République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/01152 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UEXO

Jugement (N° 21/01475)

rendu le 06 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Monsieur [P] [E]

né le 11 février 1944 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Emilie Guillemant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Le [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL Vacherand Immobilier

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué à l’audience par M^e Asma Bair, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 19 février 2024, tenue par Samuel Vitse magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 après prorogation du délibéré en date du 23 mai 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 janvier 2024

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M. [P] [E] est propriétaire de l’appartement n° 421 au sein de la résidence Elégance située [Adresse 4]), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sa demande tendant à être autorisé à poser un climatiseur sur sa terrasse a été rejetée par la résolution n° 14 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 mai 2019.

Constatant néanmoins la pose d’un climatiseur et de récupérateurs d’eau de pluie sur la terrasse et le balcon de M. [E], le [Adresse 8], représenté par son syndic, la société Vacherand Immobilier, a, par acte du 23 février 2021, assigné M. [E] devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement d’obtenir le retrait sous astreinte des installations litigieuses.

Par jugement réputé contradictoire du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— condamné M. [E] à procéder, ou à faire procéder, à ses frais, dans les 45 jours suivant la signification de la décision, à l’enlèvement :

— de l’unité externe, de la goulotte et de toutes les alimentations correspondant à l’unité externe de climatisation installée sur la terrasse avant de l’appartement n° 421 de la résidence Elégance située [Adresse 3] (Nord) ;

— des deux cuves, des gaines et boîtes métalliques reliées aux évacuations d’eau du toit et de tout élément constitutif de l’installation de récupération d’eaux pluviales en place sur le balcon arrière de l’appartement n° 421 de la résidence Elégance située [Adresse 3] (Nord) ;

— condamné M. [E], à défaut d’une telle exécution dans les 60 jours suivant la signification de la décision, à une astreinte de 50 euros par jour de retard jusqu’à l’accomplissement effectif des travaux ordonnés, à charge pour lui d’en faire la preuve, ou dans la limite de quatre mois ;

— condamné M. [E] aux dépens et au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. [E] a interjeté appel de ce jugement et, dans ses conclusions récapitulatives remises le 19 mai 2023, demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à le voir :

— condamner à retirer le système de climatisation installé sur son balcon dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— condamner à retirer l’installation de récupération d’eau décrite dans le procès-verbal de constat d’huissier du 1er août 2019 de Maître [N], à savoir les deux cuves, les gaines métalliques et les boîtes métalliques reliées aux évacuations d’eau du toit dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— condamner, passé ce délai, à s’exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Dans ses conclusions récapitulatives remises le 2 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes et, en conséquence, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— condamner M. [E] à retirer, dans les quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir :

— le système de climatisation installé sur son balcon ;

— l’installation de récupération d’eau décrite dans le procès-verbal de constat d’huissier du 1er août 2019 de Maître [N], à savoir les deux cuves, les gaines métalliques et les boîtes métalliques reliées aux évacuations d’eau du toit ;

Y ajoutant :

— juger que, passé ce délai, M. [E] devra s’exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour chacune des condamnations ;

— condamner ce dernier aux dépens de l’instance et au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de retrait sous astreinte des installations litigieuses

Aux termes de l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Il est constant que le règlement de copropriété et ses éventuelles modifications s’imposent à tous les copropriétaires, de sorte que ceux-ci sont tenus d’en respecter les termes, sans pouvoir s’y soustraire par une manifestation unilatérale de volonté, quel que soit le motif allégué.

Ensuite, selon l’article 9, alinéa 1, de la loi précitée, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Enfin, l’article 25 b) de la même loi dispose que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, la résidence [6] est soumise à un règlement de copropriété du 6 mars 2015 stipulant notamment que (caractères gras ajoutés par la cour) :

Les parties communes comprennent notamment et sans que cette énonciation soit limitative :

[…]

— toutes les canalisations, colonnes et conduites montantes ou descendantes, et de distribution, notamment d’eau, de gaz, et d’électricité, de chauffage, les tuyaux de chute, d’écoulement des eaux pluviales et ménagères, sauf les canalisations ou conduites affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire à partir du droit de la soudure sur la canalisation principale ;

[…]

— les conduites et installations de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) de l’immeuble, à l’exclusion des grilles de VMC comprises à l’intérieur des lots. […] (p. 70 du règlement)

[…]

Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera, des parties privatives de l’immeuble dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire au droit des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’immeuble, telle qu’elle est déterminée par le présent règlement.

De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants. (p. 73 du règlement)

[…]

Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semble et à ses frais la disposition intérieure de son lot, sous réserve des prescriptions du présent paragraphe, des stipulations du présent règlement relatives notamment à l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité, et s’il y a lieu, de l’obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs ou éventuellement par les organismes prêteurs.

En tout cas, il devra faire exécuter les travaux affectant l’aspect, la structure, l’étanchéité ou tout ouvrage relatif à la solidité de l’immeuble, sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à sa charge. Il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité du bâtiment. […]

Tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant par voie de décision prises dans des conditions particulières de majorité. (p. 74 du règlement)

[…]

Il ne pourra être placé ni entreposé dans les locaux privatifs aucun objet dont le poids excéderait la limite de charge des planchers ou celle des murs, déterminée par l’architecte de la copropriété.

[…]

Les conduits, de quelque nature qu’ils soient, ne pourront être utilisés que pour l’usage auquel ils ont été destinés. (p. 75 du règlement)

[…]

L’utilisation des balcons, terrasses ou jardins, ne devra causer aucun trouble anormal aux autres copropriétaires.

Les terrasses dont l’usage exclusif et privatif est réservé à certains copropriétaires devront être aménagés en terrasses d’agrément.

Les copropriétaires concernés pourront procéder à des aménagements et décorations, mais à condition que ceux-ci ne portent en rien atteinte à l’aspect extérieur, ou à l’harmonie, de l’immeuble et sous contrôle du syndic. (p. 78 du règlement)

C’est à l’aune des dispositions précitées qu’il convient d’apprécier la demande de retrait sous astreinte du groupe externe de climatisation et des récupérateurs d’eau de pluie situés sur la terrasse et le balcon de M. [E] :

' Sur le groupe externe de climatisation

Il est acquis aux débats que M. [E] a installé sur sa terrasse, en façade avant de la résidence, un groupe externe de climatisation destiné à rafraîchir son appartement.

Avant de procéder à cette installation, il avait soumis son projet au vote de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 20 mai 2019, laquelle a rejeté sa demande à la majorité qualifiée de l’article 25 de la loi 10 juillet 1965.

M. [E] n’ayant formé aucun recours contre cette décision, dont il ne conteste pas avoir reçu notification, il ne saurait aujourd’hui la remettre en cause pour maintenir en place le groupe externe de climatisation litigieux.

A supposer même, pour les seuls besoins de la discussion, qu’il puisse en discuter les termes à la faveur de la présente procédure, les moyens qu’il invoque pour justifier la régularité de son installation ne sauraient prospérer.

Il ressort en effet du procès-verbal de constat du 20 novembre 2019, produit par M. [E] lui-même, que les gaines techniques du climatiseur passent via la bouche VMC (procès-verbal, p. 6).

Or, ainsi qu’il a été dit précédemment, le règlement de copropriété de la résidence prévoit que relèvent des parties communes, les conduites et installations de la VMC de l’immeuble, à l’exclusion des grilles de VMC comprises à l’intérieur des lots.

Les travaux entrepris par M. [E] affectent donc les parties communes.

Aussi lui appartenait-il d’obtenir une autorisation adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour les effectuer, conformément à l’article 25 précité de la loi du 10 juillet 1965.

N’ayant pas obtenu une telle autorisation, il ne peut qu’être condamné à retirer l’installation litigieuse, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef, sans nécessité de majorer l’astreinte dont la condamnation est assortie.

' Sur les récupérateurs d’eau de pluie

Il est acquis aux débats que M. [E] a installé sur son balcon, en façade arrière de la résidence, deux cuves destinées à recevoir les eaux pluviales.

Il ressort du procès-verbal de constat du 1er août 2019, produit par le syndicat des copropriétaires, que ces cuves sont raccordées aux évacuations d’eau du toit (procès-verbal, p. 3) et qu’ une gaine relie la cuve à cette d’évacuation d’eau du toit (ibid.).

Or, ainsi qu’il a été dit précédemment, le règlement de copropriété de la résidence prévoit que relèvent des parties communes, les tuyaux d’écoulement des eaux pluviales, sauf les canalisations ou conduites affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire à partir du droit de la soudure sur la canalisation principale.

N’étant pas démontré ni même soutenu que la conduite d’évacuation d’eau du toit reliée aux cuves ne serait pas constitutive d’une canalisation principale, mais d’une conduite à l’usage exclusif et particulier de M. [E], il y a lieu de considérer qu’elle relève des parties communes.

Le recueillement des eaux pluviales mis en place par M. [E] affecte donc les parties communes.

Aussi lui appartenait-il d’obtenir une autorisation adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour y procéder, conformément à l’article 25 précité de la loi du 10 juillet 1965.

N’ayant pas obtenu une telle autorisation, il ne peut qu’être condamné à retirer l’installation litigieuse.

Une telle condamnation s’impose d’autant plus sûrement qu’à supposer même que la mise en place des récupérateurs d’eau soit assimilable à des aménagements au sens du règlement de copropriété, leur installation aurait dû intervenir sous le contrôle du syndic, outre que leur implantation aurait dû recevoir l’aval de l’architecte de la copropriété comme étant susceptible d’affecter la solidité de l’ouvrage en excédant la limite de charge.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris, sans nécessité de majorer l’astreinte dont il assortit la condamnation à retirer l’installation litigieuse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que l’appelant soit condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [E] à payer au [Adresse 8] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Le déboute de sa propre demande formée au même titre ;

Le condamne aux dépens d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse