30/11/2020

ARRÊT N°

N° RG 19/03734 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NEMV

CB/LSA

Décision déférée du 25 Juillet 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 18/03527

M^me X

SARL PNH

C/

C Y

D E épouse Y

F Y

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS […]

SAS ADX GROUPE

Sa AXA FRANCE IARD

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANT(E/S)

SARL PNH Prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

Monsieur C Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Mathilde SOLIGNAC, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame D E épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathilde SOLIGNAC, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame F Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathilde SOLIGNAC, avocat au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS […] représenté par son syndic la société Agestis dont le siège social est […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathilde SOLIGNAC, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS ADX GROUPE au capital de 6 990 495 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° B 505 037 044 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège (anciennement ALLO DIAGNOSTIC)

[…]

[…]

Représentée par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

SA AXA FRANCE IARD au capital de 214 799 030 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° B 722 057 460 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Vincent NIDERPRIM de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifié par l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid-19 modifié par l’article 1er I de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, l’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

La Cour était composée lors du délibéré de

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

Le 21 octobre 2012 la Sarl PNH a fait l’acquisition d’un immeuble situé […] à Toulouse (31), dans lequel elle a fait procéder à des travaux de rénovation ayant consisté en la création de 19 lots dans l’immeuble désormais soumis au statut de la copropriété aux termes d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 29 août 2013 par M^e Landès, notaire.

Suivant acte notarié du 24 février 2015 elle a vendu à M. C Y et M^me D E épouse Y le lot n°8 à usage d’appartement et le lot n°17 à usage de cave au prix de 220.000 €.

Lors de la vente, elle a remis aux acquéreurs les diagnostics techniques de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation réalisés le 13 février 2013 (plomb) et 31 octobre 2014 (amiante et termites) réalisés par la Sas Allo Diagnostic assurée auprès de la Sa Axa France Iard (Axa).

Au début de l’année 2016, M. et M^me Y, constatant le mauvais état d’une poutre en bois de soutien de la toiture présente dans leur appartement et constitutive d’une partie commune, ont avisé le syndic de la copropriété qui a décidé, en accord avec la Sarl PNH, de procéder à des travaux de mise en sécurité par l’installation d’étais.

Un diagnostic de sécurité a été confié à la société QCS SERVICES qui, dans son rapport du 30 juin 2016, a conclu à un état douteux de la poutre, ainsi que de trois autres pièces de bois et donc de la solidité de la charpente et au fait que la toiture pouvait s’avérer fuyarde localement.

Par courrier du 31 août 2016 le syndic de la copropriété a sollicité de la Sarl PNH l’organisation d’une réunion afin de débattre des conditions de réparation de la toiture et de la charpente, dont le coût de réfection était estimé à la somme de 156.728,69 € TTC.

La Sarl PNH a saisi M. A, expert-conseil qui, dans son rapport de visite du 14 décembre 2016, a conclu à la nécessité de réaliser des travaux de renforcement d’élément de charpente et de remise en état de la couverture, tout en estimant qu’en l’état de ses constatations, la solidité générale de la charpente n’était pas compromise.

Divers échanges ont eu lieu entre le syndic et la Sarl PNH qui a proposé, à titre commercial, de financer le coût des travaux préconisés par cet expert-conseil et refusé de prendre en charge divers frais et dépenses complémentaires, mais cette offre n’a pas reçu l’agrément du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Toulouse (le syndicat des copropriétaires) qui a notamment sollicité que cette société règle le coût des travaux déterminés dans les devis réalisés à sa demande.

Par ordonnance rendue le 13 juillet 2017 à l’initiative du syndicat des copropriétaires, le juge des référés a prescrit une mesure d’expertise, confiée à M. B qui a déposé son rapport le 31 mai 2018.

Par actes d’huissier en dates du 17 octobre 2018 le syndicat des copropriétaires et M. et M^me Y ainsi que M^me F Y ont fait assigner la Sarl PNH, la Sas Allodiagnostic et la Sa Axa devant le tribunal de grande instance de Toulouse en déclaration de responsabilité et réparation des préjudices subis.

Par ordonnance en date du 25 juillet 2019 le juge de la mise en état a

— condamné la Sarl PNH à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 74.682,83 € TTC à valoir sur le coût des travaux dont la réalisation lui incombe

— condamné in solidum la Sarl Allo Diagnostic, la Sarl PNH et la Sa Axa à payer à M. et M^me Y les sommes provisionnelles de

* 30.112,10 € TTC à valoir sur le coût des travaux de réfection intérieure de leur appartement, des frais de maîtrise d’oeuvre et d’assurance dommages-ouvrage

* 5.000 € à valoir sur leurs frais de relogement, de maîtrise d’oeuvre et d’assurance

— dit que dans leurs relations entre elles, la Sarl PNH d’une part, la Sarl Allo Diagnostic et la Sa Axa d’autre part, conserveront à titre provisoire la charge de la moitié des provisions allouées au titre des travaux de réfection intérieure de l’appartement des époux Y, des frais de maîtrise d’oeuvre et d’assurance dommages-ouvrage et des frais de relogement des époux Y

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de syndic

— condamné la Sarl PNH, seule et sans recours, à payer au syndicat des copropriétaires et à M. et M^me Y la somme de 1.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident

— ordonné en tant que de besoin l’exécution provisoire de la présente ordonnance

— ordonné le renvoi du dossier à la mise en état

— réservé les dépens, en ce compris ceux afférents au présent incident.

Par déclaration en date du 6 août 2019 la Sarl PNH a relevé appel de cette décision en critiquant expressément l’ensemble de ses dispositions sauf celle qui a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de syndic.

Les travaux ont été réalisés à partir du mois de mai 2019 aux frais avancés du syndicat des copropriétaires et la Sarl PNH et la Sarl Allodiagnostic ont exécuté les condamnations prononcées à leur encontre en vertu de l’exécution provisoire.

L’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, par décision du président de la formation de jugement, suivant avis adressé le 28 mai 2020, via le réseau privé virtuel avocats, à chaque avocat des parties qui ne s’y est pas opposé dans le délai de quinze jours mais dont deux d’entre eux n’ont déposé leur dossier que le 2 et le 6 octobre 2020.

Prétentions et moyens des parties

La Sarl PNH demande dans ses conclusions du 9 octobre 2019, au visa des articles 55 du décret du 17 mars 1967, 771 du code de procédure civile, 1103, 1193, 1641 et suivants du code civil, L111-6-2 du code de la construction et de l’habitat, de – réformer l’ordonnance en ce qu’elle :

* l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 74.682,83€ TTC à valoir sur le coût des travaux dont la réalisation lui incombe,

* a condamné in solidum la Sarl Allo Diagnostic, la Sa Axa et elle-même à payer à M. et M^me Y les sommes provisionnelles de 30.112,10€ TTC à valoir sur le coût des travaux de réfection intérieure de leur appartement, des frais de maîtrise d’oeuvre et d’assurance dommages-ouvrage et de 5.000 € à valoir sur leurs frais de relogement, de maîtrise d’oeuvre et d’assurance (sic)

* a dit que dans leurs relations, elle-même d’une part, la Sarl Allo Diagnostic et la Sa Axa d’autre part, conserveront à titre provisoire la charge de la moitié des provisions allouées au titre des travaux de réfection intérieure de l’appartement des époux Y, des frais de maîtrise d’oeuvre et d’assurance dommages- ouvrage et des frais de relogement des époux Y

* l’a condamnée, seule et sans recours, à payer au syndicat des copropriétaires et aux époux Y la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident

A titre principal,

— constater l’existence de contestations sérieuses s’opposant aux demandes de provisions du syndicat des copropriétaires et des consorts Y

— les débouter en conséquence de toutes leurs demandes

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement la Sas ADX Groupe anciennement Allo Diagnostic et la Sa Axa à la relever et garantir indemne de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires et des consorts Y

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner solidairement la Sas ADX Groupe et la Sa Axa à la relever et garantir indemne à hauteur de 24.108.83 € au titre des travaux extérieurs et de toute somme qui pourrait être allouée aux consorts Y

En tout état de cause,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens outre la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les demandes de provisions présentées à son encontre se heurtent à l’existence de contestations particulièrement sérieuses.

Elle soutient, tout d’abord, que les vices présentaient un caractère apparent.

Elle indique qu’en sa qualité de vendeur ayant fait réaliser des travaux de rénovation partielle sa responsabilité peut être potentiellement recherchée à deux titres soit pour les désordres de nature décennale atteignant les seuls lots qu’elle a fait rénover soit pour les vices qui pourraient atteindre le bien ; elle précise que les désordres constatés par l’expert B peuvent être classés en deux catégories : les désordres de solidité atteignant la charpente nécessitant le changement de deux pannes, un mauvais état de la couverture des souches et de la zinguerie entraînant également des travaux sur les corps d’état secondaires ; elle en déduit que n’ayant fait effectuer aucune rénovation de la charpente ou de la couverture sa responsabilité décennale ne peut être engagée à ce titre.

Elle rappelle qu’elle n’est pas tenue à garantie pour les vices apparents ou signalés lors de la vente, que la preuve du caractère caché du vice incombe aux acquéreurs qui sont défaillants sur ce point, que les deux pannes dont l’expert préconise le remplacement ainsi que le couverture et la zinguerie sont des éléments parfaitement visibles, que les photographies de l’expert judiciaire attestent que la toiture est ancienne même pour une profane alors que la provision allouée au titre des travaux de reprise porte sur ces éléments (panne du salon, panne intermédiaire coté cuisine, voligeage attaqué par les insectes xylophages, couverture en tuiles canal en mauvais état, pièces de zinc en mauvais état), que tous ces points étaient manifestement apparents lors de l’acquisition tant pour les consorts Y que pour le syndicat des copropriétaires, qu’il appartenait tant au syndic, professionnel, qu’aux acquéreurs d’un appartement en combles sous la toiture de visiter cette dernière, que les factures de travaux ont été fournies devant le notaire de sorte que le périmètre de la rénovation était parfaitement connu ; elle affirme qu’elle n’avait aucune obligation de reprendre intégralement la couverture et qu’elle a pris toutes les précautions en confiant les travaux à des professionnels et en faisant établir les diagnostics obligatoires qui n’ont pas révélé de danger au niveau de la solidité du bâtiment, qu’il n’y a eu aucune dissimulation de sa part, le diagnostic technique (et non celui relatif à la solidité) remis aux acheteurs mentionnant l’existence de traces de fuites sur les pannes ; elle estime avoir observé toutes les obligations mises à la charge d’un vendeur d’immeuble et qu’à tout le moins il existe une contestation sérieuse sur le caractère prétendument caché du vice invoqué tant par le syndicat des copropriétaires que par les consorts Y, d’autant que les réparations préconisées par l’expert correspondent à une reprise totale de la couverture et de la zinguerie, ce qui équivaut à une remise à neuf de l’ouvrage pourtant vendu en l’état.

Elle conteste également le chiffrage de l’expert de 104.794,88 € TTC qui prévoit notamment un poste de 12.957,40 € au titre de frais de chantier, totalement injustifié dans son principe et son montant, intégrant la reprise complète de la couverture et de la zinguerie non vendues en état neuf mais au

contraire ancien outre 6.100,76 € au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et 2.215 € au titre d’une assurance 'dommages ouvrages', prestations non souscrites initialement, tous éléments qui procureraient un enrichissement sans cause aux acquéreurs.

Subsidiairement, elle demande à être relevée indemne par la Sas ADX Groupe et la Sa Axa dès lors que le diagnostic, établi dans le cadre de l’article L 111-6-2 du code de la construction relatif à la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans ne mentionne aucune réserve ou observation, que c’est au vu de ce document qu’elle a été convaincue qu’il n’était pas nécessaire de faire reprendre la charpente ou la couverture de l’immeuble avant division ; elle souligne que les diagnostics techniques (amiante, termite, plomb..) qui ont été réalisés par la Sas ADX Groupe ne permettent pas de pallier à la carence du diagnostic solidité, que s’ils comportent une mention de traces de fuites d’eau, il n’est à aucun moment indiqué qu’elles pourraient porter atteinte à la solidité ; elle affirme que ce défaut de diagnostic a entraîné non seulement la nécessité de réaliser des travaux supplémentaires mais a également eu un impact sur le montant des travaux de reprise portant sur la charpente elle-même ; elle estime être en droit de rechercher la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur, sa faute dans l’étude et l’analyse de la solidité de l’immeuble lui causant un préjudice équivalent aux sommes qu’elle pourrait être condamnée à verser à ses acquéreurs ; elle demande la réformation de l’ordonnance en ce qu’il a limité l’obligation de cette société à la somme de 30.112,10 € au titre des travaux intérieurs chez les époux Y et de 5.000 € au titre de leurs frais divers et exige une condamnation correspondant à l’intégralité du coût des travaux, d’autant que sa carence entraîne non seulement la nécessité de réaliser des travaux supplémentaires mais a également un impact sur le montant des travaux de reprise portant sur la charpente elle-même.

Elle réclame à titre infiniment subsidiaire la condamnation de la Sas ADX Groupe à lui payer la somme de 74.682,83 € correspondant au surcoût des travaux de reprise (24.108,83 €) augmenté des travaux intérieurs sollicités (30.112,10 €) et les frais divers réclamés par les époux Y (14.635 €).

M. C Y, M^me D E épouse Y, M^me F Y et le syndicat des copropriétaires demandent dans leurs conclusions communes du 12 février 2020, au visa de l’article 771 du code de procédure civile, de:

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a

* constaté que l’existence de l’obligation n’est pas contestable

* condamné la Sarl PNH à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 82 164,81 € TTC à valoir sur le coût des travaux dont la réalisation lui incombe

* condamné in solidum la Sarl Allo Diagnostic, la Sarl PNH et la Sa Axa à payer aux époux Y la somme provisionnelle de 30.973,85 € TTC à valoir sur le coût des travaux de réfection intérieure de leur appartement, des frais de maîtrise d’oeuvre et d’assurance dommages-ouvrage

* dit que dans leurs relations entre elles, la Sarl PNH d’une part, la Sarl Allo Diagnostic et la Sa Axa d’autre part, conserveront à titre provisoire la charge de la moitié des provisions allouées au titre des travaux de réfection intérieure de l’appartement des époux Y, des frais de maîtrise d’oeuvre et d’assurance dommages- ouvrage et des frais de relogement des époux Y

* condamné la Sarl PNH, seule et sans recours, à leur payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a

* rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de syndic

* condamné in solidum la Sarl Allo Diagnostic, la Sarl PNH et la Sa Axa à payer aux époux Y la somme provisionnelle de 5.000 € à valoir sur leurs frais de relogement, de maîtrise d’oeuvre et d’assurance

— condamner solidairement la Sarl PNH, la Sarl Allo Diagnostic et la Sa Axa à payer par provision au syndicat des copropriétaires les sommes de 4.534,56 € TTC au titre des honoraires du syndic et 8.622 € au titre des frais de relogement des consorts Y

En tout état de cause,

— condamner solidairement la Sarl PNH, Sarl Allo Diagnostic et la Sa Axa à leur payer la somme de 2.000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile

et à supporter les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il est bien fondé à solliciter la condamnation solidaire de la Sarl PNH et de la Sas ADX Groupe et de la Sa Axa au paiement par provision de la somme de 74.682,83 € HT ou 82.164,81 € TTC au titre des travaux de remise à niveau de la charpente couverture suivant devis du 16 mai 2019, les vices atteignant la panne et la toiture n’étant pas apparents pour un acquéreur profane, point qui n’est pas sérieusement contestable, doit être augmentée des honoraires du syndic chiffrés à 4 % du montant HT des travaux pour la gestion, financière, administrative et comptable des travaux soit au total la somme de 3.778,80 € HT ou 4.534,56 € TTC.

Les consorts Y estiment être bien fondés à solliciter la condamnation solidaire de la Sarl PNH, de la Sas ADX Groupe et de la Sa Axa au paiement par provision de la somme de 30.973,85 TTC au titre des travaux de réfection intérieure de leur appartement consécutifs à la reprise de la charpente/couverture suivant devis de mai et juillet 2019 outre le coût du relogement de la famille pendant la durée des travaux soit du 15 mai au 31 juillet 2019 une dépense de 8.622 € suivant quittances de loyer versées aux débats.

Ils soutiennent que l’existence de l’obligation de la Sarl PNH n’est pas sérieusement contestable puisque tous les vices existaient au moment de la vente du 24 février 2015 et n’étaient pas décelables malgré l’attention portée par l’acquéreur profane, la défectuosité ne s’étant manifestée que postérieurement dans toute son ampleur et ses conséquences rendant la charpente/couverture impropre à sa destination et aucun diagnostic faisant état d’un désordre au niveau de la charpente et de la toiture ne leur ayant été remis ; ils se prévalent de l’avis de l’expert judiciaire selon lequel 'ce bien, en l’état n’était pas vendable, pas même à bas prix, en raison de son insécurité'.

Ils prétendent qu’il en va de même vis à vis de la Sas ADX Groupe dès lors qu’elle n’a pas rempli sa mission en ne signalant aucune dégradation ni aucun désordre sur les ouvrages en toiture et n’a pas alerté sur la nature et leur état, se contentant de lister les éléments sans en préciser l’état, alors qu’en sa qualité de professionnel elle ne pouvait que se rendre compte que la toiture était en mauvais état et a donc manqué à ses obligations et notamment d’information ; ils soulignent que tous les diagnostics effectués ont été réalisés le 13 février 2013 soit avant les travaux de rénovation ; ils soutiennent que cette négligence est en relation de causalité directe avec le préjudice subi à savoir les travaux de remise en état aujourd’hui nécessaires.

La Sas ADX Groupe et la Sa Axa demandent dans leurs conclusions communes du 11 septembre 2019, au visa des articles 117, 118, 771 du code de procédure civile et 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de

— infirmer l’ordonnance

Sur la demande de provision,

— constater qu’elles ont conclu dans le cadre de leurs écritures au fond pour solliciter du tribunal de :

A titre principal,

— dire que les requérants ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute de la Sas ADX Groupe,

— débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts Y de toutes leurs demandes formulées à leur encontre,

A titre subsidiaire,

— dire que les demandes formulées contre la Sas ADX Groupe sur le fondement de la garantie des vices cachés s’analysent en une réduction du prix de vente

— dire que seule la Sarl PNH peut être condamnée à la restitution partielle du prix de vente

— dire que la faute éventuelle de la Sas ADX Groupe ne peut s’analyser que comme un préjudice de perte de chance

— faire une juste appréciation de ce préjudice, notamment au regard du diagnostic termites remis aux consorts Y lors de leur acquisition et faisant état compte tenu des désordres observées et d’infiltrations d’eau de la nécessité de faire intervenir un homme de l’art pour réaliser des sondages destructifs,

En tout état de cause,

— condamner la Sarl PNH à les garantir et relever indemnes de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre

— débouter la Sarl PNH de toutes demandes tendant à être relevée et garantie indemne par elles de toutes condamnations mises à sa charge

En conséquence,

— dire qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à l’allocation d’une provision

— débouter le syndicat des copropriétaires et les consorts Y de toutes leurs demandes formulées à leur encontre dans le cadre de l’incident,

Plus subsidiairement,

— condamner la Sarl PNH à les garantir et relever indemnes de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires et les consorts Y à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Elles font valoir que le diagnostic établi est régi par l’article L 111-6-2 du code de la construction et

de l’habitation dont, par définition, s’agissant d’un immeuble de plus de quinze ans la réglementation n’impose pas au diagnostiqueur, ni d’ailleurs au propriétaire, de respecter les normes les plus récentes, concernant la construction d’un immeuble neuf et qui porte sur l’état apparent du gros oeuvre.

Elles estiment n’avoir commis aucune faute en lien de causalité avec le préjudice subi.

Elles indiquent que l’existence des désordres et leur ampleur ont été mis en évidence après dépose, destruction et sondage de matériaux et n’étaient pas apparents le jour du diagnostic, d’autant que ceux constatés en toiture nécessitent de monter sur celle-ci et de déposer des tuiles en y accédant pas un vélux situé dans l’appartement des consorts Y, dont rien ne permet de dire qu’il existait à l’époque, la configuration exacte des lieux avant travaux de rénovation étant ignorée ; elles soulignent qu’en tout état de cause, elles n’ont jamais indiqué dans le rapport litigieux que la toiture était en bon état et a simplement émis aucun avis sur la toiture et que tout comparatif avec le diagnostic QCS Services et le rapport de M. A est inopérant puisque ces derniers sont intervenus après rénovation.

Elles affirment avoir informé vendeurs et acquéreurs de l’existence de désordres dans le cadre des diagnostics obligatoires de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation effectués après l’opération de rénovation puisque le diagnostic termites en date du 2 décembre 2013 sur l’appartement du 3^e étage acquis par les époux Y mentionne 'des indices de la présence de dégradations biologiques du bois qui visibles dans le bien. Il serait prudent de surveiller ces points. Des traces de fuites d’eau sont visibles. Il serait prudent d’y remédier rapidement. Des éléments semblent dégradés en profondeur, qu’il serait prudent d’en faire vérifier la résistance mécanique par un homme de l’art. Des éléments de décoration en état (doublage, placage, lambris) peuvent cacher ou rendre inaccessibles des parties boisées plus anciennes. Certains planchers bois ou à structure bois présentent des déformations géométriques dont il serait prudent de faire démonter quelques lattes afin de vérifier l’état des poutres et des solives' ; elles font remarquer qu’aucune mesure n’ayant été prise en 2013 pour remédier à ces désordres déjà apparents, ceux-ci n’ont pu que s’aggraver entre le passage du diagnostiqueur et les constatations de l’expert judiciaire, qu’en tout état de cause s’agissant des désordres en couverture et en charpente les consorts Y, acquéreurs, avaient été informés lors de leur acquisition de la nécessité de réaliser des investigations plus approfondies.

Subsidiairement, elles font valoir que l’action engagé par le syndicat des copropriétaires ou chaque propriétaire à titre individuel constitue la demande estimatoire de l’article 1641 du code civil qui s’analyse en une demande de réduction de prix de vente au regard des vices affectant la toiture et la charpente qui, de jurisprudence constante, ne constitue pas un préjudice indemnisable par un tiers au contrat, fut-il fautif, de sorte que seule la Sarl PNH peut être condamnée à les indemniser au titre des frais de réfection de la toiture, de la couverture et de la charpente affectés d’un vice caché ; elles ajoutent qu’il n’existe pas de lien de causalité entre leur intervention et les vices affectant la construction puisqu’elle n’est pas à l’origine du vice mais seulement de la mauvaise information donnée au vendeur professionnel qui l’a relayée à l’acquéreur et qu’elle aurait dû savoir erronée, de sorte que seul le vendeur doit restituer ce surplus perçu et que seule la théorie de la perte de chance est susceptible d’être appliquée à l’encontre du diagnostiqueur et de son assureur qui ne peuvent être tenus que du surcoût des travaux de réparation du fait d’un retard dans leur exécution ; elles en déduisent qu’elles ne peuvent être tenues ni de la prise en charge des travaux de reprise des désordres ni d’une condamnation solidaire avec la Sa PNH, s’agissant de préjudices bien distincts ; elles ajoutent que les désordres constatés dans le cadre de l’expertise judiciaire étaient décelables par les consorts Y avant leur acquisition en suivant les recommandations contenues dans le diagnostic termite de sorte que les demandes présentées à leur encontre sont mal fondées.

Elles soutiennent, en tout état de cause, que la Sarl PNH est un vendeur professionnel et par conséquent seul responsable des désordres constatés par l’expert jduciaire, d’autant qu’elle avait été informée de potentielles infiltrations d’eau et de désordres en charpente dès 2013 mais n’a jamais pris

les mesures qui s’imposaient ; elles demandent à être relevées et garanties par cette société de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à leur encontre.

Motifs de la décision

Sur les provisions

En vertu des articles 907 et 789 3° du code de procédure civile dans sa rédaction du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, le conseiller de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement seul compétent pour, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

* sur les données de l’expertise

L’expert décrit un immeuble en R+4, le dernier étage propriété de M. et M^me Y ayant été aménagé dans les combles et expose que, pour ce faire les cloisons des combles ont été démolies et un nouveau cloisonnement a été mis en oeuvre pour réaliser un appartement de trois chambres, le salon, le séjour et la cuisine, des fenêtres de toit ayant été ouvertes à travers la couverture, que les poutres et les pannes donnant côté boulevard sont apparentes, que la couverture est en tuiles canal posées sur voliges tenues par les chevrons eux-mêmes posés sur les pannes objet du litige.

Il indique que la panne du salon, de 6 m de long reposant aux extrémités sur les refends et sur un appui central intermédiaire, est pourrie dans toute sa partie centrale sur la moitié de sa section, consécutivement à des infiltrations anciennes de la couverture, que la panne intermédiaire côté cuisine est également creuse, que la couverture de la poutre faîtière est fuyarde, que le voligeage est par endroit attaqué par des insectes xylophages, que les chevrons sont dans l’ensemble en l’état, certains ayant été changés, que la couverture en tuiles canal est en mauvais état tout comme les pièces de zinc.

Il estime que les évolutions prévisibles à court terme sont des pénétrations d’eau, comme déjà produites et l’effondrement de la toiture et en attribue la cause déterminante à la vétusté de la charpente/couverture qui, d’évidence, depuis sa construction au milieu du XIXème siècle n’a fait l’objet d’aucun entretien sérieux, hormis le remplacement en urgence de quelques chevrons et de quelques tuiles.

Il précise que tous ces vices existaient au moment de la vente en 2015, qu’un professionnel de l’immobilier qui a réhabilité l’immeuble sans le concours d’un maître d’oeuvre devait bien se douter qu’une couverture vieille de plus d’un siècle devait être remaniée voire même entièrement rénovée, que le diagnostiqueur qui devait conclure sur la solidité du clos et du couvert ne dit rien et ne signale aucune dégradation ni aucun désordre sur les ouvrages en toiture et que la charpente/couverture est impropre à sa destination.

Il note que la Sa PNH n’a pas produit le diagnostic des articles L 271-6 du code de la construction et de l’habitation réalisé lors de l’achat de l’immeuble.

* Sur l’obligation de la Sarl PNH

Le principe de l’obligation du vendeur, la Sarl PNH, envers les époux Y et le syndicat des copropriétaires est manifeste pour les désordres de charpente/couverture au regard des pièces versées aux débats et des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires a qualité pour exercer contre le vendeur des lots l’action en réparation du préjudice subi du fait des vices cachés affectant les parties communes de l’immeuble vendu.

Ces textes imposent au vendeur de remettre à l’acheteur une chose qui ne révèle pas, après la

livraison, des vices à la fois graves, cachés, antérieurs à la vente et imputables à la chose, la rendant inapte à son usage normal, sous peine de résolution du contrat ou de réduction de prix et/ou de dommages et intérêts.

L’expertise judiciaire établit que l’appartement de M. et M^me Y situé en combles présente une panne en mauvais état, une panne intermédiaire creuse, la couverture de la poutre faîtière fuyarde, le voligeage attaqué par les insectes xylophages, la couverture en tuiles canals et les pièces de zinc en mauvais état et que ces désordres compromettent le bon usage du bien vendu puisqu’ils portent atteinte à la solidité de la construction et au clos et couvert.

Apparus après la vente puisqu’aucune trace d’infiltration n’était visible en février 2015, ils existaient au moment du transfert de propriété pour être liés au mauvais état de la charpente et de la couverture, et la survenue d’infiltrations en mars 2016 a conduit à faire des investigations techniques qui les ont révélés.

En raison de leur nature, ils ne pouvaient être découvert par les acheteurs occasionnels qu’étaient M. et M^me Y, malgré un examen normalement attentif alors qu’ils n’étaient nullement tenus de se déplacer en toiture ni de se munir d’un marteau pour vérifier si les bois sonnaient creux, l’expert soulignant que seul un expert en bâtiment pouvait diagnostiquer le mauvais état de la charpente.

Et il apparaît évident que si ceux-ci avaient eu connaissance des vices lors de l’achat, ils n’auraient pas contracté ou tout au moins à ce prix là.

L’article 1645 du code civil ouvre une action indemnitaire contre le vendeur professionnel ou assimilé dont il est admis qu’elle est autonome par rapport à l’action rédhibitoire ou estimatoire.

La Sarl PNH est donc tenu à indemnisation vis à vis du syndicat des copropriétaires et de M. et M^me Y.

Au vu du rapport d’expertise judiciaire, le coût de la remise en état s’établit à la somme de 93.254,44 € HT ou 102.579,88 € TTC au titre des travaux de réparation (87.153,68 € HT) dont 19.260,20 € HT pour les travaux de 'placo, peinture, éclairage', augmentée du coût de 7 % de la maîtrise d’oeuvre (6.100,76 € HT) et de la TVA à 10 % (93.254,44 €) outre l’assurance 'dommages-ouvrage’ soit 2.215 €, ce qui donne un total de 104.794,88 € ; la durée des travaux estimée à deux mois et demi imposera le relogement de la famille Y estimé à 13.110 €.

Le syndicat des copropriétaires justifie suivant devis de mai 2019 et factures de janvier, mai, juin et juillet 2019 de la société Concept Toiture avoir fait effectuer les travaux de charpente couverture pour un montant de 67.893,48 € HT ou 74.682,83 € TTC de sorte que la provision de ce dernier montant allouée par le premier juge doit être approuvée.

S’y ajoute le coût des honoraires du syndic de 4 % soit 4.534,56 € TTC votés en assemblée générale du 26 octobre 2016 qui sont en lien de causalité directe avec les travaux et leur nécessité.

M. et M^me Y justifient, suivant devis de mai 2019 et factures de mai et août 2019 de la société 'Remis à 9", avoir fait effectuer les travaux de reprises intérieures à l’appartement pour un montant de 18.948 € HT ou 20.842,80 € TTC outre, suivant attestation de la Sa AS Elec, le remplacement de l’appareillage électrique qui s’est révélé en cours de travaux présenter un risque soit 751,69 € HT ou 826,86 € TTC soit 21.669,66 € TTC de sorte que la provision de 30.112,10 € correspondant au montant total de ces travaux soit 21.669,66 € TTC augmenté du coût de la maîtrise d’oeuvre et de la prime assurance 'dommages ouvrages', allouée par le premier juge doit être confirmée.

S’y ajoutent les frais de relogement pendant la durée des travaux de reprise estimés à 10 semaines pour lesquels sont versées aux débats des quittances de loyer du 13 mai 2019 au 31 juillet 2019 sur la

base de 3.300 € par mois soit au total 8.622,58 € ; même si le relogement doit prendre en considération certaines contraintes, notamment scolaires, imposant un secteur géographique, la valeur locative de l’appartement litigieux d’une superficie de 63,14 m² était bien moindre de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a réduit l’indemnisation provisionnelle sollicitée à la somme de 5.000 € qui marque la limite de l’obligation non sérieusement contestable de ce chef.

Les indemnités provisionnelles mises par le juge de la mise en état à la charge de la Sarl PNH au profit du syndicat des copropriétaires et de M. et M^me Y doivent donc être confirmées, sauf à compléter celle octroyée au syndicat des copropriétaires d’une somme correspondant aux honoraires du syndic.

* Sur l’obligation de la Sas ADX Groupe

Il y a lieu, tout d’abord, de souligner que l’ordonnance n’a pas condamné le diagnostiqueur au paiement d’une provision au profit du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réparation ni dans les motifs ni dans le dispositif de sa décision et que si une condamnation est réclamée par celui-ci à ce titre dans les motifs de ses conclusions d’appel, la demande n’est pas reprise dans le dispositif, alors qu’aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code civil la cour ne doit statuer que sur les prétentions qui sont émises au dispositif.

L’action provisionnelle vis à vis de la Sa ADX Groupe ne concerne donc que les réparations intérieures de l’appartement de M. et M^me Y et les honoraires du syndic au titre des travaux couverture charpente ; faute de demande concernant les travaux eux-mêmes, cette dernière réclamation, qui en est l’accessoire, ne peut prospérer vis à vis du diagnostiqueur.

Seule la demande des acquéreurs peut être examinée vis à vis de la Sa ADX Groupe.

Cette société s’était vue confier par la Sarl PNH le diagnostic prévu à l’article L 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation en vigueur à la date des faits qui prévoyait que 'toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité'.

La rapport de visite dressé le 14 février 2013 mentionne au titre des ouvrages en toiture les indications suivantes :

'Ouvrage et localisation Dégradation désordre

Couverture courante Tuiles

Points particuliers de couverture Dôme en verre

[…]

Souches de cheminée Pierre'

Ces indications attestent d’une absence d’exécution de la mission confiée qui, ainsi que précisé à la page 2 ne porte que sur 'un examen visuel : notre mission consiste à relever et à signaler les dégradations et les indices de défaut de solidité', puisque le document est purement descriptif et ne fait nullement référence à l’état de la partie d’immeuble inspectée.

Or le diagnostiqueur est intervenu avant tout travaux de rénovation et n’a fait aucune observation ni donné aucun avis sur la toiture alors que son état de vétusté ne pouvait échapper à un professionnel et que l’expert indique formellement sans être utilement contredit 'qu’il se devait de conclure à la nécessité d’une expertise technique de la charpente couverture'

La Sas ADX Groupe a bien examiné la couverture et la charpente puisqu’en page 3 de son rapport elle note à la rubrique 'parties d’immeuble ou éléments non inspectés et justification' que 'lors de notre visite il ne nous a pas été possible d’inspecter les éléments suivants : néant'

Sa défaillance peut être considéré comme manifeste.

Par ailleurs, le tiers a un contrat peut invoquer sur le fondement délictuel de l’article 1240 du code civil un manquement contractuel qui lui est préjudiciable.

Toutefois, le lien de causalité entre la faute et les dommages réclamés par les acquéreurs du bien après sa rénovation ne revêt aucun caractère d’évidence qui marque la limite des pouvoirs du juge de la mise en état, étant souligné que la cour saisie d’une voie de recours à l’encontre de la décision de ce magistrat ne dispose pas de pouvoirs plus étendus.

Même si le diagnostic avait démontré l’état réel de la toiture les travaux auraient du être entrepris, l’intervention du diagnostiqueur n’étant pas à l’origine des désordres.

Par ailleurs, le diagnostic de l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation n’est pas assimilable à aux diagnostics techniques de L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation qui ont pour but de prémunir l’acquéreur contre les risques qui y sont spécifiquement mentionnés.

Et, ainsi que le souligne l’expert, le professionnel de l’immobilier qu’était le maître d’ouvrage 'devait se douter qu’une couverture vieille de plus d’un siècle… méritait une expertise particulière… devait être remaniée voire même entièrement rénovée… que l’importance du clos et du couvert de l’immeuble très ancien devait inviter le vendeur à plus de prudence dans la transformation des combles en appartement'.

De même, la nature juridique des dommages peut être sérieusement discutée et notamment le point de savoir s’ils doivent être qualifiés de préjudice certain ou de perte de chance avec dans ce dernier cas ses incidences sur l’étendue de l’indemnisation.

Aucune provision ne peut donc être mise à la charge du diagnostiqueur, à ce stade procédural.

Sur l’ action récursoire de la Sarl PNH

L’action récursoire de la Sarl PNH, professionnel de l’immobilier, à l’encontre de la Sas ADX Group, tenue à une obligation de moyens, suppose d’apprécier au regard des dispositions de l’article 1147 du code civil le comportement fautif causal de chacun, ce qui relève du fond du droit et excède manifestement les attributions du juge de la mise en état, juge de l’évidence.

Sur les demandes annexes

La Sarl PNH qui succombe dans ses prétentions et sa voie de recours supportera la charge des dépens de l’incident de première instance et des dépens du présent appel et doit être déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à chacun du syndicat des copropriétaires et de M. et M^me Y, pris ensemble, la somme de 1.500 € au titre de leurs propres frais irrépétibles exposés devant la cour à la charge de la Sarl PNH, complémentaire à celle de 1.000 € déjà allouée au titre de l’incident de première instance, et de rejeter celle présentée de ce même chef par la Sas ADX Groupe et la Sa Axa.

Par ces motifs

La Cour,

— Confirme l’ordonnance

hormis en ses dispositions relatives au diagnostiqueur et à son assureur et aux relations du vendeur et du diagnostiqueur entre eux, aux frais de syndic et aux dépens de l’incident.

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

— Condamne la Sarl PNH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Toulouse la somme provisionnelle de 4.534,56 € au titre des honoraires de syndic sur les travaux de remise en état.

— Dit n’y avoir lieu à octroi d’une provision au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Toulouse et de M. et M^me Y et au préjudice de la Sas ADX Groupe et de son assureur, la Sa Axa France Iard

— Condamne la Sarl PNH seule à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Toulouse la somme provisionnelle de 74.682,83 € TTC à valoir sur le coût des travaux de remise en état de couverture/charpente.

— Condamne la Sarl PNH seule à payer à M. et M^me Y les sommes provisionnelles de

* 30.112,10 € TTC à valoir sur le coût des travaux de réfection intérieure et accessoires de leur appartement.

* 5.000 € à valoir sur leur frais de relogement.

— Condamne la Sarl PNH seule à payer à chacun du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Toulouse et de M. et M^me Y, pris ensemble, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— Déboute la Sarl PNH, la Sas ADX Groupe et la Sa Axa France Iard de leur demande respective au titre de leurs propres frais irrépétibles exposés devant le premier juge et la cour.

— Condamne la Sarl PNH aux entiers dépens de l’incident de première instance et aux dépens de la présente instance d’appel.

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur le recours de la Sarl PNH à l’encontre de la Sas ADX Groupe et de son assureur, la Sa Axa France Iard tant au titre des condamnations prononcées contre elle à titre provisionnel, qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Le greffier Le président