République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 27/11/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 25/00667 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WAJ7

Ordonnance de référé (RG 24/129) rendue le 09 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire d’Arras

APPELANTE

SARL Patisserie [L], prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social, [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat constitué, substitué par M^e Sebastien Petit, avocats au barreau de Douai, assistée de M^e Jean-Louis Lefranc, avocat au barreau d’Arras, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI Saint Charles, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège,

ayant son siège social, [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-Philippe Verague, avocat au barreau d’Arras,avocat constitué, substitué par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai

DÉBATS à l’audience publique du 02 septembre 2025 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Anne Soreau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 juillet 2025

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EXPOSE DES FAITS :

Suivant acte sous seing privé du 6 septembre 2004, la société Pâtisserie [L] (la société Pâtisserie) a pris à bail un ensemble immobilier à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 4] (62).

Ce bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années renouvelables et moyennant un loyer annuel indexé de 31 000 euros HT, payable en mensualités de 2 591,66 euros HT.

Le 22 février 2008, la SCI Saint Charles (la SCI) est devenue propriétaire de l’immeuble loué.

Le 10 juin 2024, déplorant des loyers impayés, la SCI a fait délivrer à la société Pâtisserie, un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assignée en référé en constatation de la résiliation du bail, expulsion et condamnation provisionnelle au titre des arriérés locatifs.

Par une ordonnance du 9 janvier 2025, le président du tribunal judiciaire d’Arras a :

— Constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 10 juillet 2024 ;

— Condamné la société Pâtisserie à payer à la SCI, à titre provisionnel, la somme de 18 197,38 euros au titre des loyers et charges dus ;

— Ordonné à la société Pâtisserie de quitter les lieux dans les deux mois de la présente ordonnance ;

— Dit qu’à défaut il serait procédé à son expulsion passé le délai de deux mois à compter de la notification de l’ordonnance ;

— Dit n’y avoir lieu à ordonner cette libération sous astreinte ;

— Condamné la société Pâtisserie à verser à la SCI, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel de 5 273 euros et ce, à compter du 11 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux, précision faite que les mois déjà réglés ne sont pas concernés par cette indemnité ;

— Débouté la société Pâtisserie de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné la société Pâtisserie à verser à la SCI la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Pâtisserie aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juin 2024.

Par déclaration du 31 janvier 2025, la société Pâtisserie a relevé appel de l’entière décision.

PRETENTION des PARTIES :

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 8 avril 2025, la société Pâtisserie demande à la cour de :

Vu les articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil,

— Infirmer la décision déférée ;

— Débouter la SCI de ses demandes ;

— Lui accorder 24 mois de délais de paiement, ou tout autre délai qu’il plaira, pour s’acquitter de sa dette à l’égard de la SCI ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— En cas de respect des délais octroyés et d’apurement de la dette, dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais produit ses effets ;

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Elle expose que :

— M. et Mme [L] exploitent un commerce de boulangerie au sein des locaux loués, mais ont dû faire face à la maladie grave de Mme [L], ce qui a fortement perturbé la production et l’exploitation du magasin ;

— Elle, société Pâtisserie, vient d’obtenir une proposition de rachat du fonds de commerce qui fait l’objet d’un projet de compromis ;

— L’octroi de délais de paiement lui permettra de solder sa dette, sauvegarder le bail et procéder à sa cession.

Par conclusions du 15 avril 2025, la SCI demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu le commandement de payer du 10 juin 2024,

— Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— Débouter la société Pâtisserie de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers frais et dépens.

Elle expose que :

— Elle a été contrainte, depuis 2013, de délivrer de multiples commandements de payer et mettre en 'uvre plusieurs procédures et mesures d’exécution pour obtenir règlement d’arriérés de loyers ;

— Dans le cadre de cette dernière procédure, la société appelante met tout en 'uvre pour ne pas la payer, alors que le fonds de commerce fonctionne parfaitement, que les salariés sont payés et que les dirigeants eux-mêmes se versent une rémunération ; que tout aussi délicat que soit l’état de santé de Mme [L], celle-ci n’est cependant pas la locataire et le commerce fonctionne indépendamment de son état de santé, qui n’est pas le motif d’absence de règlement des loyers ;

— Elle ne s’est jamais opposée à la cession du fonds de commerce, exigeant cependant légitimement que la dette locative soit réglée par prélèvement sur ce prix de cession, ce à quoi la société Pâtisserie s’oppose systématiquement sans aucun motif valable et sérieux ;

— La société Pâtisserie spécule sur l’appréhension de l’intégralité du prix de cession du fonds puis sur une mise en liquidation judiciaire qui lui permettrait de ne pas régler la dette locative ; sa mauvaise foi est évidente ; il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION :

Si, dans le dispositif de ses conclusions d’appel, l’appelante demande l’infirmation de la décision entreprise et le rejet des demandes de la SCI, elle ne conteste toutefois ni la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire, ni l’absence de paiement du principal réclamé dans ce commandement dans le mois suivant sa délivrance, ni le montant de la dette locative invoquée par la bailleresse et, partant, le montant de la provision mise à sa charge. Ainsi, les critiques de l’appelante ne tendent, en réalité, qu’à paralyser les effets de la clause résolutoire du bail mise en 'uvre par la bailleresse, intimée.

Faute de toute critique des parties sur ce point, le chef de l’ordonnance condamnant l’appelante à une provision ne peut donc qu’être confirmé.

1/ Sur la demande principale en délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose quant à lui que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

A l’appui de sa demande de délais, la société Pâtisserie fait valoir qu’une prochaine cession de son fonds de commerce devrait la mettre en mesure de régler sa dette. Toutefois, le projet d’acte à la société « SAS Yoyo » qu’elle verse aux débats, date de 2024 et n’est pas finalisé, la société Pâtisserie ne justifiant par aucune pièce, même communiquée en cours de délibéré, de son aboutissement à brève échéance.

Par ailleurs, cette dernière ne produit que le bilan et le compte de résultat de son activité au 31 décembre 2023 portant sur les exercices 2021 et 2022, mais aucune pièce comptable récente permettant de s’assurer, d’une part, de la réalité de ses difficultés financières actuelles l’empêchant de régler ses arriérés de loyers, d’autre part, que l’octroi de délais ne serait pas illusoire.

En outre, condamnée en première instance à payer une provision de 18 197,38 euros, l’appelante ne justifie d’aucun paiement, fût-il partiel, de cette somme, alors que, compte tenu des délais déjà écoulés du fait de la procédure d’appel, l’appelante a de facto déjà bénéficié de délais de paiement.

En conséquence, s’il n’y a pas à douter que la maladie de Mme [L], ayant abouti au décès de cette dernière, a perturbé l’exploitation du commerce géré par son époux, la cour estime que la société Pâtisserie ne donne cependant aucun élément propre à démontrer qu’elle n’est pas en mesure de régler cette dette et que l’octroi de délais de paiement pourrait lui permettre de l’acquitter dans le délai maximal de deux ans autorisé par la loi.

Les demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire seront donc rejetées et la décision déférée, dont les autres chefs n’ont pas été contestés par ailleurs, sera confirmée.

2/ Sur les mesures accessoires

La société Pâtisserie, qui succombe, assumera les entiers dépens d’appel. Elle sera condamnée à verser à la SCI une indemnité procédurale complémentaire au titre de la procédure d’appel.

La décision sera confirmée du chef des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— DEBOUTE la société Pâtisserie Thibaut de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— En conséquence, CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamne la société Pâtisserie Thibaut aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pâtisserie Thibaut à verser à la SCI Saint Charles la somme de 1 500 euros au titre de la procédure d’appel.

Le greffier

La présidente