ARRET N° .

N° RG 24/00094 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRCV

AFFAIRE :

S.A.R.L. JOURDAN représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège

C/

S.C.I. PAX [Localité 3] représentée par Monsieur [T] [I]

OJLG/MS

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Grosse délivrée à M^e Jean VALIERE-VIALEIX, M^e Philippe CHABAUD, le 06-02-2025.

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

— --==oOo==---

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2025

— --==oOo==---

Le six Février deux mille vingt cinq la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A.R.L. JOURDAN représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 24 JANVIER 2024 par le PRESIDENT DU TJ DE LIMOGS

ET :

S.C.I. PAX [Localité 3] représentée par Monsieur [T] [I], demeurant '[Adresse 5]

représentée par M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation sur procédure à brefs délais du Président de chambre, l’affaire a été fixée à l’audience du 03 Décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, magistrat rapporteur, assistée de M^me Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Johanne PERRIER, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 06 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Johanne PERRIER, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

— --==oO§Oo==---

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 17 mars 2021, la Sci Pax Limoges, société civile immobilière a donné à bail à la Sarl [Adresse 2] des locaux commerciaux destinés à usage exclusif d’hôtel, situés à [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2021.

Le loyer a été fixé à 52 800 € annuels hors taxes et charges, payables trimestriellement, et révisé tous les trois ans selon l’indice ILC, excluant une provision sur charges de 2 500 € par trimestre (en tout 18 340 € TTC trimestriel).

Le 11 septembre 2023, reprochant à la Sarl Jourdan le non paiement de loyers, taxes et charges, la Sci Pax [Localité 3] lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 103 954 €, dans le délai d’un mois.

En l’absence de paiement, le 9 novembre 2023, la Sci Pax [Localité 3] a assigné la S.A.R.L Jourdan devant le tribunal judiciaire de Limoges en référé afin de voir constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers, ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. Jourdan et la faire condamner au paiement de la somme des loyers, charges et taxes arriérés, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Par ordonnance de référé du 24 janvier 2024, rendue en l’absence de comparution ou représentation de la S.A.R.L. Jourdan, le président du tribunal judiciaire de Limoges a:

— constaté que la clause résolutoire insérée au bail à usage professionnel entre la Sci Pax [Localité 3] d’une part et la Sarl Jourdan d’autre part et portant sur des locaux à usage commercial sis à [Adresse 4], est acquis de plein droit au 11 octobre 2023,

— condamné la Sarl Jourdan a payer à la Sci Pax [Localité 3], à titre de provision, en deniers et quittances, une indemnité d’occupation due à compter du 11 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, égale au montant du loyer actuel et des charges et taxes,

— condamné la Sarl Jourdan à payer à la Sci Pax [Localité 3], à titre de provision, en deniers et quittances, la somme totale de 108.400 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, incluant le terme de novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 103.560 euros à compter du 11 septembre 2023, date du commandement de payer, et de la présente pour le surplus,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de la Sarl [Adresse 2] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée en tel lieu qu’elle désigne, à défaut que le bailleur désigne,

— condamné la Sarl [Adresse 2] à payer à la Sci Pax [Localité 3] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamné la Sarl Jourdan aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 septembre 2023 et de l’assignation du 09 novembre 2023,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le 2 février 2024, la Sci Pax [Localité 3] a fait délivrer à la S.A.R.L. Jourdan un commandement de quitter les lieux au plus tard le 2 avril 2024, ainsi qu’un commandement aux fins de saisie-vente de payer la somme de 110 234,44 € (constitués de 108 400 € au titre des loyers et chargés arriérés et indemnité d’occupation, augmentés des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, frais de procédure et prestations de recouvrement).

Le 8 février 2024, la S.A.R.L. Jourdan a fait appel de l’ordonnance de référé du 24 janvier 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures du 4 mars 2024, la S.A.R.L. Jourdan demande à la cour de :

Déclarer la Société Sarl Jourdan recevable et bien fondée en son appel;

Infirmer l’ordonnance prononcée le 24 janvier 2024 par monsieur le Président du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés en toutes ses dispositions;

Et statuant à nouveau,

Donner acte à la société Sarl Jourdan de ce qu’elle est disposée à procéder au règlement des loyers, conformément aux termes de son bail et de la loi, en procédant au versement de la somme de 40.000 euros à la SCI PAX LIMOGES et en s’acquittant d’un règlement mensuel de 4.300 euros, outre le paiement des loyers et charges courantes jusqu’à parfait apurement de la dette locative;

En conséquence,

Accorder à la société Sarl Jourdan compte tenu de sa bonne foi, les plus larges délais afin de lui permettre de se libérer de sa dette locative;

Suspendre pendant ces délais la réalisation et les effets de la clause résolutoire;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

La société Jourdan dit avoir dû dépenser une somme conséquente pour remettre en état les lieux loués, et les aménager, pour une somme de 102.140 € depuis la conclusion du bail.

La société Jourdan affirme avoir eu l’intention de proposer une offre afin d’apurer son passif locatif à l’audience de plaidoirie du 20 décembre 2023 devant le tribunal judiciaire de Limoges, mais dit n’avoir pu faire valoir ses arguments, faute d’avoir constitué avocat.

Elle soutient ensuite avoir proposé un plan d’apurement de sa dette locative, et être par là bien fondée à solliciter et obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais plus larges pour se libérer de sa dette locative.

Aux termes de ses dernières écritures du 30 novembre 2024, la S.C.I PAX [Localité 3] demande à la cour de:

Dire et juger non fondé l’appel de la SARL LE JOURDAN de l’ordonnance de référé du 24 janvier 2024;

Confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions;

Par suite,

Condamner la Sarl Jourdan à payer à la Sci Pax [Localité 3], à titre de provision, en deniers et quittances, la somme totale de 139.972,32 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, incluant le terme de décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 1er septembre 2023, date du commandement de payer, et de l’arrêt à intervenir pour le surplus;

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires;

Condamner la Sarl Jourdan à payer à la Sci Pax [Localité 3] une somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamner la SARL JOURDAN aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 septembre 2023, de l’assignation du 9 novembre 2023 et les dépens d’appel.

A cette fin, la S.C.I PAX [Localité 3] soutient que la clause résolutoire du bail a été acquise au titre de l’article L145-41 du code du commerce depuis le 11 octobre 2023, en ce qu’elle a fait délivrer un commandement de payer à son locataire qui n’y a pas déféré.

La société bailleresse demande que soit ordonnée l’expulsion de la société [Adresse 2], et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation compensatoire et indemnitaire.

Elle affirme que la société Jourdan est dans l’incapacité de respecter des délais de paiement, ayant échoué à respecter un protocole transactionnel signé en juillet 2024.

L’affaire a reçu fixation en application des dispositions de l’article 905 du code de

procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION:

En vertu des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce,

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est acquis aux débats que le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire et que le locataire n’a pas déféré au commandement de payer la somme de 103.560 euros du 11 septembre 2023 qui lui a été délivré à la demande de la société bailleresse et qui visait cette clause.

La clause résolutoire est donc acquise au bailleur depuis le 11 octobre 2024.

La Sarl [Adresse 2] demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement entraînant suspension des effets de cette clause.

Toutefois, la dette a continué d’augmenter depuis le prononcé de l’ordonnance de référé puisqu’elle atteint désormais la somme de 132.972 euros, terme de décembre inclus.

Ensuite, les parties ont conclu un protocole transactionnel en cours d’instance, au mois de juillet 2024, aux termes duquel la Sarl [Adresse 2] s’est engagée à payer une somme de 40.000 euros puis, chaque mois, celle de 9.032 euros (loyer trimestriel divisé par trois + 2.000 euros pour apurer la dette).

Le décompte versé aux débats et arrêté au 1er décembre 2024 démontre que cet échéancier n’a pas été respecté et que les loyers courants ne peuvent être réglés.

Manifestement, la Sarl [Adresse 2] n’a pas la capacité de payer les loyers et encore moins de réduire sa dette, ce dont il résulte qu’il serait inutile de lui accorder des délais de paiement en suspendant les effets de clause résolutoire.

Ses prétentions sont rejetées et l’ordonnance confirmée sauf à actualiser le montant de la provision pour loyers et charges dus.

La Sarl [Adresse 2], qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel et paiera à la Sci Pax [Localité 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— --==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS

— --==oO§Oo==---

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme l’ordonnance déférée quant au montant de la provision à laquelle a été condamnée la Sarl Jourdan au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités et taxes.

Statuant à nouveau:

Condamne la Sarl Jourdan à payer à la Sci Pax [Localité 3], à titre de provision, en deniers ou quittances, la somme totale de 139.972,32 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, incluant le terme de novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 103.560 euros à compter du 11 septembre 2023, date du commandement de payer et de l’ordonnance déférée pour le surplus.

Confirme pour le solde le jugement déféré.

Déboute la Sarl Jourdan de ses demandes.

Condamne la Sarl Jourdan au paiement des dépens d’appel.

Condamne la Sarl Jourdan à payer à la Sci Pax [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.