N° RG 24/03291 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PTQ5

Décision du

Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT ETIENNE

Au fond

du 04 mars 2024

RG : 23/00003

S.C.I. MF2B

[Z]

[W]

[P]

[M]

C/

G.A.E.C. [I]

[I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 03 Juillet 2025

APPELANTS :

S.C.I. MF2B

[Adresse 2]

[Localité 9]

M. [S] [Z]

né le 26 Juin 1958 à [Localité 16]

[Adresse 14]

[Localité 7]

Mme [A] [W]

née le 23 Mai 1962 à [Localité 16]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Mme [J] [P]

née le 21 Juillet 1963 à [Localité 16]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Mme [L] [M]

née le 10 Décembre 1966 à [Localité 16]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentés par M^e Olivier BOST de la SELARL BOST-AVRIL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMES :

LE G.A.E.C. [I]

[Adresse 15]

[Localité 8]

M. [U] [I]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentés par M^e Bernard ROUSSET de la SCP BERNARD ROUSSET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Mai 2025

Date de mise à disposition : 03 Juillet 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Selon acte sous seing privé en date des 27 juin et 21 août 1984, enregistré le 13 septembre 1984, Mme [B] [O] a consenti à M. [E] [I] et Mme [X] [D] épouse [I] un bail à ferme portant sur le domaine de [Adresse 15] situé à [Localité 8] (Loire) d’une superficie totale de 38 hectares 79 ares 80 centiares, dont l’analyse parcellaire est annexée à l’acte, pour une durée de neuf années consécutives à compter du 25 mars 1984, moyennant un fermage de 10 800 francs.

Le bail a été cédé à MM. [U] et [F] [I], fils des preneurs, le 6 octobre 1987.

La propriété des terrains donnés à bail par Mme [B] [O], décédée le 8 mars 2003, a été cédée à la SCI MF2B, M. [S] [Z], Mme [A] [W], Mme [J] [P] et Mme [L] [M], en vertu d’un acte notarié de cession de droits entre héritiers en date du 27 septembre 2007.

Les parcelles exploitées par le GAEC [I] sont identifiées à l’acte.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 avril 2022, l’avocat de la SCI MF2B, M. [S] [Z], Mme [A] [W], Mme [J] [P] et Mme [L] [M] a mis en demeure M. [U] [I] d’avoir à régler à ces derniers les loyers non payés depuis plus de 16 ans et a proposé une résiliation amiable du bail pour la parcelle cadastrée section [Cadastre 4]DE n°[Cadastre 3] à [Adresse 15].

M. [I] a répondu que les règlements et les appels annuels à fermage s’étaient arrêtés en 2006 par décision du gestionnaire du bail, M. [N], compte-tenu de l’impossibilité d’utiliser, en raison de sa dangerosité, le bâtiment situé sur la propriété.

Par requête du 22 mai 2023, la SCI MF2B, M. [S] [Z], Mme [A] [W], Mme [J] [P] et Mme [L] [M] ont fait convoquer M. [U] [I] et le GAEC [I] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Etienne, pour s’entendre prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et l’expulsion des occupants et condamner in solidum M. [U] [I] et le GAEC [I] à leur payer la somme de 42 224,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2022, outre intérêts au taux légal, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à entière libération des lieux.

La demande au titre des loyers et charges impayés a été portée à la somme de 44 996,18 euros arrêtée au 1er décembre 2023.

Par jugement en date du 4 mars 2024, le tribunal a débouté la SCI MF2B, M. [S] [Z], Mme [A] [W], Mme [J] [P] et Mme [L] [M] de l’intégralité de leur demande et a condamné ces derniers aux dépens de l’instance.

La SCI MF2B, M. [S] [Z], Mme [A] [W], Mme [J] [P] et Mme [L] [M] ont interjeté appel de ce jugement, le 12 avril 2024.

Ils demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement

statuant à nouveau,

à titre principal,

— de condamner in solidum M. [U] [I] et le GAEC [I] à leur payer la somme de 17 910,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er décembre 2023, outre intérêt au taux légal

à titre subsidiaire,

— de condamner in solidum M. [U] [I] et le GAEC [I] à leur payer la somme de 16 208,26 euros (17 910,32 – 1 702,06 correspondant à la fraction de loyer inhérente à la parcelle bâtie) au titre des loyers et charges arrêtés au 1er décembre 2023, outre intérêt au taux légal

en tout état de cause,

— de condamner in solidum M. [U] [I] et le GAEC [I] à leur payer, la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts

— de condamner in solidum M. [U] [I] et le GAEC [I] à leur payer, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Ils abandonnent leurs demandes en résiliation de bail, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

Ils font valoir que :

— le dernier règlement du locataire a été effectué le 14 février 2006 pour le fermage de l’année 2005 (2 404,73 euros) et malgré la mise en demeure délivrée le 13 juin 2022, le défaut de paiement de l’arriéré de loyers a perduré postérieurement à l’expiration d’un délai de trois mois

— la MSA a classé la parcelle sur laquelle se trouvent les constructions en 'taillis simple', ce qui était déjà le cas en 2005 et signifie que les parcelles sont uniquement à usage agricole

— l’exonération de loyer se limite à la parcelle supportant le bâtiment vétuste et non aux autres parcelles agricoles que M. [I] a pu exploiter sans difficulté

— la lettre du cabinet [N] établit un lien de causalité entre la remise en état du local et l’exonération de loyer, or, l’impossibilité temporaire de jouir de cette parcelle n’a pas d’incidence sur l’exploitation des vingt deux autres parcelles

— la clause 'prix du bail’ distingue clairement la valeur locative des terrains nus et la valeur locative des bâtiments et installations d’habitation et d’exploitation, ce qui montre la volonté des parties de distinguer le montant du loyer entre les terrains nus et les terrains bâtis

— M. [I] est délibérément demeuré dans l’inertie la plus totale pour profiter de la situation engendrée par le comportement fautif du cabinet [N] qui a agi en parfaite ignorance du bailleur et a outrepassé son mandat

— M. [I] a manqué à son obligation de bonne foi et de loyauté dans l’exécution du contrat.

M. [U] [I] et le GAEC [I] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement

y ajoutant,

— de condamner la SCI MF2B, M. [S] [Z], Mme [A] [W], Mme [J] [P] et Mme [L] [M] à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir que :

— en 2006, un bâtiment situé sur les terres louées a subi un grave dommage affectant la toiture, ce qui l’a rendu inutilisable et a mis en péril la sécurité des biens et des personnes

— les termes de la lettre du 12 avril 2006 sont dénués d’ambiguïté

— la remise en état du bâtiment n’a jamais été effectuée

— la lettre vise la totalité du loyer et non pas une seule parcelle, étant observé qu’il serait difficile d’apprécier la fraction de loyer applicable à la parcelle sur laquelle se trouve le bâtiment endommagé, les biens loués formant un tout

— il ne lui a été réclamé aucun loyer jusqu’à la mise en demeure

— le bâtiment endommagé permettait aux bovins d’être abrités la nuit

— le sinistre a perturbé l’exploitation du GAEC, ce qui les a conduits à une réorganisation de leur activité

— ils ont subi un préjudice puisqu’ils ont dû déplacer les dix génisses qui ne pouvaient plus être accueillies dans la grange en mauvais état

— le coût de bâtiments neufs de stockage de fourrage et de logement des génisses s’élèverait à la somme de 66 090 euros.

SUR CE :

Le cabinet [N] a agi en qualité de mandataire de Mme [B] [O] et a continué à exercer sa mission, postérieurement au décès de cette celle-ci survenu le 8 mars 2003 et à la cession des parcelles en date du 27 septembre 2007.

Ce cabinet n’a à rendre compte de sa gestion qu’à ses mandants.

Aux termes d’une correspondance datée du 12 avril 2006, le cabinet [N] a écrit au GAEC [I] :

Nous reprenons contact avec vous concernant le problème de toiture sur le bâtiment sis à [Localité 8].

Nous avons eu plusieurs contacts avec le cabinet de notaire qui nous indique que dans l’immédiat, il ne peut pas faire grand-chose à part nous donner l’accord pour condamner l’accès au local.

Nous demandons à M. [C] de condamner ce local pour éviter tout accident.

De ce fait, nous ne vous réclamerons pas de loyer jusqu’à ce que ce local soit en état pour éviter tout accident.

(…)

Il résulte du contrat de bail à ferme que le prix du bail est déterminé en considération de la valeur locative des terrains nus et de la valeur locative des bâtiments et installations d’habitation et d’exploitation, qu’au jour de la conclusion du contrat, cette valeur locative est évaluée à la somme de 10 800 francs ou sa contrepartie en quantité de denrées et que le prix ainsi déterminé doit être acquitté par échéances trimestrielles.

Il est ainsi établi que les fermiers sont redevables d’un loyer unique pour la totalité des parcelles faisant l’objet du bail.

Le bail stipule que les grosses réparations seront à la charge du propriétaire.

Dès lors, la correspondance du cabinet [N] n’est pas susceptible d’interprétation et elle signifie clairement que le locataire est dispensé du paiement du loyer dû en vertu du contrat de bail signé le 27 juin 1984 jusqu’à ce que le local litigieux soit réparé.

La SCI MF2B, M. [S] [Z], Mme [A] [W], Mme [J] [P] et Mme [L] [M] ne justifient pas avoir réparé ou fait réparer ledit local avant la délivrance de la mise en demeure du 26 avril 2022 d’avoir à payer un arriéré de loyer pour la période antérieure.

Les premiers juges ont exactement relevé que le cabinet [N] gestionnaire n’avait pas réclamé de loyers entre 2006 et 2017.

Les bailleurs ne démontrent pas non plus avoir fait réparer le bâtiment en cours de procédure.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement, dans les limites de l’appel, et de rejeter les demandes principale et subsidiaire en paiement de loyers pour la période arrêtée au 1er décembre 2023.

La SCI MF2B, M. [S] [Z], Mme [A] [W], Mme [J] [P] et Mme [L] [M] dont le recours est rejeté sont condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à M. [I] et au GAEC [I] ensemble la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe et contradictoirement :

CONFIRME le jugement

CONDAMNE in solidum la SCI MF2B, M. [S] [Z], Mme [A] [W], Mme [J] [P] et Mme [L] [M] aux dépens d’appel

CONDAMNE in solidum la SCI MF2B, M. [S] [Z], Mme [A] [W], Mme [J] [P] et Mme [L] [M] à payer à M. [I] et au GAEC [I] ensemble la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE