ARRET N° .

N° RG 24/00639 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BITHO

AFFAIRE :

Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K], M. [L], [U] [K]

C/

M. [W] [T]

MP/MS

Autres demandes relatives à un bail rural

Grosse délivrée à M^e Corinne JOUHANNEAU-BOUREILLE, le 05-06-25

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre sociale

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ARRET DU 05 JUIN 2025

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Le CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre économique et sociale a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe:

ENTRE :

Madame [S] [K]

née le 19 Août 1970 à [Localité 22] (03), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne JOUHANNEAU-BOUREILLE de la SELARL JOUHANNEAU-BOUREILLE, avocat au barreau de CREUSE

Madame [J] [Y] épouse [K]

née le 13 Février 1947 à [Localité 23], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne JOUHANNEAU-BOUREILLE de la SELARL JOUHANNEAU-BOUREILLE, avocat au barreau de CREUSE

Monsieur [L], [U] [K]

né le 17 Juin 1946 à [Localité 24], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Corinne JOUHANNEAU-BOUREILLE de la SELARL JOUHANNEAU-BOUREILLE, avocat au barreau de CREUSE

APPELANTS d’une décision rendue le 01 AOUT 2024 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE GUERET

ET :

Monsieur [W] [T]

né le 08 Mars 1955 à [Localité 23] (23), demeurant [Adresse 25]

non comparant, régulièrement assigné par huissier le 13 mars 2025 à étude.

INTIME

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 07 Avril 2025.

La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Marianne PLENACOSTE, Conseillers, assistées de M^me Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Marianne PLENACOSTE, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

Mme [J] [K] a donné à bail à M. [H] [T] par acte sous seing privé du 25 janvier 2001 plusieurs parcelles de terres situées à [Localité 23] référencées AE n°[Cadastre 15], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et AI n°[Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 18] et [Cadastre 10], d’une surface totale de 6ha 41a 02ca, contre un fermage de 4.487 francs.

Suite au décès du preneur en juin 2018, Mme [J] [K] a, par courrier recommandé du 25 août 2018, contacté M. [W] [T], frère du défunt, qui a exprimé le souhait de poursuivre l’exploitation des parcelles louées.

Un bulletin de mutation a été établi entre Mme [J] [K] et M. [W] [T] le 1er décembre 2018 portant sur les parcelles susvisées. A la même date, un second bulletin de mutation a été établi pour des parcelles supplémentaires sises à [Localité 23] cadastrées section AW n°[Cadastre 12] et [Cadastre 13] pour une surface de l ha 4la 03ca.

Mme [S] [K], Mme [J] [K] et M. [L] [K], arguant d’impayés de fermage, ont saisi le 28 janvier 2021 le Tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de condamnation au paiement des loyers de fermages dus, de constat de l’existence du bail à ferme entre eux et M. [W] [T] et de régularisation d’un bail écrit.

Par jugement réputé contradictoire du 2 mai 2022, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret a:

— condamné la succession de [H] [T] à régler la somme de 364,78 euros au titre des fermages dus sur l’année 2018, arrêtés au 30 juin 2018,

— condamné [W] [T] à régler la somme de 364,78€ au titre du fermage 2018 à compter de juillet 2018 au titre de l’exploitation des parcelles précédemment louées à [H] [T] sur la commune de [Localité 23] cadastrées section AE n° [Cadastre 15], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 10] et section AI n° [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 18] et [Cadastre 10],

— condamné [W] [T] à régler la somme de 164,99€ au titre du fermage 2019 au titre de l’exploitation des parcelles sur la commune de [Localité 23] cadastrées section AW n° [Cadastre 12] et [Cadastre 13],

— condamné [W] [T] à signer un bail écrit portant sur les parcelles section AE n° [Cadastre 15], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 10] et section AI n° [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 18] et [Cadastre 10], pour une surface totale de 6ha 41a 02ca dans les conditions du prix du fermage consenti par Mme [J] [K] à feu M. [H] [T] dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de trois mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, retournée en pli non avisé, du 1er avril 2023, Mme [J] [K] a mis en demeure M. [W] [T] de lui régler les loyers de fermages suivants :

— les fermages de 2019 à 2022 pour les parcelles exploitées depuis le décès de son frère [H] [T] ;

— les fermages pour les parcelles AW[Cadastre 12] et AW[Cadastre 13] ;

— les fermages 2021 et 2022 pour les parcelles louées appartenant à Mme [J] [K].

Par requête reçue le 20 octobre 2023, Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K] et M. [L] [K], ont saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret aux fins de faire constater l’existence d’un bail à ferme au profit de M. [W] [T], d’obtenir sa condamnation au paiement des fermages de 2019 à 2022 sur les parcelles section AW numéros [Cadastre 12] et [Cadastre 13] et des fermages de 2021 à 2023 sur les parcelles section AE numéros [Cadastre 15], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 10], et section AI numéros [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 18] et [Cadastre 10] , et d’ordonner son expulsion.

Par jugement réputé contradictoire du 1er août 2024, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret a :

— Constaté l’existence d’un bail rural au profit de M. [T] sur les parcelles suivantes appartenant à Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K] et M. [L] [U] [K], sises à [Localité 23] référencées au cadastre de ladite commune:

— section AW numéros [Cadastre 12] et [Cadastre 13] pour une surface de lha 4la 3ca ;

— section AE numéros [Cadastre 15], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 10], et section AI numéros [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 18] et [Cadastre 10] pour une surface totale de 6ha 41a 2ca ;

— Déclaré irrecevable la demande en résiliation de bail ;

— Débouté, en conséquence, Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K] et M. [L] [U] [K] de l’ensemble de leurs demandes subséquentes ;

— Débouté Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K] et M. [L] [U] [K] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K] et M. [L] [U] [K] aux dépens ;

— Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Le Tribunal a retenu l’existence d’un bail à ferme. S’agissant de la résiliation du bail et des impayés de fermage, il a retenu que la seule mise en demeure adressée au preneur par un moyen lui conférant date certaine était celle du 28 avril 2022 qui contenait, à titre principal, la notification du montant du fermage pour 2021 mais qui ne rappelait qu’accessoirement et sans précision les impayés de fermage depuis 2018 sur les parcelles AW numéros [Cadastre 12] et [Cadastre 13] et depuis 2019 sur les autres parcelle et qui ne contenait pas la mention expresse des termes de l’article L 411-31 I 1° du Code rural et de la pêche, prescrite à peine de nullité. Il n’était ainsi pas justifié de mise en demeure permettant de connaître le montant exact des sommes réclamées et les conséquences de sa défaillances.

Par déclaration du 22 août 2024, les consorts [K] ont interjeté appel de ce jugement.

A l’audience du 20 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 avril 2025 avec injonction de citer M. [W] [T] pour cette audience et lui signifier les conclusions d’appel dans les plus brefs délais.

Par acte du 13 mars 2025, les consorts [K] ont signifié à M. [T] leur déclaration d’appel, la convocation à l’audience du 7 avril 2025 et leurs premières conclusions d’appelants.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 10 mars 2025, Mme [S] [K], Mme [J] [K] et M. [L] [K] demandent à la cour de :

— Dire recevable et bien fondé l’appel des consorts [T] à l’encontre du jugement du 1er Août 2024 du Tribunal Judiciaire de Guéret

— Confirmer ledit jugement en ce qu’il a constaté l’existence d’un bail à ferme sur l’ensemble des parcelles précitées.

— Infirmer le jugement dont s’agit en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de résiliation de bail des consorts [K] à l’encontre de Monsieur [T] et débouté ces derniers de leurs demandes en paiement d’arriérés de fermage

— Condamner Monsieur [T] au paiement des sommes suivantes :

—  741.68 € pour l’année 2019

—  745.75 € pour l’année 2020

—  753.87 € pour l’année 2021

—  780.63 € pour l’année 2022

—  824,58 € pour l’année 2023

-867,70 € pour l’année 2024 sur les parcelles AE [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 15] et sur les parcelles AI [Cadastre 10], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20]

—  1 005.81 € pour l’année 2021

-1 041.51 € pour l’année 2022

—  1100,41 € pour l’année 2023

—  1157,67 € pour l’année 2024 sur les autres parcelles

soit un total de 9 019, 61€

— Dire que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [T] au besoin par la force publique.

— Dire qu’il devra avoir quitté les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

— Le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions au titre de la résiliation du bail, les consorts [K] font valoir que leur mise en demeure initiale concernant l’impayé de fermage 2022 est régulière, contenant bien la mention de l’article L.411-31 du code rural. Ils indiquent que l’absence de cette mention dans les courriers ultérieurs, qui sont des courriers de relance, n’affectent pas la validité de la mise en demeure initiale. Sur le montant des impayés, ils soutiennent que M. [T] ne peut se prévaloir d’un manque de clarté quant aux sommes dues au titre du fermage alors que le montant résulte du bail consenti et qu’il appartenait, le cas échéant, à M. [T] de s’enquérir auprès de ses bailleurs du montant des loyers à régler, ce qu’il n’a jamais fait. Ils soulignent que M. [T] ne va chercher aucun de ses courriers recommandés et n’a pas comparu devant le tribunal judiciaire de Guéret.

M. [W] [T], assigné par acte délivré à étude du 13 mars 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il résulte de l’article 473 du code de procédure civile, rendu applicable devant la cour d’appel par l’article 749 du même code, que l’arrêt rendu par une cour d’appel n’est réputé contradictoire qu’à condition que la déclaration d’appel ait été signifiée à la personne de l’intimé défaillant.

En l’espèce, la déclaration d’appel a été remise à [W] [T] par acte remis à étude. L’arrêt sera, par conséquent, rendu par défaut.

Sur l’existence d’un bail à ferme

Par jugement dont il est relevé appel, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret a constaté l’existence d’un bail rural au profit de M. [T] sur les parcelles suivantes appartenant à Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K] et M. [L] [U] [K], sises à [Localité 23] référencées au cadastre de ladite commune:

— section AW numéros [Cadastre 12] et [Cadastre 13] pour une surface de lha 4la 3ca ;

— section AE numéros [Cadastre 15], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 10], et section AI numéros [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 18] et [Cadastre 10] pour une surface totale de 6ha 41a 2ca.

Cette disposition n’est pas contestée en appel. Elle est ainsi définitive et il ne sera statué par la cour d’appel que sur les autres dispositions querellées du jugement.

Sur la demande de résiliation du bail à ferme

Conformément aux dispositions de l’article 12 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, comme cela avait été justement relevé en première instance, et non modifié en appel, les consorts [K] formulent dans le dispositif de leurs conclusions une demande d’expulsion de M. [T], sans formuler de demande de résiliation de bail. La demande de résiliation de bail est expressément formulée et développée dans la discussion et la mesure d’expulsion sollicitée est la résultante de la résiliation du bail. En conséquence, comme la juridiction de première instance, la cour d’appel statuera sur une demande de résiliation du bail à ferme.

Aux termes de l’article L.411-31, I 1° du Code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, cette mise en demeure devant à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

Les consorts [K] produisent:

— une pièce n°7 intitulée 'courrier recommandé de Mme [K] du 01.07.2022 à Mr [T]' qui comporte un courrier simple daté du 1er juillet 2022 adressé à [W] [T] rappelant que des fermages étaient impayés et qu’un pli recommandé avait été présenté le 30 avril mais n’avait pas été réclamé. Une copie de l’enveloppe d’un courrier ayant fait l’objet d’un recommandé le 28 avril 2022 (pli avisé le 30 avril 2022 et non réclamé) est jointe. Ce courrier du 28 avril 2022 n’est toutefois pas produit, le document joint, non daté, portant sur le montant des fermages 2022 qui auraient du être payés en janvier 2023, soit postérieurement à l’envoi du courrier recommandé.

La pièce n°7 ne constitue ainsi pas une mise en demeure au sens de l’article L.411-31précité.

— une pièce n°8 intitulée 'courrier de Mme [K] du 01.04.2023 à Mr [T] pli avisé non réclamé’ qui comporte effectivement le copie d’un courrier daté du 1er avril 2023 adressé à M. [T] détaillant le montant des fermages dus de 2019 à 2022 sur les parcelles exploitées et précédemment louées à [H] [T] (parcelles AE [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 15] et AI [Cadastre 10], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20]) et à [I] [F] (parcelles AW numéros [Cadastre 12] et [Cadastre 13]), ainsi que les fermages pour 2021 et 2022 sur des parcelles exploitées et appartenant à [J] [K]. Ce courrier mentionne 'en référence à l’article L 411-31, deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition’ et 'Je vous remercie de bien vouloir régulariser cette situation sous un mois. A défaut, je me verrai dans l’obligation de demander la résiliation de votre bail'.

La mise en demeure du 1er avril 2023 ne rappelle que partiellement les termes de la disposition prévue à l’article L. 411-31 I 1°du code rural et de la pêche et, plus particulièrement, ne reprend pas la résiliation encourue en présence de deux défauts de paiement. Cette mise en demeure est donc nulle et ne peut produire d’effet.

Les courriers du 2 avril 2024 et du 3 mars 2025 adressés en lettre simple par Mme [K] à M. [T], reprenant le montant du fermage respectivement de 2023 et de 2024, ne constituent pas des mises en demeure.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, à défaut de mises en demeure valablement délivrées par les bailleurs en application de l’article L.411-31, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de résiliation de bail rural.

Sur les demandes au titre des impayés de fermages

Sur les fermages relatifs aux parcelles AE [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 15] et AI [Cadastre 10], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20]

Concernant ces parcelles, précédemment louées à [H] [T], par jugement du 2 mai 2022, le Tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret a notamment:

— condamné [W] [T] à régler la somme de 364,78€ au titre du fermage 2018 à compter de juillet 2018,

— condamné sous astreinte [W] [T] à signer un bail écrit.

Comme rappelé précédemment, n’est pas contestée la disposition du jugement du 1er août 2024 constatant l’existence d’un bail rural au profit de [W] [T], notamment sur les parcelles section AE numéros [Cadastre 15], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 10], et section AI numéros [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 18] et [Cadastre 10] appartenant à Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K] et M. [L] [U] [K].

En première instance, le consorts [K] n’avaient pas chiffré leurs demandes en paiement.

Par courrier recommandé du 1er avril 2023, [J] [K] a rappelé à [W] [T] le montant des fermages dus pour les années 2019 à 2022, à savoir:

— fermage pour l’année 2019 :741,68 €,

— fermage pour l’année 2020: 745,75 €,

— fermage pour l’année 2021: 753,87 €,

— fermage pour l’année 2022: 780,63 €.

soit la somme totale de 3.021,93 €, à laquelle s’ajoute désormais l’échéance 2023 d’un montant de 824,58 € et l’échéance 2024 d’un montant de 867,70 €.

Ces fermages, fondés sur l’existence d’un bail rural judiciairement reconnu, sont exigibles et [W] [T], non comparant, ne rapporte pas la preuve de leur paiement.

Le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a débouté les consorts [K] de leur demande en paiement des fermages relatifs aux parcelles AE [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 15] et AI [Cadastre 10], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] et [W] [T] sera condamné au paiement de la somme de 3.021,93 € au titre des fermages de l’année 2019 à 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2023, ainsi qu’au paiement de la somme de 1692,28 € au titre des fermages de l’année 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les fermages relatifs aux 'autres parcelles'

Les consorts [K] ne donnent aucune précision quant aux parcelles sur lesquelles portent les fermages sollicités pour les années 2021 à 2024.

Il est produit un contrat de bail à ferme entre Mme [J] [K] et M. [W] [T], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, portant sur de nouvelles parcelles commune de [Localité 23] cadastrées : AI n°2,7, [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 21],[Cadastre 9], AW n°[Cadastre 15],[Cadastre 16],[Cadastre 17],[Cadastre 7],AC n°[Cadastre 3], et AE n°[Cadastre 14], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 11] et [Cadastre 2], d’une contenance totale de 20 hectares, 59 ares et 61 centiares. Ce bail porte également sur les parcelles AE [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 15] et AI [Cadastre 10], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] et sur les parcelles AW numéros [Cadastre 12] et [Cadastre 13], sur lesquelles il été statué par jugement du 2 mai 2022.

Ce bail n’est ni daté ni signé par les parties.

Les éléments produits sont ainsi insuffisants pour déterminer aussi bien les parcelles concernées que l’existence d’un bail rural et le montant du fermage. L’exigibilité des fermages n’est pas établie et le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement des consorts [K] à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

[W] [T] succombant principalement à l’instance, il doit être condamné aux dépens.

Il sera, en outre, condamné à verser aux consorts [K] la somme globale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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La Cour statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement du 1er août 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret en ce qu’il a débouté Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K] et M. [L] [U] [K] de leur demande en paiement des fermages relatifs aux parcelles commune de [Localité 23] cadastrées AE [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 15] et AI [Cadastre 10], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20];

Statuant à nouveau,

CONDAMNE [W] [T] à payer à Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K] et M. [L] [U] [K] :

— la somme de 3.021,93 € au titre des fermages de l’année 2019 à 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2023,

— la somme de 1. 692,28 € au titre des fermages de l’année 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONFIRME pour le surplus le jugement du 1er août 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret ;

CONDAMNE [W] [T] aux dépens ;

CONDAMNE [W] [T] à verser à Mme [S] [K], Mme [J] [Y] épouse [K] et M. [L] [U] [K] la somme globale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.