MINUTE N° 25/44

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

Copie à :

— M^e Céline RICHARD

— greffe du JCP du tribunal de proximité de Schiltigheim

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00296 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHBJ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim

APPELANTES :

Madame [T] [F] représentée par son curateur, l’UDAF du Bas-Rhin

[Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/156 du 23/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représentée par M^e Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

UDAF DU BAS-RHIN ès qualités de curateur de Mme [T] [F], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

OPHEA-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROP OLE DE [Localité 7], pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la Selarl V² Avocats, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 novembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat prenant effet au 22 mars 2021, l’Office public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (ci-dessous dénommé Ophea) a donné à bail à Madame [T] [F], assistée de son curateur, un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 385,36 euros, outre 103,12 euros à titre de provisions sur charges et autres postes, soit un loyer mensuel total de 488,48 euros.

Mme [F] est placée sous mesure de curatelle renforcée depuis un jugement rendu le 30 août 2017, désignant l’Udaf du Bas-Rhin pour l’assister, mesure renouvelée par jugement du 23 mai 2022 avec maintien de l’Udaf en qualité de curateur.

A la suite de plaintes de voisins quant au comportement bruyant de la preneuse, l’Ophea a adressé plusieurs courriers d’avertissement et rappel du règlement à cette dernière et/ou son curateur.

Par assignation délivrée le 17 janvier 2023, l’Ophea a fait citer Mme [F], assistée de son curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim afin de voir constater que l’intéressée ne respecte pas la jouissance paisible des lieux, ordonner en conséquence la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Mme [F] et tout occupant de son chef et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter des deux mois du commandement de quitter les lieux, condamner Mme [F] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 700 euros, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux, outre condamnation de la défenderesse aux entiers frais et dépens.

Mme [F] a reconnu les faits de nuisances invoqués par la société bailleresse tout en les attribuant à des tiers en rappelant qu’elle était fragile et s’était faite abuser par des connaissances mais qu’elle s’opposait à la résiliation du bail, la personne qui squattait son domicile avec deux autres étant partie en juin 2022 depuis une intervention de la gendarmerie.

Par jugement avant dire droit rendu le 18 août 2023, les débats ont été rouverts afin de permettre à l’Ophea de faire valoir les nouveaux éléments dont la bailleresse s’était prévalue en cours de délibéré quant à une nouvelle pétition et des événements postérieurs aux débats.

Lors de l’audience du 3 octobre 2023, la bailleresse a maintenu ses demandes tandis que Mme [F] a fait valoir le délai d’un an s’étant écoulé entre les précédents et les nouveaux faits qui lui étaient reprochés et a insisté sur la responsabilité de son ancien compagnon quant aux nuisances alléguées et son souhait de conserver son logement.

Par jugement contradictoire rendu le 5 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim a :

prononcé la résiliation du bail conclu le 22 mars 2021 entre Ophea et Mme [F], assistée de son curateur, aux torts exclusifs de la défenderesse, à compter du jugement,

ordonné en conséquence à Mme [F] de libérer les lieux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration des deux mois suivants le commandement de quitter les lieux, sous peine d’expulsion, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

condamné Mme [F], assistée de son curateur, à verser à Ophea une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

condamné Mme [F], assistée de son curateur, aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que des nuisances avaient été effectivement constatées par le voisinage ; que si Mme [F] soutenait qu’elles avaient cessé à compter du mois de juin 2022, la bailleresse justifiait que de nouvelles nuisances avaient été constatées au mois de juin 2023, ce qui démontrait un défaut de jouissance paisible des lieux loués, la personnalité de Mme [F] n’étant pas de nature à faire obstacle à l’application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989.

Mme [F] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 9 janvier 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, Mme [F], assistée de son curateur, demande à la cour de :

déclarer son appel recevable et bien fondé,

en conséquence, infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

constater qu’elle a quitté le logement de sorte que le contrat de bail est rompu depuis le 1er avril 2024,

en tout état de cause, débouter l’intimée de toute demande contraire,

dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Au soutien de son appel, Mme [F] ne nie pas les faits relatés dans les courriers et attestations produits par la bailleresse mais soutient qu’ils ont cessé fin juin 2022 après une intervention de la gendarmerie dans l’immeuble et que les nuisances n’émanaient pas d’elle mais des personnes se trouvant chez elle. Elle insiste sur sa fragilité psychologique et son immaturité affective, l’ayant amenée à se faire abuser, voire violenter par divers hommes, dont l’un d’eux s’était installé avec ses frères dans le logement litigieux sans son accord et ce, jusqu’à l’intervention de la gendarmerie en juin 2022.

Elle précise avoir également été victime des nuisances évoquées (ainsi que des critiques, parfois virulentes, de ses voisins) et avoir subi des violences de la part de son nouveau compagnon en juin 2023, lequel parvenait à rentrer dans l’immeuble grâce à la porte ouverte par des voisins et non par une quelconque remise de clés de sa part.

Elle soutient que la résiliation du bail n’était pas justifiée puisque les nuisances étaient causées par des tiers et non directement par elle et qu’elles ont cessé.

Elle en appelle au caractère social de la mission d’un bailleur institutionnel tel que l’Ophea et à plus de compréhension.

Elle précise enfin avoir trouvé un nouveau logement fin mars 2024, l’état des lieux de sortie et la remise des clés étant intervenus le 1er avril 2024.

Par dernières écritures en date du 28 mai 2024, l’Ophea demande à la cour de :

déclarer Mme [F] mal fondée en son appel,

le rejeter,

confirmer le jugement entrepris,

débouter Mme [F] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

condamner Mme [F] aux entiers dépens et à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, la bailleresse conteste l’arrêt des nuisances en juin 2022 et se prévaut des attestations et pétition produites qui témoignent de la persistance des nuisances.

Elle estime que la fragilité de Mme [F] n’est pas un élément nouveau et que ni elle, ni les autres occupants de l’immeuble, n’ont à en supporter les conséquences, Ophea, bien que bailleur social, étant tenu d’assurer une jouissance paisible aux autres locataires de l’immeuble.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 18 novembre 2024 pour une mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la résiliation du bail

Le locataire doit, en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, jouir paisiblement des lieux et, partant, s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef.

Conformément aux dispositions de l’article 1228 du code civil, le juge peut, en cas de manquement suffisamment grave ou répété à une obligation essentielle du contrat de location, en prononcer la résiliation, l’article 1729 dudit code précisant que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l’espèce, l’Ophea a versé aux débats de nombreuses attestations d’autres résidents de l’immeuble ou des immeubles proches, lesquels relatent un sentiment d’insécurité provenant des allées etvenues de nombreuses personnes extérieures à l’immeuble se rendant

chez Mme [F] et des cris et bruits de disputes provenant de son logement mais mentionnent aussi d’importantes et régulières nuisances sonores provenant de l’intéressée seule et résultant d’un niveau d’écoute trop élevé de la musique ou de conversations téléphoniques tenues à voix très haute, dans le logement ou sur le balcon, tant en journée que de nuit.

Il sera d’ailleurs observé que les premières plaintes afférentes au comportement décrit comme bruyant et tapageur de la preneuse remontent à septembre 2021 soit antérieurement à la présence chez elle de l’un de ses compagnons, dont elle soutient que le départ en juin 2022 aurait permis de retrouver le calme.

Mme [F] ne saurait donc prétendre que les comportements dénoncés ne lui sont pas imputables et ce d’autant moins qu’il résulte des témoignages mais aussi des termes des jugements la concernant et de ses propres conclusions qu’elle héberge régulièrement des personnes dans son logement, dont elle doit en conséquence répondre des comportements envers le bailleur et les voisins.

Si la vulnérabilité de Mme [F] est établie par les éléments du dossier, l’intéressée bénéficiant d’ailleurs d’une mesure de curatelle et d’un accompagnement social spécifique, elle ne l’exonère pas de ses obligations locatives et ne saurait préjudicier aux autres occupants de l’immeuble, envers lesquels l’Ophea, bailleur, a également l’obligation d’assurer une jouissance paisible.

Les témoignages nombreux et circonstanciés produits par la bailleresse caractérisent la persistance depuis l’arrivée de Mme [F] et encore quelques mois avant son départ (comme en atteste la pétition signée en juin 2023 par 19 voisins faisant état de « trois ans de désagréments », quand bien même certaines périodes auraient été un peu plus calmes) de manquements réitérés de Mme [F] à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués.

C’est ainsi de manière justifiée que le premier juge a ordonné la résiliation judiciaire du contrat de bail et ordonné l’expulsion de l’intéressée.

Le jugement sera donc confirmé en son intégralité, étant observé que l’expulsion n’a plus lieu d’être, l’intéressée ayant déménagé et remis les clés selon état des lieux de sortie établi le 9 avril 2024.

Sur les frais et dépens

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de confirmer la décision de première instance quant aux frais et dépens.

Mme [F], succombant en son appel, elle sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d’appel et à verser à l’Ophea une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en date du 5 décembre 2023 ;

CONSTATE que Madame [T] [F] a quitté le logement selon état des lieux dressé le 9 avril 2024 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [T] [F], assistée de l’Udaf du Bas Rhin en sa qualité de curateur, à payer à l’Office public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [F], assistée de l’Udaf du Bas Rhin en sa qualité de curateur, aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente