République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 18/12/2025

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JOUR FIXE

MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 25/02755 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WG7O

Jugement rendu le 25 Mars 2025 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTE

Madame [R] [H]

née le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 16]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Hugues Febvay, avocat au barreau de Dunkerque, avocat plaidant

INTIMÉS

La SCI [Adresse 15]

prise en la personne de son mandataire ad hoc, la SELARL R&D

représentée par Maître [F] [S]

ayant son siège social [Adresse 9]

[Localité 8]

assignée à jour fixe le 06 août 2025 à personne morale habilitée

Maître [F] [S] membre de la SELARL R & D, mandataire ad hoc de la SCI [Adresse 15]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Alexis Merlin, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué substitué par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille

Monsieur [B] [T]

né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 14]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représenté par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e Laurence Vandermersch, avocat au barreau d’Arras, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 20 octobre 2025, tenue en double rapporteur par Pascale Metteau et Claire Bohnert qui ont entendu seules les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui ont rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Lors de l’audience, Pascale Metteau a été entendue en son rapport.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Carole Van Goetsenhoven, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente, et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Selon acte notarié du 10 décembre 2022, M. [B] [T] et Mme [R] [H] ont constitué une société civile dénommée SCI [Adresse 15].

Le capital social a été fixé à 30'480 euros et divisé en 508 parts détenues par moitié par chacun des associés. M. [T] a été nommé aux fonctions de gérant.

M. [T] a affecté, à titre d’apport, une parcelle de terrain à bâtir située à [Adresse 13], terrain sur lequel la SCI [Adresse 15] a fait édifier un immeuble à usage d’habitation en 2003.

M. [T] et Mme [H] se sont mariés sous le régime de la séparation de biens le [Date mariage 3] 2003 et ont fixé leur résidence dans l’immeuble appartenant à la [17].

Par ordonnance de non-conciliation du 14 mars 2018, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Béthune a attribué la jouissance du domicile conjugal à M. [T].

Reprochant à M. [T] de ne pas avoir recouvré pour le compte de la société le loyer qu’il aurait dû lui verser pour son occupation de l’immeuble et de ne pas avoir établi ni fait approuver les comptes sociaux, Mme [H] l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Béthune, par acte d’huissier du 15 janvier 2021 ainsi que la SCI [Adresse 15], pour obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation des fautes commises par le gérant et pour voir prononcer la dissolution de la société du fait de la mésentente installée entre les associés.

Par ordonnance du 15 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise pour procéder à l’évaluation de l’immeuble appartenant à la SCI [Adresse 15] et pour déterminer la valeur locative de cet immeuble.

L’expert judiciaire, M. [C] [J], a déposé son rapport le 27 novembre 2022.

Par ordonnance du 13 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Béthune saisi par Mme [H] a désigné la SELARL R&D en la personne de Me [F] [S] en qualité de mandataire ad hoc pour représenter la SCI [Adresse 15] dans le cadre de la procédure.

Par actes de commissaire de justice des 28 février et 9 mars 2023, Mme [H] a assigné la SCI [Adresse 15] représentée par son administrateur ad hoc et M. [T] devant le tribunal judiciaire de Béthune notamment pour voir condamner M. [T] à payer à la SCI [Adresse 15] des dommages et intérêts en réparation des fautes commises par ce dernier en qualité de gérant, pour voir prononcer la dissolution de la société et pour voir désigner un liquidateur.

La jonction des deux instances en cours a été ordonnée.

Par jugement du 25 mars 2025, le tribunal judiciaire de Béthune a :

— rejeté la demande de sursis à statuer présentée par M. [T] et par la SCI [Adresse 15] représentée par son gérant,

— déclaré irrecevables les demandes présentées par M. [T] au profit de la SCI [Adresse 15],

— déclaré irrecevables les demandes présentées par la SCI [Adresse 15] représentée par son gérant en défense à l’action ut singuli introduite par Mme [H],

— condamné M. [T] à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 68'000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté la surplus de la demande indemnitaire présentée par Mme [H] à l’encontre de M. [T],

— rejeté la demande de dissolution de la SCI [Adresse 15] présentée par Mme [H],

— condamné Mme [H] à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 2 970 euros au titre de la libération du solde de son apport en numéraire laquelle est augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023,

— rejeté la demande présentée par la SCI [Adresse 15] représentée par son gérant tendant à voir Mme [H] condamnée au paiement de la somme de 17'653 euros au titre du solde débiteur de son compte courant d’associé arrêté au 31 décembre 2023,

— jugé que Mme [H], M. [T] et la SCI [Adresse 15] représentée par son gérant, conserveront la charge de leurs dépens et de leurs frais non compris dans les dépens,

— condamné M. [B] [T] aux dépens exposés par la SCI [Adresse 15] représentée par la SELARL R&D prise en la personne de Me [F] [S],

— condamné M. [B] [T] au paiement des frais et honoraires de la SELARL R&D, prise en la personne de Me [F] [S], dans la limite des frais et honoraires exposés au titre de sa mission de représentation de la SCI [Adresse 15] à l’instance.

Mme [H] a interjeté appel de cette décision le 22 mai 2025.

Par ordonnance du 22 juillet 2025, elle a été autorisée à assigner à jour fixe M. [T] et la SCI [Adresse 15] prise en la personne de son mandataire ad hoc.

Les assignations ont été délivrées par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2025 en ce qui concerne M. [T] et du 6 août 2025 en ce qui concerne la SCI [Adresse 15] représentée par son mandataire ad hoc.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, Mme [H] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné M. [T] à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 68'000 euros à titre de dommages et intérêts,

* dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

* rejeté le surplus de la demande indemnitaire présentée à l’encontre de M. [T],

* rejeté la demande de dissolution de la SCI [Adresse 15] présenté par Mme [H] :

* condamné Mme [H] à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 2 970 euros au titre de la libération du solde de son apport en numéraire augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023,

* jugé que Mme [H], M. [T] et la SCI [Adresse 15] représentée par son gérant conserveront la charge de leurs dépens et de leurs frais non compris dans les dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs :

— sur le fondement de l’article 1843-5 du code civil, condamner M. [B] [T] à payer à la SCI [Adresse 15] en réparation des fautes commises par le gérant en exercice la somme de 132'306 euros à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire pour la période postérieure au 1er janvier 2026 en y ajoutant la somme mensuelle de 1 080,80 euros,

— prononcer la dissolution de la SCI [Adresse 15] sur le fondement de l’article 1844-7 du code civil en raison d’inexécution de ses obligations par M. [T], de la mésentente entre associés et de l’absence de tenue régulière des comptes ainsi que de l’orchestration d’aucune assemblée générale entre associés depuis la fin de l’exercice 2017,

— désigner tel liquidateur qu’il plaira à la cour avec mission usuelle en pareille matière notamment de recouvrer les actifs de la SCI [Adresse 15], d’établir les comptes sociaux, de procéder à la vente des actifs immobiliers de la société, d’affecter le produit de ces ventes et recouvrements au paiement d’un éventuel passif de la société puis de procéder à l’achèvement des opérations de liquidation de la société et de partager entre associés au prorata des droits sociaux parts détenus le boni de liquidation,

— juger irrecevable et en tout cas mal fondée la demande reconventionnelle de la SCI [Adresse 15] formulée le 19 novembre 2024 en paiement d’un solde de libération du capital social,

— ajoutant au jugement en raison de l’évolution du litige, juger nuls et en tout cas inopposables à la SCI [Adresse 15] le bail que M. [B] [T] s’est octroyé le 5 avril 2025 et son avenant du 21 juin 2025, outrepassant ses pouvoirs et commettant ainsi de nouvelles fautes de gestion à son profit et des abus de droit,

— condamner M. [T] au paiement de la somme de 25'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’incident, d’expertise judiciaire, de signification des ordonnances présidentielles, de la rémunération du mandataire ad hoc, des constats dressés par Me [I] puis Me [U].

Elle relève que depuis la séparation du couple, début octobre 2017, M. [T] occupe seul l’immeuble construit par la SCI [Adresse 15] sur le terrain appartenant à cette dernière, constitué par l’apport de M. [T] à la constitution de la société ; qu’elle a tenté de consulter et prendre copie des grands livres de la société, du registre des procès-verbaux d’associés, sans succès ; qu’elle a reçu une lettre datée du 4 novembre 2017 pour l’inviter à participer à une assemblée générale extraordinaire devant avoir lieu le 27 novembre 2017 ; que les deux associés ont donné leur accord pour un contrat de bail au profit de M. [T], ce dernier proposant 800 euros à ce titre et Mme [H] sollicitant une évaluation de la valeur locative par le notaire ou une personne qualifiée ; que, depuis cette date, la société aurait dû percevoir un loyer mensuel minimum de 800 euros mais qu’elle n’a reçu aucun versement de M. [T] par ailleurs seul gérant de la société.

Elle fait valoir qu’en application de l’article 1843-5 du code civil, les associés sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; que M. [T] n’a pas recouvré, au nom de la société, le montant du loyer commettant ainsi une faute de gestion au préjudice de la société ; que ce préjudice est égal au montant des loyers qui auraient dû être perçus ; que la mise à disposition gratuite des biens de la SCI n’entre pas dans son objet social ; que cette mise à disposition devait donc être autorisée par l’assemblée générale des associés ; que tel n’a pas été le cas ; que le juge a limité mensuellement le préjudice subi par la société à la somme proposée par M. [T] ; que, cependant, la valeur locative a évolué pendant cette période de huit années ; que l’indemnisation du préjudice doit prendre en considération cette évolution ; que le préjudice subi arrêté au 31 décembre 2025 représente une somme globale de 120'306 euros ; qu’au surplus, la société est privée de trésorerie depuis des années et que ce préjudice financier n’est pas inférieur à 12 000 euros.

Elle prétend en outre à la dissolution de la société en application de l’article 1844-7 du code civil en l’absence d’établissement des comptes sociaux depuis le 1er octobre 2017. Elle souligne que le gérant, par ailleurs associé égalitaire, demande des rémunérations indues, rétroactives, en organisant des assemblées générales à des périodes choisies pour rendre difficile la présence de l’autre associé ; que contrairement aux dispositions statutaires, elle s’est vu refuser la présentation des pièces et documents comptables ; que M. [T] n’a pas établi de procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale du 27 novembre 2017 ; que les comptes sociaux de 2003 à 2017 n’ont fait l’objet d’aucun arrêté ni d’aucune approbation ; qu’il n’existe plus d’affectio societatis manifesté par la tenue de réunions, de discussions régulières entre associés ou suivi des décisions collectives prise au vu d’une documentation fiable et complète ; que la société doit donc être dissoute.

Elle relève que M. [T] verse en cause d’appel un bail qu’il s’est délivré à des conditions avantageuses et un avenant pour transformer l’objet de ce bail afin de loger dans l’immeuble une entreprise qu’il a créée ; que le loyer est sous-évalué et qu’il tente de modifier le bail pour en faire un bail mixte professionnel ; que le bail et l’avenant doivent être annulés mais que de nouvelles fautes de gestion sont caractérisées par la passation de ces actes.

Elle estime que les demandes reconventionnelles présentées devant le tribunal n’étaient pas recevables puisqu’elles ont été formulées par la société représentée par M. [T] alors même qu’un mandataire ad hoc été désigné ; qu’en tout état de cause, la demande au titre de la libération du capital social est mal fondée alors que son compte courant d’associé et au moins créditeur de 8 163,89 euros au 31 décembre 2017 et qu’une compensation est prévue par l’article 6 page 3 des statuts.

Elle explique avoir exposé de nombreux frais puisqu’elle a du être accompagnée par un huissier aux assemblées générales convoquées notamment un dimanche après-midi, M. [T] tentant de la contraindre à lui céder ses parts sociales à vil prix.

La SCI [Adresse 15] prise en la personne de son mandataire ad hoc, par conclusions signifiées par voie électronique le 2 octobre 2025, a indiqué s’en rapporter sur les mérites de la demande de chacune des parties et solliciter la condamnation in solidum de Mme [H] et de M. [T] au paiement de la somme de 2 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais dépens de l’instance.

Elle fait valoir qu’elle s’en rapporte sur les mérites des demandes présentées mais qu’elle a dû exposer des frais de représentation en justice.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, M. [B] [T] demande à la cour de :

— dire Mme [H] mal fondée en ses moyens et prétentions,

— l’en débouter,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal judiciaire de Béthune le 25 mars 2025,

— condamner Mme [H] outre aux entiers dépens de l’instance d’appel, à lui verser la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’il a accepté la décision rendue par le tribunal de Béthune et qu’il a, en application de cette décision, régularisé dès le 4 avril 2025 un bail entre la SCI et lui-même prévoyant le versement d’un loyer de 800 euros avec effet au 1er janvier 2025 ; que ce bail a été complété par un avenant prévoyant un usage mixte des locaux loués en raison de son activité d’auto-entrepreneur ; qu’il procède au paiement des loyers ; qu’il n’a donc commis aucune faute de gestion dès lors que les statuts prévoient qu’en sa qualité de gérant, il peut donner l’immeuble à bail ; que Mme [H] a accepté le principe d’une telle location lors de l’assemblée générale de 2017 ; que s’il n’a pas réglé de loyers depuis 2017, il n’en a pas moins effectué de nombreux travaux qui ont généré une plus value de 33 400 euros pour la maison dont la SCI est propriétaire.

Il affirme que Mme [H] commet une erreur de calcul s’agissant des loyers à prendre en compte sur la base d’un loyer de 800 euros en 2018 et il fait état qu’au plus, les sommes dues au 30 juin 2024 s’élèveraient à 61 856,06 euros et non à 100 941,18 euros ; que cependant, le tribunal judiciaire de Béthune a fait une exacte appréciation du préjudice de la SCI du fait de cette absence de perception de loyer au regard des différentes évaluations de l’immeuble qu’il a versées aux débats ; que les agences immobilières ayant accepté de mettre en vente l’immeuble au prix fixé par l’expert n’ont reçu aucune demande de visite.

S’agissant de la demande de dissolution de la société, il relève qu’il a fait vérifier la comptabilité de la société suite au départ de son épouse ; que M. [E], expert-comptable, a établi un bilan au 31 décembre 2017 ; qu’il a par la suite établi une comptabilité avec bilans et comptes d’exploitation outre des rapports sur l’exercice écoulé détaillant les charges ; que Mme [H] n’a pas usé de son droit d’intervention dans la vie sociale de la SCI, ni revendiqué la gérance ou provoqué de décision collective ; que si elle a demandé à consulter les grands livres, ceux-ci n’ont pas pu être présentés du fait de l’absence du gérant le jour de sa visite avec un commissaire de justice ; qu’elle n’a pas répondu quand il lui a été demandé de préciser ses questions sur la gestion.

Même si la décision n’est pas à son profit, il demande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [H] à libérer son apport.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à obtenir la condamnation de M. [T] à payer à la SCI [Adresse 15] des dommages et intérêts :

Le tribunal a, à juste titre, relevé que :

— en application de l’article 1843-5 du code civil, 'outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la société’ ; Mme [H] est donc recevable à engager une action en responsabilité à l’encontre de M. [T], gérant de la SCI [Adresse 15],

— les statuts de la société ne prévoient pas la mise à disposition des biens de la SCI [Adresse 15] à titre gratuit même au profit des associés alors que l’objet social de la société est 'l’acquisition de tous immeubles, bâtis ou non bâtis, leur administration et l’exploitation par bail, location ou autrement',

— M. [T], qui devait gérer la société de manière consciencieuse et sans prévaloir son intérêt personne, a commis une faute en ne procédant pas au paiement et au recouvrement du loyer relatif à l’immeuble de la SCI [Adresse 15] qu’il occupe.

Ces points ne sont d’ailleurs remis en cause par aucune des parties.

Seul le préjudice financier de la SCI [Adresse 15] découlant de cette absence de perception de loyer est discuté quant à son montant.

Il doit être rappelé que dans le cadre de l’assemblée générale de la SCI du 27 novembre 2017, il a été décidé l’établissement d’un bail au profit de M. [T], ce dernier ayant proposé de verser un loyer de 800 euros, Mme [H] ayant demandé une évaluation de la valeur locative.

Il ressort du rapport d’expertise de M. [J] (expertise ordonnée par le juge de la mise en état le 15 mars 2022) daté du 20 novembre 2022 que :

— l’immeuble de la SCI est situé à Camblain-Chatelain, commune dépendant de l’agglomération de Béthune-Bruay ; il est construit dans une impasse à proximité de quelques commerces, d’une école et d’une maison de santé ; le permis de construire a été délivré en septembre 2009,

— il s’agit d’une maison d’habitation, non mitoyenne, en fond de parcelle, accessible par une allée privée gravillonnée ; la propriété est bordée par une rivière dont les berges sont entretenues et stabilisées ; il n’y a pas de vis-à-vis ; le rez-de-chaussée est aménagée sur un sous-sol aménagé ; l’étage est partiellement mansardé ; la surface habitable est de 165 m² outre le sous-sol (avec salle de jeux, salle de sport et garages de 127,84 m²) ; il y a trois chambres à l’étage, un bureau au rez-de-chaussée, une grande terrasse mais qui est exposée au nord,

— l’expert a, au regard de ces éléments et de l’analyse du marché local peu actif, évalué le bien à 395 000 euros et fixé une valeur locative de 856 euros en 2017.

Ce même immeuble a été évalué entre 280 000 et 300 000 euros par Me [G], notaire à [Localité 11], le 4 avril 2018 et entre 290 000 et 300 000 euros le 30 janvier 2023, à 280 000 euros par l’agence immobilière Plazza de [Localité 12] le 3 mars 2023, entre 240 000 et 260 000 euros par la société Sergic le 1er mars 2023 et à 238 500 euros par une consultante en immobilier le 18 mars 2023 (faisant état d’un prix de vente de 260 000 euros maximum). M. [T] justifie également que le bien, mis en vente sur plusieurs sites d’agences immobilières, au prix de 395 000 euros n’a pas fait l’objet de manifestations d’intérêt de potentiels acquéreurs et n’a pas été visité.

Au regard de la description de l’immeuble, des éléments de valorisation transmis, de sa situation, le tribunal a pu retenir une indemnité de 800 euros comme représentant le préjudice subi par la société pour défaut d’encaissement de loyers en 2017, cette somme correspondant à la valeur locative du bien. Cependant, alors que la société ne dispose que d’un élément d’actif, la conclusion d’un contrat de bail sur cet actif implique, dans l’intérêt social, au regard de la durée habituelle des baux, une clause usuelle d’indexation du loyer.

Le préjudice tiré de l’absence de conclusion du bail par la SCI doit donc être évalué en tenant compte de l’absence de perception d’un loyer depuis le 1er décembre 2017 (la décision de mise en location au profit de M. [T] a été prise en assemblée générale du 27 novembre 2017), loyer devant être revalorisé selon la clause habituelle des baux d’habitation par référence à l’indice de revalorisation des loyers (IRL).

En tenant compte d’une revalorisation des loyers pour le calcul de l’indemnité, le préjudice de la SCI doit être calculé de la manière suivante :

—  12 x 800 euros entre décembre 2017 et le 30 novembre 2018 = 9 600 euros

—  12 x 812,59 euros jusqu’au 30 novembre 2019 (l’IRL publié au 1er décembre était celui du 3ème trimestre 2017 soit de 126,46 ; cet indice était de 128,45 au troisième trimestre 2018) = 9 751,07 euros

—  12 x 822,33 euros jusqu’au 30 novembre 2020 (l’indice du 3ème trimestre 2019 étant de 129,99) = 9 867,99 euros

—  12 x 826,13 euros jusqu’au 30 novembre 2021 (l’indice du 3ème trimestre 2020 étant de 130,59) = 9 913,56 euros

—  12 x 832,96 euros jusqu’au 30 novembre 2022 (l’indice du 3ème trimestre 2021 étant de 131,67) = 9 995,52 euros

—  12 x 862 euros jusqu’au 30 novembre 2023 (l’indice de 3ème trimestre 2022 étant de 136,27) = 10 344 euros

—  12 x 892,17 euros jusqu’au 30 novembre 2024 ( l’indice du 3ème trimestre 2023 étant de 141,03) = 10 706,04 euros

—  12 x 914,19 euros jusqu’au 30 novembre 2025 (l’indice du 3ème trimestre 2024 étant de 144,51) = 10 970,28 euros

—  922,16 euros en décembre 2025 (indice du 3ème trimestre 2025 de 145,77)

soit 82 070,62 euros entre décembre 2017 et décembre 2025 inclus.

Si Mme [H] invoque un préjudice financier complémentaire de la SCI à hauteur de 12 000 euros, elle n’explique pas en quoi a pu consister ce préjudice étant relevé que si la SCI a été privée de trésorerie du fait de l’absence de versement de loyers, il n’est pas justifié qu’elle aurait pu avoir des comptes bancaires débiteurs ou qu’elle aurait fait face à des difficultés particulières. La demande au titre du préjudice financier complémentaire doit donc être rejetée et le préjudice subi par la SCI doit être arrêté au 31 décembre 2025 à la somme de 82 070,62 euros, le jugement devant donc être infirmé en ce qu’il a arrêté ce préjudice à 68 000 euros en décembre 2024.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu à condamnation de M. [T] pour la période postérieure à décembre 2025 alors qu’en l’état, le préjudice de la SCI [Adresse 15] n’est pas constitué.

Sur les demandes concernant le bail du 5 avril 2025 et l’avenant du 21 juin 2025 :

Pour solliciter l’annulation du bail et de l’avenant passé par le gérant, M. [T], avec la SCI, Mme [H] invoque un abus de droit et le fait que M. [T] a outrepassé les pouvoirs conférés au gérant par les statuts.

Selon les dispositions de l’article 22 des statuts, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt social. Les actes et opérations listés exigent l’accord préalable de la collectivité des associés par une décision extraordinaire notamment les 'baux d’immeuble, soit comme preneur, soit comme bailleur, s’ils sont supérieurs à 9 ans ou s’ils confèrent un droit à leur renouvellement'. 'Toute contravention aux dispositions ci-dessus sera considérée comme un juste motif de révocation'.

M. [T] a conclu avec la SCI [Adresse 15] le 5 avril 2025 un contrat de bail, à effet au 1er janvier 2025, pour une durée de 6 ans moyennant un loyer de 800 euros, sans indexation. Un avenant du 21 juin 2025 l’a autorisé à un exercice professionnel en tant qu’auto-entrepreneur.

Il apparaît également que cette activité d’auto-entrepreneur est relative au nettoyage de bâtiments et a donc un caractère commercial.

Si le principe d’un accord pour la conclusions d’un bail d’habitation avait été donné lors de l’assemblée générale de 2017, il n’en demeure pas moins qu’aucun accord sur le montant du loyer n’avait été trouvé et qu’en outre, l’absence d’indexation du loyer n’avait pas été envisagée. Cependant, il ne saurait être prétendu que M. [T] a commis un abus de droit en signant le bail litigieux au regard de l’accord donné par Mme [H] lors de l’assemblée générale de 2017.

S’agissant de l’avenant, au regard du caractère commercial de l’activité autorisée dans l’immeuble et donc d’une potentielle qualification du bail en bail commercial ou mixte, l’accord des associés était indispensable.

Cependant, le dépassement de ces pouvoirs par le gérant emporte, notamment en cas de non-respect de l’intérêt social et de préjudice pour la société, la mise en jeu de la responsabilité du gérant et constitue un juste motif de révocation, tel qu’envisagé par les statuts.

La sanction de ce dépassement n’est pas la nullité de l’acte ni même son inopposabilité, étant ajouté que la preuve d’un abus de droit de M. [T] n’est pas établie, même si celui-ci a outrepassé ses pouvoirs de gérant alors qu’une intention malveillante ou un intérêt de nuire ne sont pas démontrés. Seule la responsabilité pour faute de M. [T] en qualité de gérant pourrait être engagée du fait de ce dépassement de pouvoir.

En conséquence, la demande d’annulation ou tendant à dire inopposable le bail et l’avenant régularisés sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de Mme [H] au titre de la libération du solde de son apport en numéraire :

Il doit être relevé que dans le cadre de l’instance devant le tribunal judiciaire, la SCI [Adresse 15] était représentée par un mandataire ad hoc. Dès lors, M. [T], bien que gérant, n’avait pas qualité pour présenter des demandes pour le compte de la SCI.

Or, la demande de condamnation de Mme [H] au profit de la SCI au titre de la libération du solde de son apport en numéraire a été présentée par M. [T], ce dernier invoquant sa qualité de gérant de la SCI.

Cette demande doit donc être déclarée irrecevable.

Sur la demande de dissolution de la SCI [Adresse 15] :

Selon l’article 1844-7 du code civil, 'La société prend fin :

1° Par l’expiration du temps pour lequel elle a été constituée, sauf prorogation effectuée conformément à l’article 1844-6 ;

2° Par la réalisation ou l’extinction de son objet ;

3° Par l’annulation du contrat de société ;

4° Par la dissolution anticipée décidée par les associés ;

5° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ;

6° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal dans le cas prévu à l’article 1844-5 ;

7° Par l’effet d’un jugement ordonnant la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif ;

8° Pour toute autre cause prévue par les statuts.'

Il résulte de cet article que la mésentente existant entre les associés et par suite la disparition de l’affectio societatis ne peuvent constituer un juste motif de dissolution qu’à la condition de se traduire par une paralysie du fonctionnement de la société.

L’article 30 des statuts de la SCI prévoit que :

— les écritures de la société sont tenues selon les normes du plan comptable national,

— à la clôture de chaque exercice, les gérants dressent l’inventaire des divers éléments de l’actif et du passif existant à leur date. Ils dressent également le compte d’exploitation générale, le compte des pertes et profits et le bilan ; ils établissent un rapport écrit sur la situation de la société.

Il convient de rappeler que la SCI [Adresse 15] est une SCI familiale qui est propriétaire d’un seul immeuble qui était le logement de la famille lorsque les deux associés étaient mariés.

Lors de la séparation, M. [T] a fait établir par un expert-comptable un bilan reconstitué au 31 décembre 2022 ainsi que le détail des mouvements financiers de la société depuis 2003. Des bilans ont été établis pour les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022.

Une assemblée générale a été convoquée pour juin 2023 avec un rapport du gérant sur l’année 2022. Un procès-verbal de cette assemblée générale a été établi. Mme [H] a voté contre l’ensemble des résolutions soulignant qu’elle n’avait pas reçu les pièces comptables depuis la création de la société.

Une assemblée générale extraordinaire avait également été convoquée pour le 19 février 2023, l’ordre du jour prévoyant la mise en vente de l’immeuble, cette résolution ayant été acceptée par Mme [H].

En janvier 2024, M. [T] a adressé à Mme [H] le bilan au 31 décembre 2023, les pièces de comptabilité de la société ainsi que son rapport de gérance pour les exercices de 2018 à 2023. Un procès-verbal d’une assemblée générale tenue le 21 juin 2024 a été envoyé le 25 juin 2024.

Une nouvelle assemblée générale a été convoquée le 2 janvier 2025 pour le 31 janvier 2025 puis pour le 28 février 2025 avec joint à la convocation, le rapport du gérant sur l’exercice 2024 et le bilan 2024.

Il n’est pas contesté que pendant la période de vie commune des associés, aucun compte n’a été établi pour la SCI et qu’aucune assemblée générale n’a été tenue, le gérant n’ayant convoqué aucune assemblée, sans aucune observation de l’associée égalitaire.

Depuis la séparation du couple, des bilans sont établis, des assemblées générales convoquées même si Mme [H] critique les modalités de leur tenue. Il n’est cependant aucunement démontré que les dates de ces assemblées ont été choisies pour que Mme [H] ne puisse pas y assister. Par ailleurs, si cette dernière affirme qu’elle s’est vue refuser la présentation des pièces et documents comptables de la société, c’est uniquement en l’absence du gérant et, par la suite, ces documents ont été tenus à sa disposition.

Si les comptes ne sont pas approuvés, ce refus d’approbation des comptes annuels traduit un désaccord des associés sur l’établissement des comptes, la valeur de l’actif, les comptes courants d’associés mais également la défiance à l’égard du gérant. Cependant, le refus d’approbation n’a en lui-même aucune incidence majeure sur le fonctionnement de la société.

Alors que l’activité de la société est réduite au regard de son actif et de son caractère familial, que des assemblées générales sont convoquées, des bilans établis, que Mme [H] peut avoir accès aux rapports d’activités qui sont rédigés, que malgré la mésentente des associés, certaines décisions sont prises (mise en vente de l’immeuble même si le prix fixé semble trop élevé), il n’est démontré aucun impact sur le fonctionnement de la société ni aucune paralysie étant relevé que depuis le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune, M. [T] verse un loyer de 800 euros par mois à la société. De même, s’il est affirmé que sa gestion n’est pas conforme à l’intérêt social, la responsabilité du gérant peut être engagée et ce dernier peut être révoqué de ses fonctions en cas de manquement démontré de sa part.

Ainsi, la mésentente entre les associés égalitaires et l’absence totale d’approbation des comptes de la société, ne suffisent pas entraîner la paralysie de la société dont l’immeuble est entretenu et occupé par l’un des associés, lequel doit régler une indemnité en contrepartie de son occupation.

Dès lors, la demande de dissolution de la société doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

Les parties succombant partiellement en cause d’appel, chacune conservera la charge de ses dépens. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais et dépens de première instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens en cause d’appel. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M. [B] [T] à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 68 000 euros à titre de dommages et intérêts et en ce qu’il a condamné Mme [R] [H] à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 2 970 euros au titre de la libération du solde de son apport en numéraire, laquelle est augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne M. [B] [T] à payer à la SCI [Adresse 15] la somme de 82 070,62 euros à titre de dommages et intérêts, somme arrêtée au 31 décembre 2025 ;

Déclare irrecevable la demande tendant à obtenir la condamnation de Mme [R] [H] au paiement de la libération du solde de son apport en numéraire ;

Rejette la demande tendant à dire nuls ou inopposables le bail du 5 avril 2025 et l’avenant du 21 juin 2025 ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente