ARRET N° 296

N° RG 24/00368 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BISFT

AFFAIRE :

AGENCE HAUTE VIENNOISE

C/

Mme [L] [C] [F]

GS/TT

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 23 OCTOBRE 2025

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Le VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

AGENCE HAUTE VIENNOISE,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 04 AVRIL 2024 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 4]

ET :

Madame [L] [C] [F]

née le 11 Février 1983 à [Localité 5] (POLOGNE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cassandre BERSOULT, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 11 Septembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 août 2025.

La Cour étant composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 23 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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FAITS et PROCÉDURE

Le 30 juillet 2021, Mme [L] [F] et M. [V] [Y], de nationalité polonaise, ont donné mandat à l’Agence Haute-Viennoise de vendre leur bien immobilier situé à [Localité 3] (87) au prix de 210 000 euros, soit 200 000 euros net vendeur et 10 000 euros d’honoraires d’agence.

Le 27 avril 2022, Mme [F] a refusé de signer un compromis de vente présenté par l’agence, ce refus étant constaté par une sommation interpellative du 2 mai 2022.

Après mise en demeure infructueuse, l’agence immobilière a, par acte du 2 août 2022, assigné Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Limoges en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, pour refus abusif de signature du compromis de vente.

En défense, Mme [F] s’est opposée à cette demande en soutenant que le mandat de vente était nul pour vice du consentement ,et subsidiairement que son refus n’était pas fautif.

Par jugement du 4 avril 2024, le tribunal judiciaire a débouté l’agence immobilière de son action, après avoir retenu que si le mandat de vente était valable faute de preuve d’un vice du consentement, le refus de signature de Mme [F] n’était pas fautif ,dès lors que le compromis de vente qui lui était soumis ne correspondait pas aux conditions et prix demandés en l’état d’une condition suspensive d’octroi d’un prêt non prévue dans le mandat de vente.

L’agence immobilière a relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

L’agence immobilière demande la condamnation de Mme [F] à lui payer 10 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement juridique de la responsabilité contractuelle en lui reprochant d’avoir manqué aux obligations du mandat de vente, pour avoir refusé de signer le compromis de vente régularisé au profit d’un acquéreur qui acceptait les conditions et prix des vendeurs. L’agence soutient la validité du mandat qui lui a été donné le 30 juillet 2021, Mme [F], bien que de nationalité polonaise, maîtrisant suffisamment la langue française pour consentir à cet acte de manière libre et éclairée. Elle ajoute que Mme [F] a refusé de signer sans motif légitime un compromis de vente au profit d’un acheteur qui acceptait les conditions et prix des vendeurs tels qu’ils figurent au mandat, en violation de leurs engagements contractuels mentionnés dans cet acte, lequel ne stipule aucune exigence de paiement au comptant.

Mme [F], appelante incidente, conclut à la nullité du mandat donné à l’agence immobilière. Elle expose que son consentement a été vicié par une erreur, sa faible connaissance de la langue française ne lui permettant pas d’appréhender les obligations contenues dans cet acte qu’elle a, au surplus, signé sous la pression de l’agence. Subsidiairement, elle demande la confirmation du jugement en soutenant que son refus de signature n’est pas fautif.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du mandat pour vice du consentement.

Mme [F] soutient que son consentement au mandat a été vicié du fait :

— de sa mauvaise connaissance de la langue française,

— des pressions qu’elle a subies de la part de l’agence immobilière.

Il est constant que Mme [F] est de nationalité polonaise, tout comme M. [V] [Y].

Si Mme [F] produit une attestation de son employeur faisant état de son faible niveau en français, c’est au terme d’une exacte appréciation des éléments de preuve versés aux débats, notamment des propres courriers de l’intéressée, et par des motifs pertinents que la cour d’appel adopte, que les premiers juges ont retenu que celle-ci disposait d’une connaissance suffisante de la langue française pour comprendre le contenu du mandat.

Ensuite, les prétendues 'pressions’ (sommation interpellative et mise en demeure de signature du compromis) sont postérieures à la conclusion du mandat et ne peuvent être considérées comme des violences ayant déterminé le consentement de Mme [F] à signer ce contrat.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il écarte l’existence d’un vice du consentement et retient la validité du mandat.

Sur la demande de dommages-intérêts de l’agence immobilière.

Au soutien de cette demande, l’agence immobilière se prévaut de la clause du mandat de vente selon laquelle 'Pendant la durée du mandat, nous propriétaire(s) nous engageons à ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez, acceptant les prix et conditions des présentes, et à libérer les lieux pour le jour de l’acte authentique'.

Il résulte du compromis de vente rédigé par l’agence immobilière que l’acheteur présenté par elle acceptait le prix de vente de 200 000 euros net vendeur.

Il est constant que Mme [F] a refusé de signer ce compromis de vente et que l’absence de réalisation de la vente qui en résulte prive l’agent immobilier de tout droit à rémunération.

Cependant, l’agent immobilier peut prétendre à l’attribution de dommages-intérêts lorsque la transaction ne s’est pas réalisée du fait du comportement fautif de son mandant et lui cause un préjudice en lui faisant perdre le bénéfice de la vente. Il lui incombe alors de démontrer cette faute, laquelle ne peut être constituée par le simple refus du mandant de signer la promesse de vente, ce dernier restant toujours libre de rompre les pourparlers (Civ 1ère 28 juin 2012, pourvoi n 10-20.492 , Bull. 2012, I, n 143).

En effet, le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier, lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l’opération envisagée, à moins qu’une clause spéciale ne l’y autorise expressément, pour une opération déterminée dans les termes de l’article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972.

L’agence immobilière se prévaut ici de la clause du mandat lui donnant pouvoir d’établir au nom de ses mandants 'tous actes sous seing privé (compromis en particulier), éventuellement assortis d’une demande de prêt, aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement des présentes et recueillir la signature de l’acquéreur'.

Cependant, cette clause ne confère pas expressément à l’agence immobilière le pouvoir de représenter ses mandants pour conclure la vente (Civ 1ère 27 juin 2006 n° 04 20 693). D’ailleurs -et c’est l’origine du litige- le compromis de vente prévoit la signature de Mme [F].

À défaut d’une telle clause, expresse, le mandant n’est pas tenu de réaliser la vente avec la personne que le mandataire lui a présentée. Il ne peut donc commettre une faute en refusant de contracter, fut-ce aux conditions de prix fixé pour la mise en vente du bien. Les parties restent libres jusqu’au bout de conclure ou non l’opération que l’intermédiaire immobilier a seulement reçu mission de faciliter et de négocier.

Par ces motifs substitués à ceux des premiers juges, la décision déboutant l’agence immobilière de son action en paiement sera confirmée.

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PAR CES MOTIFS

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La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu le 4 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges;

Vu l’équité, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

CONDAMNE l’Agence Haute-Viennoise aux entiers dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.