N° RG 24/02310 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MJSW

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Wassa SIDIBE

M^e Christophe ARNAUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 25 MARS 2025

Appel d’une Ordonnance (N° R.G. 23/00075) rendue par le Juge des contentieux de la protection de GAP en date du 21 novembre 2023, suivant déclaration d’appel du 20 Juin 2024

APPELANTS :

M. [M] [A] [B]

né le 19 Mars 1964 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 38185/002/23-06011 du 30/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

Mme [O] [T] [B]

née le 09 Mai 1955 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentés par M^e Wassa SIDIBE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM ÉE :

Mme [R] [U]

née le 02 Décembre 1939 à [Localité 3] (SUISSE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Christophe ARNAUD, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère chargée du rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, en présence de Mme [L] [V], greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat signé le 1er mars 2021, Mme [R] [E] épouse [U] a donné à bail, à Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B] un appartement à usage d’habitation situé à [Localité 7].

Le 11 avril 2023, Mme [R] [E] épouse [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Gap aux fins de voir constater la résiliation du bail, en tout état de cause constater que les époux [T] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis le 28 février 2022 ensuite du congé délivré le 6 novembre 2021, d’ordonner leur expulsion et les voir condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 21 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Gap a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2021 entre Mme [R] [E] épouse [U] et M. et Mme [B], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 juin 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [O] [T] [B] et M. [A] [B] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [O] [T] [B] et M. [A] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [R] [E] épouse [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— rejeté la demande d’astreinte,

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 11 juin 2023 correspondant aux montants des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexé selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de location,

— condamné solidairement, Mme [O] [T] [B] et M. [A] [B] à payer à Mme [R] [E] épouse [U] l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné solidairement, Mme [O] [T] [B] et M. [A] [B] à payer à titre provisionnel à Mme [R] [E] épouse [U] la somme de 2 783,59 euros, indemnité d’occupation de juin 2023 incluse selon décompte arrêté au 30 juin 2023,

— rejeté la demande de Mme [R] [E] épouse [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum, Mme [O] [T] [B] et M. [A] [B] à supporter les dépens de l’instance d’appel,

— rejeté toutes les autres demandes.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 juin 2024, Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B] ont interjeté appel de l’ordonnance, sauf en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’astreinte,

— condamné solidairement, Mme [O] [T] [B] et M. [A] [B] à payer à Mme [R] [E] épouse [U] l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

— rejeté la demande de Mme [R] [E] épouse [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024, Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B] demandent à la cour de juger recevable et bien fondé leur appel et d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2021 entre Mme [U] et Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 juin 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 11 juin 2023 correspondant aux sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de location et condamne les consorts [B] à payer à Mme [R] [E] épouse [U] l’indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamné solidairement, Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B] somme de 2 783,59 euros, indemnité d’occupation de juin 2023 incluse, selon décompte arrêté au 30 juin 2023,

— condamné, in solidum, Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B] à supporter les dépens de l’instance.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de juger que la demande d’expulsion n’est pas proportionnée au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme et :

À titre principal :

— accorder à Mme [O] [B] et à M. [M] [A] [B] des délais de paiement à hauteur de 36 mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

— juger qu’en cas de respect de la totalité du plan d’apurement, la clause résolutoire du contrat sera réputée n’avoir jamais joué,

À titre subsidiaire :

— accorder à Mme [O] [B] et à M. [M] [A] [B] des délais de paiement sur deux ans conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

En tout état de cause :

— juger que la bailleresse a manqué à ses obligations en ne fournissant pas les décomptes par nature des charges ni les modes de répartition des charges, notamment d’eau,

— juger que les consorts [B] sont bien fondés à ne pas régler les charges d’eau faute de décompte et de répartition après relève du compteur,

— juger que la bailleresse a appliqué des révisions de loyers irrégulières et abusives, contribuant ainsi à augmenter le montant de l’arriéré locatif des consorts [B],

— condamner chaque partie à supporter ses propres frais et dépens compte tenu de la situation particulièrement précaire des consorts [B],

— débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes tant principales que subsidiaires, de ses moyens, et de tout appel incident contraires aux présentes écritures,

— confirmer l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a débouté Mme [U] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [U] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 en cause d’appel

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que la demande de résiliation est disproportionnée en regard de l’article 8 de la CEDH. Ils exposent avoir traversé une période difficile et sollicitent des délais de paiement. Ils ajoutent ne pas devoir payer les charges d’eau à défaut de justificatifs de leur consommation propre. Ils exposent également que la bailleresse a procédé à des augmentations irrégulières de loyer.

Suivant dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2024, Mme [U] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, prononcé l’expulsion des locataires, fixé l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail au montant du loyer et des charges, condamné provisoirement les époux [B] au paiement de la somme de 2 783,59 euros arrêtée fin juin 2023, et les a condamnés aux dépens et d’infirmer le jugement, en ce qu’il a débouté Mme [U] de sa demande en condamnation au titre de l’article 700 code de procédure civile.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— condamner les époux [B] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance, et y ajoutant les condamner au paiement de la somme de 2 400 euros en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

— rejeter toute demande contraire.

Au soutien de ses demandes, Mme [U] fait valoir qu’il est constant que la clause résolutoire est acquise. S’agissant de la proportionnalité de la résiliation, elle explique qu’elle doit être mise en balance avec le droit de propriété dont elle dispose a fortiori lorsque les locataires ne paient pas les loyers. Concernant la demande de délai de paiement, elle explique que les conditions ne sont pas remplies pour l’octroi de tels délais. Sur les charges d’eau, elle explique que cette demande ne faisait pas partie de la procédure initiale. Elle soutient enfin relativement aux révisions de loyer que l’indexation s’est faite conformément aux dispositions applicables.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Par application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que ' toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne reproduit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.'

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux deux mois suivant sa signification. En 1'absence de dispositions transitoires à l’application de la loi du 27 juillet 2023, il convient d’appliquer ce délai contractuel de deux mois.

Les appelants ne contestent pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement de payer qui leur avait été notifié le 11 avril 2023 pour la somme de 1 256,25 euros, dans le délai imparti.

Dès lors c’est à bon droit que le juge des référés a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2023 et l’ordonnance sera confirmée de ce chef. La preuve n’est pas rapportée d’une violation de l’article 8 de la convention européenne.

Sur la provision

En l’espèce, le premier juge a, selon décompte du 30 juin 2023, condamné solidairement les époux [B] à la somme de 2 783,59 euros au titre des loyers impayés des 5 mois de janvier, mars, avril, mai et juin 2023.

Les époux [B] ne contestent pas devoir les loyers, mais allèguent que la bailleresse ne justifie pas des charges d’eau et que les indexations du prix du loyer ont été irrégulières. La bailleresse indique que la demande au titre des charges d’eau est nouvelle et que l’indexation a été effectuée conformément aux dispositions applicables.

S’agissant des charges d’eau, c’est à tort que la bailleresse allègue que cette demande ne faisait pas l’objet de la procédure initiale. La demande relative aux charges n’est pas une demande nouvelle, puisqu’accessoire aux prétentions soumises au premier juge au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

Sur le fond, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les charges récupérables dont la liste limitative est fixée par décret. Les charges sont exigibles sur justification, des provisions peuvent être prévues par le bail, mais la régularisation doit intervenir au moins une fois par an. Un décompte par poste par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs doit être adressé au locataire qui doit être informé que les pièces justificatives sont tenues à sa disposition dans des conditions raisonnables et normales pendant un mois à compter de l’envoi du décompte. Ces dispositions sont d’ordre public.

Les provisions sur charges d’eau ont été fixées par le contrat de bail à la somme mensuelle de 30 euros. Les décomptes annuels et les justificatifs de charges visés à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas produits par la bailleresse sur laquelle repose la charge de la preuve.

Cette absence de justification de la régularisation des charges d’eau constitue une contestation sérieuse de la créance de la bailleresse. Le montant de ces provisions sur charge d’eau sera déduit à hauteur de 150 euros (5x30) de la provision demandée.

S’agissant de l’indexation du loyer, il résulte du contrat de bail que le loyer était initialement fixé à la somme de 500 euros hors charges et taxes. Le bail contient une clause relative à la révision des loyers prévoyant que 'le loyer sera automatiquement révisé sans préavis chaque année au mois anniversaire du contrat. Pour calculer l’indexation, les parties prendront en compte l’indice de référence des loyers publié chaque trismestre par l’INSEE.'

S’il résulte du commandement de payer (pièce 5 intimée) que le loyer hors charges a été fixé à la somme de 530 euros en janvier 2023 et à la somme de 576,64 euros en mars 2023, il convient de remarquer que la provision a été calculée sur la base du décompte produit en page 4 des conclusions de l’intimée et qui retient un loyer de 512,39 euros pour janvier 2023 et de 530,30 euros pour les mois suivants, ce qui est conforme à l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (pièce 6 de la bailleresse).

Dans ces conditions, les époux [B] seront condamnés à payer à Mme [E] épouse [U] la somme de 2 633,59 euros (2 783,59-150) euros à titre de provision à valoir sur lesloyers impayés, en infirmation de l’ordonnance sur ce point.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Ayant quitté les lieux le 6 août 2024, la demande des locataires aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet.

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les époux [B] ne justifient d’aucun élément démontrant qu’ils sont en mesure de respecter les échéances d’un plan d’apurement de leur dette locative. En effet, ils ont un revenu fiscal de référence de 6 841 euros, soit un revenu mensuel moyen de 570 euros par mois, ressources insuffisantes pour permettre de respecter un échéancier.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès

Les époux [B], partie perdante, seront condamnés aux dépens de la présente instance. L’équité commande en revanche, M. [M] [A] [B] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, de laisser à l’intimée la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné solidairement, Mme [O] [T] [B] et M. [A] [B] à payer à titre provisionnel à Mme [R] [E] épouse [U] la somme de 2 783,59 euros, indemnité d’occupation de juin 2023 incluse selon décompte arrêté au 30 juin 2023,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement, Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B] à payer à titre provisionnel à Mme [R] [E] épouse [U] la somme de 2 633,59 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, indemnité d’occupation de juin 2023 incluse selon décompte arrêté au 30 juin 2023,

Déboute Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B] de leur demande de délai de paiement,

Déclare sans objet la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [O] [T] [B] et M. [M] [A] [B] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière M^me Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente