N° RG 24/05487 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PYT6

Décision du

Tribunal paritaire des baux ruraux de TREVOUX

Au fond

du 10 juin 2024

RG : 51-23-02

[P]

[E]

C/

[O]

[E]

[O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 16 Octobre 2025

APPELANTS :

M. [I] [P]

né le 14 Mars 1952 à [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 1] (FRANCE)

Mme [S] [E] épouse [P]

née le 02 Février 1953 à [Localité 11]

[Adresse 10]

[Localité 1] (FRANCE)

Représentés par M^e Vincent BARDET de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau d’AIN

INTIMES :

M. [M] [O]

né le 15 Octobre 1948 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 1] (FRANCE)

Mme [Z] [E] épouse [O]

née le 25 Mai 1947 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 1] (FRANCE)

Mme [N] [O]

née le 18 Septembre 1983 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 1] (FRANCE)

Représentés par M^e François ROBBE de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, toque : 786

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Septembre 2025

Date de mise à disposition : 16 Octobre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Faits, procédure et demandes des parties

Suivant bail rural verbal, Mme [Z] [E] épouse [O] a loué à M. [I] [P] les parcelles cadastrées section E numéro 5,6,21, [Cadastre 6] et [Cadastre 7] situées sur la commune de [Localité 12] (01) pour une superficie totale de 34 hectares 58 ares et 34 centiares.

Par jugement du 28 novembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Trévoux a notamment :

— dit que le bail verbal consenti par Mme [Z] [E] épouse [O] à M. [I] [P] sur les parcelles situées à [Localité 12] cadastrées section E numéro [Cadastre 5] et [Cadastre 6] a pris effet le 11 novembre 1990 et s’est renouvelé tacitement depuis lors et en dernier lieu le 11 novembre 2017 pour 9 années

— dit que le bail verbal consenti par Mme [Z] [E] épouse [O] à M. [I] [P] sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 12] cadastrées section E numéro [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 7] a pris effet le 11 novembre 1989 et s’est renouvelé tacitement depuis lors, en dernier lieu le 11 novembre 2016 pour neuf années

— prononcé la nullité du congé délivré par Mme [Z] [E] épouse [O] à M. [I] [P] le 6 mai 2021 portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 12] et cadastrées section E sous les numéro [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2023, Mme [Z] [E] épouse [O] M [M] [O] et Mme [N] [O] ont fait délivrer à M. [I] [P] un congé avec effet au 11 novembre 2026 sur les parcelles cadastrées section E numéro [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Par déclaration au greffe du 24 avril 2023, M. [I] [P] et Mme [H] [P] née [E] ont sollicité la convocation de Mme [Z] [E], M. [M] [O], et Mme [N] [O] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Trévoux aux fins d’obtenir la nullité du congé, outre l’autorisation de la cession du bail rural au profit de leur fils [D] [P].

La tentative de conciliation ayant échoué, l’affaire a été renvoyée à l’audience de jugement, lors de laquelle M. [I] [P] a réitéré sa demande de nullité du congé, mais s’est désisté de sa demande de cession du bail au profit de son fils.

M. [M] [O], Mme [Z] [E] épouse [O] et Mme [N] [O] se sont opposés à la demande et subsidiairement ont sollicité la condamnation de M. [I] [P] à restituer les parcelles louées conformément à l’état des lieux d’origine, et à défaut son expulsion dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 200 euros par jour de retard et avec le concours de la force publique.

Par jugement du 10 juin 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux a :

— constaté le désistement de M. [I] [P] de sa demande de cession de bail au profit de son fils M. [D] [P]

— constaté que le congé délivré par M. [M] [O], Mme [Z] [E] épouse [O] et Mme [N] [O] le 23 mars 2023 portant sur les parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 12] est régulier

— rappelé en conséquence que le bail verbal consenti prendra fin le 10 novembre 2026 à minuit

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes présentées à titre subsidiaire par M. [M] [O], Mme [Z] [E] épouse [O] et Mme [N] [O] dès lors qu’il est fait droit à leurs demandes principales

— condamné M. [I] [P] à payer à M. [M] [O], Mme [Z] [E] épouse [O] et Mme [N] [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. [I] [P] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 3 juillet 2024, M. [I] [P] et Mme [H] [P] ont relevé appel du jugement.

Par conclusions développées à l’oral, M [I] [P] et Mme [H] [P] née [E] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement

statuant à nouveau et in limine litis

— d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive relative au contrôle des structures s’agissant des demandes d’autorisation formées tant par l’ EARL du Sepey que par Mme [N] [O]

— juger que le congé est vicié sur la forme et sur le fond

en conséquence

— prononcer la nullité du congé signifié le 23 mai 2023

— juger irrecevable la demande de résiliation du bail pour sous-location prohibée formée par les consorts [O]

— débouter les consorts [O] de leur demande de résiliation du bail pour sous location prohibée

— débouter les consorts [O] de leur demande d’opposition au renouvellement du bail

— condamner les consorts [O] à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles

— condamner les intimés aux dépens.

A l’appui de leur prétentions, ils font valoir que :

— le bailleur a délivré deux congés, l’un pour atteinte de l’âge légal de la retraite et l’autre pour reprise et le premier juge a statué infra petita, en ne statuant que sur l’âge de la retraite, ne pouvant se dispenser de statuer sur la validité du congé pour reprise

— un sursis à statuer doit être prononcé dans un souci de bonne administration de la justice dans l’attente de la décision du tribunal administratif, d’une part sur la contestation de l’autorisation d’exploiter donnée à [N] [O], fille de M et Mme [O], la régularité du congé pour reprise étant soumise à la validité de cette autorisation, et d’autre part sur la contestation du refus d’exploiter de l’EARL du Sepey dirigée par M. [I] [P]

— le congé est nul pour vice de forme, dans la mesure où il comporte une mention ambiguë tant sur le domicile de la candidate à la reprise que sur la profession de cette dernière

— le congé est nul pour vice de fond, la preuve de la réunion des conditions prévues par l’article L 411-59 du code rural par le repreneur tenant à la compatibilité des activités professionnelles, la condition d’habitation, la capacité ou l’expérience professionnelle, le contrôle des structures, et la détention des cheptels, matériels d’exploitation et bâtiments n’étant pas rapportée

— la demande de résiliation du bail pour sous location prohibée est irrecevable ou mal fondée, le tribunal paritaire des baux ayant déjà statué sur ce point par jugement du 28 novembre 2022.

Par conclusions développées à l’oral, M. [M] [O], Mme [Z] [E] épouse [O] et Mme [N] [O] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions

en tout état de cause

— condamner M. [P] à verser à Mme [O] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Ils répliquent en substance que :

— un congé a été délivré pour deux motifs, à savoir l’âge légal de la retraite dépassé par M. [I] [P], ce qu’il ne conteste pas et pour permettre la reprise des parcelles par Mme [N] [O],

— M. [I] [P] ayant atteinte l’âge de la retraite ne peut s’opposer au refus de renouvellement du bail ne mettant pas en valeur une exploitation d’une superficie limitée et ne se prévalant pas d’un repreneur, étant observé que le propriétaire n’est pas tenu de justifier de l’utilisation des biens repris dans l’hypothèse d’un congé pour retraite,

— ce congé respecte les conditions de fond et de forme posées par le code rural et de la pêche maritime

— subsidiairement, [N] [O] remplit les conditions pour reprendre l’exploitation des parcelles, la direction régionale de l’alimentation, de l’agriculture et de Forêt ayant déclaré qu’elle ne relevait pas du régime du contrôle des structures et ayant obtenu une autorisation d’exploiter

— la reprise des parcelles est totale, un autre congé ayant été délivré à M. [P] pour les autres parcelles louées par Mme [Z] [O], étant observé M. [P] tire ses revenus principaux de l’exploitation de son centre équestre

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de sursis à statuer

Les appelants sollicitent un sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif sur les recours exercés d’une part sur l’autorisation d’exploiter accordée à Mme [N] [O] et d’autre part sur la décision de refus d’exploiter opposée à l’EARL du Sepey.

En application de l’article L411-58 du code rural et de la pêche maritime, si la reprise est subordonnée à une autorisation en application des dispositions du titre III du livre III relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive.

Toutefois, le sursis à statuer est de droit si l’autorisation a été suspendue dans le cadre d’une procédure de référé.

En l’espèce, il convient préalablement d’observer que le congé signifié le 23 mars 2023 portant sur les parcelles cadastrées E21et E [Cadastre 6] ,délivré à M [I] [P] et Mme [E] épouse [P] est un congé unique fondé sur deux motifs, premièrement l’âge du preneur et deuxièmement pour reprise au profit du bailleur ou l’un de ses descendants et que le sursis à statuer est facultatif.

La cour est en mesure de statuer sur le litige, sans qu’il soit nécessaire d’attendre les décisions du tribunal administratif.

Il n’y a pas lieu dans ce contexte de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision du tribunal administratif tant sur la contestation de l’autorisation d’exploiter accordée à Mme [N] [O] que sur le recours formé à l’encontre de la décision de refus d’exploiter pour l’EARL du SEPEY.

Il convient donc de débouter les appelants de leur demande de sursis à statuer

— Sur la demande de nullité du congé

Il convient d’examiner si ce congé délivré le 23 mars 2023 respecte les conditions de forme et de fond posées par les dispositions du code rural.

— Sur les conditions de forme

Premièrement, les appelants soutiennent que le congé ne respecte pas les conditions de forme, considérant qu’il existe une ambiguité sur les mentions relatives à l’adresse de Mme [O] faisant état d’une adresse actuelle au Luxembourg et d’ une adresse à [Localité 12] lors de la reprise, alors qu’elle n’apporte pas d’éléments justifiant de sa domiciliation au Luxembourg lors de la délivrance du congé, dans la mesure où son contrat de travail au Luxembourg a pris fin en septembre 2022.

Deuxièmement, ils estiment que la mention n’est pas conforme s’agissant de la profession indiquée sur le congé à savoir juriste, alors qu’elle avait perdu son emploi.

Les intimés répliquent que Mme [N] [O] était domiciliée au Luxembourg lors de la délivrance du congé, la fin de son contrat de travail ne signifiant pas la fin de sa domiciliation à cette adresse et qu’il n’existe donc pas de difficulté sur cette mention.

S’agissant de la profession de Mme [N] [O], il indiquent qu’il s’agit bien de sa profession, nonobstant la fin de son contrat de travail.

Aux termes de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’ article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

S’agissant en premier lieu du domicile, le congé délivré le 23 mars 2023 mentionne que Mme [N] [O] est domiciliée [Adresse 4] et qu’elle sera domiciliée à la date d’effet de la reprise à l’adresse suivante : [Adresse 3].

Les mentions prescrites par l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime précité figurent donc bien et ne souffrent d’aucune ambiguité. Il n’est ainsi nullement démontré que l’adresse de Mme [N] [O] lors de la délivrance du congé serait inexacte, le seul fait que son contrat de travail ait cessé au Luxembourg ne permettant pas de considérer qu’elle n’y était plus domiciliée.

Ce moyen est donc inopérant.

S’agissant ensuite de la profession de Mme [N] [O], le congé délivré précise qu’elle est juriste, de sorte que la mention de la profession est également bien présente et il importe

peu que son contrat de travail ait cessé, cet élément étant sans incidence sur sa profession, étant observé qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle avait une autre profession à la date de la délivrance du congé.

Ce moyen ne peut donc davantage prospérer et il est établi que le congé délivré respecte les conditions de forme prescrites.

— Sur le fond

Aux termes de l’article L 411-64 du code rural et de la pêche maritime si la superficie de l’exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à la surface fixée en application de l’article L 732-9, le bailleurs peut par dérogation aux articles L 411-5 et L 411-46 :

— soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ;

— soit limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.

Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein.

Dans les cas mentionnés aux deuxième et troisième alinéas, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d’y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance.

Les dispositions du présent article sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur dont l’âge est inférieur à l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ou exploiter en faire-valoir direct. Dans ce dernier cas, sauf s’il s’agit pour le bailleur de constituer une exploitation dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article, il ne doit pas avoir atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l’exploitation ou à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l’ article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.

A peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l’alinéa précédent.

En outre, pour qu’un congé soit valide, il suffit que l’un des motifs soit bien fondé.

En l’espèce, le congé délivré à M. [I] [P] est fondé sur deux motifs, le premier motif étant l’âge du preneur, ce dernier ayant dépassé la limite d’âge de la retraite en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Il est tout d’abord établi que M [I] [P], né le 14 mars 1952 est âgé de 72 ans au moment de la délivrance du congé et qu’il aura 74 ans à la date d’effet du congé à savoir le 11 novembre 2026, cette dernière date étant celle à laquelle il convient de se placer pour apprécier si la condition liée à l’âge est remplie.

Le preneur a ainsi dépassé l’âge de la retraite en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, au regard de son année de naissance, ce que les appelants ne contestent d’ailleurs pas.

En outre, la superficie qu’il exploite est supérieure à la surface de subsistance fixée par l’arrêté préfectoral du département de l’Ain.

Ensuite, le congé reproduit les termes de la disposition autorisant le preneur évincé en raison de son âge à céder son bail à son conjoint ou à l’un de ses descendants.

A cet égard, il convient de constater que M. [I] [P] s’est désisté devant le tribunal paritaire des baux ruraux de sa demande de cession du bail au profit de son fils.

Enfin, le congé par lequel les bailleurs ont prévenu le preneur de leur intention de ne pas renouveler le bail rural au motif de l’ âge du preneur a été signifié par acte du 23 mars 2023, soit plus de dix huit mois à l’avance, conformément au texte précité.

Au regard de ces éléments, le congé délivré au motif de l’âge de M. [I] [P] est bien-fondé et ce motif est suffisant pour valider le congé délivré, sans qu’il soit besoin d’examiner si les conditions liées au deuxième motif, à savoir pour reprise au profit d'[N] [O], sont réunies, contrairement à ce que soutiennent les appelants.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a constaté que le congé délivré par M. [M] [O], Mme [Z] [E] épouse [O] et Mme [N] [O] le 23 mars 2023 portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 12] et cadastrées section E numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6] est régulier, a rappelé que le bail verbal consenti sur lesdites parcelles prendra fin le 10 novembre 2026 à minuit et a dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes à titre subsidiaire dans la mesure où il était fait droit à leur demande principale.

— Sur la demande d’irrecevabilité ou de rejet de la demande de résiliation du bail au motif d’une sous-location prohibée

Cette demande formée par les appelants est sans objet, le tribunal paritaire des baux ruraux n’ayant pas statué sur ce point et les intimés n’ayant pas formulé de demande de résiliation du bail rural au motif d’une sous location prohibée en cause d’appel.

— Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens

Les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées

M. [I] [P], succombant à l’instance est condamné aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de le condamner à payer à Mme [Z] [E] épouse [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Compte tenu de l’issue du litige, M. [I] [P] est débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Déboute M [I] [P] et Mme [S] [E] épouse [P] de leur demande de sursis à statuer

Confirme le jugement déféré

Déclare sans objet la demande d’irrecevabilité ou de rejet de la demande de résiliation du bail pour sous location prohibée,

Condamne M. [I] [P] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [I] [P] à payer à Mme [Z] [E] épouse [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Déboute M. [I] [P] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE