cette perte dans son 'tableau du 24/11/2017", elle n’en justifie pas. Il n’y a donc pas lieu de la lui accorder.

Enfin, la SCI sollicite 24 277 euros à titre d’honoraires d’expert, au lieu des 17 616,80 euros alloués. Les honoraires de l’expert choisi par le sociétaire sont inclus dans les frais et pertes annexes pouvant être indemnisés, leur remboursement dépendant des honoraires réellement payés et d’un barème, dépendant lui-même de l’indice FFB et du montant de l’indemnité due, et étant rappelé que 'les pertes indirectes' ne s’appliquent pas à ces frais ; la SCI les a chiffrés en fonction de l’indemnité totale à laquelle elle prétend à tort avoir droit, de sorte que leur montant ne peut être retenu. La SMA les a chiffrés en fonction de l’indemnité due au titre du bâtiment (922 342,36 euros), laquelle n’est pas modifiée ; les indemnisations complémentaire alloués concernant les pertes indirectes, avec ou sans justificatifs, n’ont pas à être prises en compte pour calculer l’indemnisation des honoraires d’expert. Dès lors, il n’y a pas lieu à complément d’indemnisation à ce titre.

En définitive, le complément d’indemnité, auquel a droit la SCI, est de 145 878,23 euros (92 234,23 + 53 644).

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SMA à régler un solde d’indemnisation de 234 242,71 euros ; en l’absence de demande de condamnation de la SMA, selon le dispositif des conclusions de la SCI, qui seul saisit la cour, la cour se bornera à dire que la SMA reste devoir la somme de 145 873,23 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2019, date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts complémentaires

La résistance abusive de la SMA est caractérisée en ce qui concerne le versement de la somme de 525 643,16 euros, qu’elle a tardé à verser alors que cette somme avait été acceptée par la SCI le 22 décembre 2017, à la suite de son offre du 21 décembre 2017.

Le préjudice subi de ce fait par la SCI est suffisamment réparé par les intérêts au taux légal sur cette somme, accordés par le premier juge depuis l’assignation en référé jusqu’au paiement, étant relevé que la SCI ne justifie pas d’une mise en demeure antérieure.

La seule mise en demeure dont elle justifie a été effectuée par lettre recommandée du 21 février 2018 par le conseil de la SCI 'aux fins, en tant que de besoin,' d’interrompre la prescription biennale, concernant le règlement de l’indemnité due à la SCI pour le sinistre intervenu le 22 février 2016.

Par ailleurs, la SCI n’a acquis l’immeuble que le 26 juin 2017 et a reçu la somme de 700 000 euros le 18 juillet 2017 (selon ses conclusions page 4) ; précédemment, le seul créancier de l’indemnité était la société CM-CIC lease, puisque, comme le relève la SMA, l’article 9.1 des conditions générales de la police énonce que «  l’indemnité due en cas de crédit-bail ou location-vente (dommages matériels et indemnité de résiliation) est versée à la société de crédit-bail propriétaire du bien, sauf dispositions contraires ».

La SMA n’est pas responsable du retard pris par l’indemnisation de la SCI en raison du temps qui s’est écoulé entre le sinistre et la levée de l’option d’achat, que cette dernière aurait souhaité effectuer immédiatement pour 'pouvoir gérer la reconstruction du site', ainsi qu’il ressort de l’assignation délivrée par la SCI le 15 février 2017 à la société CM CIC lease aux fins d’expertise judiciaire, ce délai ne relevant que des relations entre ces deux sociétés.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la SMA n’ait pas donné les moyens à la SCI de bénéficier de l’indemnisation en valeur à neuf.

Aucune faute de la SMA n’étant caractérisée, en ce que la SCI n’a pas perçu plus tôt l’indemnisation nécessaire à la reconstruction du bâtiment sinistré, elle ne peut lui imputer les loyers supplémentaires perdus pendant le temps de la reconstruction, ni le coût de la réaffectation des locaux en raison de la non-réinstallation de son locataire initial, faute de reconstruction dans un délai suffisamment bref, ni encore les investissements devenus inutilisables suite à cette non-réinstallation, bien que non sinistrés.

S’agissant de l’indemnité supplémentaire allouée par le présent arrêt, le retard à la percevoir est compensé par les intérêts au taux légal accordés sur celle-ci à compter du 30 avril 2019 ; compte tenu de la complexité du contrat en cas d’option pour la clause de conversion, le litige auquel a donné lieu l’application de cette clause ne caractérise pas une résistance abusive de l’assureur.

Le jugement sera donc confirmé, en ce qu’il n’a accordé que les intérêts précités, et le surplus de la demande, présenté en appel, sera rejeté.

Sur les dépens d’appel et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue du litige, le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ; en revanche, la SCI, succombant dans la majeure partie de sa demande, augmentée en appel en ce qui concerne les dommages et intérêts, chacune des parties gardera la charge de ses propres dépens d’appel et sera déboutée de sa demande formée en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la société SMA à payer à la SCI Modena la somme de 234 242,71 € (deux cent trente quatre mille deux cent quarante deux euros et soixante et onze centimes), à titre de solde sur l’indemnisation totale du sinistre incendie du 22 février 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2019 ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

DIT que la société SMA reste redevable envers la SCI Modena de la somme de 145 878,23 € (cent quarante cinq mille huit cent soixante dix-huit euros et vingt trois centimes), au titre de l’indemnisation du sinistre incendie du 22 février 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2019 ;

Ajoutant au jugement déféré,

DÉBOUTE la SCI Modena du surplus de sa demande en dommages et intérêts présentée à hauteur de cour ;

DÉBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais non compris dans les dépens exposés en appel ;

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE