COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 18 DECEMBRE 2025

N° 2025/728

Rôle N° RG 25/01532 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOK7P

[Z] [D]

C/

[I] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Séverine PENE

M^e Aurélie GUILBERT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 14 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01894.

APPELANTE

Madame [Z] [D]

née le 11 Novembre 1984 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [E] [L] épouse [U],

née le 19 Novembre 1953 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie GUILBERT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2021, Mme [E] [U] a donné à bail d’habitation à Mme [Z] [D] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 600 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 202, Mme [U] a fait délivrer à Mme [D] un congé pour vendre, pour le 5 septembre 2024, date d’échéance du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, Mme [U] a fait assigner Mme [D], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de la locataire, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de dommages et intérêts et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, a :

— constaté la validité du congé délivré le 16 janvier 2024 pour le 5 septembre 2024 à minuit ;

— constaté qu’à la date du 16 mars 2024, Mme [D] est devenue occupante sans droit ni titre du logement ;

— débouté Mme [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— ordonné le départ immédiat de Mme [D] et de tous occupants de son chef du logement occupé ;

— ordonné, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion du logement de Mme [D], de ses biens et de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin était ;

— dit que le sort des meubles suivrait selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [D] à payer, par provision, à Mme [U] une astreinte de 25 euros par jour de retard, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés et un état des lieux sortant, à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L 131-3 et R 421-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [D] à payer à Mme [U] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 16 mars 2024 à minuit et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;

— condamné Mme [D] à payer, par provision, à Mme [U] la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

— condamné Mme [D] à payer à Mme [U] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— le congé délivré par Mme [U] n’était pas frauduleux;

— la validité du congé devait être constatée ;

— en se maintenant dans les lieux, Mme [D] avait empêché Mme [U] de jouir légitimement de son bien pour le revendre, ce qui était constitutif d’un préjudice.

Par déclaration transmise le 7 février 2025, Mme [D] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises sauf en ce qu’elle a été condamnée aux dépens et à verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions transmises le 22 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [D] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré valide le congé ;

— jugé qu’elle est occupante sans droit ni titre ;

— ordonné son départ immédiat ;

— ordonné son expulsion ;

Statuant à nouveau,

— juger que le congé délivré est frauduleux ;

— débouter Mme [U] de ses demandes ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Par conclusions transmises le 15 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [U] sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée, la condamnation de Mme [D] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel. Elle conclut, en outre, au débouté de Mme [D].

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Suivant l’alinéa 1 de l’article 915-2 de ce code, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel et les premières conclusions, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

L’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

En l’espèce, si Mme [D] a interjeté appel de toutes les dispositions de l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a été condamnée aux dépens et à verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, le dispositif de ses premières conclusions, identique à celui de ses dernières conclusions du 22 octobre 2025, ne vise plus la condamnation au paiement d’une astreinte et de dommages et intérêts à titre provisionnel.

Si la condamnation au paiement d’une astreinte peut être considérée comme dépendante de la validation du congé et de l’expulsion qui demeurent critiquées, tel n’est pas le cas de la demande de provision à titre de dommages et intérêts.

Le chefs de demande afférent à l’astreinte s’avère donc retrancher de l’étendue de l’ appel interjeté par Mme [D] de sorte que l’effet dévolutif n’opère pas à son égard.

Dès lors, la cour n’a pas à statuer sur la condamnation de Mme [D] à payer par provision à Mme [U] la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

— Sur la validation du congé, l’expulsion, l’astreinte et l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 de ce même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, Mme [U] a délivré congé, pour le 5 septembre 2024, à minuit, à Mme [D] pour vendre le bien loué.

Mme [D] conteste ce motif et considère que le congé est frauduleux mais elle ne produit aux débats aucun élément pour étayer une telle affirmation.

La date du mandat de vente invoquée par l’appelante ne peut démontrer que la bailleresse ne souhaite pas vendre et utilise le congé pour mettre fin au bail. Quant au prix de vente, aucune pièce ne permet de retenir qu’il est excessif.

Il doit être rappelé que la fraude à la loi ne se présume pas et qu’elle doit être établie par celui qui l’invoque.

Force est de relever que Mme [D] est défaillante dans l’adminsitration de la preuve qui lui incombe.

Le congé délivré par Mme [U] doit donc être validé.

Subséquemment, il doit être jugé que Mme [D] est occupante sans doit ni titre des lieux et tenue au paiement d’une indmenité d’occupation pouvant être, de manière non sérieusement contestable, fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges. Son départ immédiat de l’appartement doit être ordonné ainsi que son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, outre le paiement d’une astreinte de 25 euros par jour de retard, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés et un état des lieux sortant, à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée sur ces chefs de demandes.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [D] à payer à Mme [U] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Mme [D] en cause d’appel. Mme [U] doit donc être déboutée de sa demande ce chef.

Mme [D], succombant à l’instance, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute Mme [E] [L] épouse [U] de sa demande présentée sur ce fondement ;

Condamne Mme [Z] [D] aux dépens d’appel.

La greffière, La Présidente,