République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/07/2025

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N° de MINUTE : 25/560

N° RG 23/05448 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VHRD

Jugement (N° 23-000184) rendu le 10 Novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

APPELANTE

Madame [N] [X]

née le 15 Juillet 1975 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie Cuisinier, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/004501 du 21/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉE

SA Vilogia prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Isabelle Mervaille-Guemghar, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 20 mai 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 avril 2025

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Par acte sous seing privé du 5 février 2021, la SA d’HLM Vilogia a donné à bail à Mme [N] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 355,59 euros et 144,81 euros de provision sur charges.

Par acte du 21 octobre 2022, la société Vilogia a fait signifier à Mme [X] un commandement de payer aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 2 449,73 euros, et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire.

Par acte du 23 janvier 2023, la société Vilogia a fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en vue d’obtenir la résiliation du contrat pour défaut de paiement et d’assurance, l’expulsion et, la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant jugement en date du 10 novembre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 février 2021 entre la société Vilogia et Mme [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 22 décembre 2022 ;

Ordonné en conséquence à Mme [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Vilogia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamné Mme [X] à verser à la société Vilogia la somme de 4 791,94 euros (décompte arrêté au 15 septembre 2023, incluant un dernier paiement de 150 euros intervenu le 5 septembre 2023) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022 sur la somme de 2 449,73 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamné Mme [X] à verser à la société Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi (montant révisable selon les modalités contractuelles), à compter du 22 décembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement formulée par Mme [X] ;

Débouté la société Vilogia de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Mme [X] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 8 décembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La société Vilogia a constitué avocat le 16 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, Mme [X] demande à la cour de :

Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté le 8 décembre 2023 du jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 7], le 10 novembre 2023,

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection le 10 novembre 2023,

Statuant à nouveau,

Suspendre les effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [X],

Accorder à Mme [X] les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette, sur une période de trois ans,

Juger que chacune des parties gardera à sa charge ses propres frais et dépens tant de première d’instance que d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, la société Vilogia demande à la cour de :

Recevoir Mme [X] en son appel,

Le déclarant non fondé,

Confirmer le jugement du 10 novembre 2023 en ce qu’il a :

'déclaré recevable l’action de la société Vilogia,

'constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail pour le logement sis [Adresse 1], à [Localité 9] pour défaut de paiement des loyers et des charges à la date du 22 décembre 2022,

'condamné Mme [X] au paiement des sommes dues au jour de la décision à intervenir et en l’état à la somme de 4 885,21 euros dans un décompte en date du 6 mars 2024,

'condamné Mme [X] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges, cette indemnité étant payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial jusqu’à complète libération des locaux et remise des clés,

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [X] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau,

Suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 V 4° de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence, dès à présent, à défaut de règlement du loyer courant et des charges, constater que la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première mensualité impayée et ordonner l’expulsion de Mme [X] et tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe indûment [Adresse 1], à [Localité 9], à défaut d’avoir libéré les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

En tout état de cause,

Confirmer le jugement du 10 novembre 2023 en ce qu’il a condamné Mme [X] aux entiers dépens de 1ère instance,

Infirmer le jugement du 10 novembre 2023 en ce qu’il a débouté la société Vilogia de sa demande tendant au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 et ce faisant condamner Mme [X] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de 1ère instance,

Débouter Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions pour le surplus,

Condamner Mme [X] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel,

Condamner Mme [X] aux entiers dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il y a lieu de constater que le jugement déféré n’est pas critiqué en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 décembre 2022, fixé le montant de la dette locative à la somme de 4 791,94 euros (décompte arrêté au 15 septembre 2023, incluant un dernier paiement de 150 euros intervenu le 5 septembre 2023) et fixé le principe d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges.

Le jugement sera dès lors confirmé de ces chefs.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En cas d’adoption d’un plan conventionnel ou judiciaire de surendettement, le créancier est tenu de se conformer aux modalités fixées par ce plan, qu’il s’agisse de modalités de remboursement comme d’un moratoire.

En l’espèce, par décision du 23 août 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable la requête de Mme [X], puis, par décision du 13 février 2024, accordé à celle-ci un moratoire de 24 mois sur son arriéré locatif d’un montant de 5 318 euros.

La bailleresse ne conteste pas que Mme [X] a repris le paiement de son loyer courant depuis le jugement entrepris.

Dès lors, les parties s’accordant en outre sur ce point, il y a lieu de constater que les effets de la clause résolutoire sont suspendus par la décision précitée de la commission de surendettement des particuliers du Nord.

Sur la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Comme indiqué ci-dessus, la société Vilogia est tenue au respect de la décision de la commission de surendettement ordonnant un moratoire s’agissant de la dette locative de Mme [X] durant 2 ans.

Cette dernière sollicite en outre un report de sa dette locative pendant une durée de trois années ans sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dès lors à compter du présent arrêt.

Celle-ci justifie avoir retrouvé un emploi en contrat à durée déterminée et bénéficier des allocations de la Caisse d’allocations familiales. Elle produit également des pièces démontrant qu’elle a rencontré des difficultés financières, non contestées par sa bailleresse, en raison de la non perception des APL, de son allocation chômage ou du revenu de solidarité en raison d’un litige avec son ancien employeur. Mme [X] a quatre enfants à charge.

Comme énoncé ci-dessus, la société Vilogia ne conteste pas que celle-ci a repris le paiement de ses loyers courants depuis le jugement entrepris.

En principe, la cour d’appel de céans n’accorde pas de report distinct d’une dette locative sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’un locataire bénéficie d’un moratoire par décision de la commission de surendettement et peut saisir de nouveau celle-ci au terme de ce délai.

Pour autant, force est de constater qu’en l’espèce, la société Vilogia sollicite, comme Mme [X], la suspension distincte des effets de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, au regard de l’accord des parties sur le principe de délais de paiement distincts sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, de la reprise du paiement du loyer courant par Mme [X] depuis le jugement entrepris et de la situation professionnelle et familiale de celle-ci, il y a lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement sur une durée de trois ans à compter du présent arrêt selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel et de dire n’y avoir lieu à condamnation de l’une ou l’autre des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement SAUF en ce qu’il a débouté Mme [X] de ses demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

Constate que la commission de surendettement des particuliers du Nord a accordé à Mme [X] par décision du 13 février 2024 un moratoire de 24 mois sur son arriéré locatif d’un montant de 5 318 euros ;

Accorde de manière distincte à Mme [X] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ;

Autorise Mme [X] à se libérer de sa dette de 4 791,94 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 septembre 2023 (incluant un dernier paiement de 150 euros intervenu le 5 septembre 2023), en 35 mensualités de 80 euros, en plus des loyers et charges courants, le premier versement devant intervenir avant le 1er jour du mois suivant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, puis le premier de chaque mois, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;

Dit que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cesseront d’être dues pendant ce délai de deux ans ;

Dit que les paiements s’imputeront sur le capital de la créance ;

Dit que, durant les délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, ou d’un seul loyer à son échéance, et ce sous réserve du moratoire de deux années accordé la commission de surendettement des particuliers du Nord par décision du 13 février 2024, la dette deviendra immédiatement exigible en son intégralité et le bail sera résilié de plein droit, M. [X] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi et devra libérer les lieux dans les deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à délaisser, qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des ses propres dépens d’appel.

La Greffière Le Président

Harmony Poyteau Cécile MAMELIN