République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 18/09/2025

N° de MINUTE : 25/653

N° RG 23/04892 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VFWN

Jugement (N° 21-000005) rendu le 03 Octobre 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque

APPELANT

Monsieur [P] [U]

né le 01 Octobre 1949 à [Localité 8] – de nationalité Française

[Adresse 9] – [Localité 8]

Représenté par M^e Adisack Fanovan, avocat au barreau de Lille

INTIMÉES

Madame [A], [D], [C], [Z] [W] épouse [V]

née le 21 Mai 1950 à [Localité 14] – de nationalité Française

[Adresse 6] – [Localité 7]

Madame [M], [H], [S] [W] veuve [L]

née le 27 Mai 1949 à [Localité 14] – de nationalité Française

[Adresse 5] – [Localité 11]

Représentées par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, assistées de M^e Marc Debeugny, avocat au barreau de Dunkerque

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 15 mai 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président, et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

Selon acte notarié du 1er juillet 1994, Mme [D] [T] veuve [W], en qualité d’usufruitière, avec le concours de ses enfants et notamment Mme [M] [W] veuve [L] et Mme [A] [W] épouse [V], a donné à bail à M. [P] [U] un ensemble immobilier à usage agricole de 28 ha 99 a 49 centiares sis à [Localité 8].

Ce bail a été conclu à long terme pour une durée de 18 années à compter du 11 novembre 1994, reconduit tacitement le 11 novembre 2012.

M. [P] [U] a constitué la SCEA Ferme [U] le 1er février 2017.

Le 25 mars 2021, Mme [M] [W] veuve [L] et Mme [A] [W] épouse [V], devenues seules bailleresses, ont fait délivrer à M. [P] [U] un avis portant refus de poursuite du bail à long terme sur le fondement de l’article L416 -l du code rural et de la pêche maritime en raison de l’âge du titulaire du bail, M. [U] étant né le 1er octobre 1949, pour les parcelles cadastrées, après remembrement, comme suit :

— AH [Cadastre 10] basse plaine 4 ha 37 a 89 centiares,

— AH [Cadastre 1] basse plaine 13 ha 12 a 53 centiares,

— AH [Cadastre 2] basse plaine 2 ha 4 a 77 centiares,

— AH [Cadastre 3] basse plaine 31 centiares,

— AH [Cadastre 4] basse plaine 9 ha 50 a 23 centiares,

d’une contenance totale de 29 ha 5a 73 centiares,

Par requête du 16 juillet 2021, M. [P] [U] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Dunkerque aux fins d’annulation de l’avis de non renouvellement délivré le 25 mars 2021, et d’autorisation de cession du bail à son fils M. [G] [U] sur le fondement de l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime.

Par jugement du 3 octobre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux a :

— rejeté la demande présentée par M. [P] [U] tendant à l’annulation de l’avis de non renouvellement du bail lui ayant été délivré le 25 mars 2021 portant sur les parcelles sises à [Localité 8], cadastrées :

— AH [Cadastre 10] basse plaine 4 ha 37 a 89 centiares,

— AH [Cadastre 1] basse plaine 13 ha 12 a 53 centiares,

— AH [Cadastre 2] basse plaine 2 ha 4 a 77 centiares,

— AH [Cadastre 3] basse plaine 31 centiares,

— AH [Cadastre 4] basse plaine 9 ha 50 a 23 centiares,

d’une contenance totale de 29 ha 5a 73 centiares,

— a débouté M. [P] [U] de sa demande tendant à être autorisé à céder à son fils M. [G] [U] le bail rural portant sur les parcelles sises à [Localité 8], cadastrées :

— AH [Cadastre 10] basse plaine 4 ha 37 a 89 centiares,

— AH [Cadastre 1] basse plaine 13 ha 12 a 53 centiares,

— AH [Cadastre 2] basse plaine 2 ha 4 a 77 centiares,

— AH [Cadastre 3] basse plaine 31 centiares,

— AH [Cadastre 4] basse plaine 9 ha 50 a 23 centiares,

d’une contenance totale de 29 ha 5a 73 centiares,

— constaté que le bail portant sur lesdites parcelles a pris fin le 10 novembre 2022 par l’effet de la délivrance à M. [P] [U] le 25 mars 2021 par Mme [M] [W] veuve [L] et Mme [A] [W] épouse [V] d’un avis de refus de poursuite du bail à long terme en raison de l’âge du preneur,

— condamné M. [P] [U] aux entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme

[M] [W] veuve [L] et Mme [A] [W] épouse [V],

— écarté l’exécution provisoire de la décision

Par lettre recommandée du 31 octobre 2023, M. [P] [U] a fait appel de ce jugement.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience de la cour du 21 mars 2024.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 15 mai 2025.

M. [P] [U], représenté par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffier par lesquelles il demande l’infirmation du jugement, afin que la cour statue de la façon suivante :

— annuler l’avis de non renouvellement délivré le 25 mars 2021 par la SELARL Vanassche huissiers de justice à [Localité 12] concernant le bail à long terme du 1er juillet 1994 portant sur les parcelles situées à [Localité 8], cadastrées :

— AH [Cadastre 10] basse plaine 4 ha 37 a 89 centiares,

— AH [Cadastre 1] basse plaine 13 ha 12 a 53 centiares,

— AH [Cadastre 13] basse plaine 2 ha 4 a 77 centiares,

— AH [Cadastre 3] basse plaine 31 centiares,

— AH [Cadastre 4] basse plaine 9 ha 50 a 23 centiares,

d’une contenance totale de 29 ha 5a 73 centiares.

En conséquence,

— dire le bail à long terme renouvelé pour une nouvelle période de 9 années,

— dire l’information préalable de mise à disposition des parcelles à bail au profit de la SCEA Ferme [U] acquise et acceptée par Mmes [L] et [V]

Dans tous les cas,

— autoriser la cession du bail à long terme à son fils [G] [U], en application de l’article L411-35 du code rural et de la pêche maritime portant sur lesdites parcelles,

— condamner les défendeurs aux dépens.

Mmes [V] et [L], représentées par leur conseil, soutiennent des conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffier par lesquelles elles demandent la confirmation du jugement, excepté en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles demandent, en outre, la condamnation de M. [P] [U] aux dépens et à leur payer, à chacune, la somme de 3 500 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en première instanc et en cause d’appel.

Il est référé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la demande principale d’autorisation de cession du bail rural à un membre de la famille

Aux termes des dispositions d’ordre public de l’article L 411-35 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

La cession du bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui a strictement respecté l’ensemble des obligations nées du bail. Le tribunal doit, en outre, rechercher si la cession n’est pas de nature à nuire aux intérêts contractuels légitimes du bailleur.

La cession du bail étant en principe prohibée, le tribunal autorise, par exception, la cession du bail rural dans le cadre familial lorsque deux conditions cumulatives sont réunies :

— le cédant a exécuté le contrat de bonne foi

— le cessionnaire justifie de la capacité à reprendre l’exploitation dans de bonnes conditions et conformément au contrat.

s’agissant de la bonne foi du cédant dans l’exécution du contrat

La Cour de cassation a jugé que la bonne foi du cédant est appréciée à la date de la demande en justice d’autorisation de cession (Civ. 3e, 5 avr. 2018, no 17-12.533). Le bailleur doit démontrer l’existence de manquements du preneur à ses obligations d’une gravité suffisante pour refuser la cession du bail (Civ. 3e, 11 févr. 1981, no 79-15.534, Civ. 3e, 12 mars 2020, no 19-10.974).

Les bailleurs reprochent au preneur les manquements suivants :

— l’absence de notification régulière de l’autorisation d’exploiter de la SCEA Ferme [U]

— le manquement au paiement du loyer contractuel et réglementaire

— l’absence de justification de ce que M. [P] [U] est toujours exploitant de la SCEA

Sur le paiement du loyer

Aux termes de l’article L 415-3 du code rural, alinéa 3, dans sa version applicable du 1er décembre 1982 au 31 décembre 2005, les dépenses afférentes aux voies communales et aux chemins ruraux sont supportées par le preneur. A cet effet, il doit payer au bailleur une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties portant sur les biens pris à bail, y compris la taxe régionale. A défaut d’accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième.

Les bailleresses produisent un écrit non contesté du preneur récapitulant les loyers payés de 2007 à 2021, établissant que la valeur de référence retenue était de 145.31 quintaux de blé.

Si le bail notarié du 1er juillet 1994 retient un taux de 189 quintaux de blé par hectare pour calculer les fermages, Mme [D] [T], usufruitière des terres louées, et M. [P] [U], le preneur, ont signé un acte sous seing privé le même jour mentionnant les informations suivantes :

'Le bail sus-relaté constate que les terres de [Localité 8] sont louées moyennant un fermage annuel de 18 900 kg de blé.

Le preneur s’engage formellement à acquitter personnellement chaque année la totalité des impôts fonciers et taxes annexes grevant les biens loués et ce par imputation forfaitaire sur le montant du fermage stipulé au bail sus-relaté de 43,49 quintaux de blé;

En conséquence, le fermage net à régler chaque année au propriétaire se trouve ainsi ramené à 145,31 quintaux de blé, moyennant justification du paiement de la totalité des impôts.

Ce fermage net ainsi déterminé subira les variations légales.'

Nonobstant une erreur de calcul de 145,31 à 145,51 quintaux, les bailleresses sont par conséquent particulièrement malvenues lorsqu’elles affirment que M. [P] [U] a d’autorité imposé une base de 145,31 quintaux de blé, au lieu du taux contractuel de 189 quintaux.

Elles affirment par ailleurs que la clause discutée serait entachée d’une nullité d’ordre public, sans justifier du fondement textuel sur lequel elle se basent, l’article L115-3 du code rural n’étant pas répertorié.

Si M. [P] [U] ne démontre pas avoir payé le loyer contractuellement prévu, il justifie, pour autant, d’un accord avec l’usufruitière précédente du bien loué relative à une compensation entre le loyer et les taxes foncières louées.

Dans ces conditions de mise en oeuvre d’un accord ancien datant de la conclusion du bail et en l’absence de réclamation des nouvelles bailleresses quant au paiement des loyers, il apparaît qu’il ne peut être considéré que M. [P] [U] était de mauvaise foi dans l’exécution de son obligation au paiement du loyer, étant précisé que la cour n’est pas saisie d’une demande de rappel de loyers.

Sur la notification régulière de l’autorisation d’exploiter et l’exploitation par M. [P] [U]

L’article L411-37 du code rural dispose que :

I.-Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

(II.)

III.-En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail.

M. [P] [U] produit les éléments suivants :

— l’acte notarié de constitution de la SCEA Ferme [U] constituée entre lui-même, associé-gérant et MM [G] et [J] [U], ses fils pour un commencement d’activité au 1er février 2017

— un accusé réception en date du 12 décembre 2016 de la demande d’autorisation préfectorale d’exploiter au profit d’une société avec entrée de trois associés et relative aux terres louées

— les copies d’une demande d’autorisation préfectorale d’exploiter au profit de la SCEA Ferme [U] datant du 1er octobre 2015, signée pour l’une de Mme [V], pour l’autre de Mme [L] [W], sous la mention 'Lu et approuvé, j’ai pris connaissance des informations ci-dessus'

— les accusés de réception signés les 1er et 2 août 2017 de lettres postales recommandées adressée à Mmes [A] [V] et à Mme [M] [L] relative au même document

Il apparaît, dès lors, que Mmes [V] et [L] étaient informées dès l’année 2015 du projet de mise à disposition des terres louées au profit d’une société d’exploitation gérée par M [P] [U].

Si la notification postérieure à la constitution effective de la SCEA est intervenue au-delà du délai de deux mois prévu à l’article L 411-37 du code rural et de la pêche maritime, cette irrégularité n’a pas eu pour conséquence d’induire les bailleresses, déjà informées du projet, en erreur. Il sera précisé, à ce titre, que M. [P] [U] a rempli son obligation de notification en adressant un recommandé revenu signé à l’adresse exacte de Mme [M] [L].

Enfin, les bailleresses produisent un article de presse du 16 avril 2025 de nature à démontrer que M. [P] [U] produit encore de l’asperge blanche, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas démontrer qu’il exploite encore la SCEA Ferme [U].

Il en résulte que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal en première instance, M. [P] [U] ne peut pas être considéré comme étant de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de location sur les moyens soulevés par les bailleresses.

s’agissant de la capacité du cessionnaire à reprendre l’exploitation

Aux termes de l’article R 331-2 I. du code rural et de la pêche maritime, satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées au 3° du I de l’article L. 331-2 le candidat à l’installation, à l’agrandissement ou à la réunion d’exploitations agricoles qui justifie, à la date de l’opération :

1° Soit de la possession d’un des diplômes ou certificats requis pour l’octroi des aides à l’installation visées aux articles D. 343-4 et D. 343-4-1 ;

2° Soit de cinq ans minimum d’expérience professionnelle acquise sur une surface égale au tiers de la surface agricole utile régionale moyenne, en qualité d’exploitant, d’aide familiale, d’associé exploitant, de salarié d’exploitation agricole ou de collaborateur d’exploitation au sens de l’article L. 321-5. La durée d’expérience professionnelle doit avoir été acquise au cours des quinze années précédant la date effective de l’opération en cause.

L’article L 411-59 du code rural et de la pêche maritime dispose que :

'Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.'

Les bailleresses font valoir que M. [P] [U] ne justifie pas de la conformité de la SCEA avec le contrôle des structures à la date d’effet du congé, soit au 10 novembre 2022 et que l’autorisation d’exploiter était irrégulière, lorsque M. [G] [U] a pris la qualité d’associé exploitant.

Elles estiment, par ailleurs, que M. [G] [U] ne présente pas les aptitudes professionnelles agricoles requises pour garantir leur intérêt légitime contractuel, en l’absence de diplômes ou de cinq années d’expérience agricole.

M. [P] [U] soutient que son fils [G] [U] qui ne dispose ni de diplôme, ni de titre pour exercer en qualité d’agriculteur justifie de cinq années d’expérience agricole en tant que salarié agricole puis d’associé exploitant, que son lieu d’habitation se trouve à proximité de la ferme et des parcelles en location, qu’il bénéficie d’un accompagnement bancaire et qu’il a intégré la SCEA à plein temps au début de l’année 2022.

M. [P] [U] produit pour ce faire :

— une attestation élaborée par ses soins qui précise, s’agissant de son fils [G], qu’il a travaillé avec lui en tant que travailleur saisonnier de 1999 à 2016 puis en tant qu’associé exploitant non salarié à compter de la création de la SCEA

— une attestation établie par la MSA du Nord Pas de Calais que M. [G] [U] est affilié à la mutualité sociale agricole depuis le 1er février 2017, en tant qu’associé non salarié de la SCEA Ferme [U], avec la précision qu’il cotise au régime social belge du fait de son activité salariée

— une affiliation à la MSA auprès de l’ATEXA et en tant que chef d’exploitation à compter du 31 décembre 2021

— un certificat individuel d’usage de produits phytosanitaires à compter du 2 décembre 2017

Etant rappelé que M. [G] [U], qui n’apparaît pas comme associé exploitant dans les statuts de la SCEA Ferme [U] au 1er février 2017, a travaillé sur la même période jusqu’au 31 décembre 2021 comme brander pour la société belge Stavelse Metaalbouw, il n’est pas établi, au regard des pièces produites, que ce dernier justifie par du travail saisonnier, dont la fréquence au cours des sept années alléguées par M. [P] [U] de 1999 à 2006 n’est pas précisée, qu’il présente cinq ans minimum d’expérience professionnelle agricole, conformément aux dispositions de l’article R 331-2 I. du code rural et de la pêche maritime.

Il s’ensuit que le candidat à la cession familiale du bail ne justifie pas de sa capacité à reprendre le bail dans de bonnes conditions de compétence agricole, condition indispensable pour garantir l’intérêt légitime du bailleur quant à l’exploitation de son bien.

Par conséquent, le jugement qui a rejeté la demande de M. [P] [U] à être autorisé à céder le bail rural déféré à son fils [G] sera confirmé, par substitution de motifs.

Sur la demande d’annulation de l’avis de non renouvellement du bail à long terme en raison de l’âge

Sans autre moyen développé en première instance et en cause d’appel au soutien de la demande en annulation de l’avis de non renouvellement de bail à long terme en raison de l’âge du preneur, cette demande sera également rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Le jugement sera confirmé sur les dépens, ainsi qu’en ses dispositions disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance.

En revanche, compte tenu des éléments soumis aux débats à hauteur d’appel, M [P] [U] sera condamné, en équité, à payer à Mmes [L] et [V] la somme de 1 500 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [U] aux dépens d’appel,

Condamne M. [P] [U] à payer à Mme [M] [W] veuve [L] et Mme [A] [W] épouse [V] ensemble la somme de 1 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Cécile MAMELIN