République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 20/11/2025

N° de MINUTE : 25/854

N° RG 24/02774 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VTIE

Jugement (N° 51-22-0022) rendu le 21 Mai 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras

APPELANTE

Madame [I] [S] épouse [E]

née le 28 Janvier 1964 à [Localité 14] – de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d’Arras substitué par M^e Marine De Lamarlière, avocat au barreau d’Amiens

INTIMÉE

Madame [O] [H] épouse [U]

née le 17 Février 1960 à [Localité 12] – de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 18 septembre 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président, et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Mme [O] [H] épouse [U] est titulaire d’un bail à ferme verbal portant sur les parcelles sises sur le terroir de la commune de [Localité 13], cadastrées B [Cadastre 2], B [Cadastre 3], B [Cadastre 4], B [Cadastre 5], B [Cadastre 5], B [Cadastre 7], pour une contenance totale de 02ha 95a 85ca, propriété de Mme [I] [S] épouse [E].

Par requête reçue au greffe le 11 juillet 2022, Mme [H] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras aux fins de cession de bail au profit de son fils M. [B] [U] (RG 51 22-22). À l’audience de conciliation du 03 octobre 2022, les parties ne parvenaient à aucun accord.

Par acte du 07 novembre 2022, Mme [S] a fait délivrer à Mme [H] un congé, pour atteinte de l’âge de la retraite, à effet du 30 septembre 2024.

Par requête reçue au greffe le 31 janvier 2023, Mme [H] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras aux fins d’annulation dudit congé (RG 51 23-1). À l’audience de conciliation du 13 mars 2023, les parties ne parvenaient à aucun accord.

Après plusieurs renvois, les deux affaires ont été retenues et plaidées lors de l’audience du 25 mars 2024.

Par jugement contradictoire du 21 mai 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras a :

ordonné la jonction des instances concurremment introduites sous les numéros 51 22-22 et 51 23-1 en une instance unique portant le numéro 51 22-22

dit que le bail rural liant les parties et relatif aux parcelles sises à [Localité 13], cadastrées section B numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 5] et [Cadastre 7], a commencé le 1er octobre 1996 et a été tacitement renouvelé le 1er octobre 2023 ;

déclaré nul le congé délivré le 7 novembre 2022 par la SELARL KALIACT 62 ;

dit que Mme [O] [H] épouse [U] bénéficie en conséquence du renouvellement du bail ;

dit qu’il n’est établi aucune mauvaise foi de la part de Mme [O] [H] épouse [U] ;

dit qu’il est suffisamment établi que M. [B] [U] dispose des qualités nécessaires pour bénéficier de la cession ;

en conséquence,

autorisé Mme [O] [H] épouse [U] à céder les droits qu’elle détient au profit de M. [B] [U], son fils, sur les parcelles appartenant à Mme [I] [S] épouse [E], sises à [Localité 13], cadastrées section B numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] ;

condamné Mme [I] [S] épouse [E] à payer à Mme [O] [H] épouse [U] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [I] [S] épouse [E] aux dépens ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

rappelé que la présence décision est de droit exécutoire à titre de provision.

Mme [S], par l’intermédiaire de son conseil, a relevé appel de ce jugement, par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au greffe et portant la date d’expédition du 04 juin 2024, sa déclaration d’appel portant sur l’ensemble des dispositions du jugement.

Les parties ont été régulièrement convoquées devant la cour par lettres recommandées avec accusé de réception.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 18 septembre 2025.

Par conclusions développées oralement à l’audience, Mme [S], représentée par son conseil, demande à la cour de :

infirmer sur le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a ordonné des deux procédures ;

Statuant à nouveau,

Juger Mme [S] recevable dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Juger inopposable et nulle la cession de bail intervenue au profit de M. [B] [U] suivant acte sous seing privé en date du 23 août 2024 et signifiée à Mme [S] par acte extrajudiciaire en date du 9 septembre 2024 ;

A titre principal,

Valider le congé délivré le 7 novembre 2022 par exploit de Maître [L] commissaire de justice à [Localité 15] et portant sur les parcelles sises commune de [Localité 13] cadastrées B [Cadastre 2], B [Cadastre 3], B [Cadastre 4], B [Cadastre 5], B [Cadastre 6] et B [Cadastre 7].

En conséquence,

Ordonner l’expulsion des terres louées de Mme [H] et de tout occupant de son chef, dans le délai d’un mois suivant la date des effets du congé et passé ce délai sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Condamner Mme [H] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers frais et dépens ;

A titre subsidiaire,

Et si par impossible le Tribunal venait à considérer que le bail rural a été consenti en 1996 pour venir à échéance le « 31 septembre 2023 » ;

Reporter la date des effets du congé à la prochaine échéance triennale du bail renouvelé à savoir au 30 septembre 2026 ;

Valider le congé délivré le 7 novembre 2022 par exploit de Maître [L] commissaire de justice à [Localité 15] et portant sur les parcelles sises Commune de [Localité 13] cadastrées B [Cadastre 2], B [Cadastre 3], B [Cadastre 4], B [Cadastre 5], B [Cadastre 6] et B [Cadastre 7] ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion des terres louées de Mme [H] et de tout occupant de son chef, dans le délai d’un mois suivant la date des effets du congé et passé ce délai sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Condamner Mme [H] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers frais et dépens.

Mme [S] soutient que le congé pour atteinte de l’âge de la retraite est valide. Elle fait tout d’abord valoir, sur la forme, que l’acte a été délivré 18 mois au moins avant la date d’expiration du bail, laquelle est intervenue le 30 septembre 2024 suite aux reconductions tacites puisque le bail a été initialement consenti à compter du 1er octobre 1997 et non à compter du 1er octobre 1996. Elle fait ensuite valoir, sur le fond, que Mme [H], née le 17 février 1960, a atteint l’âge légal de la retraite de 62 ans à la date d’effet du congé et qu’elle n’est pas fondée à solliciter un report des effets du congé faute de justifier qu’elle ne pourrait pas bénéficier d’une retraite à taux plein.

Mme [S] soutient également que les conditions permettant d’autoriser la cession du bail doivent s’apprécier à la date de la cession projetée et non la date de la demande en justice et que ces conditions ne sont pas remplies en l’espèce. Elle met en avant que Mme [H] a manqué à ses obligations découlant du bail de sorte qu’elle ne peut être considérée comme un preneur de bonne foi : retards dans le paiement des fermages exigibles le 30 septembre de chaque année, défaut d’entretien des haies présentes sur le fond de sorte que ces dernières empiètent sur la propriété voisine, arrachage de haies pour créer des passages d’une parcelle à l’autre sans l’autorisation du bailleur, déversement de gravats dans la prairie à proximité d’une entrée. Elle précise qu’elle n’a jamais fait obstacle au paiement des fermages ni empêché la preneuse d’accéder à la pâture, contrairement à ce que soutient l’intimée. En outre, Mme [S] met en cause la capacité du cessionnaire à reprendre l’exploitation au motif que celui-ci ne justifie pas d’un diplôme ou d’une expérience agricole suffisante, ni des moyens humains et matériels pour se consacrer à l’exploitation du fonds.

Par conclusions développées oralement à l’audience, Mme [H], représentée par son conseil, demande de :

confirmer le jugement le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

condamner Mme [S] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [S] aux dépens.

Pour confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé la cession de bail, Mme [H] soutient d’une part qu’elle doit être considérée comme une preneuse de bonne foi. Elle fait valoir que Mme [S] a toujours posé des difficultés pour accepter le paiement des fermages dans le dessin de s’opposer un jour à la cession du bail. Mme [S] ne l’a d’ailleurs jamais mise en demeure en dehors de la mise en demeure de payer le fermage de l’année 2022 mais qui ne peut pas être prise en compte puisque que la bonne foi du cédant doit être appréciée à la date de la demande en justice et que cette mise en demeure est postérieure à la saisine du tribunal. Elle conteste par ailleurs toute compromission du fonds, mettant en avant qu’un défaut d’entretien du fonds n’est pas établi et qu’elle n’a jamais arraché les haies. Elle ajoute que Mme [S] a troublé sa jouissance en installant un cadenas sur la barrière de la pâture.

