N° RG 23/02084

N° Portalis DBVM-V-B7H-L25H

C8

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

Me [Localité 7]-catherine CALDARA-BATTINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 06 NOVEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° RG 21/00993)

rendu par le tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Vienne

en date du 30 mars 2023

suivant déclaration d’appel du 31 mai 2023

APPELANTE :

SAS CARMILA FRANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

SARL COOK STAM, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et plaidant par M^e Marie-Catherine CALDARA-BATTINI, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Assistés lors des débats de Fabien OEUVRAY, greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 septembre 2025, M^me FIGUET, Présidente, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et M^e CALDARA-BATTINI en sa plaidoirie,,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

La société Carmila France est propriétaire depuis le 21 février 2018 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 9] composé d’un bâtiment principal comprenant un hypermarché et une galerie marchande, d’une station-service, d’un autre bâtiment et d’une aire de stationnement.

Suivant acte sous seing privé du 24 juillet 2014, la société [Adresse 6] aux droits de laquelle vient la société Carmila France a consenti à la société Cook Stam un bail commercial portant sur le local n°2 du centre commercial d’une surface totale de 403 m² pour une durée de 10 ans courant à compter de la livraison du local à destination de l’exploitation d’un commerce d’équipement de la maison sous l’enseigne 'Ambiance et Styles’ moyennant un loyer annuel de base d’un montant de 72.720 euros Ht et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre le loyer de base et 6% hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur. Le bailleur consentait un allègement de loyer de 8.080 euros Ht au titre de la première année de bail ainsi qu’un allègement de 4.040 euros Ht au titre de la deuxième année du bail outre une franchise de loyer d’une durée maximum de 2,5 mois entre la date de prise d’effet du bail et la date d’ouverture du local au public et la participation du bailleur aux travaux d’aménagement à hauteur de la somme de 140.000 euros Ht.

Par acte du 15 novembre 2018, la société Carmila France a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société Cook Stam pour un montant de 59.951,73 euros correspondant à des régularisations de charges et provisions pour charges.

Sur l’assignation délivrée par la société Carmila France en expulsion et en paiement d’une somme provisionnelle, le juge des référés l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée à payer à la société Cook Stam la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par ordonnance du 17 octobre 2019.

Par acte du 29 septembre 2021, la société Carmila France a fait assigner la société Cook Stam devant le tribunal judiciaire de Vienne aux fins de voir prononcer la résiliation du bail avec expulsion et de paiement d’une somme au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation.

Par jugement du 30 mars 2023, le tribunal judiciaire de Vienne :

— a débouté la société Carmila France de l’ensemble de ses prétentions,

— l’a condamnée à régler la somme de 2.500 euros à la société Cook Stam en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— a écarté l’exécution provisoire.

Par déclaration du 31 mai 2023, la société Carmila France a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a écarté l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025.

Prétentions et moyens de la société Carmila France

Dans ses conclusions remises et notifiées le 16 juillet 2025, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 30 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 24 juillet 2014 aux torts exclusifs de la société Cook Stam ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société Cook Stam et celle de tous occupants de son chef du local n°2 qu’elle exploite au sein de la galerie marchande du centre commercial Carrefour Jonchain à [Localité 8], [Adresse 2], sous l’enseigne « Ambiance et Styles», ce à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la condamner au paiement de la somme de 104.775,94 euros ttc représentant les loyers et charges, selon comptes arrêtés au 30 septembre 2025 inclus ;

— du 1er octobre 2025 jusqu’à la résiliation judiciaire du bail, la condamner au paiement des loyers et charges contractuels ;

— à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer global de la dernière année, conformément aux dispositions contractuelles de l’article XXX.f du bail, charges contractuelles en sus ;

— condamner la société Cook Stam aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les charges locatives, elle fait observer que :

— les provisions ont été ajustées au regard des dépenses réellement engagées par le bailleur,

— elle verse aux débats les relevés individuels par répartition des années 2017 à 2023 qui font apparaître que le budget courant de charges pour l’ensemble du centre commercial n’a fait qu’augmenter passant de 335.800,60 euros en 2017 à 406.117,22 euros en 2019,

— la société Cook Stam a été exonérée de sommes importantes au titre des liquidations de charges des années 2015 à 2019, abandons portant notamment sur les charges liées à la géothermie,

— la société Cook Stam est mal venue à se prévaloir d’une baisse de son chiffre d’affaires pour s’opposer aux charges, ces deux éléments étant sans lien,

— la société preneuse a accepté de supporter les charges évoqués dans son bail,

— si la société Cook Stam reproche au bailleur un retard dans la régularisation des charges, les charges n’en sont pas moins exigibles,

— les relevés individuels par répartition mentionnent bien les différents postes de charges, le montant des charges communes à répartir et le cas échéant les travaux exceptionnels et la quote part du preneur.

Sur les loyers, elle observe que le bail prévoit un paiement trimestriel des loyers, que la totalité des loyers n’est pas réglée, que les loyers afférents à la période de la crise sanitaire sont exigibles ainsi que l’a considéré la Cour de cassation.

Elle conclut qu’elle est fondée à solliciter la résiliation du bail dès lors que plus aucune somme n’a été réglée depuis le 30 juillet 2020.

Prétentions et moyens de la société Cook Stam

Dans ses conclusions remises et notifiées le 16 juillet 2025, elle demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 30 mars 2023 en toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire, en cas de réformation du jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 30 mars 2023 et de condamnation de la société Carmila France au paiement de quelque somme que ce soit,

— rejeter la demande de résiliation du bail formée par la société Carmila France,

— octroyer à la société Cook Stam les plus larges délais de paiement, soit 24 mois,

En tout état de cause, y ajoutant,

— condamner la société Carmila France au paiement d’une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens de l’instance.

Elle relève que :

— dès le 22 décembre 2017, il a été validé le principe d’un paiement mensuel, au demeurant entre avril 2021 et mars 2022, les échéances ont été appelées mensuellement, cet accord est devenu la loi des parties et il ne peut être considéré qu’elle a eu un comportement fautif en réglant mensuellement les loyers, la société Carmila France ne peut donc invoquer ce règlement mensuel pour solliciter la résiliation du bail,

— la dette locative trouve son origine dans la liquidation infondée, injustifiée et même abusive des charges par le bailleur, celui-ci doit justifier des sommes dont il appelle le règlement, il doit ainsi établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges,

— la société Carmila France doit donc justifier des charges appelées et de leur régularisation,

— en mars 2017, la société Carmila France a facturé une liquidation des charges pour 2015 à hauteur de 11.310,58 euros et une liquidation des charges pour 2016 à hauteur de 19.365,67 euros sans justifications et en contrariété des clauses du bail prévoyant une régularisation des charges chaque année au terme du 30 juin,

— les charges sont passées de 17.329 euros HT en mars 2017 à 36.688,80 euros Ht en mars 2019 sans justification,

— ces charges appelées sont sans rapport avec les relevés individuels de répartition lesquels sont insuffisant à justifier des charges et du budget courant,

— elle a toujours réglé les loyers et charges fixées à l’origine et les seules sommes impayées correspondent à des régularisations de charges effectuées de manière chaotique,

— la société Carmila France a admis elle-même que les liquidations de charges 2015, 2016, 2017 et pour partie 2018 étaient infondées puisqu’elle les a annulées en émettant des avoirs,

— les augmentations de provision sur la base de ces liquidations de charges sont donc contestables,

— la bailleresse n’a jamais justifié la quote-part correspondant aux locaux loués, elle n’a pas respecté les termes du bail pour opérer les régularisations de charges ou appeler les provisions sur la base des liquidations de charges intervenues car elle n’a jamais justifié aucun de ces éléments,

— la Cour de cassation a pu juger que le défaut de régularisation des charges par le bailleur peut être sanctionné par la déchéance du bailleur du droit de se faire rembourser (Civ 3ème , 5 novembre 2014 n°13-24.451),

— en outre, le bailleur doit conserver à sa charge l’excédent des dépenses résultant d’un vice des installations, étant relevé qu’un dysfonctionnement de la géothermie est suspecté,

— la reprise de l’étanchéité devrait rentrer dans la garantie décennale,

— il ne peut lui être reproché d’avoir manqué à ces obligations alors que depuis plusieurs années, elle a tenté d’obtenir des explications sur le montant des charges et leur régularisation.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement en faisant valoir que la crise sanitaire a eu un impact considérable sur son activité.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision :

Aux termes du bail conclu le 24 juillet 2014, les charges communes et privatives sont payables par le preneur, à titre provisionnel d’avance, soit chaque trimestre, aux termes des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre, soit le premier de chaque mois. Chaque provision est égale au quart (provision trimestrielle) ou au douzième (provision mensuelle) du budget prévisionnel de l’année considérée. La régularisation des charges de l’année écoulée sur la base des dépenses réelles est effectuée chaque année au terme du 30 juin.

Les charges locatives, même expressément à la charge du preneur, doivent être justifiées par le bailleur (Civ. 3ème, 7 avril 2010, n°09-11.997).

Il incombe au bailleur qui veut conserver les sommes versées au titre des provisions pour les affecter à sa créance de remboursement de justifier le montant des dépenses (3e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-14.168).

Le bailleur qui réclame le remboursement des dépenses et charges doit établir sa créance en démontrant son existence et son montant.

Le 14 mars 2017, le bailleur a adressé à la société Cook Stam une facture de régularisation de charges courantes pour la période de janvier à décembre 2015 d’un montant de 11.310,58 euros en joignant uniquement un relevé individuel de répartition.

Le 1er décembre 2017, le bailleur a adressé la société Cook Stam une facture de régularisation de charges courantes pour la période de janvier à décembre 2016 d’un montant de 19.365,67 euros sans autre justification qu’un relevé individuel par répartition.

Sur la base de ces régularisations tardives et non justifiées, les provisions pour l’année 2018 ont été portées à 35.340,05 euros par actualisation du 12 juin 2018, étant précisé qu’elles s’élevaient initialement à 17.329 euros pour l’année 2015.

Par mail du 10 décembre 2018, Mme [E] au nom du bailleur a indiqué à la société Cook Stam que sa direction a validé la suppression de la liquidation des charges 2015 et 2016 et ne facturera aucune liquidation pour l’année 2017.

Ces annulations ont été confirmées par un mail du 27 octobre 2021 qui a en outre fait état d’une annulation des charges de 11.700,40 pour l’année 2018.

La société Carmila France reconnaissait ainsi que ses créances de régularisation n’étaient pas justifiées alors même qu’elle avait néanmoins délivré un commandement de payer le 15 novembre 2018 pour obtenir le règlement de ces créances.

Dans son mail du 27 octobre 2021, elle proposait de plafonner les charges courantes à la somme de 23.000 euros. Or le bail ne stipule pas un montant forfaitaire de charges mais prévoit des provisions sur la base du budget prévisionnel de l’année considéré et une régularisation des charges sur la base des dépenses réelles.

La société Carmila France ne justifie ni des budgets prévisionnels, ni des dépenses réelles qu’elle a engagées se contentant de produire des relevés individuels par répartition insuffisants comme l’a relevé le premier juge pour établir la réalité et le montant de sa créance.

Dès lors, faute pour le bailleur de justifier du bien fondé des appels de provisions et des régularisations de charges, le décompte qu’il produit n’est pas probant d’autant qu’il fait apparaître des appels trimestriel alors que par mail du 18 février 2019, le bailleur avait proposé une mensualisation avec des prélèvements mensuels et que par courrier du 18 juin 2021, le bailleur avait pris la décision de conserver à sa charge 30% des loyers pendant la période réelle de fermeture imposée en raison de la crise sanitaire.

Dès lors, c’est à bon droit que le juge a débouté la société Carmila France de ses prétentions. Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

La société Carmila France qui succombe en appel sera condamnée aux dépens d’appel et à payer la somme de 2.500 euros à la société Cook Stam sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du 30 mars 2023 en toutes ses dispositions.

Ajoutant,

Condamne la société Carmila France aux dépens d’appel.

Condamne la société Carmila France à payer à la société Cook Stam la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société Carmila France de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente