MINUTE N° 12/26

Copie exécutoire à

— M^e Eulalie LEPINAY

Le 07.01.2026

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 07 Janvier 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 25/00679 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IPAQ

Décision déférée à la Cour : 17 Janvier 2025 par le Tribunal judiciaire de COLMAR – Service civil

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Eulalie LEPINAY, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.A.S. RESTAURATION KUENTZ

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 2]

non réprésentée, assignée par le commissaire de justice à personne habilitée le 13.05.2025

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 21 mai 2014, la SCI [Adresse 5] a conclu un bail commercial avec la SARL Maison Rouge Keller, aux droits de laquelle vient la SAS Restauration Kuentz.

La SAS Restauration Kuentz a procédé à la réalisation de travaux sans demander l’autorisation de la SCI [Adresse 5].

La SCI [Adresse 5] a été informée par la SAS Restauration Kuentz de désordres de fissurations.

Par acte du 23 septembre 2020, la SCI [Adresse 5] a assigné la SAS Restauration Kuentz devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Colmar en vue que soient mandatés un huissier de justice et un expert judiciaire pour faire certaines constatations.

Par ordonnance en date du 29 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar a ordonné une expertise judiciaire et a désigné Maître [N] [G], huissier de justice et Monsieur [C] [I], expert judiciaire, aux fins de procéder aux constatations, avec pour mission de se rendre sur place et de se faire communiquer :

— le descriptif des travaux effectués aux mois de janvier et février 2020,

— la copie des autorisations administratives portant sur les travaux exécutés,

— tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

et dire si les travaux ont été autorisés par la SCI [Adresse 5] et s’ils ont été effectués dans les règles de l’art,

Sur la base de ladite ordonnance, un rapport d’expertise daté du 30 janvier 2021 et un procès-verbal de constat d’huissier datés des 7 octobre et 26 novembre 2020 ont été établis,

Par exploit d’huissier de justice du 13 avril 2021, la SCI [Adresse 5] a fait citer la société Restauration Kuentz devant le tribunal judiciaire de Colmar aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de la partie défenderesse.

Par jugement rendu le 17 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Colmar a':

'Débouté la SAS Restauration Kuentz de sa demande constatation de nullité des constats d’huissier en dates des 7 octobre et 26 novembre 2021 ;

Débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande de résiliation du bail commercial ;

Condamné la SCI [Adresse 5] à payer à la SAS Restauration Kuentz la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI [Adresse 5] aux dépens ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.'

La SCI [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la SCI [Adresse 5] a fait signifier à personne habilitée à la SAS Restauration Kuentz, les conclusions d’appel du 23 avril 2025, le récapitulatif de la déclaration d’appel du 31 janvier 2025 et la déclaration d’appel du 31 janvier 2025.

La SAS Restauration Kuentz ne s’est pas constituée intimée.

Dans ses dernières conclusions datées du 23 avril 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, la SCI [Adresse 5] demande à la cour de':

'Recevoir l’appel de la SCI [Adresse 5],

Le déclarer bien-fondé,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

Débouter la SCI [Adresse 5] de sa demande de résiliation du bail commercial,

Condamner la SCI [Adresse 5] à payer à la SAS Restauration Kuentz la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI [Adresse 5] aux dépens

Débouter la SCI [Adresse 5] de ses demandes plus amples et contraires,

Rappeler que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision,

Et statuant à nouveau,

Constater la violation des dispositions du bail commercial,

En conséquence,

Prononcer la résiliation dudit bail commercial conclu le 21 mai 2014 aux torts du preneur,

Le condamner à évacuer les lieux,

Fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer et charges actuel, soit 5 404,67 € TTC, et l’y condamner,

Le condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 6 000 € en application de l’article 700 CPC.'

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l’appelante, il conviendra de se référer à ses dernières conclusions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 novembre 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 24 novembre 2025.

MOTIFS :

Au préalable, l’intimée ne comparaissant pas, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, il est statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et qu’aux termes du dernier alinéa de l’article 954 du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1156 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose qu’on doit rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Aux termes de l’article 1162 du code civil, dans sa version applicable au litige, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi le 30 janvier 2021 par M. [C] [I], que':

— Les travaux réalisés par le locataire sont la dépose d’un pan de bois situé sur 2 côtés de la trémie d’escalier menant au sous-sol, la dépose d’un élément décoratif situé à la verticalité du bar, la dépose d’une cloison pour la réalisation d’un WC pour personnes à mobilité réduite ainsi que le remplacement de l’ancienne faïence par un revêtement contemporain,

— Les éléments déposés étaient un ouvrage de décor sans aucun rôle structurel’et la structure bois connexe aux ouvrages de décoration n’a fait l’objet d’aucune entaille ni d’aucun assemblage par organe ou profil complémentaire,

— Les travaux de démontage du pan de bois sont des travaux d’agencement et non pas des travaux structuraux et la dépose des éléments décoratifs a été faite par une entreprise de menuiserie dans les règles de l’art,

— Les travaux réalisés par le locataire sont sans lien avec les désordres constatés'; la fente de retrait de la poutre et celle des poteaux résultent de la baisse de l’hygrométrie ambiante liée à l’arrêt de l’activité du restaurant au printemps 2020 (confinement) concomitante à un printemps très sec.

Il n’est pas contesté que les travaux litigieux ont été réalisés par le locataire, sans qu’il n’ait sollicité l’autorisation du bailleur, la seule question en litige résultant de la nécessité, aux termes du contrat de bail, pour la société de Restauration Kuentz de solliciter l’accord de la SCI [Adresse 5].

L’article 5 du contrat de bail liant les parties stipule que le preneur pourra faire dans les biens loués, à ses frais tous travaux, aménagements et installations que bon lui semblera, conformément à la destination des lieux, à l’exception de ceux qui emporteraient percement de gros murs, ou qui nuiraient à la solidité des bâtiments, ou encore qui changeraient leur aspect extérieur. Dans ce cas, le preneur devra solliciter l’autorisation préalable et écrite du bailleur.

L’article 8 du contrat dispose que le preneur ne pourra toutefois faire dans les lieux loués, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation'; ces travaux, s’ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance de l’architecte du bailleur.

Ces deux clauses sont contradictoires entre elles, dans la mesure où, d’une part, l’article 5 autorise le locataire, dans le cadre de travaux d’aménagement, à réaliser des travaux qui emportent percement de cloisons et murs, à l’exception de gros murs et où, d’autre part, l’article 8 proscrit tous travaux de démolition/percement de murs ou de cloisons.

De la même manière, l’article 5 autorise tous travaux d’aménagement conforme à la destination des lieux, alors que l’article 8 interdit tout changement de distribution.

A défaut de pouvoir rechercher quelle avait été la commune intention des parties, il y a lieu d’interpréter la convention en faveur du locataire.

Les travaux réalisés n’étant que des travaux d’aménagement, réalisés conformément aux dispositions de l’article 5 du contrat de bail, aucune faute ne peut être imputée à la SAS Restauration Kuentz.

A titre surabondant, dans la mesure où le bailleur sollicite le prononcé de la résiliation du bail et non la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, la cour conserve sa liberté d’appréciation quant à la gravité de la faute imputable au locataire.

Or, les travaux réalisés sont des travaux d’aménagement mineurs et de mise aux normes qui valorisent le bien, de sorte que, même si la cour devait considérer que les travaux avaient été faits en violation du contrat de bail liant les parties, la faute du locataire ne serait pas d’une gravité suffisante pour prononcer la résiliation dudit contrat.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé.

Succombant, la SCI [Adresse 5] sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande de débouter la SCI [Adresse 5] de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 17 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Colmar, tel que déféré à la cour,

Y ajoutant':

Condamne la SCI [Adresse 5] aux dépens de la procédure d’appel,

Déboute la SCI [Adresse 5] de ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier : le Président :