Mme [H] soutient d’autre part que son fils a la capacité de reprendre l’exploitation. Il a un diplôme lié au milieu rural, une expérience de plus de cinq ans dans l’exploitation de sa mère et il est en conformité avec le contrôle des structures et dispose à ce titre d’une autorisation d’exploiter. En outre, il a démissionné de son emploi de chauffeur routier et s’est installé depuis le 1er janvier 2023 pour reprendre partiellement l’exploitation de sa mère. Enfin, il a d’ores et déjà acquis plusieurs matériels et continue de le faire.

Mme [H] indique que le congé délivré par la bailleresse le 7 novembre 2022 est privé d’effet du fait de la cession du bail. À titre subsidiaire, elle soutient que ce congé est nul puisqu’il a été délivré moins de 18 mois avant l’expiration du bail, laquelle est intervenue en 2023 suite aux reconductions tacites, puisque le bail a été initialement consenti en 1996.

Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.

SUR CE,

A titre liminaire, il y a lieu de constater que l’appelante ne discute plus de la jonction des procédures. En l’absence d’appel incident, ce chef sera confirmé.

Sur la demande en cession du bail

Il résulte des dispositions de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ».

La faculté accordée au preneur de céder son bail dans les conditions de l’article précité, notamment à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité, constitue une dérogation au principe général d’incessibilité du bail rural, qui ne peut bénéficier qu’au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées de son bail et qui ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du bailleur appréciées uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur du fonds par le cessionnaire éventuel, et non pas des projets concurrents que le bailleur forme pour son bien.

Un manquement du preneur aux obligations nées du bail fait obstacle à ce qu’il soit fait droit à la demande, à condition toutefois que ce manquement soit suffisamment grave.

Sur l’arrachage des haies, leur défaut d’entretien et la présence de gravats sur le fonds ;

Le GAEC du [Adresse 16], exploitant voisin de Mme [H], indique dans un courrier daté du 16 septembre 2020 que les haies de Mme [H] débordent sur sa propriété et gênent ses cultures. Les photographies jointes, de mauvaise qualité, ne permettent cependant pas de corroborer cette allégation.

D’une manière générale, les photographies versées aux débats par Mme [S], qui ne sont ni datées ni situées, sont insuffisantes à établir un défaut d’entretien ou une destruction des haies imputable à Mme [H]. Elles ne démontrent pas davantage, pour les mêmes raisons, que les gravats photographiés auraient été déposés dans la prairie louée par Mme [H].

Mme [S] ne rapporte donc pas la preuve que Mme [H] est de mauvaise foi pour avoir arraché des haies, négligé leur entretien et déposer des gravats sur le fonds.

Sur les manquements à l’obligation de payer les fermages :

En application de l’article L. 411-4 du code rural, le bail liant Mme [S] et Mme [H] étant un bail verbal, il est censé fait aux conditions fixées par le contrat-type département, lequel renvoie aux usages locaux s’agissant de l’exigibilité du fermage.

Mme [S] indique que les usages locaux prévoient que le fermage est exigible à la fin de l’année culturale, soit au 30 septembre de chaque année, ce qui n’est pas contesté par Mme [H].

Pour établir les retards dans le paiement des fermages, elle produit la copie des chèques suivants :

un chèque pour payer les fermages de l’année 2009, établi le 24 février 2014,

un chèque pour payer les fermages de l’année 2015, établi le 20 janvier 2016,

un chèque pour payer les fermages de l’année 2016, établi le 05 janvier 2017,

un chèque pour payer les fermages de l’année 2017, établi le 07 février 2018,

un chèque pour payer les fermages de l’année 2018, établi le 14 janvier 2019,

un chèque pour payer les fermages de l’année 2019, établi le 29 décembre 2019,

un chèque pour payer les fermages de l’année 2020, établi le 30 décembre 2020,

un chèque pour payer les fermages de l’année 2021, établi le 21 décembre 2021.

Il ne peut toutefois être retenu un retard de plusieurs années dans le paiement des fermages de 2009 dès lors qu’il est établi par un courrier de l’époux de Mme [H] du 03 mai 2010 et un courrier de Mme [S] du 25 février 2014 que celle-ci avait reçu un premier chèque déposé dans sa boîte aux lettres le 04 décembre 2009 mais qu’elle avait renoncé à l’encaisser. Pour le reste, il n’est pas démontré que Mme [S] aurait refusé d’encaisser les fermages pour les années susvisées contrairement à ce que soutient l’intimée.

Des retards de paiements sont ainsi établis pour chacune des années. Ces retards n’apparaissent cependant pas suffisamment graves dès lors qu’ils n’ont jamais excédé quelques mois, qu’il n’a jamais été remis en cause par Mme [S] que Mme [H] s’acquitte des fermages plutôt en fin d’année civile, que l’absence de bail écrit ne pouvait que favoriser un certain flottement des pratiques et que Mme [S] ne s’est jamais plainte d’un quelconque retard du paiement avant que Mme [H] ne sollicite la cession de son bail.

En effet, la seule mise en demeure de payer les fermages qui a été adressée par Mme [S] l’a été en février 2023 au titre des fermages de l’année 2022. Outre que le chèque envoyé en retour par Mme [H] lui a été retourné, il y a lieu de constater que cet incident ne peut pas être pris en compte pour caractériser la mauvaise foi de la preneuse puisqu’il est constant que cette notion s’apprécie à la date de la demande en justice et que Mme [H] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux le 8 juillet 2022 soit avant la date d’exigibilité des fermages pour l’année en cause.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que Mme [H] se serait acquittée de ses obligations de preneur avec mauvaise foi du fait de retards de paiement des fermages, ce qui la rend dès lors éligible à transmettre le bail rural litigieux à l’un de ses descendants.

Sur les conditions du cessionnaire pour exploiter :

Il résulte de l’article L. 411-59 du code rural que le bénéficiaire de la reprise doit justifier qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

Mme [H] produit une lettre du 22 juin 2022 par laquelle le préfet du Pas-de-[Localité 11] a accusé réception de la demande d’exploiter formée par M. [B] [U] comprenant les parcelles litigieuses et l’a informé qu’il bénéficierait d’une autorisation implicite d’exploiter à défaut de notification d’une décision expresse au 2 octobre 2022 au plus tard. Il n’est pas discuté qu’aucune décision n’a été prise par l’autorité administrative dans le délai. M. [B] [U] bénéficie donc d’une autorisation implicite d’exploiter.

Dès lors que le cessionnaire justifie d’une autorisation d’exploiter, il n’est pas tenu de démontrer qu’il remplit les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle en application de l’article L. 411-59. Les critiques formulées à cet égard par Mme [S] sont donc sans incidence peu important qu’elles soient fondées ou non.

Par ailleurs, M. [B] [U] justifie parfaitement pour une bonne exploitation :

— d’un domicile à proximité immédiate des parcelles puisqu’il réside à [Localité 13],

— de sa démission de son emploi de chauffeur routier,

— de l’accord de sa banque pour financer la reprise progressive de l’exploitation à hauteur de 224 000 euros, financement complété par un prêt familial de 152 000 euros et un apport de 30 000 euros,

— de l’acquisition de matériels auprès de sa mère suivant facture 31 décembre 2022, étant rappelé que l’accord du vendeur et de l’acheteur sur la chose et le prix opère transfert de propriété, mais aussi auprès d’une dénommée Mme [Z] (facture du 28 août 2025).

Dans ces conditions, la capacité du cessionnaire à respecter les conditions du contrat qu’il entend continuer ne pouvant sérieusement être mise en doute, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a autorisé Mme [H] a cédé à son fils M. [B] [U] le bail rural relatif aux parcelles reprises au dispositif de la décision.

Sur la validité du congé pour atteinte de l’âge de la retraite :

Le congé pour âge est privé d’effet par la cession du bail rendue opposable au bailleur.

Le tribunal n’avait donc pas à statuer sur la validité du congé. Il n’avait pas non plus à statuer sur la date de prise d’effet du bail verbal qui est un moyen lié à la demande de nullité du congé.

Le jugement entrepris sera réformé en conséquence.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [S] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à Mme [H] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit que le bail rural a commencé le 1er octobre 1996 et déclaré nul le congé délivré le 7 novembre 2022 ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur le bien-fondé de la demande de nullité du congé et de la date de prise d’effet du bail rural ;

Dit que le congé délivré le 07 novembre 2022 pour atteinte de l’âge de la retraite est privé d’effet du fait de la cession du bail ;

Y ajoutant en cause d’appel,

Condamne Mme [S] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [S] à payer à Mme [H] une indemnité de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Cécile MAMELIN